广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初1241号
原告：张桂棉，男，1963年12月出生，汉族，住中山市，
委托诉讼代理人：张杏媚，女，1992年11月出生，住广东省中山市，系原告女儿。
委托诉讼代理人：张桂锦，男，1967年3月出生，汉族，住广东省中山市，系原告同胞兄弟。
被告：中山市古镇镇曹二村民委员会，住所地广东省中山市古镇镇曹二村长安路78号
主要
负责人：李平稳。
委托诉讼代理人：朱锐，广东法丞律师事务所律师。
原告张桂棉诉被告中山市古镇镇曹二村民委员会（以下简称曹二村委会）合同纠纷一案，本院于2018年1月18日立案受理后，依法组成合议庭，并于2018年2月28日及同年12月27日公开开庭进行了审理。原告张桂棉及其委托诉讼代理人张杏媚、张桂锦，被告委托诉讼代理人朱锐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张桂棉向本院提出诉讼请求：1、被告返还原告已支付的购地款110万及其占用期间的利息(从2002年10月31日至实际返还之日止按中国人民银行公布的同期贷款利率计算),暂计至2018年1月18日购地款及利息(其中利息为1051891.19元)，共计2151891.19元;2、被告赔偿原告经济损失1980万元(涉案面积3960平方米,以每平方5000元的土地差额价格进行赔偿。事实与理由：原告与被告于2002年10月31日签订了《曹二村烂东围宅地转让合同》,合同载明经村两委研究,为缓解村经济周转困难的局面,被告决定将村的烂东围内面积3960平方米的未开发的村留用地,规划出土地一块,以每平方米480元价格转让给原告,转让金额190.08万元;原告须在合同签订之日向被告缴付押金10万元。原告还需预付土地款100万元,余款在办妥土地批文付清。被告在征得上级有关部门同意填好沙方,根据规划图进行规划,按合同注明的面积方数如实交付给原告,若原告需办理土地证时,可由被告协助办理等等。合同签订后,原告于2002年10月31日向被告支付土地转让款100万元,次日支付押金10万元。被告收款后,未将土地按约定交付给原告,也没有将土地审批及办理情况告知原告。2010年8月16日,中山市古镇镇曹二村股份合作经济联合社领取了包括涉及合同约定转让的用途商业、使用权类型为自用的集体使用证。2014年1月14日,中山市古镇镇曹二村股份合作经济联合社取得建设用地规划许可证。2014年12月15日,中山市古镇镇曹二村股份合作经济联合社取得广东省企业投资项目积案表,拟建肉菜市场、商业建筑、公寓建筑、住宅建筑等。双方签订的合同是经被告村两委研究决定,由村委代表成员签字,加盖村委会公章,是双方的真实意思表示。合同的签订亦是为缓解被告的经济困难而进行的转让,原告为此倾尽家庭所有的资金予以支持被告。被告在收取了原告的110万元后没有按约将土地交付给原告,按合同签订当时的法律法规涉让土地可以办理过户,但被告迟迟不履行办证手续,严重损害了原告的合法权益。在长达15年的期间,原告与被告的领导进行了无数的交涉,历任领导虽都表态同意处理,但还是以各种理由拖延不给予解决。
原告多次与被告衔接办证手续,历经4任班子领导,没有给予任何书面回复,亦没有作出妥善处理。在2016年被告为了在涉让土地进行综合楼的投资建设,无视原告的权益,违反诚实守信原则,提出合同无效将原告诉至法庭,要求法院判决原告与被告于2002年10月31签订的《曹二村烂东围宅地转让合同》无效。被告前任村领导在未起诉前一直同意协商解决,后一直拖至一审判决合同生效后,被告村领导多次约谈原告到村委协商,并同意不上诉,同时提出以每平方米3500元的价格作为补偿。双方还在商议的过程中,被告却违背诚实守信原则,上诉至中山市中级人民法院,现中山市中级人民法院已作出判决,案号为:(2016)粤20民终4665号,确认原告与被告的2002年10月31日签订的《曹二村烂东围宅地转让合同》无效。