福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0206民初2358号
原告（反诉被告）：厦门市宏海台湾农产品有限公司，住所地福建省厦门市湖里区五缘湾特色商业街二街项目B区B11栋西侧A区。
法定代表人：李济民，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李至强，男，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：吴丽娟，北京蓝鹏（厦门）律师事务所执业律师。
被告（反诉原告）：叶洪彬，男，1986年10月18日出生，汉族，住福建省诏安县。
委托诉讼代理人：陈安绮，福建旭丰律师事务所执业律师。 原告厦门市宏海台湾农产品有限公司（以下简称宏海公司）与被告叶洪彬租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月20日立案后，依法适用简易程序进行审理。在本案审理过程中，叶洪彬提出反诉，本院审查后决定反诉与本诉合并审理，并将简易程序转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告宏海公司的委托诉讼代理人李至强、吴丽娟及被告叶洪彬的委托诉讼代理人陈安绮到庭参加简易程序和普通程序的诉讼，被告叶洪彬的原委托诉讼代理人赖丽华到庭参加了简易程序的诉讼。本案现已审理终结。 宏海公司向本院提出本诉诉讼请求：判令叶洪彬立即向宏海公司支付拖欠租赁合同的各项相关费用45552元（其中，租23687元、管理费6832.80元、综合服务费8199.40元、保安保洁费6832.80元），支付合同违约金9110.40元（45552元×20%）。诉讼中，宏海公司放弃关于违约金的诉讼请求。事实和理由：叶洪彬向宏海公司承租坐落于厦门市湖里区摊位（以下称系争摊位）计52平方米，宏海公司出租给叶洪彬的场所系宏海公司向厦门闽台中心渔港建设发展有限公司（以下简称闽台中心）租赁的场所，双方签订了租赁合同。合同第二条约定，叶洪彬向宏海公司承租上述摊位的期限为1年，从2015年4月1日至2016年3月31日止。合同第八条第三款约定，叶洪彬在本租赁合同签字时宏海公司已实际将出租摊位交予给叶洪彬接收承租使用，双方以此条款约定作为叶洪彬收到宏海公司交付摊位给叶洪彬的依据，今后不再另行办理上述交接手续。合同第三条约定，叶洪彬选择每季度（三个月）支付各项费用给宏海公司，叶洪彬须在每季度第一个月第一天起计前五日内向宏海公司缴纳当期一季度（三个月）的各项费用，即承租Ｂ102摊位计52平方米［摊位场所（含公摊面积）］，每月每平方米租金为37.96元、管理费为10.95元、综合服务费为13.14元、保安费为10.95元，合计每月每平方米73元。合同第七条第一款约定，叶洪彬须向宏海公司交纳承租场所的租金、管理费、水电等合同约定的费用。叶洪彬若拖欠费用超过7天者，视为违约，宏海公司按每天0.2%向叶洪彬收取滞纳金，叶洪彬欠费若超一个月未交清者，或叶洪彬违反合同其他条款约定，宏海公司有权解除合同，叶洪彬已支付宏海公司的租赁合同履约保证金不予退还，叶洪彬应赔偿拖欠租金及相关费用等，并应给予宏海公司补偿金。合同第七条第二款约定，叶洪彬不得无故拖欠应付费用，否则视为违约，叶洪彬须按拖欠租金及合同约定的其它费用总额的20%向宏海公司支付违约金，且叶洪彬已付宏海公司的履约保证金不予退还，叶洪彬还承诺追加补交宏海公司给予叶洪彬的2个月免交租金等相关费用给宏海公司作为损失补偿。叶洪彬于2015年4月1日收到宏海公司交付的系争摊位，承租使用至2016年3月31日租赁合同期满，双方未再续签租赁合同，叶洪彬之后已将租赁的场地交还宏海公司。因叶洪彬承租期间未依租赁合同约定支付宏海公司合同的租金等相关费用，宏海公司依约有权对叶洪彬交付的合同履约保证金不予退还，并要求叶洪彬清还拖欠的租金等相关费用，叶洪彬还应支付合同违约金及赔偿金。经宏海公司催讨，叶洪彬仍未支付相关费用给宏海公司，叶洪彬的行为已严重侵害宏海公司的合法权益，并导致宏海公司遭受经济损失。为维护宏海公司自身合法权益，宏海公司根据有关事实和法律，特提起诉讼，请求判如所请。 叶洪彬辩称，宏海公司的诉讼请求于法无据，于事实无据，依法应予全部驳回。 一、叶洪彬已经按照租赁合同的约定支付了履约保证金，但却没有入驻租赁场所并相应地没有支付租金（含费用）的原因在于，租赁期间该租赁场所在闽台公司控制之下，宏海公司实际没有、也无法将租赁场所交付叶洪彬，且租赁场所被断水、断电，租赁场所实际不能使用。