广东省深圳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）粤03民终19024号
上诉人（原审原告）：曾兰娇，
委托诉讼代理人：赖建鑫，广东鹏港律师事务所律师。
被
上诉人（原审被告）：钟华，
被
上诉人（原审被告）：深圳市投福房地产开发有限公司，
法定代表人：钟华，主要负责人。
委托诉讼代理人：钟霞，
被
上诉人（原审第三人）：深圳市福田对外贸易有限公司，
法定代表人：李宝元。 上诉人曾兰娇因与被上诉人钟华、深圳市投福房地产开发有限公司（以下简称“投福公司”）、深圳市福田对外贸易有限公司（以下简称“福田对外贸易公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2017）粤0304民初3420号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月30日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 曾兰娇上诉请求：1、判令钟华、投福公司依法为曾兰娇办理xx路xx花园x栋xx房办理房地产证；2、判令福田对外贸易公司配合曾兰娇依法办理房产证；3、判令一、二审的诉讼费用由钟华、投福公司承担。 事实和理由：
一、一审查明事实错误，曾兰娇己经向投福公司支付了购房款。曾兰娇与钟华、投福公司签订的xx花园房屋转让协议书第四项己经明确确认了投福公司己经全额收到了曾兰娇的全部购房款，在上诉期间，曾兰娇也己经找到了当年签订的《华富大厦与xx花园房屋置换承诺书》，故不存在未付购房款问题。
二、一审查明xx花园x栋x房的说法错误。xx花园x栋xＡxＢ系用x栋x房改造而来，x栋x房由xx花园x栋xＡxＢ以及xＡxＢ之间的过道三部分组成，房管局提供的登记数据也显示，该管理用房为85平米，与曾兰娇所称的x栋x房所述一致，x栋x、y、z的存在也说明了x房的存在，故一审法院称无x栋x房的说法不成立。
三、xx花园x栋x房，虽然己经拆分为x栋xＡ、x栋xＢ以及过道，但相关部门仍然可以为曾兰娇办理x栋xＡ以及x栋xＢ房的房产证。
四、x栋xＡ以及x栋xＢ房虽登记为管理用房，但仍属于开发商即投福公司，法律也没有规定不能交易。曾兰娇就该房屋己经向开发商支付了对价，应当就该房屋为曾兰娇办理房产证，以示公平。 曾兰娇在二审法庭调查程序中补充事实和理由称，一审法院未向规划国土委员会福田管理局致函询问是否在补交地价的情况下转为商品房。 投福公司未发表辩述意见。 钟华未发表辩述意见。 福田对外贸易公司未发表辩述意见。 曾兰娇向一审法院起诉请求：1、钟华、投福公司依法为曾兰娇办理xx路xx花园x栋xx房房地产证;2、本案全部诉讼费用由钟华、投福公司承担。 一审法院认定事实：2006年7月12日，钟华、投福公司（甲方）与曾兰娇（乙方）签订《xx花园房屋转让协议书》，协议书约定甲方将建筑面积为85平方米的座落在深圳市xxx路的xx花园x栋xx房转让给乙方；转让价格为295800元；甲方承诺，自愿履行深圳市中级人民法院（2005）深中法民终字第3313号判决书中的欠款以及该判决书中载明的借款清单与乙方确认的抵扣房款；甲方与乙方已结算确认以上房产价格295800元已付清全部房款；甲方承诺协调政府各部门及福田对外贸易公司补齐各种证件，补交地价将以上房地产办理过户手续转让到乙方名下。 同日，2006年7月12日曾兰娇与钟华签订《钟华与曾兰娇结算清单确认》，确认数据中注明：1、钟华向曾兰娇以下企业借款合计5554331元[深圳市科某达实业有限公司（以下简称科某达公司）、深圳市鹏某化工有限公司（以下简称鹏某公司）以及深圳市石化科某精细化工有限公司]；2、曾兰娇个人购买的xx花园裙楼2号商场356426元；3、曾兰娇个人购买的x花园x栋x房，合计295800元；两笔购房款合计652226元已全部付清；3、钟华和曾兰娇确认以上款项5554331元是原始借款、购房款及投资款，不含利息、投资利润分红。 