山东省济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0102民初3107号
原告:济南珍珠泉大厦有限公司，住所地济南市。
法定代表人：王竣弘，总经理。
委托诉讼代理人：杨霄蒙，北京市惠诚（济南）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李晗，北京市惠诚（济南）律师事务所律师。
被告：山东鲁能贵和商贸有限公司，住所地济南市。
法定代表人：成振福，总经理。
委托诉讼代理人：姚虎明，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：宋慧冬，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。 原告济南珍珠泉大厦有限公司（以下简称珍珠泉大厦）与被告山东鲁能贵和商贸有限公司（以下简称鲁能贵和公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告珍珠泉大厦的委托诉讼代理人杨霄蒙、李晗，被告鲁能贵和的委托诉讼代理人姚虎明、宋慧冬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告珍珠泉大厦向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付所拖欠的房屋租金共计5568000元，并赔偿利息损失（以5568000元为基数，自2018年1月1日起按照同期银行贷款利率计算至实际给付之日止）；2.请求判令被告向原告支付违约金455.52万元；3.请求判令被告将上述房产恢复原状并交付给原告（详见附件恢复原状及交接明细表）；4.请求法院判令被告以64000元/天的标准向原告支付自2018年3月29日起至租赁房屋恢复原状实际交付之日止的房屋占用费；5.请求法院判令被告向原告支付垫付的电费102465元、水费18762.85元（电费暂计算至2018年3月15日，水费暂计算至2018年3月7日，此后至实际交付房屋之日的水电费用根据实际产生数额认定）；6.本案诉讼费用由被告承担。2018年6月11日，原告珍珠泉大厦将第二项诉讼请求变更为：请求判令被告向原告支付违约金455.52万元及未付违约金造成的损失。（自2017年12月11日起按照同期银行贷款利率计算至实际给付之日止）；第三项诉讼请求变更为：请求判令被告30日内将上述房产恢复原状并交付原告（详见附件恢复原状及交接明细表）；第五项诉讼请求变更为：请求法院判令被告向原告支付垫付的电费112465元、水费2万元及未付水电费造成的损失（电费暂计算至2018年4月15日，水费暂计算至2018年4月7日，损失自2018年4月16日起按照同期银行贷款利率计算至实际给付之日止）。庭审中，原告珍珠泉大厦当庭将第一项诉讼请求变更为：请求判令被告向原告支付所拖欠的房屋租金共计5428800元，并赔偿利息损失（以5428800元为基数，自2018年1月1日起按照同期银行贷款利率计算至实际给付之日止）；第四项诉讼请求变更为：请求法院判令被告以62400元/天的标准向原告支付自2018年3月29日起至租赁房屋交付之日止的房屋占用费。庭后，珍珠泉大厦于2018年9月5日申请撤回《恢复原状明细》中第一条、第二条第一、二项及第三条的诉讼请求。 注：原告珍珠泉大厦主张的恢复原状明细为：1.房产南面、西面外墙及大门按照设计图纸恢复原状；2.①将一楼东南角因安装步行楼梯而破坏的主体结构楼板恢复原状；②自行拆除肯德基加装的滚梯，并将因安装滚梯而破坏的主体结构楼板恢复原状；③自行拆除肯德基在地下一层加装的墙体及全部设备，并将地面墙面、吊顶恢复原状；④将肯德基使用范围内的被破坏性剪断的电力设施恢复并恢复原状；3.将一楼西南角星巴克咖啡破坏的主体结构楼板恢复原状，将加装的楼梯结构拆除，加装的墙面拆除并恢复原状；4.