湖南省岳阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘06民终2482号
上诉人（原审被告）：吴思红，男，1965年4月25日出生，汉族，住长沙市雨花区，现住长沙市雨花区
委托诉讼代理人：皮再新，湖南金鹗律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈盼，湖南金鹗律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告）：吴嫩玉，女，1952年11月18日出生，汉族，居民，住平江县。
委托诉讼代理人：黄凯，系吴嫩玉之子。
委托诉讼代理人：徐志林，岳阳市岳阳楼区法律服务所法律工作者。
被
上诉人（原审原告）：吴润泗(又名吴运泗)，女，1963年4月10日出生，汉族，居民，住岳阳市岳阳楼区，现住岳阳楼区。
委托诉讼代理人：刘协全，系吴润泗的丈夫。
委托诉讼代理人：徐志林，岳阳市岳阳楼区法律服务所法律工作者。
原审
被告：匡英，女，1965年1月25日出生，汉族，居民，住平江县。
原审
被告：吴鑫，男，1987年2月16日出生，汉族，居民，住岳阳市岳阳楼区，现住平江县。 上诉人吴思红因与被上诉人吴嫩玉、吴润泗、原审被告匡英、吴鑫共有物分割纠纷一案，不服湖南省平江县人民法院（2017）湘0626民初1413号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月5日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人吴思红的委托诉讼代理人皮再新、陈盼，被上诉人吴嫩玉及其委托诉讼代理人黄凯、徐志林，被上诉人吴润泗及其委托诉讼代理人刘协全、徐志林到庭参加诉讼，原审被告匡英、吴鑫经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴思红上诉请求：撤销一审判决，并依法改判驳回被上诉人吴嫩玉、吴润泗一审全部诉讼请求并承担本案全部诉讼费用。事实与理由：1、依据1996年10月18日四方签订的《关于吴先德、方立华产业-房屋继承协议》第一条第一款：“吴嫩玉、吴习勤、吴润泗、吴思红夫妇共同平均投资。”之约定，根据《物权法》第一百零四条之规定，一审法院未查明两被上诉人已出资各25%的情况下，判决两被上诉人分别享有：“平江县长寿镇中街7号前栋通道所改建的铺面8.2782平方米（占25%）的房屋所有权及相应土地使用权。”的判决违反约定，且违法，依法应予撤销。一审判决已确认两被上诉人未依约定各自出足25%的资金份额，且一审庭审中查明一审判决分割的门面是2012年10月由上诉人吴思红投资建设，一审判决书认定是2008年改建的，并非由两被上诉人投资各占25%与吴思红共同建设，现被上诉人并未举证其已各自投资25%资金建造了诉争门面，依法不应享有相应的各25%的门面份额。2、一审判决确认了1997年1月16日四人签订的《协议》合法、有效，但在《协议》签字方的吴嫩玉、吴润泗未举证在1997年1月16日之后另有投资进行通道改建门面，一审判决两被上诉人享有通道改建门面25%的份额，明显违反协议约定；3、假设一审判决实物分割成立，但一审判决实物分割各自8.2782平方米的房屋所有权明显有损门面的使用权及价值，依据《物权法》第一百条的规定，依法应折价予以分割。综上，请求二审法院依法改判。 吴嫩玉、吴润泗辩称，1、依据1996年10月18日的约定，双方当事人对前栋的四层住房及首层门面、通道各占25%的约定十分明确，且所建房屋资金系共同出资，并没有约定一层门面、通道和各层房屋分开计算建房资金；2、前栋房屋工程完工后双方至今未进行过结算。