河南省孟津县人民法院执 行 裁 定 书（2××8）豫0322执异50号案外人:闫轶阁，男，汉族，1991年12月5日生，住孟津县。
申请执行人：韩小斌，男，汉族，1970年12月6日生，住陕西省西安市新城区。
委托代理人：张西安，陕西凯特律师事务所律师，特别授权。
被执行人：赖省伟，男，汉族，1967年12月27日生，住孟津县。本院在执行韩小斌与赖省伟保证合同纠纷一案中，依法查封赖省伟名下位于孟津县城会盟大道西段锦绣花园3-06房产一套。案外人闫轶阁向本院提出书面执行异议，请求终止对该套房产的执行措施。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人闫轶阁称，我于2××8年9月5日在孟津县行政服务中心与赖省伟签订“房产转让合同书”，房产所有人赖省伟将坐落于孟津县城会盟大道西段南侧“锦绣花园”3幢06号门面房出售给我，买卖双方于当日缴纳了房产过户的税费，并一同到孟津县房管局作了过户询问笔录。但由于我爱人在医院住院，无法在过户手续上签字，导致该房产过户手续被搁置。我依约于2××8年9月12日前陆续完全支付了购房款。2××8年11月16日，我去孟津县行政服务中心办理该房产的过户手续时，被告知该房产被孟津县法院查封无法办理。我购买该房产时并不知道转让人是被执行人，该房产在登记机关也无抵押或查封等权利瑕疵，该房产转让属于正常交易，况且买卖行为在先查封程序在后。因此，请求人民法院解除对于该房产的查封，终止对该房产的执行程序。申请执行人韩小斌称，1、孟津县法院查封赖省伟名下房产符合法律规定。虽然赖省伟将案涉房产出卖给案外人闫轶阁，但未办理房产过户手续，人民法院有权查封；2、案外人虽然与被执行人赖省伟签订了房产买卖合同，但该合同应为无效合同。因为孟津县法院已于2××8年2月13日受理了我申请执行赖省伟保证合同纠纷一案，并且孟津县法院向赖省伟送达了执行通知书，赖省伟拒不按期履行，其名下财产不得擅自处分。但赖省伟意图通过买卖合同形式达到隐匿财产、抗拒执行目的，案外人也明知该房产远低于市场价格，积极协助被执行人办理房产手续并签订买卖合同，属于恶意串通损害第三人利益；3、在人民法院查封之前，案外人没有合法占有该房屋；4、案外人是与赖省伟签订的买卖合同，却将房款通过银行转账方式转给了第三人，不能认定案外人已支付了购房款；5、案外人未办理房屋过户登记，不论出于何种目的，其消极不行使登记权利，应当由其承担不利后果。经审查查明，就韩小斌依据（2017）豫0322民初1970号民事判决书申请执行赖省伟保证合同纠纷一案，本院在执行过程中，作出（2××8）豫0322执243-1号执行裁定书及协助执行通知书，查封赖省伟名下位于孟津县城××大道西××房产××套（房产证号：2××8孟津不动产**）。案外人闫轶阁向本院提出执行异议，认为该套房产已于2××8年9月5日由赖省伟转卖给闫轶阁，双方签订有房产转卖合同书。异议人为支持其异议请求，向本院提交以下证据：1、2××8.9.5房产转让合同书一份；2、二手房交易完税证明一份；3、不动产登记申请书一份；4、不动产登记询问笔录一份；5、税收缴款书；6、赖省伟出具的收房款收据一份；7、转款凭据及微信转账记录一份。8、杨琪琪住院病历一份（补充提交）。闫轶阁提交以上证据用以证明案涉的房产在本院查封前已由赖省伟卖给了闫轶阁，并且未办理房产过户手续是因正当原因造成的。申请执行人韩小斌为支持其答辩意见，向本院提交以下证据：1、（2××8）豫0322执字第243号执行通知书一份；2、失信被执行人查询单一份；3、增值税发票一张；4、康桥小镇商铺宣传单及销售员张玉琼证明一份；5、孙宏道证明一份及照片两张；6、执行异议申请书一份。申请执行人提交证据用以支持其上述答辩意见。
本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款之规定“已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；…”。因此，本院在执行过程中对于被执行人赖省伟名下房产进行查封并拟评估、拍卖并无不当。针对案外人所提异议，根据第二十八条之规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”但执行异议审查程序仅作表面审查，对于商品房买卖合同是否合法有效以及给付房款金额是否真实均需通过执行异议之诉予以解决，案外人闫轶阁所提出异议请求，本院不予支持，其可依法提起执行异议之诉。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十九条之规定，
裁定如下：驳回案外人闫轶阁的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 朱聚才
审判员 王战伟
审判员 杨建伟
二〇一九年一月二日
书记员 贾晓飞 微信公众号“”