江西省南昌市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）赣0103民初5553号
原告：江西省众鑫房地产开发有限公司，住所地：南昌市抚生路**。统一社会信用代码：91360100787289759X。 法定代人：王建祥，系公司董事长。
委托代理人：黄小珠，江西豫章律师事务所律师。
被告：陈绍桥，男，汉族，1973年7月22日生，住重庆市开县。
被告:伍方清，男，汉族，1965年4月20日生，住重庆市开县。 原告江西省众鑫房地产开发有限公司诉被告陈绍桥、伍方清房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告江西省众鑫房地产开发有限公司的委托代理人黄小珠到庭参加诉讼，被告陈绍桥、伍方清经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告江西省众鑫房地产开发有限公司诉称：2013年3月4日，原告与二被告签订了四份商铺租赁合同，约定原告将位于南昌市西湖区抚生路699号“众鑫城上城”3栋二层208、209、210、211共四间商铺（面积合计374.3平方米）出租给被告经营火锅餐饮，租赁期限自2013年3月13日至2017年12月31日止，首年度（2013年3月13日至2014年3月12日）租金为236414元，第二年度（2014年3月13日至2015年3月12日）租金为236414元，第三年度（2015年3月13日至2016年3月12日）租金为257357元，第四年度（2016年3月13日至2017年3月12日）租金为278297元，第五年度（2017年3月13日至2017年12月31日）租金为239714元被告应于2013年3月13日前付清首年度租金，以后每年度应至少提前三十日一次性付清下年度租金，逾期支付租金的，每逾期一天应向原告支付应交租金的百分之三作为滞纳金等。租赁合同签订后，原告如约向被告履行了合同约定的商铺交付之义务，被告也将承租的四个商铺用于经营一家名为西湖区桥巴儿火山渔火锅店。但是，被告并未按照租赁合同约定向原告完全履行租金的给付义务。现在，租赁合同约定的租期已满，二被告仍拖欠原告租金436264元（已抵扣租赁保证金59104元）未付，且被告还应向原告承担的违约金为：其中未付第四年度租金196550元的违约金自2016年2月13日起至该租金付清之日止，按年利率百分之二十四计算，未付第五年度租金239714元自2017年2月13日起至该租金付清之日，按年利率百分之24计算，暂计算至2018年6月30日的违约金为193670元。租赁合同期满后，二被告拒绝腾房，已造成原告房屋租金损失。为减少损失，原告自2018年4月1日起将上述208、209、210和211四间商铺第五年度日租金818元计算为72802元，自2018年4月1日起至211号商铺腾空之日止按照第五年度211号商铺日租金人民币265元每日为标准向原告支付房屋占有使用费。因二被告因未履行义务，给原告造成了较大的经济损失。现原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：
一、判令二被告向原告支付租金人民币436264元以及违约金（违约金以未付租金为基数，按年利率百分之24计算至全部租金付清之日止，暂计算至2018年6月30日的违约金为193670元）。
二、判令二被告自2018年1月1日起至2018年3月31日止按照人民币818元每日合计71802元向原告支付房屋占有费，自2018年4月1日起至腾空房屋之日按照每日265元为标准向原告支付房屋占有使用费。暂计算至2018年12月14日的房屋占有使用费合计136774元。
三、本案诉讼费用全部由二被告承担。 原告江西省众鑫房地产开发有限公司提交了如下证据： 证据一：原告江西省众鑫房地产开发有限公司营业执照副本和被告陈绍桥身份信息、伍方清户籍信息。 证明内容：证明原告江西省众鑫房地产开发有限公司和被告陈绍桥、伍方清诉讼主体资格。 证据二：《商铺租赁合同》四份。 