纵使可以交付，由于宏海公司并没有按照出租水产摊位的惯例和规则对各摊位水电进行分割安装，即没有将各摊位的分水表和分电表（也就是俗称的小水、小电）分割安装到各摊位，租赁场所仍然没水、没电，无法正常使用，叶洪彬的合同目的无法实现。因此，租赁合同的违约方是宏海公司而不是叶洪彬。依照相关法律，叶洪彬无须为宏海公司从未实际交付、实际不能使用、叶洪彬实际一天都没有入驻的场所向宏海公司支付任何租金（含费用）和违约金，宏海公司的诉讼请求依法应予全部驳回。同时，宏海公司应立即向叶洪彬退还叶洪彬为租赁合同已经支付的履约保证金，并就其不能交付租赁场所的事实向叶洪彬承担违约责任。本案的事情经过大致是这样的： 2015年4月间，叶洪彬通过他人介绍得知宏海公司经营的闽台中心渔港水产品市场有摊位要出租。于是，叶洪彬找到宏海公司老板李至强商洽承租事宜。商洽当时，宏海公司老板李至强便告诉叶洪彬：“现在摊位所剩不多，只有十几个了，如果你们要，要赶快定下来”。随后，叶洪彬支付了履约保证金50000元并与宏海公司签订了相关租赁合同，合同约定了租金（含费用）73元/平方米/月，租赁期限1年，从2015年4月1日起至2016年3月31日止等。合同签订后，宏海公司实际并没有将租赁场所交付给叶洪彬。签约当时，宏海公司老板李至强这样告诉叶洪彬：“合同租期统一写从2015年4月1日开始，但你们现在不用入驻，也不用交租金，等我通知市场开业，你们才入驻，入驻后才开始起算交租金。”此后数月，宏海公司仍没有通知叶洪彬开业入驻。为此，叶洪彬开始通过电话或直接上门，找宏海公司讨要说法，要求明确入驻进场时间等事项。每次，宏海公司均只是表示会尽快处理，但不给开业通知，并说“你们不用急，只要没有进场，我就不会算你们租金，我会尽快协调处理”，还说“我又没有向你们收租金，急什么！等通知入驻了才开始交！”。而直至合同到期，宏海公司仍未通知叶洪彬入驻租赁场所，叶洪彬一天也没有入驻使用过租赁场所。从宏海公司因承租经营闽台中心渔港水产品B区大棚、A区二层、渔港南堤地块以及A区一层店面事宜而与闽台公司发生的系列租赁纠纷案件的判决书、裁定书、执行申请书、起诉状、答辩状、庭审笔录、代理词、调解书等材料可以看到，宏海公司事实上是无法完成租赁场所的实际交付义务的。宏海公司于2009年向闽台公司承租闽台中心渔港水产品B区大棚、A区二层、渔港南堤地块以及A区一层店面等四处场所进行统一经营，租期15年，闽台公司是上述场所的前业主，宏海公司是第一承租人。2009年7月30日，闽台公司以政府资源整合为由关闭了上述四处场所所在市场的三个进出大门（含门岗房）。2009年7月31日，闽台公司书面通知宏海公司自接到通知之日起停止在厦门高崎闽台中心渔港农水产品物流中心进行装修与经营。随后，宏海公司承租的该四处场所被闽台公司断水、断电，该四处场所及配套设施〔市场三个进出大门（含门岗房）、电梯设备、变电设备及水、电（含电房、电表、电箱、消防）、厕所〕被闽台公司控制，水、电、消防等设施无法使用，双方自此发生激烈纠纷并进入旷日持久的诉讼僵持。而宏海公司与叶洪彬签订B区大棚摊位租赁合同的2015年4月期间，宏海公司正分别就B区大棚、A区二层的再审纠纷案件申请强制执行，在租赁合同约定的2015年4月1日～2016年3月31日的整个租赁期，相关执行案件仍未了；渔港南堤地块纠纷在此期间也还在再审诉讼中；而A区一层店铺则在2015年11月由闽台公司发起进入诉讼。四案直至2016年4月7日才通过A区一层店铺的诉讼案件一揽子调解解决。也就是说，租赁合同签订乃至整个租赁期间，宏海公司与闽台公司关于B区大棚、A区二层、渔港南堤地块以及A区一层店面四处场所的在先租赁纠纷并未了结，相关租赁场所仍为闽台公司所控制，并一直被断水、断电，直到2016年4月7日。而此时，宏海公司与叶洪彬的租赁期间已经过了。因此，租赁合同期间，租赁场所实际无法交付、也不能使用的事实清楚、明确。 纵使可以交付，宏海公司也没有按照水产市场出租的惯例和规则对租赁场所的水、电进行分割安装，租赁场所实际也不能正常使用，叶洪彬的合同目的不能实现。租赁合同第一条约定“租赁物的用途为经营水产品（活鲜鱼、冷冻水产品、活鱼、贝、虾、蟹）等的营业场所”；第六条第5款约定“叶洪彬除应按时向宏海公司交纳租金（含费用）及本租赁合同规定的相关费用外，还应另外交纳叶洪彬使用的水电费……”。根据上述约定以及众所周知的常理，该租赁场所至少应当满足三项要求：第一，租赁场所应当有正常的水、电供应，才能保证活鲜水产品的充氧、洗杀等需要；第二，租赁场所应有海水供应，才能满足活鲜产品的暂养需要；第三，出租人必须提供分割到各租赁场所的小水、小电，否则合同约定的向宏海公司缴纳使用的水电费的情况就无从计算。从案外人厦门夏商水产集团有限公司（以下简称夏商集团）出具的证明可以看出，直至2016年4月，各租赁场所并没有分割安装的小水、小电表，而仅有水、电总表。