西安市雁塔区人民法院 民事判决书 （2018）陕0113民初9576号
原告（反诉被告）：李社红，男，1960年6月10日出生，汉族，住西安市曲江新区。
原告（反诉被告）：刘淼，女，1978年5月19日出生，汉族，住址同上。
委托代理人：陈龙，陕西嘉捷律师事务所律师。
委托代理人：王亚茜，陕西嘉捷律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：雷鸿俊，男，1962年3月21日出生，汉族，住西安市新城区。
被告（反诉原告）：吴砚菊，女，1963年11月6日，汉族，住西安市雁塔区。
委托代理人：刘晏，陕西润海律师事务所律师。
委托代理人：白敏君，陕西润海律师事务所实习律师。
第三人：交通银行股份有限公司西安经济技术开发区支行，住所地：西安市。
负责人：李鸿康，该支行行长。
委托代理人：李明，该支行员工。 原告（反诉被告）李社红、刘淼与被告（反诉原告）雷鸿俊、吴砚菊、第三人交通银行股份有限公司西安经济技术开发区支行（以下简称交通银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李社红、刘淼及其委托代理人陈龙、王亚茜，被告委托代理人刘晏、第三人交通银行委托代理人李明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李社红、刘淼诉称，原告夫妇因家庭住房所需，于2004年05月24日与被告雷鸿俊签订《售房合同》约定，被告雷鸿俊将其于2002年11月15日购买，位于双鱼花园广场A座1106室，建筑面积179.86㎡，价值561775元的房产出售给原告刘淼。截止2004年05月，该房产已付首付款11775元、按揭款共计65556元，按揭手续费、装修押金、大修基金等相关费用共计113374元。原告先行支付首付款现金50000元整，余款63374元于2005年04月30日前付清。2004年06月21日起剩余按揭款（3642元/月）均由原告支付。被告收到50000元首付款后，交付房屋，收到余款后办理过户手续或按照原告要求，提供有效证件，随时配合办理过户手续，过户费用由原告承担。合同签订后，原告支付首付款，被告交付房产。2005年06月18日，被告书面确认“已收到原告房款总额全部结清，随时配合原告办理一切手续”。原告将剩余银行按揭款付至被告按揭专用账户，并联系被告要求协助办理房产过户手续时，被告借故推诿，不予配合，现诉至法院，请求依法判令被告立即将位于XX街XX广场XX座XX室房产过户至原告名下；本案案件受理费由被告承担。 被告雷鸿俊、吴砚菊辩称，2012年原告未按合同约定按期偿还案涉房屋按揭贷款，从而导致按揭贷款发放银行将被告申请至西安市莲湖区人民法院，造成对被告的强制执行，原告过错责任明显。2012年之后，原告非但不吸取以往教训，继续恶意逾期偿还案涉房屋按揭贷款，给被告的征信记录造成严重的不良影响。自2013年开始至今，被告主动找原告商量涉案房屋买卖合同解除事宜和征信记录赔偿事宜，原告寻找各种托词不予正面答复的同时仍不断造成逾期事实。2013年至2016年之间，被告因原告拖欠案涉房屋逾期贷款，曾11此无奈之下偿还案涉房屋按揭贷款共计63000元。原告数十次恶意拖欠偿还案涉房屋按揭贷款，给被告造成了巨大经济损失和名誉损失。双方虽在2004年的买卖合同中约定了具体的违约责任，但原告长期、反复的违约行为清晰明显。故请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。并提出反诉，请求依法判令：1、解除双方签订的关于XX街XX广场XX座XX室房屋的买卖合同；2、反诉被告立即向反诉原告腾交房屋；3、判令反诉被告消除因恶意逾期还款给反诉原告征信记录造成的不良影响并公开向反诉原告赔礼道歉；4、本案全部诉讼费用由原告承担。 原告就被告反诉请求辩称，被告反诉无事实与法律依据，不应予以支持。涉案房屋购房款已经实际付清，被告拒绝签署提前还款申请，导致第三人无法扣划已付款项，反诉被告已于2004年占有、使用房屋，反诉原告要求解除合同不应予以支持。被告要求解除合同，未按照合同法规定履行解除合同通知义务，即使被告所述事实属实，亦无法产生导致合同目的不能实现的法律后果，不能据此解除合同。被告认为原告逾期偿还银行按揭款给对其个人征信造成影响，被告本人还存在其他逾期还款行为被其他银行列入失信人员名单。2012年起，原告将涉案房屋租赁给被告使用，租金冲抵按揭款，由被告直接将租金支付至按揭还款账户，因被告自己逾期支付款项导致其个人征信受到影响，应当自行承担由此产生的不利后果。被告主张的逾期行为，并不都是原告导致的。故不同意被告的反诉请求。 第三人交通银行述称，不论哪一方当事人只要还清我方贷款、利息、复息、罚息等，我方作为银行没有意见。