①将破坏的六楼楼顶恢复原状；②楼顶新增的设备等自行拆除并恢复原状；③将破坏的六楼楼顶防水恢复原状至符合建筑的防水标准；5.交付使用的地下二至六层的约克中央空调现不能正常使用，要求恢复原状至正常安全使用状态；6.被告在使用房屋时破坏及改变了消防模块、喷淋头、烟感、报警装置的位置，要求按原消防建审图纸恢复原状，并恢复至符合消防验收标准的状态；7.被告在使用房产时破坏了原地面，请求将地面恢复原状（大理地面）；8.被告在使用房产时拆除了1-6层的卫生间，要求恢复原状；9.被告在使用房产时破坏了各层房产的吊顶、墙面、立柱（532个，带大理石踢脚线），要求恢复原状。 事实及理由：2006年11月3日，原告济南珍珠泉大厦有限公司与山东鲁能商贸有限公司就济南市泉城路101号珍珠泉大厦房屋地下一层及地上一至六层房产签订了房屋租赁合同，合同约定原告将上述房产出租给被告使用，租赁期限为2007年1月4日至2027年1月3日，年租金为人民币22776000元（人民币贰仟贰佰柒拾柒万陆仟元整），合同总价款455520000元（人民币肆亿伍仟伍佰伍拾贰万元整），同时合同对双方的权利义务、违约责任等事项进行了明确的约定。 2016年被告山东鲁能贵和商贸有限公司将山东鲁能商贸有限公司吸收合并，原被告及山东鲁能商贸有限公司于2016年10月18日就上述租赁合同签署了补充协议，各方一致确认山东鲁能商贸有限公司在租赁合同中的权利义务一并由被告山东鲁能贵和商贸有限公司享有和承担，租赁合同承租方主体变更为被告山东鲁能贵和商贸有限公司。 自2017年12月10日起，被告拒不向原告支付房租，已构成根本违约。有鉴于此，原告于2018年3月28日向被告发出解除租赁合同通知书，告知被告解除双方签订的租赁合同，敦促被告支付所欠房屋租金，将租赁房屋恢复原状，并与原告办理房屋交接等事宜，然而被告拒绝配合。故请依法判如所请。 被告鲁能贵和公司辩称：
一、被告鲁能贵和公司与原告珍珠泉大厦签订的《租赁合同》无效。2006年11月3日，被告鲁能贵和公司（此处应为山东鲁能商贸有限公司）与原告珍珠泉大厦签订《租赁合同》，被告鲁能贵和公司租赁位于泉城路147号的大厦地下一至地上六层，《租赁合同》第四条第三款中约定，原告珍珠泉大厦保证所出租给被告鲁能贵和公司的房屋产权合法，争取在2007年12月31日前办理完该出租房屋的产权证。但截止目前，原告珍珠泉大厦仍未办理完出租房屋的产权证，无法证明原告珍珠泉大厦对出租房屋的合法产权。 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“司法解释”）第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”截止目前，原告珍珠泉大厦也未能向被告鲁能贵和公司提供出租房屋的建设工程规划许可证，根本无法证明出租房屋符合规划建设。 按照上述司法解释规定，原告珍珠泉大厦既未能向被告鲁能贵和公司提供出租房屋的合法产权，也未能提供出租房屋的建设工程规划许可证，无法证明出租房屋符合规划建设，故被告鲁能贵和与原告珍珠泉大厦签订的《租赁合同》属无效合同。 二、被告鲁能贵和公司已经于2017年12月28日撤场搬离租赁房屋，《租赁合同》已不再履行，原告珍珠泉大厦无权要求支付房屋租金。2017年9月29日，被告鲁能贵和公司安排专人向原告珍珠泉大厦送达了书面告知函，明确告知将不再租赁本案房屋，并将于2017年12月31日前正式闭店停止经营。后被告鲁能贵和公司分别于2017年11月8日、11月14日、12月8日、12月15日、12月23日向原告珍珠泉大厦通过公证发函等方式，通知原告珍珠泉大厦及时办理房屋交接、招商等事宜，并通过齐鲁晚报公告通知原告珍珠泉大厦进行物业交接，各媒体也陆续对商厦闭店停业进行报道，被告鲁能贵和公司履行了应尽的全面、充分的告知义务。 