加之整个租赁合同期间，宏海公司与闽台公司的在先租赁纠纷未了，租赁场所仍被闽台公司断水、断电，租赁场所实际没有水、电供应，整个场所处于无水、无电、无海水（因为经营的海产，需要海水管引入海水）的状态，租赁场所实际无法使用，叶洪彬的合同目的无法实现。 由于直至租赁期间届满，宏海公司都没有通知叶洪彬市场开业。因此，按照宏海公司在签约时对叶洪彬的告知以及后来对于叶洪彬开业问题的答复，叶洪彬也无须为实际一天也没有使用过的场所（事实上也无法使用）支付任何租金（含费用）。不论从哪个层面看，叶洪彬对租赁合同都没有任何违约之处。宏海公司现在向叶洪彬起诉追索租金（含费用），明显是出尔反尔的无信用行为。此外，根据前述事实，宏海公司是上述四场所的第一承租人，租赁期限15年，自2009年开始。但由于宏海公司与闽台公司自2009年7月30日开始便发生租赁纠纷长达7年时间，直至2015年4月7日才尘埃落定。也因此，该7年纠纷时间，虽在租赁期内，但宏海公司并不认为其应当向闽台公司支付该期间的租金（含费用）或场地占用费，事实上宏海公司也没有向闽台公司支付过任何租金（含费用）或占用费。那么同理，作为次承租户的叶洪彬同样没有理由要就被闽台公司控制，没水、没电、没消防，宏海公司没有实际交付、实际不能使用的租赁场所向宏海公司支付租金（含费用）。宏海公司自己没有向闽台公司支付租金（含费用），又来向叶洪彬要求支付租金（含费用），显然是对同一事物设定了不同的执行标准，犯了“以己之矛、攻己之盾”的逻辑错误。 在租赁场所实际不能交付、实际也不能使用的情况下，宏海公司仍将相关场所拿出来与叶洪彬签订租赁合同，且没有将相关情况告知叶洪彬，甚至是刻意隐瞒真相，并故意通过设置合同陷阱条款来试图排除叶洪彬对租赁场所合法性进行异议的权利，以及造成其有向叶洪彬交付租赁场所的既成事实假象，明显具有骗取叶洪彬履约保证金和租金的恶意。宏海公司的行为，已经不仅仅是合同违约，而是明明白白的合同欺诈了。 二、宏海公司2017年3月诉请支付租金（含费用），超过法定诉讼时效，依法丧失胜诉权。 租赁合同第二条约定叶洪彬向宏海公司承租摊位的期限为1年，从2015年4月1日至2016年3月31日。租赁合同第三条约定，叶洪彬应在每季度第一个月第一天起计前五日内向宏海公司缴纳当期一季度（三个月）的租金（含费用）等各项费用合计每平方米73元。那么，根据该相关约定，叶洪彬向宏海公司支付相应季度的租金（含费用）的时间分别为2015年4月1日～5日、2015年7月1日～5日、2015年10月1日～5日和2016年1月1日～5日。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条关于租金（含费用）的诉讼时效为一年的规定，对于被拖欠的租金（含费用），宏海公司应分别在2016年4月6日前、2016年7月6日前、2016年10月6日前以及2017年1月6日前向法院起诉追索相应季度的租金（含费用），宏海公司却迟至2017年3月29日才向法院起诉追索全部四个季度的租金（含费用），且没有证据证明其有中断时效。因此，宏海公司关于租金（含费用）的诉讼请求已经超过法定诉讼时效，宏海公司依法丧失胜诉权。综上，宏海公司的本诉请求，应予驳回。 叶洪彬向本院提出反诉诉讼请求：1.判令宏海公司立即返还叶洪彬履约保证金50000元，并按银行同期贷款利率偿付该保证金自叶洪彬支付之日2015年4月27日起至实际退回之日止的占用利息（暂计至2017年8月31日止为5660.42元）；2.判令宏海公司按租赁合同约定的违约金标准向叶洪彬支付违约金10000元。事实与理由与上述本诉第一部分答辩意见相同，并认为宏海公司未能交付承租摊位，构成违约，应退还履约保证金50000元，且应按对等原则按履约保证金50000元的20%支付违约金10000元。 宏海公司辩称，一、叶洪彬所述的合同签订时间是宏海公司杜撰纯属诬陷；
二、叶洪彬所称“李至强的陈述”都是子虚乌有的，李至强从未说过叶洪彬列明的话语。
三、宏海公司在签订租赁合同时已经将系争摊位实际交付给叶洪彬。首先，租赁合同第8.4条约定“叶洪彬在本合同签字时宏海公司已实际将出租摊位交予给叶洪彬实际接收承租使用，双方今后不再另行办理上述承租摊位的交接手续，双方以此条款作为叶洪彬收到宏海公司交付本租赁合同项下约定交付的上述摊位给了叶洪彬的依据”。根据该条约定，叶洪彬在签订合同时，已经实际收到了案涉的摊位。该条款作为叶洪彬收到摊位交付的依据，故双方未另行办理案涉摊位的交接手续。因此，叶洪彬主张宏海公司与其之间未办理摊位的交接手续是符合双方之间的约定，没有另外的交接手续符合实际情况及合同约定。其次，根据租赁合同前引部分，确定了：叶洪彬在签订租赁合同时，已事先对租赁物进行实地考察，对承租的摊位和各方面的状况进行充分了解及认可，叶洪彬对此不持异议。