2014年8月12日，钟华向曾兰娇出具《付清房款证明》，称涉案x栋x房的购房款已全部付清。 一审庭审中，曾兰娇确认并未实际向钟华、投福公司支付上述购房款，x栋x房实际是置换而来，当时曾兰娇与钟华、投福公司签订了置换协议，因为深圳市龙岗区人民法院判决给曾兰娇一套房产，但是钟华、投福公司拖欠了案外人的工程款，所以双方就协商以曾兰娇所有的龙岗法院判决书确定的房产抵扣了工程款。最后钟华、投福公司就同意以涉案房产来置换上述龙岗法院判决确定的曾兰娇所有的房产。 另查，一审法院依法向深圳市不动产登记中心发函询问涉案房产是否具备办证条件，该中心回函称，产权登记系统中并无x栋x房的分户数据，故不具备办理分户产权登记的条件。一审庭审中，曾兰娇主张x栋x实际就是规划中的x栋xＡ房和x栋xＢ房。该两套房产目前实际打通作为一套使用，两套房屋面积之和小于曾兰娇与钟华、投福公司约定的房屋建筑面积的原因是两套房中间原规划有楼梯，但实际交付时楼梯已被开发商改为套内面积。 此后，一审法院再次向深圳市不动产登记中心发函询问x栋xＡ和xＢ产权登记情况，该中心回函称登记系统中无x栋xＡ和xＢ的分户产权、抵押及查封登记记录。根据初始登记记载，x栋xＡ和xＢ两套房产为管理用房，不办理房地产证。 一审法院认为，曾兰娇与钟华、投福公司签订转让协议书，由钟华、投福公司向曾兰娇转让x栋x房产，曾兰娇作为买受人，应提交证据证明已实际支付完毕所有购房款项。曾兰娇虽持有付清房款证明，但曾兰娇自认没有实际支付房款，而是由其他房屋置换而来。一审庭审中，曾兰娇主张与钟华、投福公司签订了置换协议，但未在法院指定的期限内向一审法院提交置换协议，截止本判决作出之日止，也未向一审法院提交，应承担举证不能的法律后果。退一步说，即便如曾兰娇所主张的支付x栋x房产的购房款的方式为置换，因产权系统中并无x栋x房的分户数据，也不具备办理分户产权登记的条件。再退一步说，即便如曾兰娇所主张的x栋x房实际就是x栋xＡ和xＢ号房，合同约定的房屋面积也与x栋xＡ和xＢ面积不一致，且x栋xＡ和xＢ为管理用房，产权登记机关回函称管理用房，不办理房地产证。事实上钟华、投福公司也无法将涉案房产产权登记至曾兰娇名下。对于曾兰娇的诉讼请求，一审法院不予支持。 一审法院判决：驳回曾兰娇的诉讼请求。本案案件受理费5737元（已由曾兰娇预交），由曾兰娇负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的事实予以确认。 另查明，涉案的深圳市xxx路xx花园x栋房产初始登记在福田对外贸易公司名下。
本院认为，曾兰娇上诉主张xx花园x栋xx房产系投福公司以房屋置换的方式转让给曾兰娇，并据此请求钟华、投福公司配合将该房产转移登记至曾兰娇名下。但根据深圳市不动产登记中心回函内容及本院二审查明的事实，xx花园x栋房产现登记在福田对外贸易公司名下，目前尚未办理分户产权登记，投福公司未提交证据证明x栋xxＡ、xxＢ两套房产属于该公司所有，且该两套房产为管理用房，不办理房地产证。曾兰娇与福田对外贸易公司之间不存在房屋买卖合同关系，其请求钟华、投福公司直接将涉案房产转移登记至曾兰娇名下，理据不足。综上所述，曾兰娇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，
判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5737元，由上诉人曾兰娇负担。 本判决为终审判决。
审判长 俞 红
审判员 吴 思 罕
审判员 邓 媛
二〇一八年十二月二十八日
书记员 罗愉婷(兼) 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更； （三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 关注公众号“”