根据账簿明细表的记载，前栋房屋支出工程款和其他建房相关费用为194700元，实际房屋造价每平方米是300元，吴思红在一审中提出建房造价24万元，折合400元每平方米的价格过高，对此，吴嫩玉、吴润泗从未认可；3、前栋房屋共建资金中，吴嫩玉实际出资5.3万元、吴润泗实际出资5万元，已足额认缴和超额认缴出资份额，吴嫩玉、吴润泗应享有利用前栋通道改造门面25%的份额；4、1997年1月16日的协议，是一份催款协议，不是产权分割协议，并没有撤销和变更原共建协议的约定，对吴嫩玉、吴润泗已自动失去约束效力；5、本案诉争的由前栋通道改建而成的铺面吴嫩玉各享有25%产权和土地使用权，该铺面在前栋房屋建成后一直是公共通道，而不是铺面，催款协议也并没有明确该公共通道产权归吴思红一人所有，吴思红至今也无公共通道归其所有的任何证据，事实上，公共通道作为各户通行出入的必经道路，也不可能将产权归吴思红一人所有并受其制约，一审判决认定这个事实符合客观实际，并无不当；6、吴思红上诉中以本案诉争铺面依法应折价予以分割，实际表明吴思红已承认吴嫩玉、吴润泗依法享有25%的产权，吴嫩玉、吴润泗没有提出折价收购或折价收购的诉求，原审判决也没有对实物进行分割或判决折价收购或补偿，且本案诉争铺面系公共通道改成，并非住宅，不影响居住和出租，吴思红主张折价分割的理由不成立。综上，请求二审人民法院驳回上诉，维持原判。 匡英、吴鑫未予答辩。 吴嫩玉、吴润泗向一审法院起诉请求：判决从吴思红、匡英、吴鑫控制的平江县长寿镇西南街241号前栋一层铺面、过道及前后栋之间的地坪分割给吴嫩玉、吴润泗各四分之一的房屋所有权和土地使用权。 一审法院认定事实：当事人双方共同对祖传房屋进行改造的事实并无异议。吴嫩玉、吴润泗、吴思红与匡英之夫吴习勤系姐弟关系，匡英、吴鑫系母子关系，方立华是双方当事人的母亲。双方当事人之父吴先德，由吴建波作为孙儿收养。吴建波在吴先德与方立华结婚前去世。当事人双方诉争房产系吴建波所有。双方讼争的不动产现位于平江县长寿镇中街原为长寿镇西南街241号，系坐西北朝东南方向，前临长寿镇中街街道，后面与刘善良、杜平生、方艺君、邱正春房屋相邻、西南方与吴田刚房屋相邻，东北方与方剑波房屋相邻，该前栋前临街道。吴建波的房屋在文革中被接管。1983年7月25日平江县长寿镇人民政府通知将该房产发还吴先德。1989年吴先德去世后，方立华于1989年9月20日办理房屋所有权证，该房产登记在方立华名下，该房屋使用土地面积644.2平方米。因该房屋部分倒塌，吴思红提议重建。1996年10月18日，方立华、吴习勤、吴思红、吴嫩玉、吴润泗订立《关于吴先德、方立华产业房屋继承协议》约定：
一、整个遗产作两大部分分配：1、前栋为商住楼，建筑五层，面积约620平方米，吴嫩玉、吴习勤、吴润泗、吴思红夫妇共同平均投资，首层为门面、通道，四户共同拥有房屋所有权（即各户各占25%），第二层房屋归吴习勤所有，第三层归吴思红所有，第四层归吴嫩玉所有，第五层归吴润泗所有，门面经营方向由四户共同商议；2、后栋平均投资建设总面积按比例分配。吴嫩玉占15%，吴习勤占34%，吴润泗占15%、吴思红占36%；
二、前后两栋所有通道，为四人共同共有，在四户意见不统一的情况下，任何一方不得单独支配和侵占，对四户均有利的情况下，大股户有决策权；
三、在母亲方立华有生之年，所有批资之百分三十交给母亲方立华自行支配使用，15%归吴嫩玉、20%归吴习勤、15%归吴润泗，20%归吴思红；
四、后栋产权，第一期共同经营期为30年，到期从大股至小股有权按当时本地后栋产值认购归己，如若暂时无认购能力，继续第二期共同经营30年。方立华在该协议上加盖其个人印章。同时，双方对每人投资前栋的资金80000元，协议约定了资金交付时间。该房屋建造中，由于吴嫩玉、吴润泗、吴习勤未按协议约定足额支付建房资金。1997年1月16日，吴嫩玉、匡英、吴润泗、吴思红订立协议约定：1、前栋商住楼由吴思红主持兴建，竣工交付时，其余户交清其各自楼层及公共均摊使用面各成本价款后，其各自层所有权归各自所有。如果某户暂时无能力支付，可免租金暂住其楼层，时限5年。5年内可按原价加利息（按12%年利计算）赎回自己所住层房产权，超过期限，考虑投资金额回收，避免过大债务压力，吴思红有权将其按各自有房屋自行处理。未交清自有楼层房价前，房产所有权暂归投资人吴思红；2、除各自楼层外，其余部分（包括后栋）均由吴思红所有及投资兴建；3、除各自楼层外，其余户若有资金投入，再议分红及使用方案。原告方立华未参与该协议协商，亦没有在该协议上签名或盖章，该协议由吴思红书写。1997年7月14日，吴思红、吴习勤订立祖传房屋兴建协议约定：
