四川省夹江县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川1126民初1700号
原告：王佑宏，女，住四川省夹江县。
被告：四川五行房地产开发有限公司。 住所地：乐山市长江市场内。 统一社会信用代码：915111007523003727。
法定代表人：向盛柱，总经理。
委托诉讼代理人（特别授权）：杨光，四川精伦律师事务所律师。
委托诉讼代理人（特别授权）：窦琴，四川精伦（乐山）律师事务所律师。
第三人：李志平，男，住四川省峨眉山市。
委托诉讼代理人（特别授权）：王佑宏，女，住四川省夹江县，系李志平之妻。 原告王佑宏与被告四川五行房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月2日立案受理。经原告王佑宏的配偶李志平书面申请，本院于2018年12月4日依法追加李志平为本案第三人参加诉讼。各方当事人一致同意放弃举证、答辩期限，本院于2018年12月4日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王佑宏、被告四川五行房地产开发有限公司的特别授权委托诉讼代理人窦琴、第三人李志平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王佑宏向本院提出诉讼请求：1、退还面积差价款8683.72元，未按时领证违约金1969.70元，办证费用645元，共计11298.42元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2004年11月11日与四川五行房地产开发有限公司签定商品房买卖合同购得夹江县房屋一套。至2018年11月1日取得不动产权证，标注面积为121.74平方米。合同约定房屋建筑面积128.84平方米，面积相差7.1平方米。第一项：根据购房合同第3页第五条面积确认及面积差异处理第2条双方同意按以下原则处理：产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比=产权登记面积-合同约定面积/合同约定面积×100%，合同第3页第四条约定每平方米单价840.24元。（121.74-128.84/128.84）×100%≈-5.51%。误差超过3%，符合以上原则。128.84×3%=3.8652（㎡），128.84-121.74=7.1（㎡），7.1-3.8652=3.2348（㎡）,3.8652×840.24+3.2348×2×840.24≈3247.70+5436.02=8683.72元。第二项：合同第9页第十五条关于产权登记的约定第2条出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权的登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。房价款98485元。98485×2%=1969.7元。第三项：退测绘费560元，不动产办证费80元，印花税5元，共计645元。第四项：四川五行房地产开发有限公司应退还原告王佑宏8683.72+1969.70+645=11298.42元。诉讼中，1、原告增加诉讼请求：请求被告返还办理土地证费用350元；2、对办证费变更为：请求被告支付测绘费560元、不动产办证费80元，共计640元，对印花税5元，原告自愿放弃主张。 被告四川五行房地产开发有限公司辩称，1、对原、被告之间存在房屋买卖合同关系没有异议；2、对原告的诉讼请求有异议。首先，原告请求的退还误差面积购房款的请求，被告是按照原告持有的2008年办理的房屋所有权证上所载明套内建筑面积计算并收取购房款，房产证登记面积128.56㎡和合同约定的面积128.84㎡，只有0.28㎡的差异，符合法律规定，至于房产证登记面积大于现在的不动产登记证的面积，是办理不动产登记机关或测绘机构造成，被告不应当为此承担误差面积购房款的返还义务，可能是因为测绘方式和阳台减半计算造成的面积差异。其次，原告主张被告承担违约责任的事实请求，其诉讼时效已经届满，依据购房合同第15条，出卖人应当在商品房交付使用后180日内将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任买受人不能再规定期限内取得房地产权属登记的……，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金，诉讼时效的起算点就应该在被告交付房屋给原告后180日届满后从181天开始计算两年的时效，现在的时效已经满了。房产证我们已经依照规定在180天内申请并办理，土地使用权证确实没有申请办理。其三、原告办理不动产权证本来就应当支付相应的费用，因此被告不应当向原告支付该笔办证费，合同第15条约定是由开发商提供办证所需要的资料，是开发商代为收取办证费，并不是办证费由被告承担，但是被告愿意退还原告因土地使用权证未办理的350元办证费用。 第三人李志平述称，我的意见与原告的意见一致，房子的购买协议虽然是原告自己与开发商签订的，但房子的不动产证是以我们夫妻二人共同名义办理的。 原告为证明自己的主张，向本院提供了以下证据： 1、原、被告身份信息，结婚证，拟证明原、被告基本情况及原告与第三人系夫妻关系。 