浙江省湖州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙05民终925号
上诉人（原审被告）：美欣达集团有限公司，住所地浙江省湖州市天字圩路**。
法定代表人：单建明，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈妤希，浙江银湖律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告）：湖州吴兴鑫华汽车修理厂，住，住所地浙江省湖州市环渚工业园区/div>
负责人：孙晓新，该厂厂长。 上诉人美欣达集团有限公司（以下简称美欣达公司）因与被上诉人湖州吴兴鑫华汽车修理厂（以下简称鑫华修理厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省湖州市吴兴区人民法院(2018)浙0502民初3069号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月7日立案后，依法组成合议庭，于2018年9月11日公开开庭进行了审理，上诉人美欣达公司的委托诉讼代理人陈妤希，被上诉人鑫华修理厂的负责人孙晓新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鑫华修理厂上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回鑫华修理厂的全部诉讼请求或者发回重审；2.本案全部诉讼费用由鑫华修理厂承担。事实和理由：
一、一审对本案争议的基本事实认定不清。1.湖州久久现代服务发展有限公司（以下简称久久公司）是受美欣达公司委托出租房屋及场地，久久公司就本案争议的2000平方米场地签署的协议，其结果应由美欣达公司承受，一审法院认定“《物业管理服务协议》系鑫华修理厂与案外人所签订，美欣达公司对该物业管理服务协议的定性涉及案外人权益，不属于本案审查范围，故本案也无法使用物业管理服务的有关约定”错误。（1）鑫华修理厂承租的房屋以及场地的所有权人均为美欣达公司，房屋和场地在物理位置上相连，属于同一区域的租赁标的，鑫华修理厂租赁房屋和场地的目的是为了经营汽车维修。第一份房屋租赁合同签订主体为美欣达公司，约定美欣达公司将房屋与300平方米场地出租给鑫华汽修厂，之后续签的房屋和场地租赁合同均由久久公司签订，租金由久久公司代为收取。（2017）浙0502民初7366号案件中己明确美欣达公司与久久公司系委托代理关系。该案诉讼过程中，美欣达公司先以久久公司的名义起诉鑫华修理厂支付租赁费等费用，后因诉讼主体问题，美欣达公司撤诉后又重新以自己名义起诉，并向法院提交了美欣达公司委托久久公司签订、履行与鑫华修理厂租赁协议的说明，鑫华修理厂对此无异议。根据租赁协议的连续性，收取租金主体的同一性，诉讼过程中美欣达公司与久久公司委托代理关系的披露情况看，可以认定久久公司系代理美欣达公司与鑫华修理厂签订、履行租赁合同，其结果依法应由美欣达公司承受。（2）《物业服务管理协议》实为场地租赁合同。鑫华修理厂承租的房屋、场地与涉案2000平方米场地在物理位置上相连，鑫华修理厂租赁目的均是为了经营汽车维修。第一份租赁合同明确300平方米场地为租赁，后因场地上没有房屋，税务发票不能开具租赁费，只能开具物业服务费，故美欣达公司将房屋和场地分开租赁，分别签订协议，并就300平方米场地签订了《物业管理服务协议》，以符合开具物业服务费发票的要求，但实际法律关系应为租赁。该场地的租赁单价为6元/平方米/月，与第一份租赁合同中的租赁费相同。杭州2017年有电梯的甲级物业为每月每平方米2.2元（参考2017年《关于调整杭州市区普通住房前期物业服务收费标准的通知》），场地的物业服务内容明显少于房屋物业，价格却比杭州房屋物业服务价格高出近2倍，不符合市场价格。2000平方米场地的协议，内容与300平方米场地的协议基本一致，价格因考虑到鑫华汽修厂平整场地有支出，故给予价格优惠，为3.75元/平方米/月，但仍远高于房屋物业费价格。（2017）浙0502民初7366号案件民事调解书明确鑫华修理厂、孙晓新支付美欣达公司房租费、物业费（场地租赁费）、电费98200元，证明当事人均认可该费用为场地租赁费用。（3）2000平方米场地并非全部由鑫华修理厂填渣土平整形成。该场地现状大致为1500平方米水泥场地和500平方米泥硬地。鑫华修理厂租赁之初主要为硬地（由美欣达公司自行填土方）和少量面积的水塘，鑫华修理厂填渣土的面积仅仅是水塘部分，一审判决认定2000平方米场地原来全部为水塘错误。
