上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初33772号
原告：何明。
原告:郑酉慧。两原告共同的
委托诉讼代理人：居长骏，上海英恒律师事务所律师。两原告共同的
委托诉讼代理人：刘洋，上海英恒律师事务所律师。
被告：许坚。
委托诉讼代理人：姚剑，上海清辰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王荔，上海清辰律师事务所律师。
原告何明、原告郑酉慧与被告许坚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月8日立案后，依法适用简易程序。并于2018年12月25日公开开庭进行了审理。原告何明、原告郑酉慧及其共同委托诉讼代理人居长骏，被告许坚的委托诉讼代理人姚剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告何明、原告郑酉慧向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告签订的位于上海市XX路XXX弄XX号XXX室房屋《上海市房地产买卖合同》解除；2、判令被告支付原告剩余违约金人民币（以下币种相同）876,000元，合同总价4,880,000元的20%扣除被告已付的房款100,000元。诉讼中，原告明确第一项诉请为：确认原、被告签订的位于上海市XX路XXX弄XX号XXX室房屋《上海市房地产买卖合同》于2018年8月17日解除。事实与理由：原、被告通过太平洋房屋居间介绍于2018年3月17日签订了涉案房屋的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》。由于原告欲出国急需出售，而被告欲通过置换购房，并欲出售中梅苑购买涉案房屋，且目前身边无足够的钱款，先首付100,000元，要求付款、过户等期限均延长，要求比正常交易延长7-8个月，原告迫于出国需要便应允。故而《合同》及《补充协议》约定：1、付款约定：2018年3月17日被告支付100,000元；2018年7月31日被告支付100,000元；2018年11月15日被告支付2,320,000元，贷款支付1,080,000元；过户支付1,260,000元；交房支付20,000元；2、2019年1月15日过户；3、被告逾期未付款且逾期超过15日的，原告有权解除合同，并要求被告承担总价款的20%作为赔偿金。合同签订后，被告按照约定支付了第一笔房款100,000元，于2018年7月下旬，第二笔付款期限将至，原告与居间方多次催促要求被告付款，被告均搪塞敷衍之，居间方于2018年7月26日再次微信通知被告付款，不料被告拉黑居间方，于7月31日付款期限届满，被告仍未支付房款，于2018年8月1日居间方至被告家处欲提醒其付款，多次敲门却无人应答。之后原告致电联系被告问他为何不付款及打算如何付款？被告称由于置换房屋没人购买暂时出售不了，无能力履行合同，之前赔付的100,000元就当违约金，但原告不允。事后原告向居间方了解得知,被告早在2018年3月30日便通知居间方停止出售中梅苑的房屋。被告早在签订合同后2周便决定不再出售中梅苑房屋，且就此事拒不通知原告，履行期限届满仍谎称行情原因尚未置换成功，拒不履行合同，情节恶劣，且造成在此期间房屋贬值损失、中介费、律师费等各项损失达700,000元左右。综上所述，原告为维护自身的合法权益，特提出上述诉讼请求。
被告许坚辩称，同意解除合同，但不同意支付任何违约金，且原告主张的违约金过高，原告并无损失。
一、合同于2018年8月4日解除，合同解除权系单纯形成权，而非形成诉权，无需通过法院行使，通知即生效。
二、原告在8月2日的通知函中明确通知被告其按照合同第九条约定解除其与被告签订的房屋买卖合同，根据该合同第九条约定，原告享有解除权的条件为被告逾期付款15日，原告于2018年8月2日发函，但当时被告逾期付款尚未超过15日，约定解除条件未成就，故原告不符合行使解除权的条件，原告行为属于违约。
三、原告没有实际损失，现房屋仍在原告处，原告并未出售房屋，实际损失并未发生。房屋受国家政策影响，时涨时跌，只要房屋未实际成交过户，损失并未产生，如政策回暖，房价也可能大幅跳涨。
四、原、被告签订合同时，涉案房屋市值4,300,000元，但原告和中介串通欺骗被告，被告购入时房价4,880,000元，远高于市场价，显失公平也属于重大误解。对比两份评估报告，房价下跌幅度很小，处于平稳状态。本院
