西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)陕0113民初2270号
原告：西安京龙实业发展有限公司，住所地西安市高新区。
法定代表人：刘杰，该公司总经理。
委托代理人：王奇，陕西海普睿诚律师事务所律师。
委托代理人：刘智萍，陕西海普睿诚律师事务所律师。
被告：西安市雁塔区毛家香湘菜馆，住所地西安市雁塔区XX街**。
负责人：梅昌隆，该企业投资人。
委托代理人：沈秀磊，陕西仁达律师事务所律师。
委托代理人：孙羽，陕西观厚律师事务所律师。 原告西安京龙实业发展有限公司（以下简称“京龙公司”）与被告西安市雁塔区毛家香湘菜馆（以下简称“毛家香湘菜馆”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘智萍，被告委托代理人沈秀磊、孙羽到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告京龙公司诉称，2012年3月23日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》一份，约定被告承租原告位于XX路XX号的5700平方米独栋建筑作为酒店餐饮办公使用，租赁期限为十年，自2012年4月1日至2022年6月30日止（2012年4月1日至6月30日为装修期）；年租金为360万元，从第二年起每三年租金递增5%，每一租赁年度终了前提前30日交纳下一年度租金；被告未按照规定日期交纳租金的，原告有权按同期一年期银行贷款基准利率计收欠交租金利息，并加收每日千分之三的违约金。合同履行过程中，2015年2月28日，被告应当交纳2015年7月1日至2016年6月30日期间的租金360万元，仅交纳60万元，其余至今尚未交纳；2016年7月8日，应当交纳2016年7月1日至2017年5月3日期间的租金3179352元，仅交纳20万元，其余至今尚未交纳。至起诉时，被告共欠付原告租金5979352元，违约金（按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算）1797286.55元。故原告诉至法院，请求判令：1、被告支付原告租金5979352元及违约金1797286.55元（参照中国人民银行同期贷款利率四倍暂计至起诉之日），并按照中国人民银行同期贷款利率的四倍支付上述款项自起诉之日起至实际付清之日止的违约金；2、本案诉讼费由被告承担。 被告毛家香湘菜馆辩称：1、原告出租的房屋系XX村的房屋，该房屋系临时建筑，没有审批手续，故原、被告所签《房屋租赁合同》为无效合同；2、原告于2015年7月8日向被告发出解除函，合同解除，权利义务已消灭，所有违约条款不再适用，并且原告主张的违约金过高；3、被告在原告知情的情况下，将房屋承包给西安朗豪酒店管理有限公司（以下简称朗豪公司）经营“168莫泰连锁酒店”，由于原告与朗豪公司产生矛盾，直接采取封路、堵门的方式阻止朗豪公司经营，导致被告被西安市中级人民生效判决认定向朗豪公司承担赔偿金594843.6元，该赔偿金额由原告引起，应当由原告承担；4、被告在租赁房屋中投入了大量资金进行装修，应按照装修的剩余价值折抵房屋占用费。故请求人民法院驳回原告的诉讼请求。 原告为支持其主张向本院提交三组证据：证据一、《房屋租赁合同》，拟证明原、被告双方于2012年3月23日签订租赁合同的事实，以及约定租金、违约金计算标准的情况；证据二、收款收据五份，拟证明被告交付租金及欠款的事实；证据三、（2017）陕证民字第005733号公证书一份，拟证明2017年4月6日原告向被告寄送《通知书》催要租金的事实，通知书主要内容为：“从2015年下半年以来，贵方一直未缴纳房租，我公司多次通知贵方，但贵方至今未见交纳。”被告发表质证意见：对证据一，真实性予以认可，证明目的不认可，房屋租赁合同属于无效；对证据二，票据真实性认可，证明目的不认可，2015年7月份后被告还给原告打了100万元的欠条；对证据三，真实性认可，通知书已收到。 