根据该条约定，叶洪彬在签订租赁合同时首先要对要承租的摊位进行考察、确认，而实际上在叶洪彬对摊位进行考察、确认的时候已经接收了租赁的摊位，并且结合叶洪彬提交的B区大棚摊位分布图，也可以反证这一点，因为只有叶洪彬对租赁的摊位进行考察确定要租赁具体的摊位时，才会在分布图上进行备注叶洪彬的名字。而案涉的租赁物是大棚的摊位，本身只是场地交接的。第三、根据租赁合同第8.3条的约定，叶洪彬需保证按宏海公司通知的时间进入装修、经营等，宏海公司在签订租赁合同后已经多次口头催促叶洪彬开业经营（根据该约定，宏海公司履行通知并不是要求一定要书面的通知），但叶洪彬迟迟不肯开业。2015年9月7日，宏海公司还通过邮政快递催促叶洪彬入驻并开业。假如案涉的租赁物未交付给叶洪彬，为何宏海公司要在2015年9月7日寄发邮寄详情单呢？第四、夏商集团出具证明，确认夏商集团已有偿提供水电并接通至交易大棚，故各个摊位是通水和通电的，若叶洪彬需要独立安装水电表，需要向宏海公司提出申请，宏海公司向当时的闽台公司报备。因此案涉的摊位是具备通水、通电、不存在叶洪彬主张的断水、断电的情形。而且合同并没有特别约定租赁的摊位必须要分割水电表，才能达到租赁的条件。第五，根据叶洪彬的主张，林文雄经案外人吴城峰（也是同叶洪彬一同向宏海公司承租摊位的承租户）介绍，叶晓聪经林文雄介绍，在叶晓聪的带路下，与叶财喜、叶洪彬、叶平发、叶丽乾、吴秀妹向宏海公司承租摊位。吴城峰和叶洪彬是同一时期向宏海公司承租B区大棚的摊位，那为何吴城峰有收到租赁物并实际经营，并且还向宏海公司缴纳了B区大棚摊位的水电费，叶洪彬却一直抗辩没有收到租赁物呢？实际情况是，叶洪彬承租了摊位后，接收了摊位后自己不去经营，却说是宏海公司未交付租赁物。2015年9月7日，宏海公司通过邮寄通知单方式通知个用户入驻经营。第六、2015年9月8日的《厦门日报》的记者对B区大棚的经营情况进行了采访报道，在报道中也确认宏海公司对渔港中心在2015年9月份都已经开展经营活动。这份报纸是最能反映当时的情形，B区的大棚在与叶洪彬签订租赁合同后进行了经营活动，何来的断水断电，租赁物由闽台公司掌控无法经营呢?第七、2016年4月7日，宏海公司与闽台公司、夏商集团针对B区大棚、A区一层店铺，在法院主持下达成调解协议。根据（2015）湖民初字第8443号调解书第四条的约定，宏海公司需在收到补偿款后的七个工作日将B区大棚腾退交付给夏商集团。从该约定可知，B区大棚一直都是在宏海公司管理中，不然为何需要约定宏海公司要腾退并交付给夏商集团呢？第八、2016年9月20日，宏海公司与叶洪彬对案涉租赁物的返还及拖欠租金的问题进行了约定，即叶洪彬在《渔港租户名单通知》已经确定叶洪彬在2016年4月份将租赁物返还给宏海公司，并承诺拖欠的租金等各项费用在2016年10月1日向宏海公司交清。从该通知也知道，叶洪彬实际收到摊位并在租赁合同期满后返还给宏海公司。第九、本系列案件另案的租户汤必生，于2017年8月25日与宏海公司达成和解，汤必生确认在签订租赁合同时已经收到租赁的摊位，并于2016年4月份将摊位返还给宏海公司，且确认摊位是具备通水和通电的。汤必生签订的协议书足以证明案涉的摊位均已在签订租赁合同时交付给叶洪彬。综上，叶洪彬已实际收到了案涉的摊位，而叶洪彬一直抗辩未收到租赁物，但并未提出相应的证据予以证实，应承担不利后果。由于叶洪彬违约先，无权要求宏海公司退还履约保证金。叶洪彬的反诉请求，应予驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的事实及其证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院分析如下： 一、关于有否交付系争摊位的问题。
本院认为，应认定系争摊位已经交付给叶洪彬。其理由如下：1.宏海公司与叶洪彬签订的《租赁合同》第8条第4项约定“乙方在本合同签字时宏海公司已实际将出租摊位交予给乙方实际接收承租使用，甲、乙双方今后不再另行办理上述承租摊位的交接手续，甲乙以此条款作为乙方收到宏海公司交付本租赁合同项下约定交付的上述摊位给了乙方的依据”。根据该条约定，叶洪彬于2015年4月2日在该合同落款处签字，系对于合同约定的确认，证明系争摊位已经于2015年4月2日实际交付给叶洪彬。2.本院就系争摊位有关的事实向闽台公司发函调查，闽台公司向本院回函答复：“1、我司与厦门宏海台湾农产品有限公司（以下简称宏海公司）于2009年3月签订2009001号《租赁合同》后，即向该司交付租赁场所，即B区大棚，并办理水电交接。租赁场所由宏海公司一直使用至2016年5月左右。