一、已改建的前栋由兄弟姐妹集资共建，共五层，总面积622.6平方米（共坪部分计半），其各户出资数额及权、责范围另行协议；
二、前栋部分通道及后房地构成后栋，其所有权及改建责任由吴习勤、吴思红两兄弟。因吴习勤目前资金不足，经两兄弟协商，吴习勤同意，其后栋离前栋5米（其中2.5米归前栋，2.5米归后栋管理），后栋旧房地基全部归由吴思红改建及所有。而前栋吴习勤出资11000元，享有临街铺面一半及二层住宅楼所有权，并不再补交所欠前栋拆改建的所有费用；
三、吴思红改造后栋为集贸市场。如吴思红欲变卖市场铺面，应优先兄弟姐妹。吴习勤在15年之内，可以按市场价格买回改建后市场50%的铺面及地基，吴嫩玉作为见证人在协议上签名，该前栋房产建成后，双方当事人至今未对建造房屋进行算账。吴嫩玉、吴润泗未按协议约定足额交纳80000元建房资金，双方按协议约定居住在该房二、三、四、五层，该房屋至今未办理房屋产权登记。 1996年建造时，根据其图纸当时房屋靠吴田光处建造一个50.142平方米铺面，靠近方刽波处是45.5868平方米通道。该房建成后由匡英夫妻经营该铺面，后该铺面改两个铺，由吴习勤、吴思红各管理一处铺面。2000年吴思红在前栋通道靠近方刽波房处，将部分通道改建成一个面积为33.1128平方米的铺面，以该铺面租金作为方立华生活费用。2005年，吴思红在后面空地（指后栋）上建造一间单体建筑。2010年，吴思红将自己管理的铺面与吴习勤、匡英管理的铺面进行交换。2012年10月，吴思红将前栋公共通道进行改道，将前栋通道改到靠近匡英管理铺面处，以前的通道和其自己管理的部分铺面及以前通道改造成的铺面改成一个71.6688平方米的铺面，2012年吴思红与方海英、童卫东订立以租代建协议，约定吴思红将其管理的前栋铺面及后栋部分租赁给方海英、童卫东用于经营床上用品超市。由承租方自己建设改建，吴思红以前两年的租金作为承租人改造租赁物费用，租赁时间为10年（2012年1月至2022年1月），租金为第一年90000元，以后每年增加租金10000元。2017年8月23日，方立华过世，并且方立华父母也已过世。 在本案重审第一次庭审过程中，吴嫩玉、吴润泗申请撤回部分诉讼请求。一审法院依法给予双方当事人15天进行账目清算，但双方当事人至今未向一审法院提交清算结果，并经一审法院多次沟通，双方未形成调解的意愿，吴嫩玉、吴润泗坚持要求产权份额的分割。 一审法院认为，吴嫩玉、吴润泗在诉讼过程中撤销部分诉讼请求，系其真实意思表示，不违反法律的规定，予以准许。双方当事人对双方于1996年10月18日协议约定共同投资建造房屋的事实没有争议，本案争议的焦点主要有：一是如何确定方立华对本案争议的房产享有的份额，方立华过世后，其份额如何进行分配继承；二是吴嫩玉、吴润泗请求分割共有物的诉讼请求是否支持。 关于焦点一，根据《中华人民共和国继承法》第二条规定：“继承从被继承人死亡时开始”；第三条第（二）项规定：“遗产是公民死亡的遗留的个人合法财产，包括：（二）公民的房屋、储蓄和生活用品”。吴先德于1989年去世后，其生前属个人所有的房屋，由于方立华作为吴先德配偶，吴嫩玉、吴润泗、吴思红、匡英之夫吴习勤作为吴先德的子女，均属于第一顺序继承人，享有继承吴先德个人房屋产权的权利，方立华在吴先德去世后将其个人房产登记在方立华个人名下，不等于当事人双方对该房屋产权没有份额。后因该房屋倒塌，双方当事人于1996年10月18日协议约定在前面建造房屋，该协议约定了双方的继承及新建房屋享有的份额，进行了具体约定，根据契约自由，该协议合法有效，对当事人有法律约束力。方立华在该协议加盖其印章，应视作其同意该协议的内容。