原告珍珠泉大厦在接到上述通知后，原告珍珠泉大厦一方面与被告鲁能贵和公司开展协商工作，一方面即开展了对外重新的招租工作，对此，被告鲁能贵和公司均给予积极协助，陪同原告珍珠泉大厦与意向合作方对租赁房屋进行现场实际踏勘、开展招租工作；在此期间，被告鲁能贵和公司安排相关专业人员向原告珍珠泉大厦介绍了消防、中控室安全操作规范，并建议原告珍珠泉大厦提前聘请专业人员提前介入消防、中控室相关业务，原告珍珠泉大厦按照建议安排相关人员一起陪同被告鲁能贵和公司消防、中控室人员共同值班，学习相关的操作规范，被告鲁能贵和公司对相关过程做了采集了录音录像，但是被原告珍珠泉大厦强行抢夺了录音、录像设备，毁灭了相关证据。另，原告珍珠泉大厦对被告鲁能贵和公司通过特快专递邮寄的各种通知均采取无理拒绝签收的态度，因为被告鲁能贵和公司与原告珍珠泉大厦在一个楼宇之内，送递员均是同一人，连送递员都奇怪为什么原告珍珠泉大厦送达材料时出现、收材料时却拒签。无奈之下，被告鲁能贵和公司只能通过公证特快专递及报纸公告的方式进行送达。 2017年12月28日，被告鲁能贵和公司全面撤场闭店并对涉案房屋进行了全面的清理清洁。在公证处见证下，被告鲁能贵和公司特意安排专门的物业交接人员，准备了涉案房屋的全部资料等，希望与原告珍珠泉大厦能顺利进行交接工作。但原告珍珠泉大厦拒不理会，更是更换了租赁房屋的物业、保安、保洁等公司，禁止被告鲁能贵和公司再进入，且恶意扣留了被告鲁能贵和公司办公室的全部办公设备，租赁房屋也实际由原告珍珠泉大厦占有掌控。无奈之下，被告鲁能贵和公司只能再次通过公证处向原告珍珠泉大厦公证送达《关于物业交接后相关事宜的告知函》、《贵和商厦钥匙81个》、《电梯检验报告及维保报告复印件》、《配电实验报告复印件》、《消防维保合同及维保报告复印件》、《卫生许可证及二次供水检测报告复印件》等。但是原告珍珠泉大厦仍然是拒绝签收上述公证送达的一切材料。至此，被告鲁能贵和公司认为已经合法向原告珍珠泉大厦办理了租赁房屋的退还交接手续，已实际不再占用本案房屋，原告珍珠泉大厦也早已全面接管本案房屋，且被告鲁能贵和公司已经向原告珍珠泉大厦足额支付2017年度全年的租金，并不拖欠任何租金。 原告珍珠泉大厦实际上自2017年12月29日即完全占用了租赁房屋，特别是有关媒体做了贵和商厦闭店的新闻报道，原告珍珠泉大厦完全知晓其占用租赁房屋的客观事实，但是原告珍珠泉大厦却自行其是、自认为只要其不与被告鲁能贵和公司办理交接即视为被告鲁能贵和没有交接，被告鲁能贵和公司就应当支付租金，从而错误的要求被告鲁能贵和公司支付租赁房屋已经交付后的自2018年1月1日起止2018年3月28日期间的租金，这是没有依据的，请法院依法驳回该诉讼请求。 三、租赁合同无效，合同中违约金条款也属于无效约定，请法院驳回原告珍珠泉大厦该项诉讼请求。原告珍珠泉大厦未能向被告鲁能贵和公司提供租赁房屋合法的产权手续，未能提供证据证明租赁房屋取得建设工程规划许可证，根据相关司法解释规定，《租赁合同》无效，故双方在《租赁合同》中约定的违约金条款也属于无效条款，被告鲁能贵和公司无权要求原告珍珠泉大厦支付违约金，请法院驳回原告珍珠泉大厦的该项诉讼请求。 四、原告珍珠泉大厦主张房产恢复原状并支付恢复原状的房屋占用费用没有任何事实与法律依据。被告鲁能贵和公司与原告珍珠泉大厦先后签订了两份租赁合同，第一份租赁合同于2002年1月4日，租赁期限五年。在原《租赁合同》履行时，被告鲁能贵和公司就已对本案房屋进行了改造及装饰装修，在原《租赁合同》终止时，原告珍珠泉大厦并未提出要求被告鲁能贵和公司将租赁房屋恢复原状，认可了租赁房屋改造及装饰装修的现状。第二份租赁合同于2006年11月3日重新签订，租赁房屋已经是装修改造后的现状，现原告珍珠泉大厦要求恢复原状，不知原告珍珠泉大厦要求恢复原状是恢复至2002年租赁合同的原状还是恢复至2006年租赁合同的原状，请原告珍珠泉大厦予以明确。 根据2006年《租赁合同》第四条第七项约定：“合同届满，乙方不再续租时，乙方在经营过程中进行的装饰、装修，乙方不得拆除，无偿归甲方所有”。第六条第三款约定：“在合同履行过程中，因乙方违约而造成甲方解除合同的，乙方所做的装修应无偿转归甲方所有”。第五条约定：“乙方在正常经营情况下使用租赁的房屋及其相关配套设备，属正常消耗的，不承担赔偿责任。