2、宏海公司就（2009）湖民初字第4013号民事判决书向贵院申请强制执行后，因租赁场所实际由宏海公司控制，经贵院主持调解，宏海公司同意放弃全部执行请求，案件得以终结执行。3、关于配套设施问题。B区大棚不涉及电梯设备；至于水电等设施，我司于2009年3月交付租赁场地时与宏海公司办理了水电交接，之后双方发生诉讼，长达六七年，相关水电等设施是否能正常使用，我司不得而知。”由此可以证实，自2009年3月始闽台公司将系争摊位所在的B区大棚出租给宏海公司之后，即将B区大棚交付给宏海公司，直至2016年5月止闽台公司并未掌控B区大棚。3.根据本院于2016年4月7日作出的（2015）湖民初字第8443号民事调解协议第四条约定，宏海公司需在收到补偿款后的七个工作日将B区大棚腾退交付给夏商集团。由此可见，B区大棚其时已在宏海公司控制之中。4.叶洪彬提出闽台公司于2009年7月30日关闭了系争摊位所在市场的三个进出大门，随后断水、断电，但该事实仅能证明2009年闽台公司与宏海公司发生争议时系争摊位的状况，不能证明该状况一直持续至其与宏海公司发生租赁关系之时。而本案要判明的事实是，宏海公司与叶洪彬于2015年4月2日签订《租赁合同》时，宏海公司有否交付系争摊位给叶洪彬。对于宏海公司申请执行一节，宏海公司系于2015年4月22日向本院申请强制执行，称闽台中心仍未履行将讼争标的场所及配套设施[市场三个进出大门（含门岗房）、电梯设备、变电设备及水、电（含电房、电表、电箱、消防）厕所]等依租赁合同约定交付宏海公司管理使用及维护的义务，使宏海公司至今无法接管B区大棚的经营生产，要求强制闽台中心履行（2009）湖民初字第4013号民事判决确定的义务，继续履行双方签订的编号为2009001号《租赁合同》。本院于2015年6月4日询问闽台中心如何履行时，闽台中心表示其没有阻止过宏海公司使用租赁场地，其同意宏海公司继续使用租赁场地，该场地现无人使用，宏海公司可以入驻使用，并同意如有阻止使用的情况将配合排除妨碍。该执行情况不仅可与闽台公司的《回复函》相印证，也与宏海公司在本案庭审中确认B区大棚一直由宏海公司控制和管理从没有中断过的陈述相符，可以证明系争摊位发生租赁关系时，摊位所在的B区大棚由宏海公司控制，宏海公司具备交付系争摊位给租户的条件。至于系争摊位没有发生水电费，可能只能证明没有经营使用，不能证明没有交付摊位。 二、关于是否达到适租条件问题。
本院认为，《租赁合同》在合同首段已经明确叶洪彬在签订租赁合同时，已事先对租赁物进行实地考察，对承租的摊位和各方面的状况进行充分了解及认可，叶洪彬对此不持异议。说明对于承租的摊位状况叶洪彬不持异议。且租赁合同并未特别约定租赁的摊位必须要分割水电表，才能达到租赁的条件。夏商集团也出具证明，证实在宏海公司承租期间，已有偿提供水电，并接通至交易大棚。也就是说，通“小水小电”入摊位并非宏海公司的义务。因此，应认定系争摊位具备适租条件。叶洪彬关于系争摊位未达到适租条件的抗辩，不予采纳。 三、关于宏海公司有否于2016年9月20日向叶洪彬追索债务的问题。宏海公司提交《催款通知书》，用以主张其于2016年9月20日向叶洪彬等租户追索租金。叶洪彬提出，租户之所以在该通知书上签字，是应宏海公司李至强要求，用以登记需要摊位的名单，签字时系空白纸，没有任何文字。并于2017年9月29日申请对该通知书中宏海公司的手写部分是否形成于2016年9月份及租户的签字与宏海公司的手写部分的形成时间先后顺序进行司法鉴定。其后，叶洪彬变更其司法鉴定事项，本院委托福建正泰司法鉴定中心就叶洪彬申请的先行对《催款通知书》中右侧第2项“贵方于2016年……因租赁合同期满，双方……续租”中的最后一个“租赁”的“赁”字是否形成于2016年9月份进行司法鉴定。2018年10月11日，福建正泰司法鉴定中心作出鉴定意见，认为该“赁”字与形成于2016年9月20日的样本具有相近的形成时间，而与形成于2017年3月31日的样本非同期形成。鉴定意见出具后，经本院多次通知，叶洪彬于2018年11月21日向本院明确，要求继续对租户的签字与宏海公司的手写部分的形成时间先后顺序进行司法鉴定，但宏海公司认为无需继续鉴定，不同意叶洪彬的鉴定申请。
