浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）浙0104民初9450号
原告（反诉被告）：浙江浙欧置业有限公司，住所地浙江省杭州市江干区城星路**尊宝大厦银尊**。
法定代表人：刘丐算。
委托代理人：余怡，浙江海昌律师事务所律师。
委托代理人：胡献旁，北京市汉衡律师事务所律师。
被告（反诉原告）：娃哈哈商业股份有限公司，住所地，住所地浙江省杭州市经济技术开发区**大街******iv>
法定代表人：宗庆后，该公司董事长。
委托代理人：王立新、叶志坚，浙江天册律师事务所律师。 原告浙江浙欧置业有限公司（以下简称浙欧公司）为与被告娃哈哈商业股份有限公司（以下简称娃哈哈公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2016年12月22日向本院起诉，反诉原告娃哈哈公司于2017年2月22日对反诉被告浙欧公司提出反诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2017年3月9日进行了证据交换，于2017年7月4日公开开庭进行了审理。
原告（反诉被告）浙欧公司的委托代理人余怡、胡献旁，被告（反诉原告）娃哈哈公司的委托代理人王立新、叶志坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告浙欧公司诉称，被告因经营所需，向原告租赁位于杭州市江干区××街××号××路××号××大厦××层××层商业及配套空间、地下车位（以下、地下车位quo;租赁物业”），双方于2012年7月签订了《尊宝大厦商业用房租赁合同》。合同签订后，原告按约交付了租赁物业，但被告在付款方面一直持拖延状态，在原告的催促下，被告在2012年年底才完成7000万保证金的支付，在2013年2月才完成首期2012年的500万租金的支付（此笔实际支付420万元，被告扣除了80万元的空调设备调试保证金）。自2013年2月之后，被告再没有支付原告任何款项。在原告的再三催促下，被告不仅不付款，且在2014年5月单方违约解除合同。被告单方违约解除合同后，又不按约结算租金、违约金等款项，也不按约及时腾退租赁物业。业经原告多次催告，被告终于在2016年11月20日将租赁物业交还给原告。根据双方的约定，被告应向原告承担如下支付义务：1、支付拖欠的租金：根据合同4.2与4.5约定，被告尚欠原告商业用房租金1347.95万元、车位租金207.12万元，合计1555.07万元。2、支付逾期付款违约金：根据合同10.1约定，被告逾期支付租金超过20日的，每逾期一日，应向原告按应付款总额万分之六计算的违约金。截至2017年7月2日，被告共欠原告商业用房租金1347.95万元、车位租金207.12万元，按照该约定，被告应支付原告逾期付款违约金1218.46万元。3、支付逾期腾退占用费：根据合同5.3约定，合同解除后，被告应在合同解除之日起三十日内将租赁物业腾空交还给原告，否则要支付原告按租金的两倍计算的逾期腾退占用费。被告于2014年5月8日单方违约解除合同，按照合同约定，合同解除后，被告应在30日内腾空房屋，交还租赁物业并结算相关款项。但被告一直未予配合，一直占用租赁物业，直至2016年11月20日才向原告交付租赁物业。因此，根据合同约定，被告应向原告支付自2014年5月8日至2016年11月20日期间按两倍租金计算的逾期腾退占用费计7586.91万元。4、支付违约解除合同违约金及损害赔偿金：根据合同10.2约定，被告违约单方解除合同的，还应向原告支付违约金，违约金金额为原告主张该权利当年的年租金，并赔偿原告直接损失，该损失包括甲方自身以及因此向第三方承担的违约和损害赔偿责任等合法损失。原告于2014年向被告主张权利，2014年的租金为1000万元。因被告的违约单方解除合同，致使原告在平安银行为期八年的物业贷款无法按期支付借款本息而被平安银行起诉，被告的违约行为致使原告向平安银行承担的违约和损害赔偿责任及诉讼费用等合计人民币2105.15万元，并导致原告抵押给平安银行的尊宝大厦一至四层及地下一层被法院拍卖，直接导致原告资产严重贬值（被拍卖的房产评估价为6.8亿，现起拍价为3.08亿元），原告对此保留诉权，将另行起诉。原告的损失还包括7000万保证金的利息损失，根据合同4.1与1.5的约定，在合同签订后的7天内，双方应对租赁物业进行验收，在完成租赁物业交付条件验收后3日内、或本协议签订后10日内（以较后发生者为准），被告应支付租赁保证金7000万。根据上述约定，被告应于2012年7月22日前支付7000万保证金。但被告自2012年8月6日起才陆续支付保证金，直至2012年11月20日才将保证金支付完毕。另外，因被告收到2013年的1000万元租金发票后拒不支付租金，致使原告无法交纳房租收入所涉的各种税款，并因此被税务局处以滞纳金。此外，被告在交付第一期租金500万元时称租赁的房屋未装修、空调无法调试，要求扣除80万元的空调调试保证金，后被告装修使用租赁房屋后，也未向原告提出空调质量异议，因此该80万元保证金应予退还。被告在使用租赁房屋期间还拖欠大量的物业管理费，若因被告的拖欠行为致使原告利益受损的，原告保留对被告的追索权。《尊宝大厦商业用房租赁合同》是经过双方多次讨论才签订的协议，是双方当事人真实的意思表示，被告作为全国首批重合同守信用单位，应该尊重契约精神。被告在多方面都违反了合同约定，理应按照合同约定予以赔偿。综上，被告应支付原告租金、逾期腾退占用费、逾期付款违约金、违约解除合同违约金、损害赔偿金、空调保证金等款项共计13897.49万元，扣除被告的保证金7000万元，被告实际需要支付原告6897.49万元。故原告诉至法院，请求判令：被告立即向原告支付商业用房租金1347.95万元、车位租金207.12万元、逾期付款违约金（按应付款总额的每日万分之六，自应付租金之日至实际付清之日止，暂计算至2017年7月2日为1218.46万元）、违约解除合同违约金1000万元、逾期腾退占用费7586.91万元、损害赔偿金（暂计至2017年7月2日为2340.48万元，包括因平安银行金融借款纠纷一案所致损失2105.15万元、1000万房租的税款滞纳金193.13万元、7000万元保证金的利息损失44.20万元）、空调设备维修保证金80万元；以上款项共计13780.92万元，扣除被告的保证金7000万元，被告实际需要支付原告6780.92万元。本案辩论终结后，原告浙欧公司提交情况说明，称其因手工计算数据存在误差，诉讼请求应为：被告立即向原告支付商业用房租金1347.95万元、车位租金207.12万元、逾期付款违约金（按应付款总额的每日万分之六，自应付租金之日至实际付清之日止，暂计算至2017年7月2日为1200.39万元）、违约解除合同违约金1000万元、逾期腾退占用费7353.25万元、损害赔偿金4817.09万元（暂计至2017年7月2日，包括因平安银行金融借款纠纷一案所致损失4581.67万元、1000万房租的税款滞纳金191.22万元、7000万元保证金的利息损失44.20万元）、空调设备维修保证金80万元；以上款项共计16005.8万元，扣除被告的保证金7000万元，被告实际需要支付原告9005.8万元。 