吉林省梅河口市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）吉0581民初1962号
原告：韩春艳，女，1979年2月1日出生，汉族，农民，住东丰县。
被告：王雅萍，女，1957年9月20日出生，汉族，退休工人，住梅河口市。
委托诉讼代理人：潘启光，吉林瑞广律师事务所律师。
被告：李春红，女，1980年6月24日出生，汉族，无职业，住梅河口市。
被告：曹德印，男，1979年10月7日出生，汉族，个体，现押于通化监狱。
委托诉讼代理人：李春红，女，1980年6月24日出生，汉族，无职业，住梅河口市。
第三人：中国银行股份有限公司梅河口支行，住所：梅河口市。
法定代表人：周宇辉，行长。
委托诉讼代理人：兰世君，男，1970年4月25日出生，汉族，该单位职员，住梅河口市。
委托诉讼代理人：康伟，男，1967年8月22日出生，汉族，该单位职员，住梅河口市。 原告韩春艳与被告王雅萍、李春红、曹德印、第三人中国银行股份有限公司梅河口支行（以下简称中国银行）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年8月16日立案后，依法适用普通程序，于2018年11月8日、23日公开开庭进行了审理。原告韩春艳、被告王雅萍、委托诉讼代理人潘启光、被告曹德印的委托诉讼代理人李春红、被告李春红、第三人中国银行委托诉讼代理人兰世君、康伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 韩春艳向本院提出诉讼请求：1、请求法院停止对梅河口市阳光花园5号楼2单元401室98.75平方米，产权证号为1XX**房产的强制执行程序，依法解除对该套房产的查封；2、诉讼费由被告承担。事实理由：梅河口市人民法院（2018）吉0581执异87号执行裁定适用法律错误。
一、本案中原告韩春艳与被执行人曹德印、李舂红2015年7月20曰签订的《房屋买卖合同》合法有效。根据《物权法》第十五条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另行规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效：未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中原告韩春艳购买曹德印、李春红位于梅河口市，建筑面积为98.75平方米的阳光花园5号楼2单元401室房产虽然没有办理更名过户，标的房屋存在抵押，但是不影响买卖合同的效力。梅河口市人民法院（2018）吉0581执异87号执行裁定依据《屮华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足的部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，认为原告与曹德印、李春红之间的房屋买卖合同无效，完全系适用法律错误。
二、原告支付了大部分价款，并于被告查封前已实际居住占有该房屋。本案中原告与曹德印、李春红之间的房屋买卖合同标的价款为人民币44万元，原告首次实际支付了购房款人民币30万元（有银行转款凭证），又按月向银行还贷两年之久，因此可以说已经支付了大部分购房款，而且从2015年7月20日，原告一直在该房屋居住，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条的规定：“被执行人将其财产出卖给第三人。第三人巳经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结。”和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者己按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行：（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”梅河口市人民法院（2018）吉0581执异87号执行裁定依据前述规定认为案外人即原告未支付全部价款亦未将剩余价款交付法院执行，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，不能排除执行。此认定系本末倒置，本案原告与被执行人曹德印、李春红之间的房屋买卖合同发生在被告查封之前，且在被告查封之前已合法占有该房屋，该房屋未过户也不是因为买受人即原告自身的原因，而是因为被执行人的房产存在抵押贷款未还清，无法过户，因此根据前述两个司法解释的规定，梅河口市人民法院应当通知本案原告将剩余房款交付给人民法院，因本案原告此前并不知道该房产被执行了，也没接到人民法院的通知，现本案原告同意将剩余房款约140000元向人民法院支付，人民法院应停止执行该房产，若梅河口市人民法院剥夺原告清偿的权利，拒绝原告向人民法院清偿剩余房款，系违法行为。梅河口市人民法院据此排除本案原告依法享有的排除执行的权利系枉法裁定。 王雅萍辩称，一、原告诉请不完整，是执行异议的请求，而不是异议之诉的请求，没有案件基础事实的请求；
