北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0105民初238号原告（反诉被告）操璐，女，1992年9月6日出生，汉族，住北京市西城区。委托代理人齐集，北京京安律师事务所律师。委托代理人张泽群，北京京安律师事务所律师。被告（反诉原告）刘钺杨，女，1987年3月23日出生，汉族，住北京市海淀区。委托代理人刘松鸿，北京市京师律师事务所律师。第三人北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路**院**楼**。法定代表人左晖，董事长。委托代理人樊耀博，男，1993年4月14日出生，汉族，北京链家房地产经纪有限公司法务，住北京市朝阳区。委托代理人杨怡芳，女，1989年8月28日出生，汉族，北京链家房地产经纪有限公司专员，住北京市朝阳区。
原告（反诉被告）操璐与被告（反诉原告）刘钺杨（以下均称姓名）、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。操璐及其委托代理人齐集、张泽群，刘钺杨及其委托代理人刘松鸿，链家公司的委托代理人杨怡芳、樊耀博到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。操璐诉称：2016年6月20日，操璐与刘钺杨通过链家公司的居间服务签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称房屋买卖合同），约定：操璐向刘钺杨购买位于北京市朝阳区饮马井1号院1号楼18层x号房屋（以下简称涉诉房屋），房屋总价款208万元。合同签订后，操璐给付刘钺杨10万元定金，并通过了贷款资格审核。根据《补充协议》约定：操璐在银行批贷后3个工作日应给付刘钺杨首付款113万元，汇入刘钺杨提供的理房通托管账户。但刘钺杨至今没有开通托管账户，导致操璐无法支付首付款。2016年9月21日，刘钺杨反以操璐未给付首付款为由，向操璐发出解除合同通知书，要求解除合同。操璐并未违约，刘钺杨单方解除合同没有法律依据和合同依据。另外，由于刘钺杨与案外人张xx之间存在民间借贷纠纷，导致涉诉房屋被河南省夏邑县人民法院查封。操璐与刘钺杨签订的房屋买卖合同已无法继续履行。现操璐诉至法院，要求法院判决双方所签房屋买卖合同解除，刘钺杨退还操璐定金10万元，并向操璐支付违约金416000元，赔偿可得利益损失574900元、居间服务费44720元。刘钺杨辩称并反诉称：刘钺杨与操璐签订的《补充协议》约定：操璐于批贷后3个工作日将113万元首付款以理房通托管的方式支付刘钺杨。操璐于2016年8月17日取得批贷函，其应于8月22日前将首付款113万元支付至理房通托管账户，但操璐未按约定给付首付款，构成根本违约。2016年9月21日，刘钺杨书面通知操璐解除合同，房屋买卖合同已经解除。理房通托管账户系链家公司提供，操璐有义务向链家公司查询理房通托管账号，且操璐通过转账方式向刘钺杨的帐户支付了10万元定金，操璐完全可以向刘钺杨的账户转账支付首付款。操璐称刘钺杨没有提供托管账户导致其无法支付首付款的理由不能成立。如果法院判决合同解除，居间服务费应由链家公司退还。综上，刘钺杨不同意操璐的诉讼请求，并提出反诉要求确认双方签订的房屋买卖合同于2016年9月21日解除，操璐支付刘钺杨违约金416000元。操璐针对反诉辩称：《补充协议》约定首付款应支付给刘钺杨开立的理房通监管账户，双方并未约定将首付款直接支付到刘钺杨的银行账户。操璐通过了银行批贷后及时告知了刘钺杨和链家公司，链家公司多次要求刘钺杨建立理房通监管账户，刘钺杨以种种理由推脱，导致操璐无法支付首付款。刘钺杨是因房屋价格上涨，故意阻碍合同继续履行，违反了诚实信用原则，其反诉请求不应得到支持。链家公司述称：链家公司同意操璐所述事实及理由和第一项诉讼请求，操璐的其他诉讼请求不针对链家公司，链家公司不发表意见。刘钺杨的反诉请求不针对链家公司，链家公司不发表意见。根据居间服务合同约定，如果买卖双方存在违约，链家公司不退还居间费。
经审理查明：2016年6月20日，操璐与刘钺杨通过链家公司的居间服务签订房屋买卖合同和补充协议，约定：刘钺杨将涉诉房屋出售给操璐；房屋建筑面积43.04平方米；房屋成交价格为150万元，家具、家电、装饰装修及配套设备等作价58万元，两项共计208万元；操璐于合同签订当日给付刘钺杨10万元定金，支付方式为自行支付；操璐于批贷后3个工作日将第一笔首付款113万元以理房通托管的方式支付刘钺杨；操璐拟贷款84万元支付剩余购房款；操璐未按照约定时间付款，逾期超过15日后，刘钺杨有权解除合同，操璐应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向刘钺杨支付违约金，并由刘钺杨退还操璐全部已付款；涉诉房屋被查封或限制转让，导致操璐无法取得房屋所有权的，刘钺杨构成根本违约，刘钺杨在违约行为发生之日起15日内以相当于该房屋总价款的20%向操璐支付违约金，链家公司收取操璐的所有费用不予退还，由刘钺杨直接赔付操璐；双方还在合同中对其他相关事项进行了约定。同日操璐、刘钺杨、链家公司三方还签订了《居间服务合同》等文件，对相关事项进行了进一步约定。上述协议签订当日，操璐给付刘钺杨10万元定金，并给付链家公司居间费44720元。2016年8月17日，操璐的贷款申请通过了审批。