广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终20258号
上诉人（原审被告）：王钦彬，男，汉族，1988年4月5日出生，住所地：广东省深圳市福田区。
上诉人（原审被告）：深圳前海烨佳投资管理有限公司，住所地：深圳市前海深港合作区前湾一路******，组织机构代码：33503845-7。
法定代表人：王钦彬。两上诉人
委托诉讼代理人：李鑫淇，广东信达（龙岗）律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告）：陈美君，女，1971年12月17日出生，台湾居民。
委托诉讼代理人：赵爱华，广东广孚律师事务所律师。
上诉人深圳前海烨佳投资管理有限公司（以下简称烨佳公司）、王钦彬因与被上诉人陈美君房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第2435号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王钦彬、烨佳公司上诉请求：
一、撤销原审判决；
二、驳回陈美君的全部诉讼请求；
三、判令陈美君承担本案一审、二审的全部诉讼费。事实与理由：
一、原审存在程序违法的地方，烨佳公司并非本案适格的主体，陈美君无权将烨佳公司列为本案被告。本案中，无论是与本案具有重大关系的庞明辉（即第一承租方），或是后期与陈美君补签的《房屋租赁合同》，王钦彬虽是以烨佳公司的法定代表人身份代表从事商业行为，但陈美君无权将烨佳公司及王钦彬列为本案的共同被告，如果陈美君认为该《房屋租赁合同》是以王钦彬个人签订的话，而非王钦彬代表公司的行为，陈美君则无权向烨佳公司提起诉讼，原审法院均无视该部分问题，亦无行使释明权向陈美君直接说明，直接将烨佳公司及王钦彬列为本案的共同被告，属于对象认识错误，原审庭审中陈美君亦无相应的证据及法律依据提供说明，因此，烨佳公司认为原审程序审查违法。
二、原审针对事实认定不清，理应驳回陈美君的诉讼请求。首先，根据合同的相对性，陈美君无权将烨佳公司列为被告，烨佳公司作为第二承租人，第一承租人是庞明辉，只有合同当事人一方才能基于合同向对方提出请求，不能向与其无合同关系的第三人提出合同上的请求，而本案中的陈美君理应先向第一承租方提起诉讼，而不能将烨佳公司列为被告。其次，烨佳公司在有明确支付押金2个月的前提及额外转账支付给庞明辉到2015年10月30日的前提下，烨佳公司也享有租赁到期的权利，根本不存在合同违约的行为。相反，陈美君及第一承租方庞明辉存在合谋欺诈烨佳公司的行为，按照当时的说法，庞明辉向烨佳公司说明第一份合同到期后，烨佳公司可以提前续租，不存在原业主不同意的情况。但是陈美君或许是看到中间的差价或是其他原因，随后派委托人与烨佳公司说明，让烨佳公司放弃与其签订续租合同，直接与陈美君签订《房屋租赁合同》一事，烨佳公司亦已明确答复，对烨佳公司来说，无论与谁签订合同都是一样的价格，但是要保证烨佳公司先退取押金及2015年10月30日已支付的租金，烨佳公司才与陈美君签订合同以及缴纳租金。陈美君予以承诺可以，但需要烨佳公司先签订合同，当时环境下烨佳公司法定代表人并未带公章在手，陈美君说反正王钦彬是公司的法定代表人，可以直接代表公司签字，回头再补充公章。因此，烨佳公司在半信半疑的情况下让法定代表人代表公司签订了《房屋租赁合同》。
三、转账凭证（2015年10月租金及押金单）与本案关系重大；按照常理来说，租赁合同都需预交保证金在内，本案中陈美君是否有退回保证金给庞明辉烨佳公司不清楚，烨佳公司亦不清楚陈美君与庞明辉是何关系？更有可能是两套班子，实为一套人马在打理，现庞明辉亦下落不明，陈美君首先不起诉庞明辉而直接起诉烨佳公司及王钦彬，我方认为陈美君存在联同庞明辉合谋诈骗烨佳公司及王钦彬的嫌疑。实际最初陈美君的做法就是为了规避及推卸责任，让烨佳公司投诉无门。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条的规定，也应当认定其中的内容与陈美君关系密切，而并非与本案无关，因此原审法院判决并未予以扣减或退还，实为认定事实不清。