经审理认定事实如下：坐落于上海市闵行区XX路******的房屋登记的产权人为原告何明、原告郑酉慧。2018年3月17日由原告何明、原告郑酉慧作为卖售人（合同甲方）、被告作为买售人（合同乙方）签订合同编号为3343585的《上海市房地产买卖合同》一份，合同约定：第一条甲乙双方通过A公司XX路二店公司居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权。房地产坐落XX路XXX弄XX号XXX室，建筑面积88.21平方米；第二条甲乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计3,600,000元。乙方的付款方式和付款期限由甲乙双方在付款协议（附件三）中约定明确。乙方交付房价款后，甲方应开具符合税务规定的收款凭证。附件三付款协议约定：1、乙方于签约时，支付甲方房款10,000元；2、乙方于2018年3月17日之前，支付甲方房款90,000元；3、乙方于2018年7月31日之前，支付甲方房款100,000元；4、乙方于2018年11月15日之前，支付甲方房款2,320,000元。注：上述款项专用用于提前归还甲方尚欠的贷款及注销对该房地产设有的抵押权，乙方对上述情况知晓并同意。甲乙双方同意按照本买卖合同补充条款第一条约定的方式支付该笔款项；5、乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款1,080,000元，该款项由贷款银行转入甲方账户。第六条甲乙双方确认，在2019年1月15日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第九条乙方未按本合同约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应付款期限之第二日起计算至实际付款之日止。逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任，乙方承担违约责任除应支付本合同应付款期限之第二日起计算至甲方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。乙方承担违约责任的，甲方可从乙方已付款中扣除相当于全部违约款项的价款，余款返还给乙方，已付款不足支付的，乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付。同日，由原告何明、原告郑酉慧作为出卖人（协议甲方）、被告作为买受人（协议乙方）签订《补偿协议》一份，协议约定：甲乙双方于2018年3月17日签订关于上海市闵行区XX路XXX弄XX号XXX室之房产的《上海市房地产买卖合同》。买卖合同约定的成交价为3,600,000元，未包含房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备。现经双方友好协商，就此达成如下协议：1、乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方1,280,000元，其支付方式如下：（1）乙方于甲、乙双方至房地产交易中心办理该房屋的过户手续前支付甲方1,260,000元，（2）乙方于甲、乙双方办理该房屋交接手续当日支付甲方20,000元；2、本次交易，甲方应缴纳的交易税费由乙方承担并支付；3、甲乙双方约定，若该房屋交易期间乙方婚姻状态发生变化，甲方同意配合乙方变更该房屋网上备案版买卖合同的网上签订时间并签订新版《上海市房地产买卖合同》，以便交易流程正常进行；4、本次交易，甲方承诺该房产为其家庭名下在上海非唯一一处房产并且拥有该房产产权已满五年。若甲方此项承诺与实施不相符，甲方承担由此虚假承诺造成的乙方多缴纳的全部税费；5、乙方在此确认其于签订买卖合同前已对该房地产进行初步验看，双方在此同意甲方将该房地产连同现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备按现状交付乙方即可，甲方必须保证该房地产内的管道畅通以及该房地产附属设施设备的正常使用；6、双方同意本协议的违约责任适用买卖合同有关规定，参照买卖合同的第九、十条履行；7、本协议经双方当事人签章当日成立并生效，本协议与买卖合同相冲突的条款以本协议约定为准。另查明，被告于2018年3月14日分别支付给原告郑酉慧房款10,000元、30,000元，之后被告于2018年3月15日支付给原告郑酉慧房款60,000元，被告合计已付房款为100,000元。再查明，中介公司业务员张某某于2018年7月26日以微信方式提示被告当月有部分房款需支付，但未得到被告方的回复。该业务员另于2018年7月31日向被告发出短信，告知其当日为合同约定的付款时间，若超过时间付款就需要支付违约金。若被告确实违约，原告有权单方面解除合同并追究违约责任，故中介业务员对于风险予以提示。然被告方仍未予以回复。2018年8月2日两原告向被告发出通知函，该份通知函于8月4日由被告签收，通知函载明：根据买卖合同附件三付款方式第三条的约定，被告应于2018年7月31日之前支付原告房款100,000元，但被告至今尚未收到该笔款项。其间原告及中介方曾多次催告被告及时履行付款义务，但被告一直拒绝沟通且拒绝履行合同义务，截止发函当日，被告总计逾期共计2日，合同目的已然无法实现。现我方要求被告于3日内向原告支付以上未付款项，若被告不能按时付款的，原告将按照该合同第九条之约定；逾期超过15日被告仍未完成履行付款义务的，原告有权单方解除合同。