2、商品房买卖合同及房产证复印件，拟证明原告王佑宏与被告于2004年11月11日签订了房屋买卖合同，合同签订时面积为128.84平方米（套内117.21+共有面积10.61+公共配套房屋面积1.02），房产证的面积确实128.56平方米，现在我得到的不动产权证书面积为121.74平方米，合同面积与不动产权证上的面积存在7.1平方米的差异，根据买卖合同第3页第5条的约定，我方主张面积差价款要求被告返还，同时合同第15条违约金约定，证明被告应该在规定时间内给我办理双证（房屋所有权证和土地使用权证），而直到我办不动产权证之前被告都没有给我办土地使用权证，所以我认为从被告没有按合同约定期间办理双证来看是没有过诉讼时效的，被告办双证的义务一直都没有完成； 3、不动产权证书，拟证明我现在的房屋办理在我和配偶李志平两人名下，登记的建筑面积只有121.74平方米，与合同约定的面积有差异，应该按合同办理； 4、2005年我们按照商品房购买中涉及的税费标准金额向被告支付了2947元的收款收据（含税费和办证费）和税费标准清单及不动产办理的收款收据（房屋及土地测绘费560元+办证费80元），拟证明我已经将房屋所有权证和土地使用权证办证的费用2947元交给了被告，这笔费用就应包含我们办理不动产证所产生的房产测绘费560元和办证费80元，共计640元，现在不动产权证是业主自己去办理的，办理的时候又交了该笔费用，新办证的费用应该由被告承担并返还给原告。被告所称的没有办理土地证是事实，所以被告收取我们350元办土地使用权证的费用也应该退还给我们。原来我主张了5元印花税，因为找不到票了，我不再主张。 5、购房收据和光纤通讯费收据，均是被告盖章确认了的，购房金额是98485元、光纤费是5400元，拟证明我已经向被告支付了全部购房款和光纤费。 被告对原告提供的证据质证如下：1、对原、被告身份信息、结婚证真实性、合法性和关联性均无异议；2、对商品房买卖合同及房产证复印件真实性、合法性和关联性均无异议，但认为不能达到原告证明被告应当返还误差面积购房款以及被告应承担违约责任的证明目的；3、对不动产权证书真实性、合法性和关联性均无异议，但认为同样不能达到原告的证明目的，被告不应当返还面积误差购房款；4、对2947元的收款收据、税费标准清单及不动产办理的收款收据（房屋及土地测绘费560元+办证费80元）真实性、合法性和关联性均无异议，但认为不动产办理的测绘费560元和办证费80元不应由被告承担。认可办理土地证费用350元应该退还；5、对购房收据和光纤通讯费收据真实性、合法性和关联性均无异议。 第三人对原告提供的证据质证意见为：对原告提供的证据真实性、合法性和关联性均无异议。 被告为证明自己的反驳主张，提供了以下证据： 1、《关于四川五行房地产开发有限公司办理不动产证的函》复印件，原件存放于不动产登记中心，拟证明当时被告购买了53亩土地用于房地产开发，但是由于拆迁工作未能按时完成，政府没有将全部土地交给被告，只实际交给了被告12.21亩，因此导致原告虽然取得土地的大证，但没有取得涉案小区12.21亩土地的小证，所以被告不存在违约行为，同时原告主张的违约责任已经过了诉讼时效； 2、夹国用（2004）字第XXXX号国有土地使用证复印件，拟证明被告开发的53亩土地于2004年2月24日已经办理了土地大证。 原告对被告提供的证据质证如下：1、《关于四川五行房地产开发有限公司办理不动产证的函》与本案没有关系，房子土地该由政府协商下来是该由被告解决的，不能把被告没有解决的后果转嫁到原告身上；2、对夹国用（2004）字第XXXX号国有土地使用证复印件真实性无异议，但认为与原告无关。 第三人对被告提供的证据的质证意见与原告一致。 第三人未提供证据。 原、被告及第三人对原、被告双方提供的证据的真实性均无异议，本院予以采信，对各自的证明目的，本院将综合进行评判。 结合原、被告的诉、辩主张及双方提供的证据，本院认定事实如下：2004年2月24日，被告四川五行房地产开发有限公司取得夹国用[2004]第XXXX号《国有土地使用权证》，载明：“土地使用权者四川五行房地产开发有限公司座落夹江县漹城镇XX小区使用面积35333.51平方米……”2004年11月11日，原告王佑宏作为买受人、被告四川五行房地产开发有限公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：出卖人将其以出让方式取得的35333.51㎡土地使用权（土地使用年限2004年2月16日至2052年4月29日）上开发的商品房一套出售给买受人；合同约定套内建筑面积117.21平方米，共有建筑面积10.61平方米，公共配套房屋包括自行车库、物管、门卫房等1.02平方米；出卖人与买受人约定按套内建筑面积计算，每平方米840.24元，总金额98485元；合同第五条面积确认及面积差异处理根据当事人选择的计价方式，本条规定以套内建筑面积（本条款中简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。……合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2中方式进行处理：……2、双方同意按一下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付房款退还给买受人，并按银行同期存款利率付给利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比=产权登记面积-合同约定面积/合同约定面积×100%。