四、2015年9月27日至2015年11月10日的房租不应缴纳；退一步来说，根据《房屋租赁合同》可以看出：2015年9月27日合同即终止到期，根据合同约定续租烨佳公司应提前一个月告知出租方，烨佳公司已实际支付到2015年10月底的租金，但由于庞明辉是否存在对陈美君的违约，烨佳公司对此并不知情，但实际却已支付到2015年10月底的租金。同时，陈美君对烨佳公司的承诺均抛到脑后，烨佳公司见到后续该种情况已搬离现场，根据《合同法》第七十七条，声称另一方违反合同的一方，必须按情况采取合理措施，减轻由于该另一方违反合同而引起的损失，包括利润方面的损失。如果他不采取这种措施，违反合同一方可以要求从损害赔偿中扣除原可以减轻的损失数额。本案中，即使陈美君将租金相应降低出租给他人亦可以减少相应的损失，可陈美君并未采取积极的措施，任由损失扩大，应由其自行承担该部分损失，针对该部分损失烨佳公司亦无需承担任何责任，如需承担，也是承担部分费用。综上，原审判决关于程序违法以及认定事实和适用法律均存在错误，依法应予纠正，陈美君的诉讼请求没有合同依据及法律依据，依法应予驳回，请二审法院在查明事实的基础上，依法支持烨佳公司的上诉请求，维护烨佳公司的合法权益。二审调查时，王钦彬补充上诉意见：
一、王钦彬签字代表公司，为职务行为。在王钦彬作为法定代表人期间，也是正当代公司行使权利，由于陈美君与烨佳公司的合同主体上并没有其本人的个人信息，说明王钦彬并非承租方。
二、一审时陈美君起诉王钦彬属于对象认识错误，根据民法总则的规定，企业的法定代表人和其他工作人员以法人的名义从事的经营活动，给他人造成了经济损失的，企业应承担民事责任，本案中王钦彬是以公司的名义签订租赁合同，其行为是烨佳公司的行为，应驳回对王钦彬的起诉。二审调查时，烨佳公司补充上诉意见：
一、烨佳公司与第一承租方庞明辉签订合同，押金已支付两个月，租金已支付至2015年10月30日，后由于陈美君的诱导，在未带公章的前提下，让法定代表人王钦彬代公司行使了签字的权利。
二、本案后期扩大损失部分应由陈美君自行承担。由于陈美君承诺烨佳公司的事项并未给到公司，请求陈美君提供给回庞明辉的押金。陈美君辩称：本案陈美君与王钦彬、烨佳公司之间的合同关系简单明了，合同承租方明确注明是王钦彬、烨佳公司，有烨佳公司法定代表人王钦彬个人签名确认，因此王钦彬、烨佳公司都应承担相应的责任。至于王钦彬、烨佳公司一再提到的庞明辉及相关事宜是王钦彬、烨佳公司与庞明辉的合同关系，与本案没有关系。且其所述事实，陈美君非该合同相关当事人，也不知道是否属实，不应当作为本案的审理内容。原审查明事实正确，适用法律正确，王钦彬、烨佳公司的上诉理由不成立，所述理由没有事实依据，请求二审法院驳回王钦彬、烨佳公司的上诉。陈美君向一审法院起诉请求：1、解除陈美君与王钦彬、烨佳公司于2015年9月27日建立的租赁合同关系；2、王钦彬、烨佳公司向陈美君支付2015年9月27日起到租赁合同解除之日止的租金（暂计至2015年11月27日为51870元）；3、王钦彬、烨佳公司承担本案诉讼费。一审庭审时，陈美君明确王钦彬、烨佳公司于2015年12月1日就已搬走，故第二项诉求计至2015年12月1日。一审法院认定事实：2015年9月27日，陈美君委托单小航办理其名下位于深圳市福田区深圳国际交易广场写字楼××房产（下称涉案房产）出租事宜。同日，单小航以陈美君（出租方，甲方）代理人的身份与王钦彬、烨佳公司（承租方，乙方）签署《房屋租赁合同》，约定：甲方涉案房产出租给王钦彬、烨佳公司使用，租赁房屋建筑面积合计123.5平方米；月租金为25935元；乙方应于2015年9月27日前支付首期租金，乙方应于每月27日前支付租金；租赁期从2015年9月27日至2016年4月27日；甲方交付租赁房产时，可向乙方收取2个月租金金额的租赁保证金51870元；乙方负责支付租赁房屋的水电费、卫生费、管理费等因使用该物业所产生的其他费用；乙方拖欠月租金达7天以上、拖欠租金可能导致甲方损失的各项费用达10000元以上时，甲方可就因此造成的损失乙方请求损害赔偿，不予退还租赁保证金，提出变更合同条款或解除合同；合同终止后，乙方应于3日内迁离并返还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好。