二、一审法院对渣土的法律性质认定不当。渣土属于不可移动添附物，鑫华修理厂无权要求取回。房屋租赁合同、场地租赁合同均明确约定美欣达公司收回场地时，鑫华修理厂应无条件返还，不作任何补偿。1.渣土属于不可移动添附物，鑫华修理厂无权要求取回。鑫华修理厂认为添附物所有权仍属于其系对添附物性质认识错误。根据鑫华修理厂提交的施工承包合同书，填渣土工程并非简单的将渣土放置于场地，而是通过施工将原有的鱼塘填平并浇筑，所填渣土等材料与整个场地融为一体，属于不可移动添附物。鑫华修理厂填土、浇筑水泥的行为实际己将原状完全破坏，其取回添附物后不可能将场地恢复原状。从现状看，渣土和场地在物理上已经不可分割，强行分割会严重影响其经济价值，协议中约定美欣达公司收回场地时，鑫华修理厂应无条件返还正是考虑这个因素。鑫华修理厂要求取回渣土的主张没有依据，一审判决不应支持其主张。鑫华修理厂在起诉状认可房屋租赁以及后续2000平方米场地租赁关系的延续性，对于租赁合同条款适用于2000平方米场地也明确予以认可，但对渣土的性质却存在认识错误或者故意偷换概念。2.涉2000平方米场地的《物业管理服务协议》明确约定美欣达公司收回该场地时鑫华修理厂应无条件返还，美欣达公司不作任何补偿，即协议终止时鑫华修理厂应返还的是场地，而不是鱼塘，该条款系当事人真实意思表示，合法有效，应予以履行。《物业管理服务协议》中没有关于收回场地无条件返还的约定，可以佐证美欣达公司在签订2000平方米场地租赁协议时，充分考虑了该场地系填土平整形成的因素。3.即使鑫华修理厂自行平整场地产生费用，美欣达公司己经在场地租赁费中充分予以考量。2000平方米场地实际每年的优惠幅度达54000元，到双方解除租赁时，已经使用了近4年时间，即使按照鑫华修理厂主张的投入，大部分也己经得到补偿，况且其主张的投入证据不足。鑫华修理厂现在要求将渣土挖走，会给美欣达公司造成巨大损失。在（2017）浙0502民初7366号案件中，美欣达公司起诉要求的租金和场地租赁费总计30余万元，最终在法院主持下调解金额为98200元，美欣达公司己经作出很大让步。鑫华修理厂关于达成调解是以美欣达公司同意让其挖走渣土为前提，只是因为挖走渣土不在该案诉讼请求范围而不能写入调解书的主张，与事实和法律不符。根据《最高人民法院关于人民法院民事调解工作若干问题的规定》第九条“调解协议内容超出诉讼请求的，人民法院可以准许”的规定，诉讼调解并不受诉讼请求的限制，只要双方当事人达成合意，就可以写入调解协议，如果当时美欣达公司同意鑫华修理厂挖走渣土，当然会写入调解协议。事实是美欣达公司在金额上作出了让步，鑫华修理厂不再要求挖走渣土。4.鑫华修理厂提交的用于证明填土工程投入的证据，其真实性、关联性存在重大瑕疵，不应予以采信。（1）施工承包合同的印章明显造假，美欣达公司在一审中提出质疑，并请求一审法院鉴定，但未被准许。（2）工程收款应开具正规发票，但鑫华修理厂提供的是由个人出具的收条，该收条不具有关联性，且个人出具收条易造假，一审法院未进行进一步核实即对上述证据予以采信不当。
三、本案存在违反一事不再理原则、判非所请、无法执行等程序瑕疵。1.（2017）浙0502民初7366号案件处理的即为本案争议标的的租赁纠纷，并经一审法院调解结案，调解协议明确“双方无其他争执”，即就整个租赁合同关系，双方己经了结。从法律关系上看，鑫华修理厂挖走渣土的要求，和美欣达公司主张的租赁费均系基于租赁合同法律关系，并非新的法律关系。一审法院受理本案诉讼，对己经了结的法律关系再次作出判决，有违一事不再理原则，无故增加美欣达公司诉累。2.本案判决与鑫华修理厂的诉讼请求不符，属于判非所请。鑫华修理厂主张运走价值80000元的渣土，没有任何事实依据，一审判决中2000平方米场地回填所用渣土未明确具体数量，没有对鑫华修理厂的诉讼请求予以回应。3.本案判决实际上无法执行。鑫华修理厂无法证明其填了多少土，一审判决对于渣土的数量也没有明确，且大部分场地是水泥地面，渣土实际己经与场地结合，无法区分。 