被告向本院提交以下证据：证据一、2015年7月8日和2017年4月6日原告向被告发送的《通知书》二份，拟证明《房屋租赁合同》已解除的事实；证据二、西安市中级人民法院（2017）陕01民终7388号民事判决书一份，拟证明原告采取封路、堵门等手段导致被告向次承租人朗豪公司承担594843.6元赔偿款的事实；证据三、香悦投资清单、酒店物品交接清单、光盘，拟证明被告投资租赁房屋附属设备的事实；证据四、《协议》一份，拟证明2015年8月30日，原、被告签订协议，约定由被告承担诉讼费、律师费等费用从次承租人朗豪公司处收回房屋，租赁物由原告收回后双方互不追究对方违约责任的事实；证据五、西安市碑林区南关村村民委员会与原告签订的《房屋租赁合同》一份，拟证明原告从碑林区XX村取得租赁房屋的租金为每年120万元。原告质证意见：对证据一，真实性认可，证明目的不认可，通知发出后房屋继续由被告占用，一直持续到2017年；对证据二，西安市中院民事判决书的真实性认可，证明目的不认可；对证据三，真实性和证明目的都不认可，被告所谓损失与原告无关；对证据四，真实性认可，证明目的不认可；对证据五，南关村村民委员会与原告所签订的租赁合同与本案无关，被告应当按照原、被告的合同约定支付租金。
经审理查明，2012年3月23日，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，该协议约定原告将位于西安市XX路XX号的独栋建筑面积5700平方米（不含停车场1000平方米）租赁给被告作为酒店餐饮办公之用。租赁期限为十年，即从2012年4月1日至2022年6月30日止（其中2012年4月1日--6月30日为装修期）。租金为每年360万元（不含税），第一租赁年度租金交纳分两次，合同签订之日先交半年度租金，第二次提前一个月付下半年度的租金，以后每三年租金递增5%，每一租赁年度终了前提前30日交纳下一年度租金。合同第九条违约责任约定，被告未按规定日期交纳租金的，原告有权按同期一年期银行贷款基准利率计收欠交租金利息，并加收每日千分之三的违约金，被告未经原告同意提前终止合同，除应向原告赔偿一年的租金外，还应支付未履行合同部分租金100%的违约金。合同第十条约定，租赁期满，本合同终止，被告应在期满之日，将房子按现状交还给原告，租赁期满后被告需继续租赁，应在期满前六十日通知原告，续租期不少于五年，在同等条件下，被告有优先租赁权。 该租房合同签订后，被告自己用于经营餐馆，之后又于2013年5月23日与朗豪公司签订《承包合同》，将租赁房屋整体转租给朗豪公司经营168莫泰连锁酒店、水产超市等。2015年7月8日，原告向被告发送《通知书》称，我公司特此通知你方于今日解除合同，请立即停止租赁房屋内的一切经营行为，向我公司移交房屋、设施。2015年8月30日，原、被告双方签订一份协议，该协议主要内容：
一、由乙方（被告）出面将租给朗豪公司的房屋收回；
二、收回期间的使用费由乙方（被告）承担；
三、收回房屋必将牵涉打官司，产生的诉讼费、律师费等由乙方（被告）承担；
四、从收回之日起双方原租赁合同终止，租赁物由甲方（原告）收回，互不追究对方违约责任。2017年4月6日，原告向被告寄送《通知书》，向被告催要租金，要求交还房屋及设施。 另查明，2015年7月，朗豪公司将毛家香湘菜馆起诉至本院，请求判令解除毛家香湘菜馆与朗豪公司所签《承包合同》，毛家香湘菜馆向其赔偿经济损失760万元；毛家香湘菜馆随即提出反诉，反诉请求判令朗豪公司返还房屋并支付占用期间的房屋租金及违约金。该案经本院和西安市中级人民法院审理，由西安市中级人民法院作出（2017）陕01民终7388号民事判决，判令双方《承包合同》予以解除；朗豪公司向毛家香湘菜馆返还承办的房屋并支付毛家香湘菜馆房屋占用费3865200元、违约金100000元；判令毛家香湘菜馆支付朗豪公司赔偿款594843.6元。该判决现已生效。 又查明，被告按照每年租金360万元的标准，已向原告支付截至2015年6月30日的全部租金。2015年6月30日之后，原、被告以及朗豪公司三方之间因房屋连环租赁发生纠纷，各商户无法使用租赁房屋进行正常经营。此间，被告还于2015年2月28日向原告支付60万元，2016年7月8日向原告支付20万元。 再查明，原告京龙公司出租的房屋系从西安市碑林区XX村原始租赁而来，租赁期限为2007年6月18日至2017年6月18日，租金每年120万元，十年不变。 