陈美君称王钦彬、烨佳公司与承租人签订的合同超过了陈美君与承租人之间的合同，于是就超出部分陈美君和王钦彬、烨佳公司签订了涉案租赁合同。上述合同签署后，王钦彬、烨佳公司未向陈美君支付任何费用。另查，陈美君为涉案房产的权利人，陈美君于2012年9月将涉案房产出租给庞明辉，租赁凭证记载租赁期限自2012年9月27日至2015年9月26日。后庞明辉（出租方）与烨佳公司（承租方）签署《房屋租赁合同》，合同约定庞明辉将涉案房产出租给烨佳公司使用，租赁期限自2015年4月28日至2015年9月26日。烨佳公司需向出租方支付押金51870元。双方签署的《补充协议》约定，合同于2015年9月26日到期后，新的免租期2015年9月7日至2015年10月3日。王钦彬、烨佳公司称其向庞明辉实际支付租金至2015年10月30日，庞明辉没有向王钦彬、烨佳公司退还押金。一审法院认为，陈美君与王钦彬、烨佳公司签署的《房屋租赁合同》合法有效，对双方均具有约束力。合同约定王钦彬、烨佳公司逾期支付租金超过7天，陈美君有权解除合同。涉案合同签署后，王钦彬、烨佳公司未向陈美君支付任何费用，陈美君本可依据合同约定在王钦彬、烨佳公司逾期支付费用的情况下单方解除合同，陈美君未及时行使合同解除权而放任损失的扩大，王钦彬、烨佳公司不应对该扩大的损失承担责任。陈美君与王钦彬、烨佳公司对其实际占有使用涉案房产时间的陈述不一致，且双方均没有举证证实王钦彬、烨佳公司实际搬离的时间，综合陈美君行使合同解除权所需的合理期限及王钦彬、烨佳公司自行确认的其实际于11月初搬离涉案房产的情况，一审法院酌定陈美君可行使解除权并收回涉案房产的合理期限截止至2015年11月10日，涉案合同亦应于该日解除。王钦彬、烨佳公司应向陈美君支付2015年9月27日至2015年11月10日期间的租金38902.50元（25935×1.5），2015年11月11日后的租金为扩大的损失，应由陈美君自行承担。烨佳公司与庞明辉签署的合同约定的租赁期限至2015年9月26日届满，烨佳公司向庞明辉多支付的2015年10月份的租金及其未退还的押金，属另一法律关系，烨佳公司可另循途径解决。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，
判决如下：
一、确认陈美君与王钦彬、烨佳公司签署的《房屋租赁合同》于2015年11月10日解除；
二、王钦彬、烨佳公司应于本判决生效之日起10日内向陈美君支付2015年9月27日至11月10日期间的租金38902.50元；
三、驳回陈美君的其他诉讼请求。本案一审受理费1097元，由陈美君负担274元，由王钦彬、烨佳公司负担823元。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，陈美君与王钦彬、烨佳公司签署的《房屋租赁合同》系各方真实意思表示，内容不违反国家法律、法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应全面适当的履行各自的合同义务。王钦彬作为烨佳公司的法定代表人，有权代表烨佳公司签署涉案租赁合同，且王钦彬在签署涉案租赁合同时将其本人及烨佳公司均列为承租人，故涉案租赁合同对王钦彬及烨佳公司均具有约束力，王钦彬和烨佳公司均应作为涉案合同的履行主体，均系本案的适格当事人。王钦彬与烨佳公司在签约后，未向陈美君支付任何费用，构成根本违约，陈美君有权解除涉案合同并追究王钦彬及烨佳公司相应的违约责任。至于烨佳公司与庞明辉之间就涉案房产产生的租赁合同关系，与本案并非同一法律关系，烨佳公司将之作为本案的抗辩理由，不符合合同相对性原理，本院不予采纳。烨佳公司应另寻法律途径解决。综上所述，王钦彬、烨佳公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1097元，由王钦彬、烨佳公司负担。本判决为终审判决。
审判长 张 睿
审判员 吴 春 泷
审判员 许 莹 姣
二〇一九年一月三日
书记员 陈颖(兼) 搜索“”