该协议中，二层至五层约定归双方当事人各自所有，对于建造房屋铺面，通道双方约定吴嫩玉、吴润泗、吴思红、吴习勤各占有房产25%的份额。该协议第三条在四户各占25%份额的情况下，附条件对铺面收益另行约定，即方立华在有生之年享有对铺面出租收入的30%，即双方当事人在对铺面占有、使用的情况下，应确保方立华30%的收益权，故此方立华对于本案争议的产权仅享有收益权，并不享有所有权。现方立华过世，铺面出租收入的30%的收益发生继承。因吴嫩玉、吴润泗没有主张要求分配后栋及铺面出租收入的30%的收益，故此吴嫩玉、吴润泗对改造的后栋及铺面出租收入的30%的收益是否享有权利，不是本案诉争标的，不予审理。吴嫩玉、吴润泗可以另行主张权利。 关于焦点二，1、本案是否已过诉讼时效期间。根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第一百七十七条规定：“继承的诉讼时效按继承法的规定执行，但继承开始后，继承人未明确表示放弃继承的，视为接受继承，遗产未分割的，即为共同共有”。本案被继承人吴先德于1989年死亡。双方当事人于1996年10月18日达成继承协议，双方已对可继承的遗产进行了具体约定。本案吴嫩玉、吴润泗讼争的是建造房屋铺面及通道，还有前后栋之间的地坪，其中前栋铺面及通道系建造形成，地坪问题双方在协议中有约定，故本案并非继承纠纷。因此，吴思红认为吴嫩玉、吴润泗主张继承父亲遗产的土地使用权已过诉讼时效期间的抗辩意见，不予采纳。2、关于双方订立协议的问题。双方当事人于1996年10月18日订立的继承协议，是双方当事人真实意思表示，应认定为合法有效。双方当事人以该协议约定投资建造的房屋，双方因建造行为而取得该协议约定的房屋所有权，吴嫩玉、吴润泗在建房时未按协议约定足额投资。鉴于双方至今未对建造房屋算账，双方待结算后，可另行主张权利。1997年1月6日，吴嫩玉、吴润泗与吴思红、匡英所签订的协议，双方重新对后栋和建造前栋房屋铺面，重新进行约定，约定房屋铺面及后栋归被告吴思红所有，吴嫩玉、吴润泗现对该协议提出异议，认为该协议约定的内容不是其真实意思表示，由于吴嫩玉、吴润泗作为成年人在该协议上签名，且该协议签订至今有19年之久，现无证据证明该协议无效的情况下，应认定该协议对吴嫩玉、吴润泗有法律约束力。吴嫩玉、吴润泗请求分割前栋与后楼之间的地坪，由于该地坪不属双方共同建造部分，应理解为双方在1997年1月6日所订立协议，第二条约定的归吴思红所有的其余部分。因此，吴嫩玉、吴润泗请求对建造时所建铺面及前后栋之间地坪分割四分之一的诉讼请求，不予支持。关于吴思红与吴习勤于1997年7月14日订立的关于祖传房屋兴建协议，该协议对合同相对方具有约束力。双方对前栋通道的约定，超越其所有权部分，属无权处分，应认定为无效。吴嫩玉虽然在该协议上签名，但吴思红提交的证据中，证人谢某证明吴嫩玉是作为中间人见证，在该协议上签名，故该协议内容因吴嫩玉不是合同相对方，该协议对吴嫩玉、吴润泗不具有约束力。因为匡英、吴鑫现只占有部分建造的铺面，吴嫩玉、吴润泗无权主张该铺面，应驳回吴嫩玉、吴润泗对匡英、吴鑫的诉讼请求。3、关于吴嫩玉、吴润泗要求分割通道的诉讼请求。双方于1996年10月18日达成的继承协议第一条第一项约定首层为门面、通道，四户共同拥有房屋所有权（即每户各占25%）；第二条约定前后两栋所有通道，为四人共同所有；第三条约定在母亲方立华有生之年，所有批资30%交给方立华自行支配使用，15%归吴嫩玉、20%归吴习勤、15%归吴润泗、20%归吴思红。由上述约定可见，协议双方对铺面通道的所有权约定为吴嫩玉、吴润泗与吴习勤、吴思红各持有所有权25%，而对铺面收益方面则另有约定。其后栋已由双方当事人另行约定归吴思红所有，故后栋通道亦应理解为归吴思红。前栋通道在双方约定各自份额后，双方于1997年1月6日达成协议并未重新约定，故该通道应属双方共同共有。由于吴思红于2008年将通道部分改造成一间面积为33.1128平方米的铺面，吴嫩玉、吴润泗对通道改造的铺面则应享有份额。