经审理查明，2002年11月22日，被告雷鸿俊与第三人交通银行西安分行城北支行签订的《交通银行个人住房借款合同》约定，贷款金额为人民币伍拾伍万元整，贷款期限自2002年11月29日至2022年11月29日，贷款用于购买位于本市XX街XX号XX室住房。借款每月还本付息额按等额还款法确定，第一次确定的每月还本付息额为叁仟陆佰肆拾贰元。征得贷款人同意后，借款人可以提前还款，提前清偿全部贷款的可在任一银行工作日办理。 2004年05月24日，原告刘淼（乙方）与被告雷鸿俊（甲方）签订《售房合同》约定：1、甲方将其购买的位于双鱼花园广场A座1106室房产出售给乙方。2、该房产系甲方于2002年11月15日购买，建筑面积179.86㎡，价值561775元。截止2004年05月，已付首付款11775元、按揭款共计65556元，按揭手续费、装修押金、房屋大修基金、水泥、沙子等费用共计113374元。3、乙方先行支付首付款现金50000元整，余款63374元于2005年04月30日前付清。4、2004年06月21日起剩余按揭款3642元，均由乙方支付。5、甲方收到乙方50000元后，交付房屋，待2005年04月30日收到余款后，办理一切过户手续或按照乙方要求，提供有效证件，随时配合办理过户手续，过户费用由乙方承担。6、如乙方在2005年04月30日前，不能付清余款，甲方有权收回房屋，一切损失由乙方承担。7、自2004年6月21日起，乙方不能按时支付银行按揭款项，造成银行收房罚款，一切由乙方负担，甲方不负任何责任。 《售房合同》签订当日，原告支付了首付款50000元。被告交付了房屋，并将户名为被告雷鸿俊，卡号为XXXXXXXXXXXXX1203的按揭还款银行卡一并交付原告。 2005年06月18日，被告出具收条，载明“收到老李房款总额全部结清。随时配合老李办理一切手续”。 《售房合同》签订后，2011年03月21日开始至2012年02月15日期间连续11个月未归还贷款本息。2012年06月05日，结清逾期贷款。2013年07月至2016年5月期间，仍然存在数次逾期。 2012年，原告曾将涉案房屋租赁给被告吴砚菊使用，期限自2012年7月1日至2015年6月30日，每月租金5000元。 2018年05月17日，原告提前将截止2018年05月14日，未到期本金186520.17元，全部支付至按揭还款账户。 经询问，第三人交通银行股份有限公司西安经济技术开发区支行认为，原告提前清偿的贷款金额是查询当时节点所产生的金额，因贷款人未按照规定申请提前还款，第三人无法提前扣划。 上述事实，有《售房合同》、《公证书》、收条、银行转账凭证、物业费收费凭证、强制执行裁定书、《房屋租赁契约》等证据及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，原、被告于2004年5月24日签订的购房合同，系当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效合同，对双方当事人均具有法律效力。虽然上述合同明确“如乙方在2005年04月30日前，不能付清余款，甲方有权收回房屋”。但，2005年6月18日被告已经实际受领上述余款。故本案原告已经按照合同约定实际履行了合同约定的房款支付义务。上述售房合同中明确约定“自2004年6月21日起，乙方不能按时支付银行按揭款项，造成银行收房罚款，一切由乙方负担，甲方不负任何责任。”可见，被告签订上述合同的本意，即收到113374元款项后，房屋的产权以及物权风险等均转由原告承担。加之，原告已经按照银行查询时点记录，将涉案房产银行贷款余额一次性支付至涉案房产还款专用账户，因被告没有配合，而致使涉案房产至今属于银行按揭状态。故本案原告将涉案房产办理过户的诉讼请求，依法应予支持。 第三人交通银行股份有限公司西安经济技术开发区支行有权主动扣除涉案房产专用还款账户上的资金。扣除不足部分，原告（反诉原告）应当予以补缴。补缴后，再行依法向违约方主张违约责任。 因2011年03月至2012年02月期间，涉案房产存在银行按揭款11个月连续逾期支付的事实，以及后续期间涉案房产仍存在多次银行按揭逾期，故被告向本院诉请解除原被告双方签订的房屋买卖合同。2012年7月1日至2015年6月30日期间，亦系被告租赁使用涉案房产期间，涉案房屋租金用于支付涉案房产银行按揭款，涉案房产月租金5000元足以覆盖房产月供按揭款3200余元，但涉案房产仍然存在多次按揭逾期的事实。故此，被告的银行征信出现瑕疵或不良影响，也存在其自身原因。加之，至本案庭审结束前，被告未向原告发出具有解除房屋买卖合同意思表示的有效函件。故此，反诉原告要求解除合同和依法腾交房产的反诉请求，依法不应支持。 原告（反诉被告）虽存在逾期支付房屋按揭款的事实，但，本案案情而言，不存在在公开环境影响被告声誉和商业信誉的恶劣情形，被告要求原告公开赔礼道歉，依法不应支持。另，本案庭审中，原告和被告向法庭主张其为对方垫付资金款项的事实，属于另案，本案不予处理。 综上所述，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第九十六条、第一百零七条的规定，
判决如下： 一、被告（反诉原告）雷鸿俊、吴砚菊于本判决生效后 三十日内，将位于西安市雁塔区XX街XX广场XX座XX室房产过户至原告（反诉被告）李社红、刘淼名下。 二、驳回被告（反诉原告）雷鸿俊、吴砚菊解除合同和腾交房产以及消除影响公开赔礼道歉的反诉请求。 本案案件受理费100元、反诉费4709元，由被告雷鸿俊、吴砚菊负担，因原告已预交，被告在支付上述款项时一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审判长 何 燕
审判员 赵琳君
审判员 秦 冰
二〇一八年十二月二十七日
书记员 王小波 打印：扈艳红 校对：王小波 年 月日送达 关注公众号“”