山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0214民初4035号
原告：宋山木，男，1964年5月1日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。
委托诉讼代理人：王学英，北京市中永（青岛）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李晓雨，北京市中永（青岛）律师事务所实习律师。
被告:崔佳玉，女，1991年6月11日出生，汉族，住哈尔滨市平房区。
委托诉讼代理人：蓝恭佳，山东运策律师事务所律师。
原告宋山木与被告崔佳玉房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宋山木的委托诉讼代理人王学英、被告崔佳玉的委托诉讼代理人蓝恭佳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。宋山木向本院提出诉讼请求：1、判令被告崔佳玉支付原告房屋租金5万元及违约金5万元；2、案件受理费等全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年3月29日，宋山木与崔佳玉签订《房屋租赁合同》，约定被告租赁原告位于青岛市城阳区产，租期自2017年4月19日至2020年4月18日，房屋租金第一年9万元，第二年开始10万元，押金1万元。付款方式为半年付，乙方（被告）须提前一个月支付下半年房租。被告本应在2018年3月份向原告支付第二年度半年期租金5万元，但被告到期未付，经原告多次催要仍拒不支付。原告为维护自己的合法权益特起诉至法院。
被告崔佳玉辩称，被告第二年并未租用涉案房屋，原告所诉欠付房屋租金五万元无事实及法律依据；原告所诉违约金过高，请求法院予以减少。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交开锁收据、清洁收据、公证光盘各一份，证明被告租赁期内毁约，擅自解除合同，未做交接，其将涉案房屋弄得脏乱不堪，应承担违约责任。被告质证称对开锁收据、清洁收据真实性不予认可，与本案无关，对该光盘视频真实性不予认可，被告于2018年4月20日与原告进行磋商，商定将房屋内东西打包清场，原告给予配合，开具出门证，但被告于2018年4月21日接到原告通知，不让原告清场，被告认为，是原告的原因导致损失的扩大，被告不应承担相应责任。
本院认为，原告提交的开锁收据、清洁收据无正规发票佐证，也不能证明相应费用的使用地点、原因等，故本院对该证据不予采信。对公证光盘的真实性本院予以认可。2.被告提交2018年4月20日与房东代理人的电话录音一份，证明被告提前告知原告涉案房屋不租了，将房屋内东西打包并清场，原告承诺给予被告配合并开具出门证，所以被告第二年并没有承租涉案房屋。被告提交2018年4月21日与房东代理人电话录音一份，证明被告于2018年4月21日接到原告通知，不让原告清场，被告认为，是原告的原因导致损失的扩大，被告不应承担相应责任。原告质证称对两份录音的真实性合法性均不认可，不能确定是原告本人或是原告的委托代理人，涉案房屋原告曾委托过范丁宁（女）进行过处理，此外没有委托过他人，该录音不能证明是原告委托的人与被告就合同解除进行协商，原告不同意解除合同。3.被告提交与电话号码为137××××6329的手机短信记录一份，证明被告已提前告知原告不继续租赁涉案房屋，双方积极沟通，不是像原告所述拒不支付房租，消失等情形。
原告质证称对该短信记录不认可，原告没有委托过高律师与被告对接，原告自始至终委托范丁宁（女）处理涉案房屋事宜，被告应提交有原告授权的委托高律师处理的委托书。
本院认为，被告提交的录音未证明被录音人的身份情况，原告对录音中所谓的“委托人”身份不予认可，被告也未进一步举证证明证据中的被录音人的身份，故被告应承担举证不能的后果。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
一、2017年3月29日，范丁宁代宋山木与崔佳玉签订《房屋租赁合同》，约定：崔佳玉租赁宋山木所有的位于青岛市城阳区户房屋，租赁期间为2017年4月19日至2020年4月18日。合同签订当日，崔佳玉一次性向甲方支付半年租金及保证金。房屋租金第一年为9万元，第二年开始为10万元，押金1万元。付款方式半年付，乙方须提前一个月支付下半年房租（如未提前支付，甲方有权收回房屋使用权，不退押金）。合同还约定，如有一方违约，违约方需偿付另一方租金50%的违约金。
二、崔佳玉已付清2017年4月19日至2018年4月18日的房租9万元及押金1万元。
三、2018年9月23日，原告将涉案房屋另行出租。
本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应全面履行各自的义务。综合本案证据及经审查认定的事实，本案焦点为：1、原被告签订的房屋租赁合同是否经协商一致提前解除；2、被告是否应承担违约责任。第一，被告在合同履行期内主张提前解除合同，称已提前告知原告不再继续承租涉案房屋，但原告并未表示同意，双方就提前解除租赁合同未达成一致，故双方的租赁合同未经协商一致解除，同时被告也未举证证明存在法定解除事由，因此，原被告签订的《房屋租赁合同》并未提前解除。第二，被告虽以搬离涉案厂房的实际行为做出解除合同的意思表示，但因其该解除行为既非双方合意亦无法定事由，已经构成违约，被告未经原告同意提前解除合同，未给原告预留合理时间另行出租，从而给原告造成了租金上的实际损失。被告应当补偿原告自第二个承租周期开始至原告另行出租之日的租金作为补偿，即自2018年4月18日至2018年9月23日按合同约定租金计算为43056元。原告主张违约金5万元，因被告需支付的租金已经能够补偿其违约行为给原告造成的损失，故原告再要求被告按年租金的50%另行支付违约金，有失公允，本院不予支持。关于被告在签订租赁合同时缴纳的押金10000元，在双方解除租赁合同时应一并处理，在被告应支付原告的租赁费等损失中予以冲抵为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条规定，
判决如下：
一、被告崔佳玉于本判决生效后十日内支付原告宋山木租金33056元；
二、驳回原告宋山木的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由宋山木负担1540元，崔佳玉负担760元。
如不服本判决，可以在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 景艳丽
审 判 员 李 珂
人民陪审员 陶丽丽
二〇一九年一月三日
书 记 员 江雷娜 来源：百度搜索“”