双方在1996年10月18日订立的协议中约定各占25%，吴嫩玉、吴润泗现应享有通道所改铺面所有权份额各为33.1128平方米×25%=8.2782平方米。鉴于该通道改建铺面现由吴思红占有收益，根据地随房走的原则，吴嫩玉、吴润泗的共有份额应从吴思红占有铺面中分割铺面所有权及相应土地使用权。吴思红提出前栋通道按照1997年1月6日协议变更为归吴思红所有的抗辩意见，因为该协议由吴思红所书写，吴嫩玉、吴润泗对协议持有异议，特别是该协议的内容并不能看出双方共建通道约定归吴思红个人，且公共通道在1997年1月16日（即签订协议之日）并未改成铺面，而属于当事人双方进出往来唯一通道，若按吴思红理解，其他人员将无法出入，公共通道归公共所有系常识，吴思红的此项解释亦与常理不符，对此抗辩意见不予采纳。4、吴润泗认为1997年1月16日协议上的“吴运四”的签名非本人所签，请求进行笔迹鉴定，由于湖南司法警官职业学院司法鉴定所出具“倾向性认定1997年1月16日协议上吴运四系吴润泗本人所签”的司法鉴定意见书，故此因鉴定产生的鉴定费2300元，由吴润泗负担。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第七十八条第二款，《中华人民共和国物权法》第九十四条、第九十六条、第一百零四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百四十五条第一款之规定，判决：
一、原告吴嫩玉、吴润泗分别对位于平江县长寿镇中街7号前栋通道所改建的铺面（33.1128平方米）享有8.2782平方米的房屋所有权及相应土地使用权；
二、驳回原告吴嫩玉、吴润泗其他诉讼请求。本案一审案件受理费6200元，由吴嫩玉、吴润泗负担5410元，吴思红负担790元。 本院二审中，当事人双方均没有提交新证据。
经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，双方当事人于1996年10月18日达成的《关于吴先德、方立华产业房屋继承协议》和1997年1月16日签订的协议是双方当事人的真实意思表示，协议内容合法，该两份协议已对双方共有的祖屋进行重新建造、土地使用权及享有共有房屋的份额、各方投资等事项进行了具体的约定，对双方当事人均具有约束力，均应按协议约定履行。本案二审争议的焦点问题是：吴思红利用前栋公共通道改建的33.1128平方米的铺面吴嫩玉、吴润泗是否享有8.2782平方米的房屋所有权及相应土地使用权。 根据双方当事人于1996年10月18日达成的《关于吴先德、方立华产业房屋继承协议》的约定，前栋为商住楼，吴嫩玉、吴习勤、吴润泗、吴思红夫妇共同平均投资，首层为门面、通道，四户共同拥有房屋所有权（即各户各占25%），该协议已明确约定了前栋通道各自享有25%的权利份额。由于吴嫩玉、吴润泗已就前栋房屋的建造出了资，双方当事人又未对前栋房屋建造的总价款进行结算，吴嫩玉、吴润泗是否平均投资或足额出资的事实，本院无法认定，另双方于1997年1月6日达成的协议也未明确约定前栋通道都归吴思红所有，故一审法院认定吴嫩玉、吴润泗对吴思红利用前栋通道改造的铺面享有相应的份额，判决吴嫩玉、吴润泗享有本案诉争铺面8.2782平方米的权属，并无不当。上诉人吴思红以吴嫩玉、吴润泗未足额出资为由，主张其对诉争铺面没有相应权属的上诉意见，本院不予采纳。至于吴思红上诉主张折价分割诉争铺面的意见，由于吴嫩玉、吴润泗坚持要求产权份额的分割，双方当事人又都未就诉争铺面的价值申请鉴定，故对该上诉意见，本院不予采纳。 综上所述，上诉人吴思红的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，
判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6200元，由上诉人吴思红负担。 本判决为终审判决。
审判长 胡铁霞
审判员 余立根
审判员 许 进
二〇一八年十二月三日
书记员 荣晴瑶 来源：百度搜索“”