向被告发出单方面解除该合同的书面通知，即日起，该房地产的《上海市房地产买卖合同》正式解除，同时原告将保留追究被告违约责任的权利。庭审中，被告确认于8月4日收到上述通知函，并认为原告单方解除合同，之后其与中介联系过，但是双方就100,000元已付款了结责任未能达成一致。2018年8月16日两原告再次向被告发出通知函，被告确认其于8月17日收到上述通知函，该份通知函中载明：根据买卖合同附件三付款方式第三条的约定，被告应于2018年7月31日之前支付原告房款100,000元，但被告至今尚未收到该笔款项。其间原告及中介方曾多次催告被告及时履行付款义务，但被告一直拒绝沟通且拒绝履行合同义务，截止发函当日，被告总计逾期共计15日，合同目的已然无法实现。原告将按照该合同第九条之约定；逾期超过15日被告仍未完全履行付款义务的，原告有权单方解除合同。向被告发出单方面解除该合同的书面通知，即日起，该房地产的《上海市房地产买卖合同》正式解除，同时原告将按照《上海市房地产买卖合同》中第九条第二项追究被告房款总价20%作为违约赔偿金。再查明，两原告于2018年3月15日支付佣金30,000元，被告于2018年10月30日支付中介服务费28,000元。另再查明，原告为本次诉讼，聘请了上海英恒律师事务所作为诉讼代理，签订聘请律师合同一份，合同约定的律师费为30,000元，现原告已经支付律师费15,000元。针对以上事实，原告何明、原告郑酉慧向本院提供了如下证据：1、《产权证》一份，证明原告为房屋权利人；2、2018年3月17日原、被告签订《上海市房地产买卖合同》及2018年3月14日、3月17日原、被告签订《补偿协议》一组，证明双方对被告的付款时间及金额作了约定，同时约定了被告逾期付款的违约责任；3、被告与中介业务员张某某的微信聊天记录一份，证明被告于2018年3月30日拒不出售中梅苑的房屋,由于多次催促被告支付房款,被告于2018年7月26日拉黑了中介的微信。被告本来说是为了置换而购买本案房屋的，但被告是为了拉长付款期限来观察房屋市场价格的波动，被告所谓置换是不存在的。4、2018年7月31日中介业务员发给被告的催款短信一份、2018年8月2日的催款函及回执一组，证明原告于2018年7月31日、8月2日多次催款,被告于8月4日签收书面通知,但是被告置若罔闻。催款函不是解除合同函，函中明确了要求被告付款，如果不付款等内容，但绝不是解除合同函。5、评估报告一份，证明原告仅房屋贬值损失已达660,000元。2018年9月3日出具的报告，房屋的市场价格为4,220,000元，时隔八、九个月的时间，房屋贬值达660,000元，证明原告损失过大。6、佣金确认单及中介费发票、聘用律师合同、律师代理费发票一组，证明原告产生居间费用损失30,000元，律师费代理费金额为15,000元。被告许坚对原告何明、原告郑酉慧所提供的证据经质证后认为：对证据1真实性无异议；对证据2真实性无异议，但违约金20%的基础应该是以正式的买卖合同约定的3,600,000元作为房屋价格标准，同时还约定了15天的宽限期。关于补偿协议是2018年3月14日的，签字是被告本人所签，真实性无异议；对证据3的真实性无法认可，因为原告未提供原始凭证；对于证据4认为，短信也无法证明证据的来源，并非原被告之间产生的，且无法证明原告的证明目的；证据4中的催告函被告收到的，但不认可原告所要证明的内容，原告在函件末尾进行的明确表态，被告认为就是原告解除合同的意思表示；对证据5不认可，不代表原告实际产生的损失，估价报告中约定了使用目的，如果在法庭中使用，也是违反了该份报告的限制条件，报告的形成时间于原告拟主张的时间之间也存在时间差，且该份评估报告是原告单方委托，对此被告不予认可；对证据6中的中介费单据的真实性无异议，对于律师聘用合同的真实性无异议，但律师费被告不予认可，由法院予以处理。
被告许坚针对其上述辩称，向本院提供了如下证据：1、评估报告一份，证明被告购买房屋的当时市场价格为4,300,000元，说明原告并未产生损失。2、涉案房屋的产权信息一份，证明涉案房屋仍在两原告名下。3、通知函二份，证明原告于2018年8月2日行使合同解除权，并于2018年8月16日再次行使合同解除权。4、收据一组，证明被告支付了房款100,000元及中介费28,000元。原告何明、原告郑酉慧对被告许坚所提供的证据经质证后认为：对证据1形式上的真实性无异议，但评估报告中可以看出评估机构是出于房地产抵押价值进行的评估，不是对房屋真实市场价的评估，且在评估过程中，未有人联系过原告进行房屋的查看，故程序上是违法的。被告在签订房屋买卖合同之时，是对房屋合同价进行确认的，故该份报告与案件本身无关；对证据2真实性无异议，但原告认为现在房屋自从原告起诉后仍在挂牌出售，但仍无法出售并持续贬值；对证据3认为如果原告认为自己第一次发函是行使合同解除权，为何需要再次发函解除，且根据第一次发函的内容是催款，但被告仍未付款，故原告第二次发函行使解除权；对证据4确认收到被告的100,000元房款，对中介费的真实性无异议，但认为这是被告方违约造成的，与原告无关，与本案无关联性。本院结合原告何明、原告郑酉慧、被告许坚对证据的举证及质证意见，以及庭审查明的事实，其中对于原告何明、原告郑酉慧提供的证据5评估报告一份以及被告许坚提供的证据1，经审查上述评估报告均是由原告或被告方单独申请评估得出的报告，并非系在本案审理过程中，经本院委托相关审价部门进行的房屋价值评估，故对于上述报告的客观性及公允性本院难以认定；另对于原告何明、原告郑酉慧及被告许坚所提供的其他证据，