后因刘钺杨未开通理房通资金托管账户，操璐未给付购房首付款，房屋买卖合同未再继续履行。2016年9月21日，刘钺杨向操璐发出解除合同通知，以操璐未按合同约定给付113万元首付款为由，要求解除房屋买卖合同及《补充协议》。另查，由于刘钺杨与案外人张xx之间存在民间借贷纠纷，河南省夏邑县人民法院应张冬梅的申请于2017年4月12日作出（2017）豫1426民初x号民事裁定书，对涉诉房屋采取了诉讼保全措施。同年4月28日，河南省夏邑县人民法院作出（2017）豫1426民初x号民事判决书，判决刘钺杨偿还张xx借款本息3170500元，并承担案件受理费、保全费共计21082元。本案审理过程中，操璐提供了链家公司经办此笔业务的工作人员陈x与刘钺杨之间的微信记录，并请陈x到庭作证。陈x称：其在2016年8月18日接到操璐的批贷函，同年8月20日其与刘钺杨通过微信联系过有关购房款资金监管一事，确定过户之前做资金监管即可。网上预约过户的时间是2016年9月23日，2016年9月20日其向刘钺杨索要开通资金监管账户的验证码，但因刘钺杨拒绝配合一直没有开通。陈x还出示了其与刘钺杨之间的微信记录。2016年8月22日的微信记录显示：刘钺杨问陈x：“对了，首付时间定了么？”;陈x回答：“还没，月底左右吧。”;刘钺杨问陈x：“这个（首付款）是走链家资金监管么？过户后再给我？”；陈x回答：“对”；刘钺杨说：“嗯，知道了，过户前交了就行，不急”；陈x回答：“必须的啊”。2016年9月20日的微信记录显示：陈x向刘钺杨索要理房通开户验证码，由其帮刘钺杨进行注册，刘钺杨以正在开会为由拒绝，同时刘钺杨还对操璐是否已经取得批贷提出疑议。操璐和链家公司认可证人证言和微信记录，刘钺杨不认可证人证言和微信记录。本案审理过程中，本院应操璐的申请，委托鉴定机构对涉案房屋的市场价值进行了评估。评估结论为：该房屋估价总价为2654900元。操璐为此次评估预付评估费7000元。操璐和链家公司认可鉴定结论，刘钺杨认为评估金额过高。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《房屋交易保障服务合同》、《买卖定金协议书》、《居间服务合同》、《民事裁定书》、《民事判决书》、鉴定结论及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：操璐与刘钺杨签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的内容不违反国家相关法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。合同签订后，操璐按约定给付了定金，并通过了贷款审批。按照合同约定，操璐应于批贷后3个工作日将第一笔首付款113万元以理房通托管的方式支付刘钺杨。该条款是在房屋尚未过户的情况下，为了防止一方违约导致对方利益遭受巨大损失而订立的。刘钺杨开通资金托管账户，是操璐给付首付款的前提条件。刘钺杨至今未开通托管账户，首付款未能给付的责任应由刘钺杨承担。刘钺杨关于操璐可直接将首付款支付到其账户的抗辩意见，增加了操璐履行付款义务的风险，对操璐不公平，本院不予采信。合同因刘钺杨的原因未能继续履行，刘钺杨不具有合同解除权。刘钺杨要求本院确认房屋买卖合同于2016年9月21日解除，并要求操璐支付违约金的反诉请求，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。因涉诉房屋已被其他法院查封，房屋买卖合同已无法实际履行。操璐要求解除合同，刘钺杨返还购房款，并赔偿可得利益损失的诉讼请求合法有据，本院予以支持。考虑到操璐主张的可得利益损失已经可以弥补其损失，对于其主张的违约金，本院不再支持。合同因刘钺杨违约而解除，操璐要求刘钺杨承担居间费的诉讼请求，有法律依据和合同依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条之规定，
判决如下：
一、原告（反诉被告）操璐与被告（反诉原告）刘钺杨签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》解除；
二、被告（反诉原告）刘钺杨于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）操璐定金十万元；
三、被告（反诉原告）刘钺杨于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）操璐可得利益损失五十七万四千九百元、居间服务费四万四千七百二十元；
四、驳回原告（反诉被告）操璐的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）刘钺杨的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7511元、鉴定费7000元由被告（反诉原告）刘钺杨负担（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉费3770元，由被告（反诉原告）刘钺杨负担（已交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 甄玉斌
人民陪审员 杜素玲
人民陪审员 刘凤芝
二〇一九年一月二日
书 记 员 王艳茜 微信公众号“”