鑫华修理厂辩称，一、美欣达公司的上诉主张与基本事实不符。1.2000平方米场地在租赁房屋的围墙内，与租赁房屋的西侧、北侧相连，而300平方米场地与租赁房屋的南侧、西南道路相连，两块场地并不相连，中间有一条道路。2.美欣达公司没有委托久久公司与鑫华修理厂签订《物业管理服务协议》。鑫华修理厂根据房屋租赁合同第四条第七款的约定，经美欣达公司同意，投资310000元将围墙内几处鱼塘回填成2000平方米场地添置物，所有权归鑫华修理厂所有，为鑫华修理厂停车所用。鑫华修理厂委托久久公司对该2000平方米场地进行管理。鑫华修理厂与久久公司签订的《物业管理服务协议》明确委托方为鑫华修理厂，受托方为久久公司，由久久公司提供物业服务，鑫华修理厂支付物业费，久久公司出具物业费发票。3.涉2000平方米场地的《物业管理服务协议》内容与涉300平方米场地协议不同。（1）前者约定物业服务无期限，而后者约定物业服务有期限。（2）物业费价格不同，因为300平方米场地所有权是美欣达公司的，而2000平方米场地的所有权是鑫华修理厂的，故前者的物业费价格要低。（3）收费人、开票单位不同。前者物业费交给久久公司，由久久公司开具发票；后者物业费交给美欣达公司，由美欣达公司开具发票。（4）两份协议性质不同。后者按美欣达公司说法是因为税务开票原因，实为场地租赁性质，与第一份房屋租赁合同内容一致，故鑫华修理厂同意在（2017）浙0502民初7366号案件调解书中的物业费后面加注场地租赁费，而前者是鑫华修理厂按合同约定，经出租人同意，投资回填的添置物，所有权为鑫华修理厂所有，并委托久久公司进行物业管理，是物业管理性质。4.房屋租赁合同对添置物的处置没有约定在期满后无偿归美欣达公司所有。由于租赁房屋至今未通过消防验收，致使鑫华修理厂不能正常合法经营，鑫华修理厂要求取回渣土是处分其物权。没有证据证明鑫华修理厂将渣土的物权转移给美欣达公司，或者放弃了该物权。
二、2000平方米场地全部由鑫华修理厂平整形成。鑫华修理厂租赁之初，除了租赁房屋和300平方米场地相连的一条水泥路通道外，其他有几个已荒弃的鱼塘，没有使用价值，也不在租赁范围内。后经鑫华修理厂投资回填平整才成为2000平方米场地，回填场地面积应以《物业管理服务协议》的约定为准，美欣达公司以租赁之初有硬地为由进行抗辩，没有依据。鑫华修理厂取走渣土不会破坏租赁房屋及300平方米场地，不会给美欣达公司造成经济损失。
三、（2017）浙0502民初7366号案件中，美欣达公司起诉标的为376850元，在鑫华修理厂提交证据证明美欣达公司诉讼请求的标的不实的情况下，美欣达公司当庭将诉讼标的变更为105000元。鑫华修理厂按实计算应付金额为近90000元，且包含了应支付给久久公司的物业费。调解不成将造成美欣达公司无权主张2000平方米场地物业费的风险，故鑫华修理厂主张取走渣土，美欣达公司当庭口头同意，但要求金额增加10000元。因取走渣土不在本案审理范围内，故未写入调解协议，鑫华修理厂认为美欣达公司会诚信履行，故同意调解结案，但在鑫华修理厂全额付款后，美欣达公司出尔反尔，阻止鑫华修理厂取走渣土。
四、本案未违反一事不再理原则，不存在判非所请、无法执行等程序瑕疵。本案在租赁合同下存在两个法律关系，一是美欣达公司依据合同向鑫华修理厂主张房屋、场地租赁费，二是鑫华修理厂依据合同请求取走渣土的物权，诉讼请求基于的事实也不同。（2017）浙0502民初7366号案件中，鑫华修理厂在美欣达公司起诉时提起反诉，一审法院认为反诉请求不构成反诉，可另行起诉。该案中，鑫华修理厂未提及取回渣土事宜，庭审记录可以证明。鑫华修理厂在调解过程中提出取回渣土，但未写入调解协议。鑫华修理厂的诉讼请求与法院判决内容一致，且本案完全可以执行。综上，美欣达公司的上诉理由依法不能成立，请求驳回上诉，维持原判。 鑫华修理厂向一审法院起诉请求：1.鑫华修理厂在房屋租赁期间投资围填鱼塘平整2000平方米场地设施添置物享有所有权，租赁期满后由鑫华修理厂将现价值80000元的渣土运走，恢复鱼塘原状；2.本案诉讼费由美欣达公司承担。 一审法院认定事实：2010年9月25日，鑫华修理厂与美欣达公司签订《房屋租赁合同》一份，约定美欣达公司将湖州市美欣达环渚工业园南侧研发中心2号厂房约1755平方米、场地300平方米租赁给鑫华修理厂从事机械维修及办公使用。