浙江省温岭市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙1081民初11412号
原告：谢丽君，女，1976年9月30日出生，汉族，住温岭市。
委托诉讼代理人：陈雅媚，浙江乾衡律师事务所律师。
被告：徐菊玲，男，1962年7月22日出生，汉族，住温岭市。
委托诉讼代理人：高树克，浙江鼎鑫律师事务所律师。 原告谢丽君与被告徐菊玲房屋租赁合同纠纷一案，于2018年9月28日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，于2018年10月23日公开开庭进行了审理。原告谢丽君的特别授权委托诉讼代理人陈雅媚，被告徐菊玲的特别授权委托诉讼代理人高树克到庭参加诉讼。原、被告申请庭外和解二个月，本院予以准许。本案现已审理终结。 原告谢丽君向本院提出诉讼请求：
一、判令解除原告谢丽君与被告徐菊玲于2018年2月8日签订的房屋租赁合同；
二、判令被告徐菊玲退还给原告谢丽君房屋租赁费88307.41元，其中2018年4月9日至2018年9月5日36平方米的房屋租赁费20507.4元，2018年9月5日至2019年1月20日129.6平方米的房屋租赁费67800元；
三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年2月8日，原告谢丽君因经营需要向被告徐菊玲租赁位于温岭市.6平方米的房屋，约定租赁期限为2018年2月1日至2019年1月20日，房屋租赁费为18.08万元，原告已全额支付。2018年4月9日，横峰街道整治鞋业，涉案租赁房屋因系违建被拆除36平方米。2018年6月5日至2018年7月13日、2018年8月28日至2018年9月5日，因涉案房屋系民用，不得用于商业使用，属于整治范围，故横峰街道停止对涉案租赁房屋供电，原告因此停止经营。2018年9月5日，原告搬出涉案租赁房屋。 被告徐菊玲答辩称：
一、原告所述与事实不符。2017年12月上旬，原告到被告处租房，声称租房的用途是为了摆鞋样接业务。后来经双方协商一致，被告将位于房屋一间出租给原告，租期一年，租金是180800元。被告于2017年12月16日将租赁房屋交付给原告使用，租赁合同是12月23日补签的。因原告当时告知被告，说只是摆鞋样，不在出租屋内进行生产，被告也不让原告在出租屋内从事鞋业生产，所以在签订合同的时候，特意把打印的这个合同模板第八条给划掉。
二、根据双方签订的合同显示，出租的房屋是一间，并不包含违章部分。违章部分被告当时已经向原告进行了说明，在未被强制拆除之前，暂时原告是可以免费使用的，并不是说把这个违章出租给原告。
三、原告主张合同目的不能实现，请求解除合同，是没有法律依据的。本案的合同并未约定租房用途，而原告租房时声称只是摆鞋样接业务。横石中路是当地有名的鞋业一条街，这个也是政府命名的。原告所述的两次断电，是其自身违规原因造成的。原告未经被告许可，在未办理相关证照，未进行任何审批的情况下，私自在出租屋内进行鞋帮生产，后被相关部门查处，要求其限期整改才予以断电的。被告在相关部门的要求下，也是多次找原告进行劝说，原告是一意孤行，最终被取缔了。在整个事件中，被告不存在任何过错和违约行为，故本案租赁合同不符合法定解除的相关条件。
四、退一步讲，即使说本案的合同解除，租金也应当算至双方合同解除之日，原告所述的退还租赁费用不符合实际情况，明显过高。综上所述，请求依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提供的原告身份证复印件、被告户籍证明、个人交易明细及台州银行付款回单，被告经质证均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
一、对原告提交的房屋租赁协议书，拟证明原、被告之间的房屋租赁关系。被告经质证对真实性无异议，亦提交了被告方的房屋租赁协议书加以佐证，认为在被告处的房屋租赁协议书中第八条租房用途已经全部划掉，另外合同中明确约定出租房屋是一间，并未载明有附属的相关建筑。
本院认为，结合房屋租赁合同第九条的约定，可以得知原告租赁该房屋就是用于做鞋的，本院对该合同予以认定。
二、对原告提供的鞋业整治告知单，拟证明原告搬离房屋的原因。被告经质证对三性均有异议，认为没有主体单位的印章，也没有注明出具的时间。其次，该告知单上第三条明确载明，无照经营鞋厂作坊的，一律查封、扣押、关停。本案中原告被查处完全是因为其无照经营所致，与被告是无关的。
本院认为，该证据系复印件，且无法核对其真实性，故本院对该证据的三性不予以认可。