本院认为，尽管宏海公司提交的《催款通知书》形成于该通知书落款的时间2016年9月份，而非叶洪彬主张的宏海公司起诉之时，但因租户签字位置及通知内容书写格式不符合正常格式和逻辑常理，其真实性不予采信，不能作为诉讼时效中断的依据。其理由是：1.一般应在落款处签字的租户，其签名却集中在通知书的最左侧，自上而下排列。2.通知书正文左缩进间距过大，达到三四个字符，与一般仅留两个左右字符的行文习惯不符；而有的首行缩进只有一个字符，有的没有缩进，与段落首行一般缩进两个字符的行文惯例也不符。3.作为《催款通知书》此类可以用以证明诉讼时效中断的重要文件，不是以电脑打印件的形式形成，而是使用手写形式形成，这对于一家公司而言，不具有合理性。鉴于叶洪彬申请继续鉴定的事项不影响本案的审理结果，本院对叶洪彬的继续鉴定申请不予准许。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下： 系争摊位原系宏海公司向闽台中心承租。2015年4月2日，宏海公司与叶洪彬签订《闽台中心渔港水产品市场B区大棚（摊位）租赁合同》。合同首段载明，叶洪彬经详细考察论证并确认租赁宏海公司场所符合经营需要，对宏海公司出租的营业场所已事先实地考察，并对承租的摊位场所和各方面状况的合法性与否作了充分了解及认可，今后对此不持异议。合同第一条约定，叶洪彬向宏海公司承租系争摊位1个，合计52平方米，用于经营水产品（活鲜鱼、冷冻水产品、活鱼、贝、虾、蟹等）。合同第二条约定，租赁期限为1年，从2015年4月1日至2016年3月31日止。合同第三条约定，叶洪彬选择每季度（三个月）支付各项费用给宏海公司，叶洪彬须在每季度第一个月第一天起计前五日内向宏海公司缴纳当期一季度（三个月）的各项费用，即承租摊位场所（含公摊面积）每月每平方米租金为37.96元、管理费为10.95元、综合服务费为13.14元、保安费为10.95元，合计每月每平方米73元；每季度叶洪彬应付的租金、管理费、综合服务费、保安费四项总费用计11388元。合同第四条约定，在合同签订之日起五日内，叶洪彬应按每个摊位向宏海公司缴纳履约保证金50000元（不计利息），共应缴交合同履约保证金50000元；该履约保证金在合同期满时，叶洪彬如无违约或须抵扣行为，并交清合同约定的相关费用，腾空返还租赁物后，宏海公司在十五日内以不计利息的方式退还给叶洪彬。合同第六条第1项约定，叶洪彬应按摊位实际发生的水、电费（含公摊）及物业管理费向宏海公司交付或按宏海公司指定的管理单位交付；第5项约定，叶洪彬除应按时向宏海公司交纳租金及相关费用外，还应另外交纳叶洪彬使用的水电费。合同第七条第1项约定，叶洪彬如拖欠应付款超过7天的，视为违约，宏海公司按每日0.2%向叶洪彬收取滞纳金；叶洪彬欠费超过一个月未交清的，或叶洪彬违反合同其他条款约定的，宏海公司有权解除租赁合同，叶洪彬已经支付的履约保证金不予退还，叶洪彬还应给予宏海公司补偿金；第2项约定，租赁期间，叶洪彬拖欠应付费用的，应按拖欠租金及其他费用总额的20%向宏海公司支付违约金，且叶洪彬已付履约保证金不予退还，叶洪彬还承诺追加补交宏海公司给予叶洪彬的2个月免交租金等相关费用给宏海公司作为损失补偿。合同第八条第2项约定，叶洪彬应接受宏海公司提供经营所需的冰、水、海水、包装袋、装卸搬运、氧气、胶带等有偿服务，叶洪彬应支付宏海公司上述逐项服务的相应费用；第4项约定，叶洪彬在租赁合同签字时宏海公司已实际将系争摊位交予叶洪彬实际接收承租使用，双方今后不再另行办理摊位交接手续，以此条款约定作为叶洪彬收到宏海公司交付摊位的依据；第5项约定，租赁期满或合同终止，叶洪彬须将摊位按原状或恢复原状移交还宏海公司，并缴清应付宏海公司各项应缴费用，叶洪彬在租期内未发生违约行为，且摊位腾空移交宏海公司后，叶洪彬凭履约保证金收据向宏海公司办理退还履约保证金手续。 合同签订后，叶洪彬于2015年4月27日，向宏海公司交付履约保证金50000元。但至今未支付租金等费用。宏海公司确认，租赁期满后，叶洪彬已将系争摊位返还给宏海公司。2017年3月20日，宏海公司向本院提起给付之诉。 另查明： 2009年3月1日左右，闽台公司与宏海公司签订第2009001号《租赁合同》，约定闽台公司将闽台中心渔港农水产品物流中心已建成B区大棚8000平方米的部分，出租给宏海公司用于渔货竞拍交易及批发经营，租赁期限15年；租赁标的物的装修或改造手续办理、建设资金及与建设施工有关的责任由宏海公司负责及承担，宏海公司的装修或改造方案须经闽台公司的审核同意，并以其自身名义进行申报。2009年7月31日，闽台公司向宏海公司发出《通知》，主要内容为因市政府要求进行资源整合，宏海公司及宏海公司引进的经营商应停止在闽台中心渔港农水产品物流中心进行装修与经营。2009年8月3日，闽台中心又向宏海公司发出《合同终止通知函》，以租赁合同项下的标的物已整合由其他企业负责经营，双方租赁合同无法继续履行为由，通知宏海公司《租赁合同》自2009年8月4日起终止。宏海公司不同意闽台公司单方解除合同，要求继续履行合同，向本院提起诉讼。本院作出（2009）湖民初字第4013号民事判决，判令闽台中心与宏海公司继续履行双方签订的编号为2009001号《租赁合同》。闽台公司不服，向厦门市中级人民法院（以下简称厦门中院）提起上诉。