广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初23471号
原告：杨黛丽，女，1990年5月5日出生，汉族，住广东省普宁市，
被告：中山市盈润房地产开发有限公司，住所地广东省中山市三乡镇平南工业区金宏路**，统一社会信用代码9144200056826974XQ。
法定代表人：陈鹏，职务总经理。
委托诉讼代理人：黄小芳，女，1991年11月15日出生，壮族，住广西武宣县，系公司法务代表。
原告杨黛丽诉被告中山市盈润房地产开发有限公司（以下简称盈润公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年11月5日立案受理。依法适用简易程序于2018年12月18日公开开庭进行了审理。原告杨黛丽，被告盈润公司的委托诉讼代理人黄小芳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杨黛丽向本院提出诉讼请求：被告支付逾期办理房产证的违约金4164.24元（房产总价的百分之一）。事实与理由：2014年12月20日，原告与被告签订《中山市商品房买卖合同》，约定：原告购买被告所开发的位于中山市××乡镇××村“卖鱼岭、那障环”房产，又名“雅景半山花园34幢1602房”购房金额为416424元，原告已经按照合同约定履行按揭付款义务。该合同第十四条约定，被告应在商品房交付使用后720日内，办理权属登记（房产证）。截止至起诉日，被告仍无法提供政府验收合格的房子给原告使用，也未在规定时间办理房产证，依照合同第十四条第四项约定，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。为维护原告的合法权益，故诉至法院。原告就其诉讼请求及主张的事实向本院提交以下主要证据：1.中山市商品房买卖合同；2.中山市商品房销售登记备案表；3.广东省地方税收通用发票；4.（2017）粤2071民初4866号民事调解书。经开庭质证，被告盈润公司对原告提供的上述证据的真实性均予以确认。
被告盈润公司答辩称：
一、本案涉案房屋属于雅景半山花园二期，因一期围墙属于市政路，一期报建验收的时候政府部门已验收通过，但二期的时候政府提出一期围墙占用市政路，属于违建建筑。故要求被告拆除一期围墙，但一期业主不同意拆除围墙，并加以阻挠，闹事维权，导致二期验收一直未能通过，直到2018年11月30日被告才通过政府验收。被告未在《中山市商品房买卖合同》约定的时间内办理权属登记，一方面是因政府行为属于不可抗力，被告存在法定免责事由；另一方面是一期业主阻挠被告拆除围墙，因此被告不存在逾期办证的违约事实。
二、《中山市商品房买卖合同》第14条明确约定，因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第四项处理。该条款的违约责任是针对权属证书的取得而约定的，而非对办证进行约定的。合同未约定出卖人存在逾期办证的违约责任，没有违约条款，则无违约金之说。综上，本案原告的主张缺乏事实及法律依据，应予驳回。被告盈润公司向本院提供了下列证据：中山市建设工程竣工验收备案登记证。经开庭质证，原告对被告提供的上述证据的真实性予以确认。
经审理查明，2014年12月20日，原告与被告签订一份《中山市商品房买卖合同》，约定：1.原告购买被告开发建设的位于中山市××乡镇××路××山花园××房，总价款565720元，被告应当于2015年7月25日前依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合合同约定的商品房交付给原告使用；3.被告应在商品房交付使用后720日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的1％向原告支付违约金。合同还约定了其他条款。合同签订后，原告依约以支付首期款及申请银行按揭贷款的方式向被告付清了全部购房款。2016年4月23日，被告向原告开出一张广东省地方税收通用发票，载明：付款方杨黛丽，收款方盈润公司，不动产位于三乡镇××路××山花园××房，款项性质为售房款，金额416424元。2018年11月30日，涉案商品房取得了建设工程竣工验收备案登记证。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。
原告与被告签订的《中山市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，相关当事人均应按照约定全面履行自己的义务。双方签订的《中山市商品房买卖合同》明确约定，被告应当于2015年7月25日前依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合合同约定的商品房交付给原告使用，合同还约定了被告应在交付商品房后720日内为原告办理产权登记，否则应按已支付房款的1％支付违约金。被告应于2015年7月25日前将符合合同约定的商品房交付原告使用，按照上述约定，被告应在2017年7月14日前办好房产证并交付给原告。但被告直到2018年11月30日才取得了建设工程竣工验收备案登记证，且至本案法庭辩论终结时止，被告尚未为原告办理好房产权属证书，显然已构成违约。故被告应依约向原告支付房价款的1％即4164.24元（416424元×1%）的违约金。关于被告所称的政府行为属于不可抗力，为法定免责事由，及一期业主阻挠被告拆除围墙导致无法及时取得竣工验收登记证等的辩解，未提交相应证据，且于法无据，故本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，
判决如下：被告中山市盈润房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告杨黛丽支付逾期办证违约金4164.24元。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元（原告已预交），由被告中山市盈润房地产开发有限公司负担，被告应于本判决生效之日起七日内迳付原告杨黛丽。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 伍青花
二〇一九年一月二日
书记员 洪艺华林雷 关注微信公众号“”