被告娃哈哈公司辩称，一、租赁合同的缔结和履行的过程就是被告为纾解原告的经济困难而不断予以扶助的过程。原告提出目前的巨额诉讼有违公平和诚实信用原则。原告是一家小规模的房地产开发企业。位于杭州市江干区××大厦是原告唯一开发的商业办公项目，包括两幢高层办公和酒店公寓，1-4层裙楼和地下一层商业办公用房以及地下二、三层车库。尊宝大厦主体办公和酒店式公寓商品房分户对外销售，地上1-4层和，地上**和地下**商业用房以及配套属于项目业主自持物业使用或出租经营。尊宝大厦所在地属规划中的钱江新城总部经济地块。2012年尊宝大厦项目结顶后原告未能履行土地出让时对地方政府作出的企业集团总部入驻承诺。故按照地方政府要求原告必须补交6800万元违约金才可以办理土地复核验收手续，如无法办理验收手续的则已售房产将难以向购房者正常交付。事实上，当时原告因经营决策失误，其虽在2010年5月即提出了复核申请，却已无资金支付该6800万元款项，经营发生严重障碍，并且面临着众多购房者的违约索赔。因恰逢被告拟开设大型商场为基础的商业综合体，故与原告协商后于2012年7月12日签署了《尊宝大厦商业用房租赁合同》（以下简称“租赁合同”），租赁尊宝大厦1-4层及地下一层作为综合商业体以及部分办公使用（包括但不限于百货、餐饮、超市、美容、教育等，主体即为娃欧商场）。为纾解原告资金困难，在租赁合同中特殊约定了以保证金名义向原告提供7000万元资金支持解除其当时资金困难。因此，合同的缔结以及特殊安排是为了向原告提供资金帮助。其后不足四年的租赁合同履行期间，被告克服了出租物业特性不适用于商业经营、消防设计不合理、地下一层场地因地铁、地下**场地因地铁分流设计要求无法正常使用屋涉入贷款纠纷被拍卖等困难，尽量使用租赁房屋，即是为了原告能够尽可能将保证金转为正当租金收入，减轻原告的经济压力。这都是被告为解决原告困难的善意之举。
二、租赁合同在签订约四年后不得不解除的主要原因是原告的连续不断的各种违约行为所致，导致合同目的不能实现。2012年租赁合同订立之后不久，承租人即发现，尊宝大厦在建设设计上过于注重降低成本，没有考虑商业使用的综合性技术需要，导致作为商业综合体使用缺陷过多，空调、排烟、楼道等消防设施设计必须进行大规模修改。被告当时本可以立即提出解除合同，但是本着诚信原则和原告解困目标，被告克服大量困难接受了房屋，但是直到2014年出租物业才勉强以教育培训用途为主通过消防验收投入使用，与原告合同租赁目的已经明显存在较大偏差。其次，出租物业地下一层与地铁衔接，但是尊宝大厦在设计上未在地铁衔接口配置必要缓冲区域，导致地下一层为了消防安全等考虑需要划分中庭大量空间用于地铁人流疏散，最终仅有的一部分可用面积只好用于人流极少的家具展示，实质上地下一层几乎没有商业使用意义，可使用承租面积发生明显短少，但是被告仍接受了这个明显的缺陷。再者，原告委托的南都物业没有尽到管理职责，车位被人占用，依照租赁合同约定应提供的300个车位完全没有提供，车位无法满足出租物业作为商业综合体的基本使用需求，导致娃欧商场客源的明显流失。进一步，按照被告原来的估计测算，原告销售两座塔楼应有明显盈余，只要被告帮助原告解决意料之外的6800万元违约金支出，原告的资产负债状况应当较为良好，不会有大额负债，再以自持物业换取租金现金流收入，原告应当经营良好。但是被告没有料到原告不但未吸取2012年之前决策失误的经验教训，反而将出租物业向平安银行申请物业贷款1亿元，然后违规将1.9亿元挪作他用导致无法收回，另外原告负责人刘丐算又参与大额民间集资，资金链断裂，至租赁物业陷入多起经济纠纷被查封并于2016年期间被法院连续进行了四次拍卖后被处置给他人。以上租赁物业本身的技术配套缺陷、业主单位管理混乱和违约、以及业主自身经营不善导致的承租物业使用权的明显不稳定性，都使得原定合同目的无法实现，才导致双方多次协商无果后租赁合同在2016年6月以后无法继续履行。这些违约行为及缺陷的责任人都是原告，被告在合同履行过程中对于上述事项都向原告进行了反复催告，但是除了原告同意空调扣款80万元外，其他事项原告都从未进行整改，全是由被告投入人力物力尽可能予以克服，因此租赁合同的解除不属于被告责任。
三、承租合同的主体和相关权利义务发生过调整，原告要求被告支付租金、逾期违约金和双倍租金均已超过诉讼时效。2012年7月12日，原告与被告签署租赁合同后，被告立即支付了“保证金”中的6000万元。其后因被告注册地址不在尊宝大厦所在地，为了满足商业经营主体在尊宝大厦所在地完税等政府主管部门的要求，2012年11月8日由另一主体浙江娃欧商业有限公司（以下简称娃欧公司）、被告、原告三方另行签署了一份《租赁合同补充协议二》。原告故意向法院隐瞒了这份补充协议。该协议调整了原租赁合同项下的安排，确认娃欧公司为租赁物业的实际使用人，并明确约定由娃欧公司负责支付《租赁合同》项下的租赁保证金和房屋租金。其后由娃欧公司支付了该《租赁合同》项下剩余920万元“保证金”（按照原约定应付“保证金”余款1000万元，因协商扣除80万元用于娃欧公司自行对空调等设施进行维修，实际支付920万元）和500万元租金。按照该补充协议的明确约定，被告对娃欧公司的付款义务承担连带责任。因第二部分所述的情况，娃欧公司难以根据既定商业规划持续经营，遂于2013年12月9日决议清算，于2013年12月10日在《市场导报》发布了清算公告，于2014年3月12日正式注销登记。在公告清算注销的法定期限内，原告并未向娃欧公司主张债权。依照合同法和租赁合同补充协议的约定，娃欧公司是支付租金的义务人，但是原告并未在娃欧公司清算期间向娃欧公司主张债权。在娃欧公司公告清算完成后，原告要求支付租金、租金逾期违约金的权利已经灭失。即使退一步而言，原告最多可以在知道或者应当知道其权利被侵害之日起两年内（即最多自娃欧公司清算注销之日起两年至2016年3月12日）起诉要求被告承担租金和逾期支付租金违约金的连带责任，但是原告提起本案诉讼已经超过该时效。因为被告仅支付前面的6000万元“保证金”，原告仅能就2014年3月12日以后被告实际使用出租物业的行为主张租金或其他费用。就娃欧公司存续期间的租金支付义务原告已经无权要求被告承担法律责任。
四、双方之间房屋租赁合同履行至2016年6月30日解除，在2014年3月13日至2016年6月30日期间可以按照租赁合同约定计算租金，但是不存在支付逾期违约金和支付双倍租金的情形。娃欧公司清算注销后，被告接管出租物业并与原告进行协商，提出在达成结算安排、妥善结清费用的前提下协商解除租赁合同的相关事宜。但是双方在结算方法、结算退款和撤场步骤安排上存在较大分歧，特别是原告拒不向被告返还剩余的租赁保证金，也不愿意开具租金发票，导致双方未能达成一致的合同解除的具体安排。双方虽曾在2016年度初一度就终止清算达成一致意向，被告为此积极进行场地清退准备（包括向原承租商户进行解约赔偿），但之后因原告反悔，拒不开具租金发票，最终双方未能达成书面协议。在此期间，因原告将物业贷款挪作他用且经营不善，未能按期归还贷款本息，陷入与包括平安银行起诉在内的多宗诉讼纠纷，租赁物业被冻结查封且成为被执行财产，租赁物业的使用一直处于不稳定状态，大半闲置。在2014年3月12日至2016年6月30日期间，因娃欧公司已经清算注销双方对租赁合同解除相关事项的协商存在争议，特别是原告一直无法退还剩余的租赁保证金，故被告在此期间对租赁物业予以维持，并短期的将少量物业场地断续提供给其他一些承租单位使用，以避免双方产生损失，原告也一直予以认可，因此租赁合同仍在实际履行。直至2016年6月30日，考虑到原告与平安银行之间欠款纠纷，出租物业已经进入司法拍卖程序，被告也无法继续维持租赁物业，故被告在通知原告委托的物业管理单位后于2016年6月30日清场，租赁合同遂实际解除。被告支付的6000万元保证金足以冲抵该期间全额租赁后仍有较大剩余，故也不存在逾期支付租金的情形。