2011年8月9日，厦门中院作出（2011）厦民终字第1610号民事判决，撤销一审判决，确认闽台中心与宏海公司签订的第2009001号《租赁合同》已于2009年12月4日解除，闽台中心有权收回厦门高崎闽台中心渔港农水产品物流中心已建成B区大棚8000平方米。宏海公司不服，向福建省高级人民法院（以下简称福建高院）申请再审。2012年3月19日，福建高院作出（2011）闽民申字第1187号民事裁定，决定指令厦门中院再审（2011）厦民终字第1610号民事案件。2013年12月9日，厦门中院作出（2012）厦民再终字第32号判决，撤销厦门中院（2011）厦民终字第1610号民事判决，维持本院（2009）湖民初字第4013号民事判决。该判决发生法律效力后，宏海公司于2015年4月22日向本院申请强制执行，称闽台中心仍未履行将讼争标的场所及配套设施[市场三个进出大门（含门岗房）、电梯设备、变电设备及水、电（含电房、电表、电箱、消防）厕所]等依租赁合同约定交付宏海公司管理使用及维护的义务，使宏海公司至今无法接管讼争标的经营生产，要求强制闽台中心履行（2009）湖民初字第4013号民事判决确定的义务，继续履行双方签订的编号为2009001号《租赁合同》。2015年6月4日，本院询问闽台中心如何履行时，闽台中心表示其没有阻止过宏海公司使用租赁场地，其同意宏海公司继续使用租赁场地，该场地现无人使用，宏海公司可以入驻使用，并同意如有阻止使用的情况将配合排除妨碍。2015年9月9日，《厦门日报》报道，水产品交易市场开始试营业，宏海公司入驻开业面客。2015年10月22日，本院作出（2015）湖执字第1026-1号民事裁定，以查无闽台中心有可供执行的财产线索，宏海公司同意本案终结本次执行程序，待发现有可供执行的财产线索再申请恢复执行为由，终结（2009）湖民初字第4013号民事判决的本次执行程序。 再查明，闽台中心与宏海公司就厦门高崎闽台中心渔港农水产品物流中心已建成A区二层4500平方米签订编号为2009002号《租赁合同》。因双方发生纠纷，本院作出（2009）湖民初字第4012号民事判决，判令闽台中心与宏海公司继续履行双方签订的编号为2009002号《租赁合同》。闽台公司不服，向厦门中院提起上诉。2011年8月9日，厦门中院作出（2011）厦民终字第1609号民事判决，撤销一审判决，确认闽台中心与宏海公司签订的第2009002号《租赁合同》已于2009年12月4日解除，闽台中心有权收回厦门高崎闽台中心渔港农水产品物流中心已建成A区二层4500平方米。宏海公司不服，向福建高院申请再审。2012年3月19日，福建高院作出（2011）闽民申字第1122号民事裁定，决定指令厦门中院再审（2011）厦民终字第1609号民事案件。2013年12月9日，厦门中院作出（2012）厦民再终字第31号民事判决，撤销厦门中院（2011）厦民终字第1609号民事判决，维持本院（2009）湖民初字第4012号民事判决。2015年4月22日，宏海公司以闽台中心仍未履行将讼争标的场所及配套设施[市场三个进出大门（含门岗房）、电梯设备、变电设备及水、电（含电房、电表、电箱、消防）厕所]等依租赁合同约定交付宏海公司管理使用及维护的义务，使宏海公司至今无法接管讼争标的经营生产为由，向本院申请强制执行，要求强制闽台中心履行（2009）湖民初字第4012号民事判决确定的义务，继续履行双方签订的编号为2009002号《租赁合同》。2015年10月22日，本院以查无闽台中心有可供执行的财产线索，宏海公司同意本案终结本次执行程序，待发现有可供执行的财产线索再申请恢复执行为由，终结（2009）湖民初字第4012号民事判决的本次执行程序。此外，宏海公司与闽台公司就厦门高崎闽台中心渔港农水产品物流中心已建成南堤地块9200平方米于2009年期间签订《租赁合同》，在合同履行期间，双方也发生纠纷并引起诉讼。宏海公司不服厦门中院（2013）厦民终字第301号民事判决，向福建高院申请再审。2016年4月15日，福建高院裁定准许宏海公司撤回对（2013）厦民终字第301号民事判决的再审申请。 2015年11月25日，闽台中心向本院提起诉讼，要求宏海公司腾退返还厦门高崎闽台中心渔港农水产品物流中心已建成A区一层（含夹层）58间店面（即渔港东路10号101#至158#店面）并支付占有使用费。2016年4月7日，闽台公司与宏海公司就双方签订的关于厦门高崎闽台中心渔港农水产品物流中心已建成A区一层（含夹层）、A区二层、B区大棚、南堤区域的4份《租赁合同》进行一揽子协商达成协议，本院作出（2015）湖民初字第8443号民事调解书，确认自2016年4月7日起，闽台中心与宏海公司双方签订的关于闽台中心渔港农水产品物流中心B区（8000平方米）的租赁合同终止；宏海公司收到夏商集团支付的第一期3000万元补偿款后七个工作日内将B区大棚7800平方米腾退并交付给夏商集团；对于B区大棚剩余场所200平方米宏海公司应自行采用清退办法或诉讼解除合同、腾退收回店面的方法解决，如在3个月内无法腾退的应向夏商集团负赔偿责任；等等。叶洪彬确认，上述调解书中关于B区大棚200平方米的场所与其无关。现双方当事人确认，系争摊位现已由宏海公司交付给夏商集团。
