福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽05民初1159号
原告（反诉被告）：福建鑫华股份有限公司，住所地福建省晋江市龙湖镇粘厝埔华鑫工业园。
法定代表人：粘为江，该公司董事长。
诉讼代表人：福建鑫华股份有限公司破产管理人。
委托诉讼代理人：谢桂聪，福建义全律师事务所律师。
委托诉讼代理人：房莉蓉，福建义全律师事务所律师。
被告（反诉原告）：福建豪立化工有限公司，住所地福建省晋江市青阳街道金溪路**鸿达大厦****。
法定代表人：吴世豪，该公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：周剑鹏，福建协志律师事务所律师。
委托诉讼代理人：屈兰，福建协志律师事务所律师。 原告福建鑫华股份有限公司（以下简称鑫华公司）与被告福建豪立化工有限公司（以下简称豪立公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案受理，依法组成合议庭，适用普通程序，于2018年12月20日公开开庭进行审理。原告鑫华公司的委托诉讼代理人谢桂聪、房莉蓉，被告豪立公司的委托诉讼代理人周剑鹏、屈兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鑫华公司向本院提出诉讼请求：1.豪立公司立即向鑫华公司支付截止至2018年8月31日所欠租金142284.67元及违约金355711.68元，合计497996.35元；2.本案诉讼费用、财产保全费、保费等由豪立公司承担。本案审理期间，鑫华公司变更第一项诉讼请求为：豪立公司立即向鑫华公司支付截止至2018年8月31日所欠租金198964.67元及违约金355711.68元。事实和理由：2018年8月8日，泉州市中级人民法院裁定受理鑫华公司破产清算,并指定福建义全律师事务所担任鑫华公司管理人（下称管理人）。经管理人调查，鑫华公司与豪立公司于2017年5月12日签订《化工车间租赁合同》，约定豪立公司向鑫华公司承租鑫华工业园内45号化工车间两条化工产品生产设备及附属车间。租期自2017年6月1日起至2019年5月30日止，计2年。每年租金32万元，按季度结算。合同签订后7日内支付第一期租金，以后每期租金在上一季度结束前15日支付。未按期支付租金的，鑫华公司有权每日加收逾期租金0.5%的违约金，逾期支付租金达30日的，鑫华公司有权终止租赁协议。截止至2018年9月12日，豪立公司尚欠鑫华公司租金及水、电、气费142284.67元。根据合同约定豪立公司应支付逾期违约金355711.68元。管理人进场后，于2018年8月27日与各租户召开座谈会就租金拖欠缴纳协商，会后通过电话、短信、书面发函再次通知豪立公司及时缴纳拖欠租金，但豪立公司均未予以处理。 豪立公司辩称，1.豪立公司不存在拖欠鑫华公司租金及水电费的事实；2.鑫华公司主张本案诉讼费用等由豪立公司承担缺乏依据；3.即使豪立公司应支付部分租金，鑫华公司主张的违约金计算明显偏高，应根据合同法等依据调整。 豪立公司向本院提出反诉请求：1.鑫华公司立即支付豪立公司违约金8万元（按3个月租金计算），并在租金中直接予以抵扣；2.由鑫华公司承担本案本诉、反诉诉讼费用。审理中，豪立公司增加诉讼请求：变更租金支付方式为按月结算。事实和理由：1.案涉生产车间屋面腐蚀严重，漏雨严重，个别电路老化，存在严重的安全隐患，必须在修缮后才能正常进行生产经营。2.供气的蒸汽车间2017年6月30日停工，豪立公司自行架设天然蒸汽锅炉。豪立公司耗时两个多月才将生产车间各项隐患消除，导致生产计划严重滞后。3.2018年5月25日，鑫华公司的所有车间被法院贴上封条，豪立公司停止生产计划。2018年8月27日才接到管理人告知可以继续生产。按合同约定，鑫华公司原因造成豪立公司无法正常经营，应赔偿豪立公司以三个月租金标准计付的经济损失。 