五、被告自2014年3月以后未马上腾退出租物业亦属于行使不安抗辩权。如前所述，就出租物业，原告从被告和娃欧公司处收取了6920万元的“保证金”。在2014年3月娃欧公司清算注销后，被告从理论上是可以先行退场并要求原告退还大约6000万元的保证金。但是，原告在当时由于经营不善，不具有退还大额保证金的资金能力，其曾以租赁物业从平安银行取得了2.3亿元的物业贷款，但是却违规将该资金全部抽走挪作他用且无法收回。被告如先行将租赁物业退还原告的，原告也丧失了归还剩余“保证金”履行债务的能力。在此情况下，被告暂不腾退场地，要求与原告结清各项费用后再行腾退场地的要求，属于履行不安抗辩权，要求原告恢复或表现出具有必要的退还保证金的履行债务的能力。被告暂不腾退场地的行为合法有据，不属于恶意占用出租物业。
六、原告的各项诉请没有法律依据。被告认为，由于原告提供的租赁物业存在明显缺陷，存在明显的未能依约履行合同的情形，导致租赁合同目的无法实现。故合同提前解除系因原告原因导致，不属于承租人违约。按照补充协议的约定，2014年3月12日之前的租金和可能的逾期付款责任应由娃欧公司以其支付的500万元租金和920万元保证金直接与原告进行结算。但是因娃欧公司已经于2014年3月12日清算注销，原告无权要求被告承担连带责任或其他责任。2014年3月12日至2016年6月30日由被告维持租赁物业的租赁，租赁合同实际在继续履行，不存在合同已经提前解除，承租方恶意占用出租房屋不归还的情形，故不适用按双倍租金计算的违约罚则，仅应按照租赁合同约定的租金标准计收租金。由于被告支付的6000万元足以冲抵该部分租金、且原告未向被告提供租金发票，答辩人不存在逾期支付租金的情形。逾期支付租金违约金和解除合同后继续占用出租物业期间增加一倍租金罚则，在本质上都是违约金，只不过适用条件不同。前者适用于合同未解除的情形，后者适用于合同解除的情形。如当合同提前解除同时存在未按期支付租金情形时，简单的将二者叠加适用导致总金额过高的，即属于违约金约定过高的情形，依法应予降低至不超过正常租金标准的30%以内处理。同时，解除合同后占用出租物业需按两倍租金支付违约的罚则约定，实际上是对承租人恶意占用出租物业的惩罚性安排，在适用该罚则安排时亦应要求出租人必须及时采用诉讼腾退等方式积极主张权利救济。如在租赁合同名义解除后，出租人长期放任承租人继续占有使用房屋，在占用期限很长后再主张该长期限内的双倍租金的违约罚则，这种行为属于谋取不当法益，不符合公平和诚实信用原则。这种情形应当按照租赁关系仍在实际持续履行处理，只能支持占用期间的一般租金而不应使用两倍租金的违约罚则。因此，原告的要求支付7600多万元双倍租金以及同时支付1000余万元逾期违约金、1000万元解约违约金以及所谓的320万元损害赔偿金的请求有悖法理，不应予以支持。 反诉原告娃哈哈公司反诉称，一、缔约以及相关约定条款的合同目的。反诉被告是一家小规模的房地产开发企业。位于杭州市江干区××街××号××路××号的尊宝大厦是反诉被告开发的商业办公项目，包括两幢高层办公和酒店公寓，1-4层裙楼和地下一层商业办公用房，以及地下二、三层车库。尊宝大厦主体办公和酒店式公寓商品房分户出售给了大量购房者，而地上1-4层和地下一层商业用房以及配套是该项目中的不可销售部分，只能由反诉被告自行使用或出租经营。尊宝大厦所在地属规划中的钱江新城总部经济地块。2012年尊宝大厦建设结顶后，因反诉被告的项目开发能力不足，未能履行土地出让时对地方政府作出的引进大型企业集团总部入驻的承诺。故按照地方政府的要求反诉被告必须补交6800万元违约金后才可以办理项目土地复核验收手续。如不办理土地复核验收手续的则已售房产将难以向购房者交付。但是当时反诉被告已无资金支付该6800万元款项，经营发生严重障碍。当时恰逢反诉原告拟开设一家以大型商场为基础的商业综合体，经与反诉被告协商，于2012年7月12日签署了《尊宝大厦商业用房租赁合同》（以下简称“租赁合同”），租赁尊宝大厦1-4层及地下一层作为综合商业体以及部分办公使用（包括但不限于百货、餐饮、超市、美容、教育等，主体即为娃欧商场）。根据反诉被告请求，考虑到其资金困难状况，为了协助解决反诉被告当时的客观资金困境，该租赁合同打破了常规租赁合同按租赁时间分期计算租金的模式，做出了特殊的商业安排。合同约定，在开始年份仍按年支付租金基础上，以租赁保证金名义提前向反诉被告预付7000万元人民币。该7000万人民币采取租赁保证金形式，可以并且仅可直接冲抵租金，而更深一层的实际商业目的是向反诉被告立即提供7000万元的无息融资支持，解决反诉被告当时迫切资金需求，顺利将项目交付，避免了项目烂尾的巨大风险。其后，反诉被告又利用娃欧商场的入驻从平安银行得到近2亿元的物业贷款。正是由于该7000万元名义“保证金”过于特殊，金额之巨远超常理，双方为避免相应的税务风险还特地就此名义“租赁保证金”签署了相应的备忘录以避免主管税务机关对此可能作出的税务认定和处理。因此在缔约目的上，租赁合同中的履约保证金实质是向反诉被告预付一笔大额资金，对反诉被告提供财务资助，以帮助反诉被告解决困难的预付租金。
二、承租主体的调整以及合同约定权利义务的变化。上述租赁合同签署后，反诉原告即向反诉被告支付了“保证金”中的6000万元。由于反诉原告注册地址不在尊宝大厦所在地，为了满足商业经营主体在尊宝大厦所在地完税等政府主管部门的要求，2012年11月8日，由反诉原告成立的另一主体浙江娃欧商业有限公司（以下简称“娃欧公司”），反诉原告、反诉被告三方另行签署一份《租赁合同补充协议二》。该协议调整了原租赁合同项下的一些安排，确认娃欧公司为租赁物业的实际使用人，并明确约定由娃欧公司支付《租赁合同》项下的租赁保证金和房屋租金。其后娃欧公司支付了剩余920万元“保证金”（按照原约定应付“保证金”余款1000万元，因协商扣除80万元用于娃欧公司自行对空调等设施进行维修，实际支付920万元）。