……；付款方式为分期付款（总房款优惠2%）首付房款30000.00元正（30%），第二期于2004年12月30日前付房款30000.00元正（30%），第三期于2005年3月30日前付房款30000.00元正（30%），交付房时付余额8485.00元（10%）。……出卖人应当在2005年6月30日前将具备商品房验收合格条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。……合同并对其他事项进行了约定。夹江县公证处于2006年6月28日作出（2006）夹证字第XXXX号《公证书》对原、被告双方签订上述《商品房买卖合同》的行为及合同内容进行了公证。2004年11月11日，原告向被告交纳第一期购房款30000元（实付20000，定金冲10000）和水、电、气、光纤四通费5400元，被告出具了收据。2004年12月21日，原告向被告交纳第二期购房款30000元，被告出具了收据。2005年3月18日，原告向被告交纳第三期购房款30000元，被告出具了收据。2005年9月19日，原告向被告交纳购房余款8271元[实收8485-214（面积误差）-200（水管费）=8071.00元]，被告出具了收据。原告于2005年9月19日向被告预交了包含土地使用权证办证费350元在内的各项税费共计2947元，被告于同日向原告出具了收款收据。2008年6月11日，夹江县房地产管理所颁发夹房权证监证字第××号《房屋所有权证》。被告未为原告办理土地使用权证书。2018年10月24日，经原告申请取得川（2018）夹江县不动产权第XXXX号《不动产权证》，载明：权利人李志平、王佑宏共有情况共同共有座落夹江县漹城镇……共有宗地面积8139.03㎡/房屋建筑面积121.74㎡使用期限2002年04月20日起至2052年04月29日止分摊土地使用面积37.87㎡专有建筑面积111.16㎡，分摊建筑面积10.58㎡房屋结构：砖混房屋总层数：6房屋所在层：3持证方式：共同持证持证人：李志平、王佑宏。分户图图示载明：房屋坐落……套内建筑面积（㎡）111.16分摊面积（㎡）10.58产权建筑面积（㎡）121.74。原告王佑宏为办理不动产权证花费房产测绘+土地测绘费560元、不动产登记费80元。 另查明：1、原告王佑宏与第三人李志平系夫妻关系。2、因原告王佑宏及第三人李志平办理了川（2018）夹江县不动产权第XXXX号《不动产权证》，夹房权证监证字第××号《房屋所有权证》已被不动产管理部门收回并注销。3、夹江县滨江小区工程建设指挥部于2017年7月22日出具《关于四川五行房地产开发有限公司办理不动产证的函》，载明：“县不动产登记中心：四川五行房地产开发有限公司于
二OO四年二月在夹江县滨江小区购买土地53亩用于房屋开发建设，由于拆迁工作未能按时完成，只建成面积12.21亩，余下40.7923亩土地已于2016年8月8日由夹江县土地储备中心同四川五行房地产开发有限公司签订回购协议进行了回购，所以四川五行房地产开发有限公司名下的怡海花园土地面积确认只有12.21亩。专此函达” 庭审中，原告对其主张的面积误差比明确为：（不动产登记房屋建筑面积121.74-合同约定购房总面积128.84）/合同约定购房总面积128.84×100%=-5.51%，误差超过3%。其主张的面积差价款计算为：（128.84㎡×3%）×840.24元/㎡+（128.84㎡-121.74㎡-128.84㎡×3%）×840.24元/㎡×2倍=8683.72元。 诉讼中，本院多次组织双方当事人调解未果。
本院认为，原、被告双方于2004年11月11日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，原告已按合同约定向被告履行了房款支付义务，被告亦向原告履行了房屋交付义务，《商品房买卖合同》合法有效，对双方当事人均具有约束力。本案中，双方的争议焦点为：1、原告主张被告退还面积差价款的请求是否应当支持？2、原告主张要求被告支付未按约办理土地使用权证的违约金的请求是否应当得到支持？3、原告主张要求被告支付不动产权证办理费用的请求是否应当得到支持？ 关于原告主张被告退还面积差价款的请求是否应当支持问题。
本院认为，原告及第三人所持有的川（2018）夹江县不动产权第XXXX号《不动产权证》所载明的套内建筑面积为111.16平方米，该面积与原、被告《商品房买卖合同》所约定套内建筑面积117.21平方米，面积误差为6.05平方米，根据原、被告所签订的《商品房买卖合同》约定：出卖人与买受人约定按套内建筑面积计算，每平方米840.24元，总金额98485元；第五条“面积确认及面积差异处理根据当事人选择的计价方式，本条规定以套内建筑面积（本条款中简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。……合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2种方式进行处理：……2、双方同意按以下原则处理：……（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。……买受人不退房的，……产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比=产权登记面积-合同约定面积/合同约定面积×100%。……”的约定，原告主张的面积误差比应计算为（不动产登记套内建筑面积111.16-合同约定套内建筑面积117.21）/合同约定套内建筑面积117.21×100%=-5.16%，已超过3%，故面积差价款应计算为：（117.21㎡×3%）×840.24元/㎡+（117.21㎡-111.16㎡-117.21㎡×3%）×840.24元/㎡×2倍=7212.37元。原告按照房屋建筑面积计算并主张房屋差价款，无合同依据，本院不予支持。