合同约定的租赁期限从2010年7月1日至2013年6月30日。在围墙以内，除研发中心厂房及300平方米场地外，另在厂房西侧及北侧有大约2000平方米的水塘，但双方之间的租赁合同未约定水塘属于租赁物。2012年，经美欣达公司同意后，鑫华修理厂委托他人对水塘进行渣土回填平整碾压、水泥场地浇筑。水泥场地浇筑完毕后，鑫华修理厂于2012年7月1日起委托久久公司对东至鑫华修理厂厂房、南至美欣达集团研发中心南侧围墙、西至美欣达集团研发中心西侧围墙、北至美欣达集团研发中心北侧围墙的约2000平方米的场地进行物业管理事宜。美欣达公司曾于2017年10月以鑫华修理厂拖欠房屋租金、场地租赁费、水电费为由，向一审法院起诉，后双方调解结案，在美欣达公司起诉之前，鑫华修理厂已经搬离原址。现双方因鑫华修理厂回填所用渣土是否能够由鑫华修理厂自行挖走产生争议，诉至一审法院。 一审法院认为，鑫华修理厂的诉讼请求为取回其向水塘回填的渣土，恢复原状，其主要理由为双方之间《房屋租赁合同》所约定的“乙方（鑫华修理厂）在本合同期内，经甲方（美欣达公司）同意可对甲方的房屋及设施进行装修、整修、添置，但在本合同期限届满或合同解除时不得以任何理由提出补偿要求。”鑫华修理厂认为，其搬离后，虽无权要求美欣达公司补偿，但对其回填的渣土有权取回。美欣达公司认为，根据鑫华修理厂与久久公司签订的物业管理服务协议所约定的“当乙方（久久公司）收回该场地时甲方（鑫华修理厂）应无条件返还，乙方不作任何补偿，物业费多退少补。”该物业管理服务协议实际上是双方之间关于2000平方米场地的租赁协议。不作任何补偿应当做广义理解，补偿方式不应仅理解为现金，还包括返还等方式，鑫华修理厂签署协议即表明其明确放弃了其渣土的所有权。在双方签订房屋租赁合同之时，尚不存在2000平方米的场地，房屋租赁合同中约定的租赁物也仅仅是厂房及另外300平方米的场地。故以该份合同中的约定为依据来确定本案争议的渣土取回权并不妥当。《物业管理服务协议》系鑫华修理厂与案外人所签订，美欣达公司对该物业管理服务协议的定性涉及案外人权益，不属于本案审查范围，故本案也无法适用物业管理服务协议的有关约定。从本案所查明的事实出发，鑫华修理厂为满足汽修厂经营发展的业务需求，充分实现租赁标的物的价值，经美欣达公司许可，将美欣达公司享有土地使用权的水塘用渣土回填，平整成场地。美欣达公司允许鑫华修理厂回填水塘的行为，可以视作其作为出租人给予承租人的便利与优惠。现鑫华修理厂已经搬离，鑫华修理厂要求取回所回填的渣土，系其处分其物权的行为。没有任何证据能够证明鑫华修理厂将渣土的物权转移给了美欣达公司，或者放弃了物权。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第八十六条之规定，判决：位于湖州市美欣达环渚工业园南侧研发中心**厂房西面和北面约2000平方米的场地（以围墙为界），原系水塘，回填所用渣土由湖州吴兴鑫华汽车修理厂于判决生效之日起十五日内自行取回，美欣达集团有限公司予以必要配合。一审案件受理费1800元，减半收取900元，由美欣达集团有限公司负担。 二审中，美欣达公司向本院提交如下证据：1.美欣达公司授权鑫华修理厂租赁房屋的证明一份，2.期限为2014年4月1日至2015年3月31日的《房屋租赁合同》一份，3.期限为2015年4月1日至2016年3月31日的《房屋租赁合同》一份，4.期限为2013年7月1日至2016年6月30日涉300平方米场地的《物业管理服务协议》一份，上述四份证据共同证明美欣达公司享有租赁房屋、场地的所有权，并委托久久公司签订租赁协议，由久久公司享有收取租金和场地租赁费的权利，履行合同约定的义务。5.（2017）浙0502民初7366号案件民事调解书一份，以证明本案争议已经过处理，一审法院违反一事不再理原则。6.照片两张，以证明2000平方米场地中，1500平方米为水泥浇筑，无法恢复原状。 鑫华修理厂质证认为，证据1系造假，美欣达公司不能自己证明自己。（2017）浙0502民初7366号案件中，美欣达公司没有提到物业管理费。美欣达公司的法定代表人和久久公司的法定代表人之间有一份授权委托书，与该份证明不一致。