三、租赁合同的履行情况。娃欧公司依照约定于2012年12月底之前支付了第一期租金500万元。在对租赁物业验收和使用过程中，租赁物业在用于计划中的商业综合体项目目的下出现多项困难，具体包括：（1）约定的300个车位均被挤占，反诉被告委托的物业管理公司无法进行有效管理，导致顾客或访客无法停车；（2）与地铁连通部分场地因地铁客流疏散等特殊规范要求，大量面积无法用于经营，可用于商业经营的面积实际减少；（3）物业原按照办公设计，难以符合商业综合体的消防要求。导致租赁物业以教育培训为主要使用用途，并将大面积的地下一层仅用于家具展示，部分场地在2014年4月3日才得以暂时通过消防验收。因反诉被告交付的租赁物业存在以上明显缺陷，客观上导致娃欧公司租赁物业难以充分使用，商户注册登记难以办理，商户招租困难，由此引发商场吸引力不足客流清淡，租赁物业的基本商业目的无法实现。为此，自2012年12月起，娃欧公司、反诉原告一再以口头或函告方式要求反诉被告对上述违约行为予以纠正，或协商变更原租赁合同。但反诉被告置若罔闻。在这种情况下，由于娃欧公司难以根据既定商业规划持续经营，遂于2013年12月9日决议清算，于2013年12月10日在《市场导报》发布了清算公告，于2014年3月12日正式注销登记。在公告清算注销的法定期限内，反诉被告并未向娃欧公司主张债权。因娃欧商场的实际经营主体娃欧公司歇业清算注销。故反诉原告2013年底至2014年5月期间向反诉被告提出，在达成结算安排、妥善结清费用的前提下协商解除租赁合同的相关事宜。但是双方在结算方法、结算退款和撤场步骤安排上面存在较大分歧，未能达成一致的合同解除的具体安排。双方曾在2016年初一度达成终止意向，但因被反诉人拒绝开具租金发票、无法正常进行结算等原因最终未能达成书面协议。期间，因反诉被告将物业贷款挪作他用且经营不善，未能按期归还贷款本息，反诉被告陷入包括平安银行起诉在内的多宗诉讼纠纷，租赁物业被冻结查封且成为被执行财产，租赁物业的使用一直处于不稳定状态，大半闲置。在2014年3月12日至2016年6月30日期间，因娃欧公司已经清算注销而双方对租赁合同解除相关事项的协商存在争议，特别是反诉被告一直无法退还剩余的租赁保证金，故反诉原告在此期间对租赁物业予以维持，并短期的将少量物业场地断续提供给其他一些承租单位使用，以避免对双方产生损失，反诉被告也一直予以认可，租赁合同仍在实际履行。至2016年6月30日反诉原告考虑到无法继续维持且租赁物业因反诉被告银行欠款等原因进入司法拍卖程序，故反诉原告在通知反诉被告委托的物业管理单位后于2016年6月30日清场。
四、反诉原告各项主张的理由。反诉原告认为，由于反诉被告提供的租赁物业存在明显缺陷，存在明显的未能依约履行合同的情形，导致租赁合同目的无法实现。按照合同的约定，娃欧公司应以其支付的500万元租金和920万元保证金直接与反诉被告进行2012年7月1日至娃欧公司清算注销之日期间的租金结算。2014年3月12日之后至2016年6月30日由反诉原告维持租赁物业的租赁期间租金应由反诉原告承担，按照租赁合同第4.2条第（3）（4）（5）项的约定应为33054795元，因反诉原告已经以租赁“保证金”预付了6000万元，该笔租金根据合同约定在保证金中可以直接扣除，因此在扣除上述租金后，反诉被告应当退还反诉原告26945205元。因反诉被告均未按照租赁合同的约定就上述33054795元的租金向反诉原告开具租赁发票，客观上已经导致反诉原告无法抵扣税款而造成经济损失，且该经济损失目前已经无法挽回，因此反诉被告应当按照租赁合同第4.2条的约定开具全额33054795元的租赁发票，并根据第4.2条第二款关于逾期开具发票违约金的约定支付开票金额30%的违约金计9916439元。因反诉被告作为原告已经在杭州市江干区人民法院针对反诉原告提起租赁合同纠纷诉讼。为此，就同一法律关系争议反诉原告特此向法院提出反诉，请求：1、判令反诉被告向反诉原告返还剩余的租赁“保证金”26945205元，并按每日万分之二点一的标准支付自2016年7月1日起至实际付清之日期间的利息（每日5658.5元），暂计算至2017年1月20日为1176968元；2、判令反诉被告开具33054795元的租金增值税专用发票，并支付违约金9916439元。以上两项合计款项金额为38038612元。 反诉被告浙欧公司辩称，第一，反诉原告所谓的7000万元租赁保证金是对反诉被告的照顾和特殊安排是颠倒事实。反诉被告将租赁物业以市场价格的三分之一出租给反诉原告，目的是获得7000万元保证金，这是一种对价，不是特殊安排。正因为反诉被告当时出现暂时的经济困难才以低于市场价三分之一的租金出租给反诉原告，反诉原告得到的好处远远超出7000万元的利息损失，所以反诉原告认为7000万元保证金是对我方的帮助是误解。第二，在2012年后由娃欧公司与反诉原、被告签订了补充协议，特别约定了反诉原告对合同项下的权利义务责任承担共同连带责任，即使娃欧公司进行清算、注销，也不改变反诉原告对所有义务的承担和履行，反诉原告认为反诉被告不向娃欧公司主张债权的看法是错误的。娃欧公司清算、注销不影响反诉原告责任的承担。反诉原告多次提出对协议的修改不符合契约精神，双方应履行合同，不履行合同应承担违约责任。第三，反诉原告提出的租赁物业的缺陷问题。我们认为我们按照合同约定交付了租赁物，我们的物业不存在任何缺陷。1、反诉原告所谓的300个车位的问题，试营业期间我方就提供了300个车位，其管理公司是南都物业公司，在300个车位上挂上了娃哈哈公司的标示，根据南都物业的情况说明，反诉原告向南都物业公司交付了300个车位的服务费，就是说反诉被告已经按照合同约定交付了300个车位，反诉原告的说法错误。2、关于反诉原告所谓的地铁口人流疏散影响使用面积的说法与事实不符。地铁口与我们的物业。地铁口与我们的物业相距甚远面积，且按照合同约定，签订合同之前反诉原告已经对租赁物的周边环境和现状进行了勘察，也就是说反诉原告签订合同时对租赁物周边情形是明知的，按第一条规定，签订合同七日内，反诉原告要对租赁物周边、层高等进行验收和考察，若发现问题提出书面意见。但在反诉原告考核以后的书面意见里并没有对人流疏散对实际经营的影响，即反诉原告的说法没有证据支撑。3、反诉原告所谓租赁物按照办公用房设计，达不到商业用房要求的说法是错误的。2012年12月14日，我们领取的房产证说明了该商品房符合商业用房的规范要求，2011年1月19日杭州市消防局对该租赁物进行了消防验收，确定合格。至于反诉原告称在2014年才通过消防验收，是反诉原告自身原因造成，因为我方通过消防验收以后交给反诉原告，反诉原告按照自己的需求进行二次装修，其装修工程中违背相关要求致使不能通过消防要求是反诉原告的责任，与反诉被告无关。租赁物本身没有任何缺陷。第四，就反诉原告的反诉请求：1、第一个反诉请求是要求反诉被告返还租赁保证金2600多万及利息。我方认为，租赁保证金是特殊情况下才能抵扣，只有在2015年才能抵扣1000万元租金，这之前不能抵扣租金，所以反诉原告关于租赁保证金抵扣的时间结算起点是错误的。2、反诉原告关于合同何时解除是相互矛盾的。早在2014年5月8日向反诉被告发出解除租赁合同的函，即明确说明即日解除合同，现在又认为2016年6月30日解除合同，明显和函相违背。3、反诉原告计算错误的原因还在于没有意识到其在2016年11月20日才交还案涉物业。另外，由于刚才说明中已经提到反诉被告不存在任何违约，只有反诉原告没有支付租金、以各种理由提出要修改合同，由于反诉被告不同意，反诉原告才单方面在2014年5月8日提出解除合同。反诉原告的根本错误是把自己的违约责任转嫁给反诉被告，反诉原告主张要支付相关利息是错误的，违约的是反诉原告。4、关于第二项反诉请求，反诉原告要求反诉被告出具发票和承担不开具发票的违约责任。合同约定的很清楚是每年12月20日前出具发票，出具之前反诉原告应支付发票相对应的租金。但是在2012年7月1日签订合同开始履行合同以后，反诉原告只支付过500万元租金，我方也出具了500万元发票。在2013年12月13日，我方向反诉原告出具了1000万元发票，应该说反诉原告要针对发票的数额向我方支付租金，但反诉原告至今还没有支付这1000万元发票所对应的租金。也就是说反诉被告已经履行了出具2013年发票的义务，但反诉原告没有履行支付发票对应金额的租金。按照合同法先履行原则，我方已经履行义务，反诉原告没有履行义务，反诉原告应先支付2013年租金以后我方再出具2014年发票，反诉原告应承担先履行义务。所以从发票的出具情况来看，不是反诉被告违约，是反诉原告违约。所以反诉原告要求我方对延迟出具发票承担违约责任与事实不符，与合同相违背。 本院
