山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0105民初3516号
原告：王长国，男，出生，汉族，济南森强商务咨询有限公司职工，住山东省济阳县。
委托诉讼代理人：李庆帅，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。
被告：刘怀翔，男，出生，汉族，个体工商户，住济南市。
被告：刘桂芝，女，出生，汉族，无业，住济南市。以上两被告的共同
委托诉讼代理人：邹瑞，山东华剑律师事务所律师。
第三人：陶亮，男，出生，汉族，个体工商户（未注册字号，但已领取营业执照），住济南市。
原告王长国与被告刘怀翔、被告刘桂芝、第三人陶亮房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王长国及其委托诉讼代理人李庆帅，被告刘怀翔及其与刘桂芝的共同委托诉讼代理人邹瑞、第三人陶亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王长国向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告刘怀翔及第三人签订的《房屋买卖居间合同》；2、依法判令两被告双倍返还定金4万元；3、依法判令两被告向原告赔偿损失15万元（房屋差价，待评估后以评估值确定）；4、本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：，原告与被告刘怀翔及第三人签订房屋买卖居间合同，约定原告向被告刘怀翔购买位于济南市天桥区泺口南路4号绿地滨河国际城三区1号楼2902号房屋，房屋总价款114万元，并在合同中约定了可采用银行贷款方式支付房款，如不再采取贷款或贷款额度不足时，原告需在过户当日一次性全额支付房款。合同签订后，原告在银行额度不足的情况下，希望过户当日一次性全额支付被告刘怀翔全部房屋价款，要求被告刘怀翔前往产权登记部门办理过户手续，但被告刘怀翔一直拒不前往产权登记部门，且被告刘怀翔在自己不履行合同约定的情况下，却向第三人发出催告函，要求第三人催告原告于支付全额购房款，被告刘怀翔配合过户，在此情况下，原告同时向被告刘怀翔发出催告函，明确要求被告刘怀翔在前往产权登记部门办理过户手续，原告将按合同约定于过户当日支付全额购房款。，原告及第三人按时前往产权登记部门，但被告刘怀翔却拒不前往，且拒接原告及第三人电话。由于被告刘怀翔拒不履行合同，在此期间房屋价格上涨，被告刘怀翔的违约行为给原告造成了巨大损失，被告刘怀翔应当赔偿原告的经济损失。被告刘桂芝系被告刘怀翔的配偶，亦应当对原告承担赔偿责任。现提起诉讼，望判如所请。刘怀翔、刘桂芝辩称，1、王长国所诉主体有误，刘桂芝并非本案适格主体。在本案中系王长国与刘怀翔签订的房屋买卖居间合同，系合同行为，合同具有相对性，所对应的主体为王长国与刘怀翔。且房屋的所有权人为刘怀翔，故刘桂芝并非本案适格被告。2、王长国所诉与事实不符，刘怀翔同意解除合同，但违约方系王长国。在信嘉置业泺口店即第三人陶亮经营的店铺居间下王长国与刘怀翔签订房屋买卖居间合同。房屋总价款为114万元，合同签订后刘怀翔收取定金2万元，并于当天将涉案房屋的房产证原件交付给中介即第三人陶亮，合同约定采用银行按揭方式付款。合同签订后，刘怀翔积极履行合同义务，于将涉案房屋项下的抵押解除，并于当日到交通银行配合王长国办理贷款手续。中介工作人员告知刘怀翔，因王长国个人信用问题银行审批未通过。根据合同第六条第三款的约定，如因材料不合格或因个人征信不合格未通过银行审批的应承担相应的责任及经济损失。王长国的上述行为已经构成违约。