本院认为上述证据真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。
本院认为，原告何明、原告郑酉慧、被告许坚所签订的房地产买卖合同及补偿协议系双方当事人真实意思表示，合同及补偿协议均依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同及补偿协议当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，原告何明、原告郑酉慧、被告许坚均应按照合同及补偿协议的约定全面善意地履行各自的合同义务。然在合同履行过程中，被告仅支付了部分房款，且在原告及中介方业务员发出催款通知之后，被告未能按约在付款期限内履行付款的义务，鉴于被告的逾期付款行为，原告于2018年8月2日向被告发出催款通知，要求被告及时履行支付后续房款的义务，被告虽确认收到上述催款通知，但认为该份通知函系原告发出解除合同的通知函，并认为系原告单方解除合同构成违约。鉴于2018年8月2日的该份通知函双方对于内容的解读存在一定的争议，对此
本院认为，在该份通知函中原告明确对被告未能按约付款的行为予以提示，并要求被告在接到通知函后的十五日内及时履行付款的义务，且根据合同约定被告接到通知函后十五日内仍未履行付款义务的，原告有权单方解除合同。虽然原告的这份通知函中援引了这一合同条款，但是该份通知函中原告并未明确提出要求解除合同，其仅是援引了买卖合同中对于合同解除权的约定。且直至原告于2018年8月16日发出的通知函中，原告才明确提出要求解除双方的买卖合同，结合被告收到该份通知函的时间为2018年8月17日，结合被告在收到第一份通知函之后仍未履行付款的义务，且结合被告自述的内容，其曾经向中介公司业务员提出由原告方扣除其已付的房款作为违约责任的承担方式，但该方案双方并未达成一致意见，鉴于此
本院认为这也说明了被告方对于逾期未能支付房款的违约行为是认可的，故原告有权依据合同约定主张解除双方所签的买卖合同及补偿协议，考虑到原告已经于2018年8月16日发出了解除合同通知函，且被告确认其于8月17日收到了上述通知函，故本院确认原、被告之间的房屋买卖合同及补偿协议于2018年8月17日予以解除。合同解除后，尚未履行的终止履行，已履行的，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿。另对于被告方的逾期付款的违约行为，两原告有权依约主张相应的违约金，然被告认为上述违约金的约定过高，要求法院予以调整。对此
本院认为被告确实存在违约行为，且确实基于该违约行为导致合同解除，但结合被告的违约行为及其过错程度，以及由于其违约给原告所造成的实际损失，兼顾到被告在实际合同履行中的情况，而且也考虑到违约金主要是补偿性的性质，双方当事人在约定违约金的时候也是注重违约金的补偿功能。根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，
本院认为两原告目前所主张的违约金过分高于违约行为给其造成的损失，故本院对于违约金的金额予以调整，酌定违约金以300,000元计,依据买卖合同的约定，两原告有权在其主张的违约金中先行扣除被告已付房款100,000元，扣除之后被告尚应支付给两原告的违约金以200,000元计。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百六十一条之规定，
判决如下：
一、确认原告何明、原告郑酉慧与被告许坚于2018年3月17日所签订的《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》于2018年8月17日予以解除；
二、被告许坚于本判决生效之日起十日内支付给原告何明、原告郑酉慧违约金以200,000元计。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计6,280元。由原告何明、原告郑酉慧负担3,140元，由被告许坚负担3,140元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 刘 锋
二〇一九年一月三日
书记员 谭静贤附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条第二款……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。…… 更多数据：搜索“”来源：