鑫华公司辩称，豪立公司反诉请求没有事实依据，对方主张因车间破损无法经营与事实不符，至今鑫华公司没有收到任何报告及申请；豪立公司主张因车间被查封影响生产，没有证据证明，鑫华公司不予认可；福建省晋江市人民法院查封案涉租赁物行为即使存在，亦不影响生产。 根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：鑫华公司与豪立公司于2017年5月12日签订《化工车间租赁合同》，约定豪立公司向鑫华公司承租鑫华工业园内45号化工车间两条化工产品生产设备及附属车间。租期自2017年6月1日起至2019年5月30日止。每年租金32万元，其中房租26万元，生产设备租金6万元，租金按每季度结算。合同签订后7日内支付第一期租金，以后每期租金在上一季度结束前15日支付。未按期支付租金的，鑫华公司有权每日加收逾期租金0.5%的违约金，逾期支付租金达30日的，鑫华公司有权终止租赁协议。豪立公司使用的水、电、蒸汽单独装表，由豪立公司负责安装，费用由豪立公司按月向鑫华公司结算，如逾期不付，鑫华公司有权解除租赁协议。因鑫华公司原因造成豪立公司无法正常经营，应赔偿豪立公司三个月租金。如豪立公司提前退租，应赔偿鑫华公司三个月租金。合同履行期间，豪立公司以案涉车间屋面腐蚀严重，存在严重的漏雨；车间内遗留的原材料和空桶，未给处理方案及蒸汽车间2017年6月30日需要停工，豪立公司自行架设天然气蒸汽锅炉等为由，申请2个月免租期。鑫华公司未向豪立公司收取2017年6、7月份租金。诉讼中，鑫华公司提供的由其制作的吴世豪（化工车间）缴纳租金水电费明细账（下称明细账），载明自2017年8月1日起至2018年8月31日，豪立公司尚欠鑫华公司租金及水、电、气费合计198964.67元，其中计提的租金为：2017年11月—2018年1月份、2018年2月—4月份、5月—7月份三个季度租金各8万元，2018年8月租金26666.67元；已缴纳租金：2018年3月收取租金8万元；余下内容为各月水电费交纳情况。豪立公司除了对2017年9月份水电费10274元（水费74元、电费10200元）、2017年12月水费64元有异议外，明细账记载的其他内容不持异议。鑫华公司经核实后，自认豪立公司2017年12月水费64元已付。双方当事人诉讼中共认自2018年8月起，案涉租金按月结算。 另查，2018年5月25日福建省晋江市人民法院查封案涉租赁物，查封封条张贴于外墙头及车间卷闸门上，并张贴告知书，告知承租被查封房产的单位或个人，应于法院指定的期限内向法院申报承租权并提交相应的证据材料。豪立公司未向晋江市人民法院申报其对案涉租赁物享有租赁权。2018年8月8日，本院作出（2018）闽05破申1号民事裁定书，裁定受理厦门大经能源科技有限责任公司对鑫华公司的破产清算申请。同日又作出（2018）闽05破9号决定书，指定福建义全律师事务所担任鑫华公司管理人。2018年8月27日管理人与鑫华公司的租户召开座谈会就租金拖欠缴纳一事进行协商，会后管理人通过电话、短信及发函再次通知豪立公司缴纳拖欠租金。经催讨未果，遂诉至本院。 本案争议的焦点：1.豪立公司应否支付鑫华公司租金以及水电费的数额应如何确定？2.双方约定违约金计算标准是否过高，应否予以调整？3.鑫华公司是否违约，应否支付豪立公司违约金？4.合同约定租金支付时间应否予以变更为按月支付？