首先,原告认为15年来,由于被告一直以各种借口推迟办证,遮掩无法买卖土地的事实,不但占用了原告资金，而且在土地价值升幅巨大的情况下,又在涉案土地上建设综合楼谋求土地升值带来的更巨大利益。被告明明可以履行合同的情况下却拒绝履行,给原告造成了巨大的经济损失。原告认为,导致合同的无效过错责任、缔约过失责任完全在于被告。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定,合同无效或者被撒销后因该合同取得的财产,应当予以返还。因此,被告应当返还原告已支付的购地款110万元及其占用期间的利息(从2002年10月31日至实际返还之日止按中国人民银行公布的同期贷款利率支计算)。同时,现涉案合同是因“违反法律禁止性规定”而无效,被告作为出让方故应承担缔约过失责任,赔偿原告经济损失。而涉案土地自签订合同至今已有十五年之久,土地价格不断上涨,原、被告涉让的土地已大幅度的升值,基于涉让土地的价值和现时的市场估价,及参照被告之前于2012、2013年期间以每平方米价格3500元收回村民闲置地以及于2013年以每平方米4750元收回卖给中山市太平洋灯饰有限公司在烂东围的4000平方米土地的事实(以上两例经由被告两委及村民代表签字通过),为避免显失公平,避免对原告造成更加巨大的经济损失,应当参照中山市近年土地转让价格确定原告的经济损失金额,按照2002年地值与现在地值价格差距,被告应以每平方米5000元的土地差额价格赔偿原告的经济损失,合计1980万元。另在庭审中，原告补充如下事实与理由，1、被告村委作为集体土地管理者,理应清楚土地性质,在合同签订前应对原告尽告知和阐明义务,但被告却未详细告知原告土地性质及买卖程序,甚至一直未给予原告正面的回复,在15年土地价值大幅上涨后,才提起诉讼,致使合同被判决无效,给一直相信合同有效可以顺利购买土地的原告及其家庭造成经济损失和精神损害,原告认为被告存在重大过失甚至故意成分,应当承担缔约过失及损害赔偿责任。2、类似农村土地买卖无效的处理上,原告认为应当全面考虑土地增值或房屋拆迁补偿获得的利益以及买受人因为土地现值和买卖价格差造成的损失因素,平衡买卖双方的利益关系,避免因合同无效造成的利益失衡,且应受到古镇经济发展影响,涉案土地的价值与原土地购地款已经不能对等,土地的现行市场价值已远超15年前的市场价值,如果仅返还购地款及占用期间利息明显有悖于《合同法》的规定和《民法》的基本原则,因此应当将涉案土地的增值价值作为赔偿原告经济损失的一部分。
被告在法定期限内没有提出书面答辩，庭审中，被告辩称：首先我方对原告提起的第一项诉讼请求无异议,该笔款项我方已同意退还给原告,基于第一项诉讼请求提起的诉讼,并非被告单方原因。2、关于第二项诉求,我方认为不符合法律规定,理由如下:首先根据合同法第58条规定,当土地转让合同被规定无效后,应当予以返还该合同取得的财产,而本案中因该合同取得的财产为110万元,因被转让的合同交易并未实际交付使用,因此,基于无效后的返还财产110万元所遭受的损失即为该款项所占用期间的利息。其次,根据合同法第57条规定,合同无效不影响合同中独立存在的解决争议条款的效力,而本案合同中第六条明确规定,若上级不批准使用该地,村委则按银行现行利率将所收款项额数连本带息退还给原告,合同并未就其他事项进行约定。因此,本案中原告所造成的损失仅为本金占用的利息。3、如果要求承担其他赔偿责任,必须有以下条件：(一)必须存在损害事实;(二)赔偿义务人有过错;(三)过错行为与遭受损失间有因果关系。而本案中我方认为合同双方均存在过错,原告方存在对国家法律认识不清,同时,也没有就集体土地是否能进行转让进行核实,而被告方也因不了解国家政策为解决集体发展而盲目作出的转让土地的决定,双方对本案缔约行为均负有不可推卸的责任,原告方主张土地差价赔偿,而基于合同无效确定了原告方根本不具有取得合同所示集体土地的相关权利,因此,土地的价格变迁与原告不存在任何因果关系,根据《广东省集体建设用地使用权流转办法》第十六条规定集体建设用地使用权,土地使用权出让、出租合同约定使用年限届满土地使用权由农民集体土地持有者收回,也就是说原告方即使获取集体土地相关使用权也仅在相应年限内,土地价值仍归农民集体土地所有者享有。