三、对原告提供的说明，证明原告搬离租赁房屋的时间及经过。被告经质证对三性均有异议。首先，原告没有提供印章上温岭市横峰街道鞋业整治办公室的主体信息，被告也无法查询到该办公室的相关材料，对该办公室主体的合法性存有异议。其次，单位出具的书面证明材料应当由经办人或者负责人签章，该份材料只盖了一个公章，形式不合法。再次，说明中的相关情况，特别是搬离的时间，证明单位应当派员出庭接受询问，否则无法确认搬离时间是指违规生产设备的搬离时间还是其他什么时间。
本院认为，该证据系温岭市横峰街道鞋业整治办公室出具的说明，温岭市横峰街道鞋业整治办公室由温岭市横峰街道办事处设立的对街道内的鞋类作坊进行改造的整顿的部门，该说明系政府机构出具，具有一定的证据效力，能够证明原告所主张的事实。
四、对原告提供的照片，拟证明租赁房屋的现状。被告经质证对三性均有异议，认为原告无法提供原始载体。
本院认为，该证据经被告质证对照片的房屋是租赁物没有意见，故本院对该证据予以认定，可以证明本案涉案房屋的现状。 本院
经审理认定案件事实如下： 2018年1月9日（农历2017年12月23日），被告徐菊玲与原告谢丽君签订房屋租赁协议书一份，约定：东洋村门牌的房屋壹间出租给原告使用；租用期限为壹年，2018年1月9日至2019年1月20日止(农历2017年12月16日至2018年12月15日止)；租用价款，按年计标，全年租金为180800元。原告已全额支付租金。2018年4月9日，该租赁房屋的违章建筑被拆除。2018年8月28日，原告清空搬离租赁房屋。 另查明：位于温岭市的房屋面积为88.12平方米。
本院认为，本案的争议焦点主要为以下两点： 一、原告能否主张解除合同。
本院认为,民房是利用宅基地，根据住宅类房屋的用途，报政府主管部门审批许可进行建造的。民房是按住宅类用途执行的建筑标准的结构安全，不符合厂房等工业类生产经营场所的要求。且《浙江省城乡规划条例》也明确规定了，房屋使用人应当按照建设工程规划许可证确定的用途使用房屋。本案中，原告租赁被告的民房进行鞋类生产显然违反了上述规定。根据温岭市的鞋类整治工作，也要求民房不得用于开办鞋厂。根据合同法规定的情事变更原则，原告可以要求解除合同，合同自通知到对方时解除，本案中原告以起诉的方式通知被告解除合同，本院于2018年10月10日送达。被告抗辩本次的房屋租赁给原告是用于摆鞋样的，但是结合原、被告签订的合同中第八条、第九条的规定可以得知，被告是知道原告租赁该房屋是用于作鞋的，故本院对该抗辩不予以支持。 二、原告谢丽君、被告徐菊玲因本次房屋租赁合同解除所造成的损失及应承担的责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 首先，被拆除的违章建筑是否包含在租赁协议之中。根据原、被告签订的合同，租赁的地点就是横石中路东洋村66号，并没有注明是否包含房屋后面的违章部分。综合考虑该房屋的现状及原告租赁该房屋的用途，当时原、被告约定的租赁部分应当包含了后面的违章部分。2018年4月9日，本案租赁物的违章建筑部分被拆除，拆除的面积为36平方米，且违章建筑不受国家法律保护，在该建筑被拆除之后，关于该部分的租赁费应当予以返还，根据计算，该部分的费用为40058元（根据违章建筑所占全部租赁面积的比例及剩余的未租赁的时间进行计算租赁费）。 其次，原告谢丽君作为承租人，且其从事鞋业生产多年，在询问笔录之中也承认其听到过民房不能办鞋厂的通知，其在承租之前没有尽到相应的注意义务，作为完全民事行为能力人没有了解清楚其租赁房屋的性质却贸然承租，故其也存在相应的过错，被告明知其房屋是民房出租给原告当做生产经营的场所，也存在过错，结合本案的实际情况，被告也因本次解除合同导致其逾期的租赁费损失，原告承担30%的赔偿责任。而且根据原、被告陈述可以得知，被告也是居住在的楼上，故其应当知道原告清空搬离的时间，且被告也握有房屋的钥匙，不能以原告没有返还钥匙来进行抗辩没有归还房屋。结合本案的合同是在2018年10月10日解除，被告应当返还给原告房屋租赁费24958.5元【35655元×70%（根据建筑面积所占全部租赁面积的比例及剩余的未租赁的时间进行计算租赁费再按照70%的比例）】。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，
判决如下： 一、解除原告谢丽君与被告徐菊玲于2018年2月8日签订的房屋租赁合同。 二、被告徐菊玲在本判决生效之日起十日内返还给原告谢丽君房屋租赁费65016.5元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2008元，减半收取1004元，由原告谢丽君承担154元，被告徐菊玲承担850元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。
审判员 张愉
二〇一九年一月四日
书记员 李洁 来自：