经审理查明的事实如下： 2012年7月12日，浙欧公司作为出租方、甲方，娃哈哈公司作为承租方、乙方签订了《尊宝大厦商业用房租赁合同》一份，其中：1.1条约定甲方出租给乙方的物业包括尊宝大厦地上1-4层裙楼（用途为商贸，建筑面积约为23500平方米，最终以产权证面积为准）、尊宝大厦地下第一层（规划设计用途为商业及配套空间，建筑面积为6000平方米，甲乙双方已经对地下一层的四至、范围及使用现状进行了查勘）、尊宝大厦地下二、三层300个车位（含机械车位）；1.3条约定甲方对该租赁物业拥有独立、完整并无任何争议的租赁经营权，并确保乙方在经营过程中不会因房屋产权等问题而受到任何影响；1.5条约定本合同签订后7日内，双方应按照本合同附件三的物业交付条件对该物业的所处位置、功能、用途、环境、空间、高度、结构、朝向、平面布局、内部设施（含设备）、装饰装修、出入口通道等等情况作充分考察和验收，验收不合格的，由甲方负责整改……本合同签订后7日内未开始验收的视为双方同意按照租赁物业的现状交付；3.1条约定租赁期限共计16年，分两个阶段，第一阶段租赁期为8年，自2012年7月1日起至2020年6月30日止，第二个阶段租赁期为8年，自2020年7月1日起至2028年6月30日止；4.1条约定，在按本合同1.5条约定完成租赁物业交付条件验收3日内、或本协议签订后10日内（以较后发生者为准），乙方支付租赁保证金人民币7000万元，甲方应向乙方开具相应金额的收款收据，该租赁保证金仅作为按下列4.2条约定抵扣租赁之用；4.2条约定如下，第一阶段租赁期8年，平均年租金1875万元，总租金（地下车位租金另计）（地下车位租金另计，支付方式、支付时间与金额具体为，（1）2012年12月20日前，支付租金500万元（期限2012年7月1日-2012年12月31日），2012年12月20日前开租金发票面额500万元，（2）2013年12月20日前，支付租金1000万元（期限2013年1月1日-2013年12月31日），2013年12月20日前开租金发票面额1000万元，（3）2014年12月20日前，支付租金1000万元（期限2014年1月1日-2014年12月31日），2014年12月20日前开租金发票面额1000万元，（4）2015年12月20日前，支付租金500万元，从保证金中扣除1000万元（期限2015年1月1日-2015年12月31日），2015年12月20日前开租金发票面额1500万元，（5）2016年12月20日前，从保证金中扣除2000万元（期限：2016年1月1日-2016年12月31日），2016年12月20日前开租金发票面额2000万元……甲方在上述（1）至（9）项中，如逾期开具发票超过十日的，应向乙方支付开票金额30%的违约金，逾期超过30日的，乙方同时有权解除本协议，违约金不足以弥补乙方损失的，甲方应当另行支付损害赔偿金；4.4条约定除本合同项下的租金外，乙方应另行自行承担的该租赁物业的水、电、电话、电视、网络、停车位、物业服务、空调使用、公共能耗等所有费用；4.5条约定车位租金，甲方提供300个车位（含机械车位）供乙方使用，其中100个车位供乙方在租赁期限内无偿使用（车位管理费另交），其余200个车位在第一阶段租赁期限，租金以每个车位600元/月计算（不包含车位管理费），每年车位租金为144万元，第二阶段租赁期车位租金另行收费标准按周边楼宇地下车位收费价格平均值的80%计取，租赁期限届满或提前终止的，乙方应立即向甲方返还全部车位；4.6条约定车位租金采取“先付后用”方式，租金每半年支付一次，乙方以租赁物业试营业之日起开始计算车位租金，乙方在试营业开始之日起3个工作日内支付第一年度第一期租金；5.1条约定双方约定于本合同签订之日起七日内完成租赁物业交接手续；5.3条约定合同期满或因其他原因而提前解除时，乙方应在三十日（期间租金按实结算）内清理相关物品，办理相应交接手续，结清费用，交出进入租赁物业的所有钥匙及相关文书资料……；6.6条约定乙方对该房屋进行装修改造后，应由消防等相关政府主管部门备案、验收；8.2条约定租赁物业中地上1-4层裙房已经设定抵押权，该抵押结束时间为2013年2月20日，签署抵押解除后，甲方有权自行对租赁物业设定抵押或担保，但应事先通知乙方，并且其抵押或担保不得损害乙方对租赁物业的正常使用；9.1条约定，有下列情况之一的，甲方有权提前解除本合同，收回租赁物业，（1）乙方无法定或约定原因逾期支付租金、租赁保证金，经甲方催告后30天仍未支付的，（2）乙方未经甲方书面同意擅自改变租赁物业用途的，或利用该物业从事非法活动的，（3）完全因乙方责任导致租赁物业被司法机构查封导致本合同无法继续履行的，（4）法律法规规章规定及本合同其他条款约定的因乙方违约甲方可解除合同的情形；9.2条约定有下列情形之一的，乙方有权提前解除本合同，（1）租赁物业因甲方原因导致查封、扣押等导致本合同无法继续履行的，（2）因甲方原因导致乙方无法合法、独占使用租赁场所，经乙方催告后30日未能恢复乙方合法、独占使用权的，（3）法律法规规章规定及本合同其他条款中因甲方违约乙方有可解除合同权利约定的；10.1条约定乙方无法定或约定理由逾期支付租金及其他款项的，逾期时间在二十日内的（无论甲方是否正式催款），每逾期一日，乙方应向甲方支付应付款总额万分之三的违约金，逾期时间超过二十日的，每逾期一日，乙方应向甲方支付应付款总额万分之六的违约金；10.2条约定甲方无正当理由解除合同或乙方因9.2条约定情形解除合同的，双方应按实结算乙方租赁期间的租金（多退少补，并于解除后30日内结清），甲方应向乙方支付违约金，违约金金额为乙方主张该权利当年的年租金，并赔偿乙方直接损失，该损失包括乙方自身以及因此向第三方承担的违约和损害赔偿责任等合法损失，乙方无正当理由解除合同或甲方因9.1条约定解除合同的，双方应按实结算乙方租赁期间的租金（多退少补，并于解除后30日内结清），乙方应向甲方支付违约金，违约金金额为甲方主张该权利当年的年租金，并赔偿甲方直接损失，该损失包括甲方自身以及因此向第三方承担的违约和损害赔偿责任等合法损失；10.3条约定租赁期满或本合同终止后，如乙方逾期搬出或拒不搬出租赁物业的，乙方应按日向甲方支付两倍的租金和其他费用，同时向甲方赔偿由此而造成的直接损失（包括但不限于租金、水费、电费等其他费用、向第三人支付的违约金以及第三人的损失）；等等。 同日，浙欧公司作为甲方、娃哈哈公司作为乙方还签订了《尊宝大厦商业用房租赁备忘录》，就有关税费承担问题签订备忘录如下：双方确认，如乙方在租赁过程中因向甲方支付或追加保证金而被税务机关征收任何税款（包括滞纳金和罚款），乙方应立即告知甲方，该等税款按照甲方60%、乙方40%的比例分别承担，双方并应友好协商后续处理方案…… 2012年11月8日，浙欧公司作为出租方、甲方，娃哈哈公司作为承租方、乙方，娃欧公司作为承租方、丙方，签订了《尊宝大厦商业用房租赁合同补充协议二》，约定：“鉴于甲方与乙方于2012年7月12日签署了一份《尊宝大厦商业用房租赁合同》及补充协议（以下合称租赁合同），双方就乙方承租甲方位于杭州市江干区××街××号××路××号××大厦××层××房××层××空间以及一定数量的地下车位（以下称租赁物业）相关事宜作出了约定，丙方系乙方于2012年8月23日在浙江省工商局注册设立并有效存续的全资子公司，并拟以租赁物业作为经营场地开展经营业务，乙方、丙方希望共同向甲方承租上述租赁物业，甲方表示同意……经协商一致，就租赁事项达成如下补充协议：