因此,在原告根本不享有该集体土地使用权的情况下,根本不存在相应的损害内容,且双方在缔约过程中所存在的过错与土地价值提升不存在任何因果关系。原告方所主张的土地差价5000元也没有相应依据,其在诉状中所述的标准是国有土地使用权的价值而非集体土地使用价值。该地块在签订合同时,该土地并未成为如今的集体建设用地,该土地性质当初是村自留地,截止目前,原告所主张的面积也只有约1000方左右为集体建设用地,剩余面积仍为村自留地。
经审理查明：被告经村委讨论同意及村民代表签名同意后，与原告于2002年10月31日签订了《曹二村烂东围宅地转让合同》,合同载明经村两委研究,为缓解村经济周转困难的局面,被告决定将村的烂东围内面积3960平方米的未开发的村留用地,以每平方米480元价格转让给原告,转让金额190.08万元。被告在征得上级有关部门同意填好沙方,根据规划图进行规划,按合同注明的面积方数如实交付给原告,若原告需办理土地证时,可由被告协助办理，若上级不批准使用该地，被告则按照银行的规定的现行利率将所收的款项数额连本带息退还原告。合同签订后,原告如约向被告支付土地转让款100万元及押金10万元。被告收款后,一直未将土地按约定交付给原告,也没有将土地审批及办理情况告知原告，更没有办理土地使用权过户手续。2010年8月16日中山市古镇镇曹二村股份合作经济联合社办理了13327.5平方米土地使用权证[中府集用（2010）第100568号]，土地使用权人为中山市古镇镇曹二村股份合作经济联合社，土地类（用途）为商业，使用权类型为自用。该证项下土地涉及涉案合同约定转让给原告的3960平方米面积的土地。2014年1月14日,中山市古镇镇曹二村股份合作经济联合社取得建设用地规划许可证兴建农贸市场。2014年12月15日,中山市古镇镇曹二村股份合作经济联合社取得广东省企业投资项目备案证,拟建肉菜市场、商业建筑、公寓建筑、住宅建筑等。此后被告为将涉案土地用于建设农贸市场，经与原告协商回收未果，被告于2016年5月4日向中山第二人民法院起诉，要求确认原告与被告于2002年10月31日签订了《曹二村烂东围宅地转让合同》无效。2016年8月8日，中山第二人民法院作出（2016）粤2072民初4816号民事判决书，判决驳回被告的诉讼请求，被告对该判决不服向中山市中级人民法院起诉上诉，2017年4月14日，中山市中级人民法院作出（2016）粤20民终4665号民事判决书，判决撤销中山第二人民法院（2016）粤2072民初4816号民事判决，确认原告与被告于2002年10月31日签订了《曹二村烂东围宅地转让合同》无效。为此原告向本院起诉要求解决。本案在审理过程中，经原告申请，本院委托中山市正大土地房地产评估有限公司对涉案土地以中山市中级人民法院作出（2016）粤20民终4665号民事判决书的日期2017年4月14日的市场价格进行评估。2018年12月5日，中山市正大土地房地产评估有限公司出具正大土评字第（2018）12002F号《土地估价报告》，估价结果于估价期日在2017年4月14日的市场价格为：楼面地价1650元/平方米，地面地价4950元/平方米。上述事实，有原告提交的《曹二村烂东围宅地转让合同》、收入单、（2016）粤2072民初4816号民事判决书、（2016）粤20民终4665号民事判决书、建设工程报建变更反复书、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、现场照片、中山市正大土地房地产评估有限公司出具正大土评字第（2018）12002F号《土地估价报告》及双方当事人陈述在案为凭，本院予以确认。