对证据2-4的真实性没有异议，对证明目的有异议，2000平方米场地的物业服务合同由鑫华修理厂作为甲方签订，300平方米场地的物业服务合同由美欣达公司作为甲方签订。对证据5的真实性没有异议，对证明目的有异议，当时美欣达公司口头同意鑫华修理厂付钱后可以把土挖走。对证据6的真实性有异议，鑫华修理厂一审时已经提交了相应照片。 鑫华修理厂向本院提交（2017）浙0502民初7366号民事裁定书一份，以证明鑫华修理厂在该案中曾提起反诉，一审法院认为该请求不构成反诉，可以另行起诉，故本案不违反一事不再理原则。 美欣达公司质证认为，对该证据的真实性、合法性没有异议，对关联性、证明目的有异议，（2017）浙0502民初7366号中双方对于场地租赁费已经调解达成协议，本案违反一事不再理原则。 本院经审查，关于美欣达公司提交的证据，证据1系美欣达公司单方出具的证明，应视为美欣达公司的陈述，证据1-4与涉案房屋和300平方米场地的租赁事宜相关，未涉及本案争议的2000平方米场地，故与本案不具有关联性，对上述证据的效力，本院不予认定。对证据5的真实性予以认定，但该民事调解书未涉及本案争议的2000平方米场地的渣土问题，故鑫华修理厂在本案提起的诉讼请求未违反一事不再理原则，该证据不能实现其证明目的，对该证据的效力，本院不予认定。证据6的拍摄时间、地、地点无法确定该证据的效力，本院不予认定。关于鑫华修理厂提交的证据，对其真实性予以认定，该证据可以证明鑫华修理厂在（2017）浙0502民初7366号案件中曾以本案的诉讼请求作为请求提出反诉，一审法院以其反诉请求不构成反诉，可另行起诉为由裁定对其反诉不予受理，对该证据的效力，本院予以认定。 本院二审查明的事实与一审查明的一致。对一审法院查明的事实，本院予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点为：一审法院判决鑫华修理厂自行取回涉案2000平方米场地的填塘渣土是否正确。根据查明的事实，涉案2000平方米场地原分布有水塘，其所有权人为美欣达公司，2012年经美欣达公司同意，鑫华修理厂对该场地进行渣土回填平整碾压、水泥浇筑，形成对美欣达公司所有的2000平方米场地的添附。最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第八十六条规定：“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人，造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。”本案美欣达公司与鑫华修理厂之间未有关于该添附的渣土如何处理的约定，鑫华修理厂与案外人久久公司之间签订的《物业管理服务协议》的约定不能直接适用于美欣达公司，美欣达公司也未能举证证明就涉案2000平方米场地其与久久公司存在委托租赁或委托管理关系，故应认定美欣达公司与鑫华修理厂关于添附物的处理没有约定。在双方没有约定的情况下，应考虑该添附物是否能够拆除，鑫华修理厂所主张的渣土通过水泥场地浇筑已与现有场地融为一体，取回填塘渣土不具有现实操作性，且该取回行为将对现有场地造成破坏，不符合经济原则。鑫华修理厂要求将价值80000元的渣土运走，然鑫华修理厂并未提供充分证据证明该数额的依据，故鑫华修理厂要求将价值80000元的渣土运走，恢复鱼塘原状的诉讼请求，本院不予支持。一审法院判决鑫华修理厂自行取回涉案2000平方米场地的填塘渣土不当，本院予以纠正。鑫华修理厂可另行与美欣达公司处理折价补偿事宜。 综上，美欣达公司的上诉理由部分成立，对其合理部分本院予以支持。一审法院认定事实清楚，但适用法律有所不当，本院予以纠正，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，
判决如下： 一、撤销浙江省湖州市吴兴区人民法院(2018)浙0502民初3069号民事判决； 二、驳回湖州吴兴鑫华汽车修理厂的全部诉讼请求。 一审案件受理费1800元，减半收取900元，由被上诉人湖州吴兴鑫华汽车修理厂负担；二审案件受理费1800元，由湖州吴兴鑫华汽车修理厂负担。 本判决为终审判决。
审判长 徐 晶
审判员 赵哨兵
审判员 周辰晨
二〇一八年十二月二十八日
书记员 沈 燕 -16- -15- 来自：