一、甲、乙、丙三方同意，自本协议生效之日起，租赁合同项下的承租人由乙方变更为乙方、丙方两方，乙方、丙方为租赁物业的共同承租人，丙方为租赁物业的实际使用人，乙、并双方就租赁合同项下承租人的全部权利、义务和责任承受共同、连带责任；
二、丙方应当按照租赁合同约定按时、足额支付租赁保证金和租金，甲方应当按照租赁合同及本补充协议的约定，向丙方开具相应金额的收据和发票，如丙方未能按照租赁合同约定按时、足额支付租赁保证金和租金的，由乙方向甲方承担连带支付责任；
三、丙方已完全知悉租赁合同内容，且除租赁主体变更为乙丙两方外，租赁合同的内容不发生任何调整，乙方、丙方承诺本协议生效后，将完全按照租赁合同约定共同履行应尽义务；……五、甲、乙、丙三方同意，乙、丙双方作为共同承租方，在租赁合同及补充协议履约过程中为统一体，甲方向乙丙任何一方送达文件即视为向乙丙双方送达文件，或者乙、丙方任何一方向甲方送达文件即视为双方向甲方送达文件。” 上述协议签订后，娃欧公司于2012年12月支付了2012年7月1日至2012年12月31日的租金500万元；娃哈哈公司支付了保证金6000万元、娃欧公司支付了保证金500万元。 2013年1月18日，浙欧公司向娃哈哈公司发函，要求娃哈哈公司支付保证金500万元。2013年1月21日，娃哈哈公司回函，向浙欧公司提出截至目前存在的问题。2013年2月19日，娃欧公司支付了保证金420万元。 2013年11月14日，浙欧公司向娃哈哈公司发函，认为其已于2012年11月开业，故以租赁物业试营业之日起开始计算车位租金，因车位租金付款期已过，要求娃哈哈公司支付车位年租金144万元。 2013年12月12日，浙欧公司向娃欧公司开具了项目为2013年1月1日至2013年12月31日租金、金额为1000万元的租金发票。 2013年12月30日，娃哈哈公司、娃欧公司向浙欧公司发函，称因出租物业中位于⑦/⑧—K/M坐标轴之间的消防楼梯未按要求配置消防前室及排烟设施，导致其使用租赁物业开办的商场至今未通过消防验收，随时存在停业整顿的风险……此举违反了双方签订的租赁合同7.1条之规定，现我方决定暂缓支付2013年租金或请贵方从租赁保证金中扣除。 2014年1月8日，浙欧公司向娃哈哈公司发送《催款通知书》，认为其于2013年12月12日将租金发票1000万元开具给娃哈哈公司，娃哈哈公司应支付2013年度租金1000万元。 2014年4月3日，娃哈哈公司向浙欧公司发送《通知函》，认为双方此前签署的《租赁合同》不合理，其已向浙欧公司支付租赁保证金7000万元，要求浙欧公司从保证金中扣除其已到期的租金，并要求双方尽快合理修改《租赁合同》。2014年4月13日，娃哈哈公司向浙欧公司发函，认为：双方于2012年签订的《租赁合同》的部分条款存在不合理之处，且浙欧公司在消防验收等问题上的瑕疵很大程度上妨碍了合同的顺利履行及公司的正常经营，故提议对该合同进行修订，具体如下：“1、根据《租赁合同》，我司已向贵司支付了柒仟万元的保证金，我司认为租赁保证金的目的即在于担保租金的及时足额支付，而按照双方约定的租金标准，该笔保证金足以支付三年以上的租金，因此我司要求后续租赁年度的租金均应优先从该保证金中抵扣，直至保证金余额降至壹千万元时，我司再另行出资支付租金；……3、按照《租赁合同》约定，贵方有义务向我司提供300个车位，其中100个车位为免费车位，但实际情况是贵方并未提供300个仅供我司使用的车位，且我司仅能享受每天50小时的停车券，与合同约定相距甚远，我司要求贵方能够尽快确保我司上述权益……”2014年4月18日，浙欧公司回函，认为《尊宝大厦商业用房租赁合同》是双方在平等自愿、友好诚信的基础上，经过充分沟通、多轮磋商而达成的一致意见，系双方真实意思表示，而合法有效，双方应本着诚实信用的原则遵守履行。2014年4月22日，娃哈哈公司再次致函，要求对双方于2012年签订的租赁合同进行修订。 2014年5月8日，娃哈哈公司向浙欧公司发送《关于解除租赁合同的函》，载明：“1、在租赁关系存续期间，贵方在消防验收、车位交付与管理等方面存在明显瑕疵，明显违反了双方的《租赁合同》，对我司的经营活动造成了实际的影响；2、从维护双方良好合作关系的角度出发，我司始终配合贵方解决相关问题，并要求对租赁合同进行合理修订，但至今未能得到贵方的诚恳回应，有鉴于贵方的违约行为，我司决定自即日起解除与贵方的《租赁合同》，相关费用应结算至贵方收到本函之日，请贵司收函后尽快按照《租赁合同》之约定办理交接手续及费用结算等事宜，以便我方可尽快安排离场工作。”2014年5月30日，浙欧公司回函，载明：“……贵司来函擅自要求解除《租赁合同》的理由依法依约均不能成立，属贵司无正当理由擅自解除合同的违约行为。贵司若仍然坚持要求解除《租赁合同》的，则应当按照《租赁合同》关于物业返还及贵司违约解除合同的相关条款处理，包括但不限于：1、贵司应在提前解除合同后三十日内（即2014年6月7日前）腾退全部租赁物业……2、贵司应与我司及相关单位结算所有费用，包括（1）拖欠和应付我司的商业用房租金、车位租金及迟延付租违约金等……（3）应付我司的违约金及损失赔偿金……”2014年6月至8月期间，娃哈哈公司、浙欧公司多次向对方发函，申明自己的主张。 2016年5月11日，本院作出（2016）浙0104民特61号民事裁定，裁定：对申请人浙欧公司名下的位于杭州市江干区××大厦××室房屋抵押财产准予采取拍卖、变卖等方式依法变价；申请人平安银行股份有限公司温州分行对变价后所得款项在借款本金人民币194062500元、利息人民币5882411.72元，罚息人民币2147135.19元，复利人民币158826.45元，合计人民币202250873.36元（暂计至2016年4月18日，此后的罚息、复息按中国人民银行有关规定及借款合同约定计算）的范围内优先受偿。2016年6月20日，本院出具拍卖预告，决定：本院拟对被执行人浙欧公司名下的位于杭州市江干区××大厦××室抵押房产进行拍卖，以所得价款清偿债务……本院责令被执行人浙欧公司在三十日内将上述房产腾空并交付法院执行……2016年10月，本院对浙欧公司名下的位于杭州市江干区××大厦××室房产进行第一次拍卖；2016年11月，本院对该房产进行第二次拍卖；2016年12月，本院对该房产进行第三次拍卖。 2016年7月25日，浙欧公司向娃哈哈公司发函，再次要求娃哈哈公司腾退全部租赁物业、向其支付租金、费用及损失。2016年8月23日，娃哈哈公司回函，要求浙欧公司根据税务部门要求依法开具租金发票，并尽快就解除租赁合同签署书面协议、尽早完成租赁物业移交工作。 