之后，刘怀翔与王长国多次协商，王长国陈述因无法办理贷款，其无法一次性支付房款，后双方达成一致意见，约定于到中介处将合同予以解除。刘怀翔不追究王长国的违约责任并将2万元定金退还给王长国。当天刘怀翔携带两万元现金到中介处，直至下午5点王长国一直未出现，刘怀翔欲将两万元现金退还给中介，但中介未收取。王长国的上述行为已经违反了合同约定及诚信原则。之后，刘怀翔又多次协商继续履行或解除合同均不予理睬，无奈之下刘怀翔于分别向王长国及中介发函明确告知其应于全额付清房款，刘怀翔积极配合办理过户手续，否则2万元定金不予退还，但直至刘怀翔未收到王长国任何支付房款的信息。在此期间，王长国于向刘怀翔发函，告知刘怀翔于到房管局。当日刘怀翔与其朋友刘加志到经七纬二路房管大厦但一直未见到王长国。王长国的上述行为严重违反了合同约定及诚信原则，故不予退还定金。关于赔偿损失，请求法院依法判驳。第三人陶亮述称，1、第三人为双方提供的居间服务，但是没有收到居间费用。居间费用第三人另行主张。2、在第三人居间下王长国与刘怀翔签订了房屋买卖居间合同，办理贷款手续时双方均到场，双方在贷款手续上签字后，在贷款审批期间刘怀翔打电话给第三人询问贷款的办理进展情况，后来因王长国办理的偿还贷款的银行卡未交给第三人，后因交通银行政策的调整及王长国系单身贷款太高，银行要求王长国降低贷款额度增加首付款的额度。银行说即使贷款审批通过了何时放款也无法确定。第三人就建议王长国换另一家银行进行办理贷款。在双方均同意换另一家银行办理贷款后，第三人要求刘怀翔出具收到首付款的收条，但刘桂芝打电话给第三人说没有收到首付款不能出具收到条，并称房屋不出卖了。后来就没有办理贷款手续。7月9号刘怀翔来过第三人的店内说要解除合同退还定金，当时刘怀翔说与王长国约定好了来店里，但后来王长国没有去，刘怀翔一直在第三人店里等到下午5点。后来收到刘怀翔给第三人邮寄的催告函，第三人收到催告函给刘怀翔打电话，刘怀翔说做好你自己该做的事情他不追究第三人的责任，然后第三人就打电话给王长国，将催告函的内容告知给王长国，王长国说知道了。事隔几天后王长国通知第三人到经七纬二房管局办理过户。第三人去了房管局找到王长国，但第三人没有给刘怀翔打电话，后来王长国给刘怀翔打电话打不通，王长国让第三人给王长国在房管局拍了几张王长国本人的照片，第三人就走了。后来第三人一直没有联系双方。本案当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对双方无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无争议的事实，本院确认如下：，刘怀翔作为售房人（甲方），王长国作为购房人（乙方），信嘉置业泺口店作为居间方（丙方），签订房屋买卖居间合同一份，主要内容为：甲方同意，自愿将坐落于济南市房屋出售给乙方，该房屋不动产权证书编号为济南市xxxxxxx，建筑面积；该房屋存在抵押，抵押人为刘怀翔，抵押金额为约8万元；甲乙双方商定该房屋成交价格为114万元，付款方式为本合同签订当日，由乙方向甲方交付购房定金2万元，甲方将房屋所有权证或不动产权证书及有关房屋过户资料原件交给丙方保管，丙方出具收件收据，甲乙双方应于银行贷款审批通过后五个工作日内共同到房地产管理局办理过户手续，过户当日付清首付款（含物业保证金，等于本合同约定价格减去银行实际贷款，其中物业保证金具体见第四条第2款约定），定金自动转为首付款的部分，剩余房款由银行放贷当日向甲方支付，若乙方申请的贷款额度不足申请额度的，则任何不足部分均由乙方于办理过户手续当日直接支付予甲方，以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准；甲方出资办理解押手续；违约责任