本院认为，本案为合同纠纷，根据中山市中级人民法院作出（2016）粤20民终4665号生效民事判决书，涉案的《曹二村烂东围宅地转让合同》为无效合同。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的经济损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本院争议的焦点是双方对签订对《曹二村烂东围宅地转让合同》有无过错，原告是否因合同无效造成其经济损失，原告主张被告赔偿损失是否符合法律规定的问题。原被告双方于2002年10月31日就签订了《曹二村烂东围宅地转让合同》，2005年广东省人民政府颁布实施《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》，根据该管理办法，允许符合条件的集体建设用地使用权出让、出租、转让。但被告一直未按合同约定填好沙交给原告使用，在当时情况下被告有条件为原告办理土地使用权证，但一直拖延没有为原告办理使用权证，更没有以无法办理使用权证为由退回原告所交付的土地转让款。直到2010年8月16日被告为自己使用涉案土地而办理了土地使用权人为中山市古镇镇曹二村股份合作经济联合社的土地使用权证，并在没有与原告解决双方所签订的《曹二村烂东围宅地转让合同》情况下，即申请将包括涉案土地在内的土块兴建农贸市场，并在2014年1月14日取得建设用地规划许可证，2014年12月15日取得广东省企业投资项目备案证,拟建肉菜市场、商业建筑、公寓建筑、住宅建筑等，之后对涉案土地进行报建开发，原告最后未能取得涉案土地使用权，并不是《曹二村烂东围宅地转让合同》中约定出现的“上级不批准使用该地”，而是被告要收回土地自行开发。因此虽然原告与被告签订的《曹二村烂东围宅地转让合同》最后法院判决认定为无效合同，但由于被告的不作为、无故拖延等一系列的过错行为，直到2017年4月14日，中山市中级人民法院作出（2016）粤20民终4665号民事判决书，才最终确认合同无效。为此造成原告在十多年时间中错失土地转让升值收益的损失，对此被告负有主要过错责任，而原告作为土地转让的受让方，未及时向被告主张其权利，对最终造成合同无效也存在一定的过错。基于双方的过错责任、本案的基本情况及公平原则，
本院认为，被告除了退还其收取原告的110万元土地转让款外，应当按照最终2017年4月14日中山市中级人民法院作出（2016）粤20民终4665号民事判决书确认合同无效时涉案土地的市场价格减除签订《曹二村烂东围宅地转让合同》的转让价格的土地溢价，原被告各占有其50%权益，即被告应当向原告支付土地溢价中的50%给原告，并从2017年4月14日起按照中国人民银行同期贷款利率向原告支付逾期付款利息。2017年4月14日涉案土地经中山市正大土地房地产评估有限公司出具正大土评字第（2018）12002F号《土地估价报告》估价为：地面地价4950元/平方米。涉案土地共3960平方米，总地价为4950元/平方米*3960平方米＝19602000元，减去原土地转让价1900800元，土地溢价17701200元，其50%即8850600元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，
判决如下：
一、被告中山市古镇镇曹二村民委员会于本判决书生效之日起5日内返还原告张桂棉土地转让款1100000元；
二、被告中山市古镇镇曹二村民委员会于本判决书生效之日起5日内向原告张桂棉支付土地溢价款8850600元，并从2017年4月14日至清付之日止起按照中国人民银行同期同类贷款利率向原告计付利息；
三、驳回原告张桂棉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费151559元，由原告张桂棉负担70105元，被告中山市古镇镇曹二村民委员会负担81454元；评估费22602元，由原告张桂棉负担11301元，被告中山市古镇镇曹二村民委员会负担11301元。上述费用原告已垫付，被告对其承担部分于履行中迳付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。
审判长 刘旭桂
审判员 姚红波
审判员 黎 妙
二〇一九年一月二日
书记员 钟厚仁朱杰军 关注公众号“”