2016年11月21日，浙欧公司、娃哈哈公司、尊宝大厦物业服务中心三方工作人员签署《关于商场移交相关事宜》一份，载明：“2016年11月21日商场办理移交事宜经浙欧公司、娃哈哈公司、尊宝大厦物业服务中心三方到场见证，相关情况如下：1、电梯正常；2、高低配电室设备完整运行正常；3、裙房日立空调主机设备运行正常；……6、商场装修图纸及消防竣工验收图（一套）；7、场地所有门钥匙一套移交浙欧公司……” 另查明，娃欧公司于2014年3月12日注销登记；娃欧公司曾与浙江南都物业管理有限公司签订《物业服务协议书》，约定：双方同意2012年7月1日为物业服务费及公共能耗费费用计费起始日，因浙欧公司尚不明确其交付给乙方（娃欧公司）实际使用的停车位数量及停车位的划分，双方同意乙方暂缓支付甲方（浙江南都物业管理有限公司）已发生的车位服务费。 上述事实，本院依据浙欧公司提交的尊宝大厦商业用房租赁合同、催款通知及函件、民事裁定书、淘宝司法拍卖信息、收据、发票及银行进账单、消防验收证明、公证书、物业公司情况说明、补充协议二、租金发票、关于商场移交相关事宜、房产证、民事裁定书，娃哈哈公司提交的尊宝大厦商业用房租赁合同、租赁合同补充协议二、尊宝大厦商业用房租赁备忘录、娃欧公司清算资料、2013年至2016年期间往来函件、拍卖预告、申报函、物业缴费单据、拍卖和变卖公告、物业服务协议，以及本案庭审记录予以确认。浙欧公司提交的税务局申请参与税费分配函及欠税明细表、利息计算清单、评估费发票、执行款支付凭证、执行裁定书、杭州国税局第一稽查局限期缴纳税款通知书、税务机关自查批复意见，不足以证明其证明对象，本院不予确认。娃哈哈公司提交的关于对裙房验收审核人意见的反馈、承诺书、消防整改报告、建设工程消防验收意见书及公众聚集场所检验合格证、通话录音、停车位收费收据、商场消防楼梯改造、空调噪声治理、地下室隔断、通风改、地下室隔断，证明力不足，本院不予确认；娃哈哈公司提交的杭州云麓餐饮管理有限公司登记资料、浙欧公司出租物业的报价资料、尊宝大厦地块土地出让合同及相关报告、袁东君与浙欧公司房屋买卖合同纠纷、钱江晚报信息与本案争议缺乏直接关联，本院不予确认。
本院认为，浙欧公司与娃哈哈公司签订的《尊宝大厦商业用房租赁合同》，浙欧公司与娃哈哈公司、娃欧公司签订的《尊宝大厦商业用房租赁合同补充协议二》合法有效，系当事人的真实意思表示，各方均应遵照履行。依据《尊宝大厦商业用房租赁合同》约定，娃哈哈公司应在2013年12月20日前支付租金1000万元（期限2013年1月1日-2013年12月31日），浙欧公司应在2013年12月20日前开具面额为1000万元的租金发票；依据《尊宝大厦商业用房租赁合同补充协议二》约定，娃哈哈公司、娃欧公司系案涉租赁物业共同的承租人，两者就租赁合同项下承租人的全部权利义务和责任承担共同、连带责任；依据查明的事实，娃哈哈公司、娃欧公司仅支付了2012年7月1日至2012年12月31日的租金，之后未再支付过租金，而浙欧公司已于2013年12月12日向娃欧公司开具了2013年度的租金发票。至于拒付租金的理由，娃哈哈公司、娃欧公司于2013年12月30日向浙欧公司发函，认为出租物业部分区域的消防楼梯不符合要求、导致其使用租赁物业开办的商场至今未通过消防验收，故决定暂缓支付2013年租金或从租赁保证金中扣除2013年租金。
本院认为，案涉租赁房屋在出租之前即通过消防验收，故娃哈哈公司主张因浙欧公司原因导致其开办的商场未通过消防验收不能成立；至于娃哈哈公司主张的从租赁保证金中扣除2013年租金一项，双方签订的《尊宝大厦商业用房租赁合同》约定娃哈哈公司（娃欧公司）在支付2015年1月1日至2015年12月31日期间以及之后的租金时，才能从保证金中扣除部分租金，此前，均应按约定实际支付租金；因此，娃哈哈公司、娃欧公司提出的暂缓支付2013年租金及从租赁保证金中扣除2013年租金均不能成立。娃哈哈公司还主张2014年3月12日之前的租金及相应的逾期付款责任应由娃欧公司承担，因娃欧公司已于2014年3月12日注销，浙欧公司的该项请求已超过诉讼时效，故浙欧公司无权要求娃哈哈公司承担连带责任或其他责任。对于此，
本院认为，依据约定，娃哈哈公司系案涉租赁物业共同的承租人，娃哈哈公司应就案涉租赁合同项下承租人的全部权利义务和责任承担共同、连带责任，故娃欧公司的注销情况不影响娃哈哈公司作为共同承租人的责任的承担，而且，娃哈哈公司自娃欧公司注销后接手案涉租赁物业又成为案涉租赁物业的实际使用人直至2016年腾退，故娃哈哈公司的该项主张亦不能成立，娃哈哈公司应向浙欧公司支付自2013年1月起的租金。 至于浙欧公司与娃哈哈公司解除案涉租赁合同的时间，现浙欧公司主张系2014年5月8日，娃哈哈公司主张系2016年6月30日其腾空清场之日。
本院认为，娃哈哈公司于2014年5月8日向浙欧公司发送的《关于解除租赁合同的函》中明确表明了其决定自即日起解除与浙欧公司签订的租赁合同，而后双方之间的来往函件对于解除租赁合同并无争议，争议的是谁违约以及如何赔偿、结算及腾退等事宜。因此，本院认定案涉租赁合同的解除时间为娃哈哈公司发出的《关于解除租赁合同的函》送达浙欧公司之日，因现无法查明该函件到达浙欧公司的具体日期，故本院认定该函件的发出之日2014年5月8日即为案涉租赁合同的解除时间较为合理。故浙欧公司主张娃哈哈公司支付2013年1月1日至2014年5月8日期间的商业用房租金，本院予以支持。依照双方约定的年度租金标准，经计算，娃哈哈公司应支付的上述期间的商业用房租金为13506894元，现浙欧公司主张13479500元，本院予以支持。 关于浙欧公司主张的车位租金。《尊宝大厦商业用房租赁合同》约定，甲方（浙欧公司）提供300个车位供乙方（娃哈哈公司、娃欧公司）使用，其中100个车位供乙方在租赁期限内无偿使用（车位管理费另交），其余200个车位在第一阶段租赁期限，租金以每个车位600元/月计算（不包含车位管理费）。现娃哈哈公司、浙欧公司对于浙欧公司是否按约提供车位存在争议，为此，浙欧公司提交了物业公司的情况说明，该情况说明载明其在娃欧商场试营业时将300个车位挂上了“娃哈哈停车位”的标识，娃哈哈公司则提交了娃欧公司与物业公司签订的《物业服务协议》，该协议则载明浙欧公司尚不明确其交付给娃欧公司实际使用的停车位数量及停车位的划分。
本院认为，浙欧公司提交的情况说明系物业公司的单方说明，而娃哈哈公司提交的《物业服务协议》系由物业公司、娃欧公司双方签订，《物业服务协议》的证明力高于情况说明，而该《物业服务协议》明确载明了浙欧公司尚不明确其交付给娃欧公司实际使用的停车位数量及停车位的划分，故娃哈哈公司主张浙欧公司未按约定提供车位可以成立，本院对浙欧公司主张的车位租金、逾期支付车位租金的违约金、逾期腾退车位的占用费均不予支持。 因娃哈哈公司并没有拒付房屋租金的合法抗辩事由，其不支付上述商业用房租金的行为已构成违约，应承担违约责任。依据《尊宝大厦商业用房租赁合同》约定，乙方（娃哈哈公司、娃欧公司）无法定或约定理由逾期支付租金及其他款项的，逾期时间超过二十日的，每逾期一日，乙方应向甲方支付应付款总额万分之六的违约金。现浙欧公司据此主张逾期支付商业用房租金的违约金具有事实与法律依据。其中，浙欧公司将2013年度的商业用房租金的违约金自2013年12月20日起算，符合合同约定；至于2014年1月1日至2014年5月8日期间的租金的违约金，《尊宝大厦商业用房租赁合同》约定乙方（娃哈哈公司、娃欧公司）无正当理由解除合同的，双方应按实结算乙方租赁期间的租金（多退少补，并于解除后30日内结清），故娃哈哈公司应在2014年6月7日前支付2014年1月1日至2014年5月8日期间的租金，该部分逾期支付的商业用房租金的违约金应从2014年6月7日起算；对于计算截止日期，