，若甲乙任何一方未在约定期限内办理相关手续，则对方可以解除合同，并追究违约方责任，如甲方违约不履行合同义务，须赔偿乙方购房定金双倍的违约金，乙方违约不履行合同，则定金为赔偿甲方的违约金；乙方以贷款方式付款时，贷款过程中，乙方提出终止贷款行为，则乙方须补齐所差房款，继续履行该合同，并承担由此引起的经济损失，已交纳的服务费不予退还，乙方须保证所提供的各种材料与证明的真实、可靠，如因材料不合格或个人征信不良导致未通过银行审批，乙方承担相应责任及经济损失，乙方须按照约定按时到指定银行办理贷款手续，否则贷款延期责任由乙方承担；甲乙双方应提供真实、有效、合格的过户、贷款、公证、变更等相关材料并及时配合丙方办理相关手续，如因甲乙任何一方提供材料不全或未及时缴纳相关费用而造成手续拖延，则由该方承担责任。王长国于签订合同当日向刘怀翔支付了购房定金2万元。信嘉置业泺口店的经营者是第三人陶亮，陶亮注册登记了个体工商户，但并没有登记字号，该店名并没有登记，陶亮认可其是以上合同的居间方。对有争议的证据及事实，本院认定如下：王长国提交证据1、刘怀翔向陶亮发送的催告函一份，证明刘怀翔要求陶亮在督促买房付清全款，继续交易，刘怀翔配合过户；提交证据2、其向刘怀翔发送的催告函一份及快递送达的网页截图打印件两份，证明其向刘怀翔发催告函要求刘怀翔在前往济南市不动产中心办理过户手续，其将在过户当日全额支付购房款；提交证据3、其与刘怀翔的录音光盘一张，证明其给刘怀翔打电话的通话录音，其催告刘怀翔在到房管局办理过户并将首付款交付给刘怀翔，刘怀翔明确告知王长国不去房管局且房子也不卖了；提交证据4、其在济南市不动产中心拍摄的照片一张及照片属性详细信息手机截图照片打印件一张、手机短信截图照片打印件一张，证明其确实在济南市不动产中心等待刘怀翔前往办理过户手续，但刘怀翔一直未前往，其联系刘怀翔，刘怀翔不予回应；提交证据5、其自行委托鉴定机构对涉案房屋作出的房产证作价报告书一份，证明由于刘怀翔违约，房屋价格上涨，现房屋价值142万元，给其造成了经济损失，另外在2017年7月份当时的房屋价格就已经达到130余万元。刘怀翔、刘桂芝对以上王长国证据1的真实性无异议，认为该催告函明确刘怀翔同意继续履行合同，要求王长国支付全部房款的事实；对证据2的真实性无异议，对证明内容有异议，刘怀翔确实收到了催告函，但刘怀翔向陶亮一方所发的催告函中明确表示应于支付全部房款，但王长国一直未支付；对证据3真实性无异议，但对证明内容有异议，该段录音无法证明刘怀翔于不到房管局配合王长国办理过户的事实，且刘怀翔已于到房管大厦，同行的人为刘加志，刘加志可以作证证明刘怀翔到房管局的情况；对证据4中王长国照片的真实性无异议，对该照片的属性详细信息有异议，该属性信息完全可以通过手机进行设置，无法证明王长国到房管局进行拍摄的事实，对短信的真实性有异议，刘怀翔并未收到上述短信，不能证明短信发送的对象为刘怀翔；对证据5的真实性无异议，该评估报告为王长国自行委托，不符合相关的委托程序，另外，作为房主的刘怀翔对房产进行评估并不知情，对该评估是否进行现场勘验有异议，也没有鉴定机构到该房屋进行评估，对该评估不予认可。陶亮对王长国以上证据的真实性均无异议。刘怀翔、刘桂芝提交证据1、信嘉置业泺口店出具的收条一份，证明刘怀翔于合同签订当日将房产证原件交付给中介；提交证据2、2017年6月2日招商银行出具的个人贷款还清证明书一份，证明刘怀翔积极履行合同的约定并于将涉案房屋项下的贷款抵押予以解押；提交证据3、催告函两份及快递单据两份，证明刘怀翔于分别向王长国及陶亮发送催告函，明确告知王长国应于将房屋的总价款全部付清，刘怀翔积极配合办理过户手续，并要求中介督促王长国积极支付房款。