二、原告与被告李春红、曹德印2015年7月20日签订的房屋买卖协议无效；
三、因房屋买卖合同无效，不能适用最高院关于执行解释的法律规定，因为该解释的前提是合同必须有效，且原告属于善意取得。 曹德印、李春红辩称，房子确实在2015年卖给原告韩春艳了，原告先后共给付房款30万，还欠14万元。因为当时没钱，后期房贷没交完，房照也办理不了过户。我们欠王雅萍的钱会还的，但这户房子确实卖给原告韩春艳了。 第三人中国银行述称，韩春艳与曹德印、李春红之间的房屋买卖。我单位不知道，只要有人还房贷就行，听从法院判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据庭审中原、被告的陈述和本院认定的证据，查明案件事实如下：本院在审理王雅萍与曹德印、李春红（夫妻关系）民间借贷一案中，依据王雅萍的申请于2016年9月7日作出（2016）吉0581民初1836号民事裁定，查封了被告曹德印名下的位于梅河口市阳光花园小区，面积为98.75平方米，产权证号为100532住宅房屋。在该案执行过程中，案外人韩春艳于2018年7月25日提出执行异议，请求法院停止对查封房产的强制执行程序，并依法解除查封。本院经审查于2018年8月7日作出（2018）吉0581执异87号执行裁定，驳回了韩春艳的异议请求。另查明，原告韩春艳于2015年7月20日与被告曹德印、李春红签订房屋买卖合同，双方约定二被告将位于梅河口市阳光花园5号楼2单元401室房屋出卖给原告，约定房款44万元，因该房屋在中国银行抵押贷款，原告先行给付30万元，余款14万元待二被告结清贷款后一次性付清，二被告无条件协助原告办理产权过户手续。合同签订当日，原告给付房款30万元并入住该房屋居住至今。被告曹德印在第三人中国银行处用该房屋抵押贷款期限10年，卖房后按月偿还贷款至2016年7月，此后的贷款在中国银行的催收下均由原告韩春艳按月偿还。因被告曹德印、李春红不能清偿中国银行贷款致使该房屋无法办理更名过户。曹德印于2017年10月因刑事犯罪被本院判处刑罚，现羁押于吉林省通化监狱。
本院认为，本案为案外人提起执行异议之诉案件，争议焦点为原告韩春艳是否享有足以排除被告王雅萍对涉案房屋强制执行的民事权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。在本案中，韩春艳与曹德印、李春红之间的房屋买卖合同是在法院查封之前签订的，在签订合同时虽未取得抵押权人中国银行的同意，中国银行对韩春艳、曹德印之间的房屋买卖关系也不知情，但在履行还款义务的过程中，中国银行对韩春艳以曹德印的名义按月还款的行为予以认可，庭审中对二者之间的房屋买卖事实无异议，故韩春艳与曹德印、李春红之间的房屋买卖合同合法、有效；韩春艳在法院查封前已合法占有使用该房屋；房屋买卖合同签订后，韩春艳已按合同约定支付相应房款，并约定余款待曹德印、李春红偿还完剩余房贷再给付，因曹德印未履行还款义务，韩春艳已按月以曹德印的名义向中国银行还款并履行至今，故该种情形是一种债权债务转移的特殊情形，不属于剩余房款未付的情形；因该房屋在中国银行办理抵押登记未到期，抵押权未消灭，房屋不能过户，故未能办理过户的责任不能归责于原告韩春艳。综上，韩春艳享有足以排除被告王雅萍对涉案房屋强制执行的民事权利。关于韩春艳主张依法解除对涉案房产的查封之诉求，不属于民事诉讼法规定的执行异议审理范畴，本院不予评判。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，
判决如下： 一、不得执行坐落于梅河口市阳光花园5号楼2单元401室，产权证号为1XXXX号，面积为98.75平方米房屋。 二、驳回原告韩春艳其他诉讼请求。 案件受理费5800元，由被告王雅萍、李春红、曹德印负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。 本院（2018）吉0581执异87号执行裁定于本判决生效时自动失效。
审 判 长 王乃馥
人民陪审员 王晓辉
人民陪审员 赵金丹
二〇一九年一月三日
书 记 员 靳亚光 —1— 搜索“”