本院认为，宏海公司与叶洪彬签订的《闽台中心渔港水产品市场B区大棚（摊位）租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，应认定为合法有效，双方均应严格履行。宏海公司依约向叶洪彬交付系争摊位，而叶洪彬未履行支付租金等费用，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据合同约定，叶洪彬应在每季度第一个月第一天起计前五日内支付包括租金、管理费、综合服务费、保安费在内的各项费用，亦即应在2015年4月1日～5日、2015年7月1日～5日、2015年10月1日～5日和2016年1月1日～5日支付每季度各项费用。宏海公司迟至2017年3月20日才向本院提起诉讼，且未提供有效证据证明发生诉讼时效中断、中止的情形，显然已经超过租金请求权的诉讼时效，依法丧失胜诉权，但并未超过管理费、综合服务费、保安费债权的诉讼时效，对于未超过诉讼时效的债权依法应予保护。宏海公司实际于2015年4月2日交付叶洪彬系争摊位，故叶洪彬应付的管理费、综合服务费、保安费均应自2015年4月2日起算至2016年3月31日止。叶洪彬应当支付的管理费为6815.72（10.95元/平方米/月×52平方米×11.97月）、综合服务费8178.86元（13.14元/平方米/月×52平方米×11.97月）、保安费6815.72元（10.95元/平方米/月×52平方米×11.97月），合计21810.30元。诉讼中，宏海公司放弃对违约金的诉讼请求，系其在法律允许范围内对自己民事权利的合法处分，本院予以准许。叶洪彬关于租金请求权已超过诉讼时效的抗辩于法有据，本院予以采纳；关于管理费、综合服务费、保安费请求权亦超过诉讼时效的抗辩没有法律依据，本院不予采纳；关于未受领系争摊位的抗辩没有事实依据，关于宏海公司未给付闽台公司相应的费用为由拒付租金等费用的抗辩没有法律依据，本院均不予采纳。 由于宏海公司已将系争摊位交付给叶洪彬，不存在违约行为，且租赁合同并无关于违约时宏海公司应向叶洪彬支付违约金的约定，故叶洪彬要求宏海承担未交付租赁场所的违约金10000元没有事实和法律依据，本院不予支持。至于履约保证金，双方订立的租赁合同第四条约定，履约保证金不计利息；第七条第1项明确约定，叶洪彬如拖欠应付款超过一个月未交清的，叶洪彬已经支付的履约保证金不予退还；该条第2项又再约定，租赁期间，叶洪彬拖欠应付费用的，叶洪彬已付履约保证金不予退还。由于叶洪彬自承租之后即未付租金等款项，故履约保证金依约不应退还。因此，叶洪彬请求宏海公司退还履约保证金并支付自交付之日即2015年4月27日起利息的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。 综上所述，宏海公司关于租金的诉讼请求已经超过诉讼时效不予支持，关于管理费、综合服务费、保安费的诉讼请求自其交付摊位始予以支持；叶洪彬的反诉诉讼请求均不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，
判决如下： 一、叶洪彬于本判决发生法律效力之日起十日内支付厦门宏海台湾农产品有限公司摊位管理费、综合服务费、保安费21810.30元； 二、驳回厦门宏海台湾农产品有限公司其他本诉诉讼请求； 三、驳回叶洪彬反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费1069.35元，由厦门宏海台湾农产品有限公司负担603.89元，叶洪彬负担465.46元；反诉案件受理费1441.51元，由叶洪彬负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 长 陈辉峰
审 判 员 陈巧玲
人民陪审员 陈桂兰
二〇一八年十二月二十九日
书 记 员 周 睛 附页 本案所适用的法律、司法解释条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年： （一）身体受到伤害要求赔偿的； （二）出售质量不合格的商品未声明的； （三）延付或者拒付租金的； （四）寄存财物被丢失或者损毁的。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 搜索“”