王长国对刘怀翔、刘桂芝以上证据1的真实性无异议，但其对收条上的内容不清楚；对证据2的真实性无异议，但认为该证据与其无关；对证据3的真实性无异议，但刘怀翔给其发送的催告函其没有收到过，刘怀翔给中介的催告函中介用电话告知了其本人。陶亮对刘怀翔、刘桂芝以上证据1的真实性及证明内容均无异议；对证据2其不清楚，但刘怀翔确实向其告知去银行办理解押手续；对证据3中刘怀翔给其发的催告函其收到了，对刘怀翔给王长国发的催告函其不清楚。关于没有办理银行贷款的原因，王长国认为交通银行审批通过了贷款，但审批的贷款额度低，后来，陶亮建议换银行，但因为刘怀翔拒绝签订相关的文件没有批准贷款，后来，其同意付全款或补齐首付额度不足部分，但刘怀翔不同意。刘怀翔、刘桂芝对王长国的陈述有异议，认为其只知道王长国因个人征信及流水问题在交通银行办理的贷款并未审批通过，其是听陶亮说的，后来在另一家银行办理贷款时其签了房屋未出租协议，但未签首付款收到证明，因为其没有收到首付款。陶亮同意以上王长国的意见，且另一家银行未办成贷款，是因刘怀翔未签收到首付款的证明。王长国认为刘怀翔构成违约，刘怀翔在的通话中明确告诉房屋不卖了，也不会去房管局办理过户；刘怀翔与刘桂芝多次致电中介表示要退回定金房屋不卖了；虽然双方约定的是银行按揭贷款，在过户当日付清首付款，后期款项由银行向刘怀翔支付，无论是其通过了交通银行的贷款审批还是付清全款，其在过户当日都能办到，仅是因为刘怀翔不履行过户义务导致合同无法履行；其明确告知了刘怀翔办理过户的合理期限并完成了款项的交付，但刘怀翔未在合理的期限前往房管局办理过户和收款。刘怀翔、刘桂芝认为其不存在违约，因为王长国在说在一起到中介处解除合同，但王长国一直未去；其在并未说过房屋不卖了，且其于当天到房管局未找到王长国；在其向王长国邮寄的催告函中也明确表示应于付清房款，但王长国一直未支付，所以其不存在违约。陶亮表示其对于双方是否违约不清楚。王长国认为刘怀翔构成违约，根据《合同法》第九十四条及双方签订的合同第六条第一款，要求解除其与刘怀翔及第三人陶亮签订的房屋买卖居间合同，王长国明确表示其解除的是其与刘怀翔之间的房屋买卖合同。刘怀翔、刘桂芝同意解除刘怀翔与王长国之间的房屋买卖合同，但认为其并没有违约，不认可王长国以上解除合同的依据。陶亮同意王长国与刘怀翔双方解除房屋买卖合同，但对居间合同其不同意解除。王长国认为刘怀翔构成违约，要求刘怀翔双倍返还定金4万元。刘怀翔、刘桂芝认为刘怀翔没有违约，不同意返还定金。陶亮表示对此不清楚。王长国要求刘怀翔赔偿损失15万元，认为根据评估报告现在房屋的价值已经升值至142万元，2017年7月份房价为每平米14500元，房款共计136万元，减去114万元，得出22万元，因起诉时该评估报告未作出，所以其酌情主张15万元。刘怀翔、刘桂芝对王长国以上的陈述均不认可，认为其没有违约，不应赔偿损失。陶亮表示对此不清楚。王长国认为刘怀翔作为合同相对方应承担责任，刘桂芝作为刘怀翔的配偶，应承担涉案夫妻共同债务的偿还责任。刘怀翔、刘桂芝认为其两人确系夫妻关系，但两人不承担赔偿责任，也不是夫妻共同债务，刘桂芝不应承担责任。陶亮表示对此不清楚。
本院认为，本案中，原告王长国与被告刘怀翔、被告刘桂芝、第三人陶亮之间属于房屋买卖合同纠纷。关于刘怀翔是否构成违约的问题，首先，在合同中双方约定王长国、刘怀翔双方应于银行贷款审批通过后五个工作日内共同到房地产管理局办理过户手续，过户当日付清首付款，剩余房款由银行放贷当日向刘怀翔支付，若王长国申请的贷款额度不足申请额度的，则任何不足部分均由王长国于办理过户手续当日直接支付予刘怀翔，以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准。