证明内容：原告与二被告于2013年3月4日签订了四份《商铺租赁合同》，约定的主要内容为：原告将位于南昌市西湖区抚生路669号“众鑫城上城”（原朝阳绿洲）3栋二层208、209、210、211号共四间商铺（面积合计374.3㎡）出租给被告经营火锅餐饮；租赁期限自2013年3月13日至2017年12月31日止；首合同年度（2013年3月13日至2014年3月12日）租金为236414元，第二合同年度（2014年3月13日至2015年3月12日）租金为236414元，第三合同年度（2015年3月13日至2016年3月12日）租金为257357元，第四合同年度（2016年3月13日至2017年3月12日）租金为278297元，第五合同年度（2017年3月13日至2017年12月31日）租金为239714元，租赁期内租金合计金额为1248196元；被告应于2013年3月13日前付清首年度租金，以后每年度应至少提前三十日一次性付清下年度租金；如被告不按约定支付租赁费用，每逾期一天，被告应向原告承担应交租金3%的违约金。 证据三：被告陈绍桥、伍方清欠租明细、2015年7月1日至2017年3月2日被告支付租金的凭证。 证明内容：1、被告陈绍桥、伍方清已付清原告首合同年度(2013年3月13日至2014年3月12日)租金236414元及第二合同年度(2014年3月13日至2015年3月12日)租金236414元；2、被告陈绍桥、伍方清向原告交纳了租赁保证金59104元；3、2015年7月1日至2017年3月2日被告陈绍桥向原告支付了五笔共计280000元的租金；4、被告陈绍桥、伍方清尚欠原告租赁内租金共计436264元未付（即：1248196-236414-236414-280000-59104=436264）；5、被告未付第四合同年度的租金196550元（扣减租赁保证金之后）的违约金自2016年2月13日起至该租金付清之日止，按年利率24%计算；未付第五合同年度的租金239714元的违约金自2017年2月13日起至该租金付清之日止，按年利率24%计算，暂计算至2018年6月30日，被告应向原告承担的违约金合计金额为193670元【即：（196550×868÷360×24%）＋（239714×502÷360×24%）=193670】，自2018年7月1日起至全部租金付清之日止，以未付租金436264元为基数，按年24%计算违约金。 证据4：《租金催收函》、《租金催收及腾房告知函》及送达凭证。 证明内容：1、因被告逾期未交租金，原告于2016年12月12日向被告进行了催收；2、租赁合同期满之后，二被告拒绝向原告支付租金，也拒绝腾房，原告于2018年1月向被告寄发了《租金催收及腾房告知函》，要求被告将拖欠的全部租金支付至原告并将全部商铺腾空归还至原告。 证据5：《商铺租赁合同》两份。 证明内容： 1、2018年4月1日，原告与魏武辉签订了《商铺租赁合同》，约定原告自2018年4月1日起将位于南昌市西湖区抚生路669号“众鑫城上城”3栋第二层208、209、210号共三间商铺出租给魏武辉使用；2018年11月14日原告与熊洪斌签订了《商铺租赁合同》，约定原告自2018年12月15日起将位于南昌市西湖区抚生路669号“众鑫城上城”3栋第二层211号商铺出租给熊洪斌使用； 2、自2018年1月1日起至2018年3月31日止共89天，因被告对208、209、210、211号四商铺未腾房，被告应按该四间商铺第五合同年度日租金818元（即239714÷293=818）计算向原告支付房屋占有使用费72802元；自2018年4月1日起至2018年12月14日止共257天，因被告对211号商铺未腾房，被告应按该211号商铺第五合同年度日租金248.92元（即72933÷293=248.92）计算向原告支付房屋占有使用费63972元。被告应向原告承担的房屋占有使用费合计为136774元。 被告陈绍桥、伍方清未答辩也未提交证据。
经审理查明，2013年3月4日，原告（甲方）与两被告（乙方）签订四份《商铺租赁合同》，约定甲方将南昌市西湖区抚生路669号众鑫城上城3幢二层208、209、210、211四间商铺出租给乙方用于经营火锅店，租赁期限均为2013年3月13日至2017年12月31日。其中208号商铺在2013年3月13日至2015年3月12日两年租金为43725元/年，2015年3月13日至2016年3月12日年租金47700元，2016年3月13日至2017年3月12日年租金51675元，2017年3月13日至2017年12月31日年租金44581元，租赁保证金10931元；209号商铺2013年3月13日至2015年3月12日两年租金为59928元/年，2015年3月13日至2016年3月12日年租金65376元，2016年3月13日至2017年3月12日年租金70824元，2017年3月13日至2017年12月31日年租金61100元，租赁保证金14982元；210号商铺2013年3月13日至2015年3月12日两年租金为59928元/年，2015年3月13日至2016年3月12日年租金65376元，2016年3月13日至2017年3月12日年租金70824元，2017年3月13日至2017年12月31日年租金61100元，租赁保证金14982；211号商铺2013年3月13日至2015年3月12日两年租金为72835元/年，2015年3月13日至2016年3月12日年租金78905元，2016年3月13日至2017年3月12日年租金84974元，2017年3月13日至2017年12月31日年租金72933元，租赁保证金18209元。