本院认为，本院于2016年5月11日作出裁定准许对案涉租赁物业进行拍卖、变卖，在此情况下，基于浙欧公司与娃哈哈公司之间对于解除租赁合同后的款项结算事宜一直未能达成一致意见，娃哈哈公司行使不安抗辩权停止向浙欧公司支付租金，符合法律规定，故浙欧公司主张的逾期支付商业用房租金的违约金应计算至2016年5月11日止。经计算，娃哈哈公司应支付的逾期支付商业用房租金的违约金为6707740.8元。 关于浙欧公司主张的违约解除合同的违约金1000万元及损害赔偿金。现本院已认定娃哈哈公司于2014年5月8日发出《关于解除租赁合同的函》之日即为双方解除租赁合同之日，至于娃哈哈公司提出的解除合同的理由，其在《关于解除租赁合同的函》中认为浙欧公司在消防验收、车位交付与管理等方面存在明显瑕疵，违反了双方的《租赁合同》，并要求对租赁合同进行修订而未能得到浙欧公司的回应。对于此，
本院认为，娃哈哈公司主张的浙欧公司在其承租房屋后的消防验收方面的责任不能成立，而浙欧公司不同意修改双方签订的租赁协议的事实亦不能成为娃哈哈公司解除租赁合同的正当理由，至于浙欧公司在交付车位方面的瑕疵不影响双方租赁合同主要部分内容的履行，因此，娃哈哈公司于2014年5月8日提出解除租赁合同无正当理由。又因案涉《尊宝大厦商业用房租赁合同》约定，乙方（娃哈哈公司、娃欧公司）无正当理由解除合同的，乙方应向甲方（浙欧公司）支付违约金，违约金金额为甲方主张该权利当年的年租金，并赔偿甲方直接损失，该损失包括甲方自身以及因此向第三方承担的违约和损害赔偿责任等合法损失。现浙欧公司基于此主张违约解除合同的违约金1000万元，具有合同依据，但双方约定的违约金金额过高，本院依据本案实际情况，将该违约金金额调整为200万元。至于损害赔偿金，浙欧公司所主张的其与抵押贷款银行之间的纠纷产生的损失、税款滞纳金、保证金的利息损失，浙欧公司均无证据可予证明系因娃哈哈公司解除租赁合同所致的直接损失，故本院对浙欧公司提出的损害赔偿金不予支持。 租赁合同解除后，承租人应当返还租赁物。本案中，双方的租赁合同关系于2014年5月8日解除，但此后娃哈哈公司一直占用案涉租赁物业未予归还，其应向浙欧公司支付无权占用期间的占有使用费。至于娃哈哈公司的腾退时间，其主张腾退清场的时间系2016年6月30日，但2016年11月21日由浙欧公司、娃哈哈公司、尊宝大厦物业服务中心三方签署的《关于商场移交相关事宜》可予证明娃哈哈公司实际腾退时间为2016年11月21日，故本院对娃哈哈公司关于腾退时间的主张不予采纳。因案涉《尊宝大厦商业用房租赁合同》约定，合同期满或因其他原因提前解除租赁合同的，乙方（娃哈哈公司、娃欧公司）应在三十日（期间租金按实结算）内清理相关物品，办理相应交接手续，结清费用，交出进入租赁物业的所有钥匙及相关文书资料；还约定租赁期满或合同终止后，如乙方（娃哈哈公司、娃欧公司）逾期搬出或拒不搬出租赁物业的，乙方应按日向甲方支付两倍的租金和其他费用。现浙欧公司主张自2014年6月8日起至2016年11月20日期间的占有使用费，本院予以支持。但双方关于无权占有期间按日租金两倍计算的标准过高，本院酌情调整为按日租金的1.3倍计算，经计算，娃哈哈公司应支付的无权占有商业用房期间的占有使用费为50023287.67元。 浙欧公司还主张娃哈哈公司返还空调设备维修保证金80万元。经查明，娃欧公司于2013年2月19日向浙欧公司支付了租赁保证金420万元，与合同约定的剩余租赁保证金500万元相比扣除了80万元。关于该80万元款项的性质，现浙欧公司主张系其支付的空调设备维修保证金，双方解除租赁合同关系后，娃哈哈公司应当予以返还；娃哈哈公司则主张因案涉租赁物业空调进行大规模维修而进行的扣款。
本院认为，依据双方在2013年年初的来往函件来看，案涉租赁物业的空调系统确实存在问题，双方亦对此多次进行沟通，娃哈哈公司主张该80万元款项系空调维修的扣款符合客观事实，而浙欧公司主张该80万元系其支付的空调设备维修保证金但缺乏证据证明，故本院对浙欧公司的该项主张不予采纳，本院对浙欧公司提出的返还空调设备维修保证金80万元的诉讼请求不予支持。 综上，娃哈哈公司需要支付浙欧公司各项款项共计72210528.47元。扣除娃哈哈公司已支付的租赁保证金6000万元、娃欧公司支付的租赁保证金920万元，娃哈哈公司还需要支付浙欧公司3010528.47元。娃哈哈公司反诉请求浙欧公司返还剩余租赁保证金及支付逾期利息，无事实依据，本院不予支持。 关于娃哈哈公司反诉请求浙欧公司开具租金增值税专用发票一项。
本院认为，依照前文认定，娃哈哈公司还应支付给浙欧公司的租金为13479500元，其中包含2013年度商业用房租金1000万元及2014年1月1日2014年5月8日期间的商业用房租金3479500元。因浙欧公司已在2013年12月12日向娃欧公司开具了2013年度租金发票，故现浙欧公司仅需向娃哈哈公司开具项目为2014年1月1日2014年5月8日租金、金额为3479500元的租金发票。又因浙欧公司开具2013年度租金发票后，娃哈哈公司、娃欧公司一直拖欠支付租金，故浙欧公司不再开具之后的发票并不存在违约，娃哈哈公司主张逾期开票的违约金不能成立，本院对娃哈哈的该项反诉请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，
判决如下： 一、娃哈哈商业股份有限公司支付浙江浙欧置业有限公司商业用房租金人民币13479500元； 二、娃哈哈商业股份有限公司支付浙江浙欧置业有限公司逾期支付商业用房租金的违约金人民币6707740.8元； 三、娃哈哈商业股份有限公司支付浙江浙欧置业有限公司违约解除合同的违约金人民币200万元； 四、娃哈哈商业股份有限公司支付浙江浙欧置业有限公司占有使用费人民币50023287.67元； 以上一至四项合计，娃哈哈商业股份有限公司应支付浙江浙欧置业有限公司款项人民币72210528.47元，扣除租赁保证金人民币6920万元，娃哈哈商业股份有限公司还应支付浙江浙欧置业有限公司款项人民币3010528.47元，于本判决生效之日起十日内付清； 五、浙江浙欧置业有限公司于本判决生效之日起十日内向娃哈哈商业股份有限公司开具项目为2014年1月1日至2014年5月8日租金、金额为3479500元的租金发票； 六、驳回原告浙江浙欧置业有限公司的其他诉讼请求； 七、驳回反诉原告娃哈哈商业股份有限公司的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费人民币492090元，由浙江浙欧置业有限公司负担人民币461206元，由娃哈哈商业股份有限公司负担人民币30884元。反诉案件受理费人民币115996.5元（已减半），由浙江浙欧置业有限公司负担人民币40元，由娃哈哈商业股份有限公司负担人民币115956.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。
审 判 长 钱 姣
人民陪审员 陈媛媛
人民陪审员 童红英
二〇一九年一月三日
书 记 员 郝莎莎 微信公众号“”