因此，王长国与刘怀翔双方并未约定具体的付款日期，而是约定以贷款审批通过的日期起算过户日期及付款日期，双方对付款日期约定不明确。其次，根据王长国与刘怀翔、第三人陶亮的陈述可知，关于未办理银行贷款的原因，在第一家银行因贷款额度问题而未办理贷款，在第二家银行因刘怀翔未出具首付款的证明而未办理贷款。在王长国没有向刘怀翔支付首付款的情况下，刘怀翔不同意出具首付款的证明，刘怀翔并不存在过错。且一般情况下，应是先支付购房首付款，之后就剩余购房款再去办理银行贷款。因此，未办理贷款的原因是因王长国自身原因及其没有支付首付款。再次，在合同中双方约定王长国以贷款方式付款时，贷款过程中，王长国提出终止贷款行为，则王长国须补齐所差房款，继续履行该合同，并承担由此引起的经济损失。因此，王长国在无法办理贷款的情况下，其须补齐所差房款，继续履行合同，但王长国没有及时补齐所差房款，刘怀翔有理由认为王长国没有交付房款的能力。在此情况下，刘怀翔拒绝办理涉案房屋的过户手续，其具有正当理由，并不构成违约。最后，刘怀翔分别向王长国、第三人陶亮邮寄了催告函，第三人陶亮将其收到催告函的情况告知了王长国，且在王长国提交的其与刘怀翔的通话录音中，王长国也认可其收到了刘怀翔的催告函。在催告函中，刘怀翔催告王长国：务必于，按照合同约定全额付清购房款，刘怀翔积极配合过户手续，继续交易。在刘怀翔的催告下，王长国在仍未向刘怀翔支付购房款，在此情况下，刘怀翔拒绝办理涉案房屋的过户手续，具有正当理由，并不构成违约。综上，在本案中刘怀翔不存在违约行为，其不构成违约。对王长国认为刘怀翔构成违约的主张，不予支持。王长国要求解除其与刘怀翔及第三人陶亮签订的房屋买卖居间合同中的房屋买卖合同，虽然刘怀翔不构成违约，但刘怀翔、第三人陶亮均同意解除其中的房屋买卖合同，对此并无不当，因此，对王长国要求解除房屋买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。对于王长国要求刘怀翔双倍返还定金4万元的问题，因刘怀翔没有构成违约，对王长国的该主张，不予支持。但王长国与刘怀翔就支付购房款的日期在合同中并未作出明确约定，虽然刘怀翔催告王长国于全额付清购房款，但在该付款日期是在房屋过户之前还是在过户之后付款，双方存在争议，并未达成一致意见。因此，在涉案房屋未办理过户手续且双方对付款时间约定不明确的情况下，王长国没有支付购房款，其不构成违约。据此，在解除双方签订的房屋买卖合同的情况下，刘怀翔应向王长国返还定金2万元，对此本院予以认定。对于王长国要求刘怀翔赔偿损失15万元的主张，因刘怀翔不构成违约，王长国的该主张没有事实根据及法律依据，本院不予支持。刘怀翔、刘桂芝均认可涉案房屋属于其两人的夫妻共同财产，且刘桂芝认可其知道刘怀翔与王长国签订的房屋买卖合同，因此，因刘怀翔与王长国签订的房屋买卖合同而产生的相关债务，应属于刘怀翔、刘桂芝的夫妻共同债务，两人应承担共同偿还责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，
判决如下：
一、解除原告王长国与被告刘怀翔、第三人陶亮（信嘉置业泺口店）签订的房屋买卖居间合同中的房屋买卖合同；
二、被告刘怀翔、被告刘桂芝共同返还原告王长国定金20000元，于本判决生效之日起10日内付清；
三、驳回原告王长国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15060元，由原告王长国负担13375元，被告刘怀翔、被告刘桂芝共同负担1685元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判长 郭 怡
审判员 张清国
审判员 朱广民
二〇一八年十二月二十八日
书记员 汪 煜 更多数据：搜索“”来源：