上述事实，有房屋租赁合同、解除合同通知书、租金收据、协议、本院（2015）雁民初字第08644号民事判决书、西安市中级人民法院（2017）陕01民终7388号民事判决书，以及当事人陈述等证据和庭审笔录等在卷佐证，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，对原、被告双方于2012年3月23日签订《房屋租赁合同》，原告向被告出租西安市XX路XX号XX栋房屋一事，原、被告双方均无异议，本院依法予以确认。唯合同约定之租赁房屋属于临时建筑，未取得规划审批手续，故依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，原、被告双方所签订之《房屋租赁合同》应认定为无效。该司法解释第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。据此，原告京龙公司请求参照租赁合同约定的每年360万元标准支付房屋占有使用费，本院予以支持。至于适用该项计算标准的起止期间，
本院认为，由于2015年7月8日原告向被告发出解除合同通知书，随后原、被告双方又于2015年8月30日就如何收回出租房屋签订书面协议，约定由被告承担诉讼费、律师费等费用收回房屋，故适用该标准应计算至2015年8月29日为止。自2015年8月30日协议生效时起，被告已经与朗豪公司展开诉讼，出租房屋内的各商户也已经停止营业，故房屋占有使用费的标准不宜再适用2012年3月23日房屋租赁合同约定的标准。2015年8月30日双方所签协议第二条约定，收回期间的使用费由被告承担，此处对房屋占有使用费的计算方法未予明确，被告主张参照原告从XX村取得租赁房屋的成本计算，本院许可，即自2015年8月30日起，被告按照每年120万元的标准承担房屋占有使用费。对于此阶段的截止时间，双方均认可2017年5月4日原告实际收回房屋，本院确认此日期为截止日期。纵观本案，对2015年6月30日之前被告已经支付的房屋占有使用费，双方均无异议，本院不作调整。自2015年7月1日起至2015年8月29日之间，被告应承担的房屋占有使用费按照每年360万元标准计算，本院核定为59.33万元；2015年8月30日起至2017年5月4日期间，被告应承担的房屋占有使用费按照每年120万元标准计算，本院核定数额为201万元；两项相加，自2015年7月1日起被告应当承担房屋占有使用费合计为260.33（59.33+201=260.33）万元。被告在2015年2月28日所付60万元、2016年7月8日所付20万元，属于2015年7月1日之后的费用，应从此总额中抵减，故被告还应向原告支付180.33（260.33-80=180.33）万元。被告在庭审中提出其向原告打了100万元欠条，应以100万元为基础计算占有使用费的意见，因被告未提供有效证据，本院依法不予采信。对于原告要求被告承担违约金一项，因房屋租赁合同依法归于无效，且2015年8月30日协议中明确约定，被告承担诉讼费、律师费等费用收回房屋后，双方互不追究违约责任，现双方均认可原告已于2017年5月4日收回房屋，故原告请求违约金缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。关于被告投资租赁房屋附属设备残值，本院不予支持，被告应当另行起诉。综上，兹依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，
判决如下： 一、被告西安市雁塔区毛家香湘菜馆于本判决生效后十日内向原告西安京龙实业发展有限公司支付房屋占有使用费1803300元； 如未按照本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告西安京龙实业发展有限公司的其余诉讼请求。 本案案件受理费66236元，由原告承担51236元，被告承担15000元。因案件受理费原告已经预交，故被告应在本判决生效之日起十日内将其应承担部分直接给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 何 燕
审 判 员 赵琳君
人民陪审员 贺惠玲
二〇一八年十二月二十九日
书 记 员 王小波 打印：扈艳红校对：王小波年月日送达 1 百度搜索“”