四份合同均约定，每年度应至少三十日一次性付清下年度租金，逾期缴纳，每逾期一天须向甲方支付应交租金及费用的3%作为滞纳金，逾期一个月，甲方有权单方面解除合同，由此造成的损失由乙方自行承担。合同签订后，被告交纳了四件商铺的租赁保证金共计59104元，并在合同约定的前两个租赁年度内按期支付了租金。2015年3月13日开始的第三个租赁年度，被告开始拖欠租金，仅在2015年7月1日、2015年12月30日、2016年6月、2017年3月2日分别交纳了100000元、40000元、70000元、47357元及22643元共计280000元的租金。原告称，合同期限届满之日，被告离开租赁商铺，但将经营火锅店所用的桌椅、厨具等遗留在店内。在原告代理人电话联系被告催讨租金之时，被告表示没钱支付租金且店内遗留的物品不打算要了。在原告将被告交纳的租赁保证金冲抵租金的情况下，被告尚欠2016年3月13日开始的租赁年度的租金196550元及2017年3月13日开始的租赁年度中被告拖欠的租金239714元及滞纳金，且被告在租赁结束之时未交还房屋，引发本案诉争。另查明，原告在2018年5月将208、209、210号商铺另行出租，在2018年12月将211号商铺另行出租，并将被告遗留的物品收置在仓库中。 上述事实，有原告的陈述、原告提交的证据及本院开庭笔录所证实。
本院认为，原、被告间的商铺租赁关合法有效，本院予以确认。租赁期内，原告将店铺交由被告，被告理应支付租金。因被告拖欠租金，在原告以被告所交的租赁保证金59104充抵后，被告对其尚欠的436264元应继续承担交纳义务。合同约定每个租赁年度应在该年度前三十日支付租金，对于2016年3月13日开始的租赁年度中被告拖欠的租金196550元，原告主张从2016年2月13日起算滞纳金，对于2017年3月13日开始的租赁年度中被告拖欠的租金239714元，原告主张从2017年2月13日起算滞纳金，符合合同约定。对于滞纳金的计算标准，原告自愿从合同约定的日3%降低为年24%，系原告对自身权利的处分，亦符合公平原则，本院予以支持。双方间的租赁合同在2017年12月31日届满，且双方对于续约没有形成合意，原告理应在2018年1月1日收回商铺。虽被告未将其自有物品搬离，但原告不应任由商铺因此被占用而使损失扩大。结合原告在现实中的做法也可看出，原告可以将被告物品另行安放在仓库，并不影响其将商铺另租他人。故原告要求将在上述商铺被另行出租前的空置费用算作被告应承担的占有使用费，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，
判决如下： 一、被告陈绍桥、伍方清于本判决生效之日起三日内向原告江西省众鑫房地产开发有限公司支付拖欠的租金436264元及滞纳金（其中196550元，自2016年2月13日起算，另239714元，自2017年2月13日起算，均至付清之日止，按年利率24%计算）； 二、驳回原告江西省众鑫房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11070元,由江西省众鑫房地产开发有限公司承担2570元，由被告陈绍桥、伍方清承担8500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院，且应在递交上诉状后七日内，到南昌市中级人民法院缴纳上诉费，或办理减、免、缓交手续，逾期不交或未按规定办理相关手续，南昌市中级人民法院按自动撤回上诉处理。 本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决书的全部义务，一方不履行的，权利人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为2年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日后起计算。
审 判 长 黄 迁
人民陪审员 邓冬林
人民陪审员 蔡靓靓
二〇一九年一月二日
书 记 员 林美妹 百度搜索“”