被告辩称其为原告办理的夹房权证监证字第××号《房屋所有权证》所登记建筑面积128.56㎡与合同约定的建筑面积128.84㎡差异不大，不适用购房合同第3页第五条的规定，不应当支付面积差价款。
本院认为，原告及第三人共同持有川（2018）夹江县不动产权第XXXX号《不动产权证》已取代了之前被不动产管理部门收回并注销的夹房权证监证字第××号《房屋所有权证》，故产权登记面积应以现合法有效的《不动产权证》为准，不能以《房屋所有权证》为计算依据。同时，被告提出房产证建筑登记面积大于现在的不动产登记证的建筑面积，是办理不动产登记机关或测绘机构造成，被告不应当为此承担误差面积购房款的返还义务，可能是因为测绘方式和阳台减半计算造成的面积差异的抗辩，但未提供相应的反驳证据予以证明，故对其抗辩意见不予采信。 关于原告主张要求被告支付未按约办理土地使用权证的违约金的请求是否应当得到支持问题。 本案涉争房屋交房时间约定为2005年6月30日前，根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，被告未在交房后180天内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，导致原告未按期取得土地使用权证书，原告即从2005年12月27日便知道自己的权利受到了侵害，应于2005年12月28日起向被告主张逾期办理土地使用权证违约责任。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。”及第一百三十七条“诉讼时效从知道或应当知道权利被侵害时起计算。……”的规定，原告至迟应在法律规定的2年诉讼时效内主张权利，即应在2007年12月28日前向被告主张逾期办理土地使用权证违约责任。原告2018年11月2日才起诉向被告主张支付逾期办理土地使用权证违约金，已超过诉讼时效，被告的抗辩理由成立，本院予以采信。故，对原告主张被告支付逾期办理土地使用权证违约金的诉讼请求，本院不予支持。 关于原告主张要求被告支付不动产权证办理费用的请求是否应当得到支持问题。
本院认为，根据《房屋登记办法》第十六条“申请房屋登记的，申请人应当按照国家有关规定缴纳登记费。”和国家发展改革委员会同财政部印发的《关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》第五条“不动产登记费由登记申请人缴纳。”的规定，结合房地产行业的交易习惯，原告所主张产生的不动产登记费用80元，应由原告作为申请人自行承担。根据国家发展改革委员会同财政部印发的《关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》第五条“房地产开发企业不得把新建商品房办理首次登记的登记费，以及因提供测绘资料所产生的测绘费等其他费用转嫁给购房人承担。”的规定，本案中，导致原告重新申请办理不动产权证的原因系因被告未依合同约定按期为原告办理好房屋所有权证和土地使用权证，从而导致原告在办理不动产权证时需要委托测绘机构对涉争房屋及土地面积再次进行实地测绘，并以该测绘结果作为办理不动产权证的依据，故原告所支付的土地及房屋测绘费用560元，应当由被告承担。被告原收取的为原告办理土地使用权证的办证费350元，因被告并未实际为原告办理土地使用权证，且被告同意退还给原告，原告也主张要求被告退还，本院予以支持。 原告的诉讼请求未获本院支持部分的诉讼费应由原告自行负担。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条，参照《房屋登记办法》第十六条和《关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》第五条的规定，
判决如下： 一、被告四川五行房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付原告王佑宏面积差异款7212.37元； 二、被告四川五行房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告王佑宏房屋及土地测绘费560元； 三、被告四川五行房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告王佑宏土地使用权证办证费350元； 四、驳回原告王佑宏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计41元，由被告四川五行房地产开发有限公司负担30元，原告王佑宏负担11元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。
审判员 杨楠青
二〇一九年一月三日
书记员 徐 莹 微信公众号“”