本院认为，明细账系鑫华公司单方制作的，该单记载2017年9月份水电费10274元，豪立公司有异议，鑫华公司未能提供相应的证据予以证实，应承担举证不能的责任。鑫华公司自认豪立公司已付2017年12月水费64元，系当事人对自已民事权利的处分，本院予以准许。明细账记载的其余内容，豪立公司不持异议，本院予以确认。据此，可以认定豪立公司尚欠鑫华公司的租金为186666.67元，水电费为1960元，合计188626.67元（198964.67元-64元-10274元）。豪立公司未能按期缴纳租金，鑫华公司要求豪立公司承担逾期付款的违约责任，符合合同约定，予以支持。鑫华公司要求按租赁合同的约定每日加收逾期租金0.5%的标准计付违约金过高，豪立公司抗辩要求对违约金计付标准予以调整，本院予以支持。故豪立公司应承担逾期支付租金的违约金按中国人民银行同期同类贷款利率标准予以计付。按合同约定豪立公司应于“每期租金在上一季度结束前15日支付”，豪立公司应支付逾期违约金应分段计算，2017年11月至2018年1月租金8万元自2017年10月16日计起至2018年2月28日（鑫华公司未举证证明2018年3月收取租金的具体日期，视为豪立公司2018年3月1日交付）；2018年2-4月份租金8万元自2018年1月16日计起；2018年5-7月份租金8万元自2018年4月16日计起、2018年8月份租金自2018年8月1日计起，均计至还清款项之日止。租赁合同未约定水电费逾期支付的违约责任，本案也没有证据证明本案起诉之前，鑫华公司向豪立公司催收水电费，故鑫华公司要求豪立公司支付逾期水电费的违约金，自起诉之日即2018年10月8日计起，按中国人民银行同期贷款利率标准予以计付，鑫华公司要求豪立公司按每日加收逾期租金0.5%标准支付违约金，没有合同和法律依据，不予支持。案涉生产车间漏雨、遗留的原材料和空桶未及时处理及蒸汽无法使用等问题的存在，影响豪立公司对租赁物的使用，豪立公司申请给予2个月免租期，鑫华公司未向其主张该两个月的租金，应视为鑫华公司同意豪立公司的申请，该事实可以认定就上述影响豪立公司生产的问题，双方当事人在诉讼之前已解决完毕。租赁物被查封，法院张贴告知书告知承租人可以申请承租权。因此，即使影响豪立公司生产经营，亦应视为豪立公司放弃申报承租权的权利所致，由此所产生的法律后果，应由其自行承担。综上，豪立公司以鑫华公司的原因造成其无法正常经营为由，要求赔偿其三个月租金标准计付的损失，缺乏事实依据和法律依据，不予支持。租赁合同履行过程中，双方当事人实际上自2018年8月起按月结算租金，豪立公司诉求变更合同约定租金支付方式为按月结算，鑫华公司予不持异议，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第六十条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条的规定，
判决如下： 一、被告福建豪立化工有限公司应于本判决生效后十日内支付原告福建鑫华股份有限公司租金186666.67元和尚欠水电费1960元，并支付按中国人民银行同期间贷款利率标准计付的逾期付款违约金：2017年11月至2018年1月租金8万元自2017年10月16日计起至2018年2月28日止；2018年2-4月份租金8万元自2018年1月16日计起、2018年5-7月份租金8万元自2018年4月16日计起、2018年8月份租金自2018年8月1日计起，均计至还清款项之日止。 二、福建鑫华股份有限公司与福建豪立化工有限公司签订的《化工车间租赁合同》第三条中“租金以银行汇款形式按每季度结算一次”变更为：租金以银行汇款形式按月结算一次。 三、驳回本诉原告福建鑫华股份有限公司的其他诉讼请求。 四、驳回反诉原告福建豪立化工有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费8770元，由原告福建鑫华股份有限公司负担3070元，被告福建豪立化工有限公司负担4700元。反诉受理费1800元，减半收取900元，由被告福建豪立化工有限公司负担。 当事人
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。
审判长 王经艺
审判员 王一平
审判员 孙志坚
二〇一八年十二月二十八日
书记员 赖俊杰 附：本案引用的主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 PAGE 8- 来自：