乙方有权根据经营需要对承租的房屋非主体结构部分进行改善或增设他物等”。根据该合同约定条款可见，双方对于涉案房屋的装饰装修问题早已经明确约定，合同不再履行时房屋不再恢复原状，装饰装修归原告珍珠泉大厦所有，故原告珍珠泉大厦要求将房屋恢复原状的诉讼请求没有合同及法律依据，原告珍珠泉大厦的该项诉求明显与双方签订合同的约定相违背。 客观上讲，原告珍珠泉大厦出租该房屋时该房屋尚不具备商业经营条件，是被告鲁能贵和公司做了大量投资后才使得租赁房屋能够满足商业经营使用。被告鲁能贵和公司为了提高房屋的使用价值以及整体商业品质，投入了大量的人力、物力和资金，将原本没有图纸、消防、设施设备使用档案的房屋满足了使用要求，多年来电梯、消防等设施设备一直有非常完善的维保记录。为了保证大厦的整体运转，被告鲁能贵和公司投入巨额资金进行了综合布线、电力增容、强弱电系统安装、监控系统安装、消防设施安装，并新增安装了大金空调等诸多设施设备，被告鲁能贵和公司投入的设施设备价值上千万，上述设施设备至今均能正常、良好的运转且有完备的维保记录，故被告鲁能贵和公司非但未损坏承租房屋，反而投入了巨额资金提升了房屋的整体价值，保证了房屋的正常使用。 综上，原告珍珠泉大厦要求恢复原状不但没有合同及法律依据，反而该诉讼请求将造成资产不当毁损，给各方造成更大的经济损失，请法院依法驳回原告珍珠泉大厦该诉讼请求。 五、原告珍珠泉大厦主张垫付的电费、水费的诉讼请求没有任何事实与法律依据。被告鲁能贵和公司已经于2017年12月28日全面撤场并且已经全部结清在此之前的水电费用，不存在拖欠水电费情形。本案房屋早已经由原告珍珠泉大厦实际掌控，被告鲁能贵和公司既未占用本案房屋，也未实际使用水、电等能源，故原告珍珠泉大厦要求被告鲁能贵和公司支付其垫付水、电费的诉讼请求没有任何事实与法律依据。相反，根据2006年11月3日双方签订的《珍珠泉大厦房屋租赁合同补充协议》第二条约定：“租赁期间珍珠泉大厦七楼以上电费，每年如金额在壹拾万元以内，乙方交纳；如金额在壹拾万元以上，超出壹拾万元部分由甲方交纳”。截止2017年12月28日，被告鲁能贵和公司总共缴纳珍珠泉大厦2017年度全部电费4714166.70元，其中包含替原告珍珠泉大厦代缴的电费205349.48元，故被告鲁能贵和公司不但不拖欠原告珍珠泉大厦电费，反而有权要求原告珍珠泉大厦返还垫付的电费，现被告鲁能贵和公司保留该项诉权。 综上所述，被告鲁能贵和公司认为本案《租赁合同》无效，请法院依法驳回原告珍珠泉大厦诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2006年11月3日，珍珠泉大厦（甲方）与山东鲁能商贸有限公司（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于济南市泉城路147号珍珠泉大厦地下一层及地上一至六层出租给乙方，租赁期限自2007年1月4日至2027年1月3日，年租金为22776000元。合同第三条约定，从第四计租年起，双方约定房租交纳的时间为提前10天一次性缴纳下一年度租金（其中的伍佰万元房租于每年12月10日前交给甲方）。合同第四条“甲方之权利”第四款约定：“甲方禁止乙方对所租房屋主体结构进行改变”。合同第四条“权利”第七款约定：“合同届满，乙方不在续租时，乙方在经营过程中进行的装饰、装修，乙方不得拆除，无偿归甲方所有”。合同第四条“甲方之义务”第三款约定：“甲方保证所出租给乙方的房屋的产权合法性，争取2007年12月31日前办理完毕该出租房屋的房产证······”。合同第六条“违约责任”第一款约定：“甲、乙双方中任何一方违反本合同条款之规定，违约方均应向守约方支付相当于年租金20%的违约金，并赔偿守约方的全部经济损失”，第三款约定：“在合同履行过程中，因乙方违约而造成甲方解除合同的，乙方所做的装修应无偿转归甲方所有”。双方还对其他权利义务进行了约定。同日，双方签订《珍珠泉大厦房屋租赁合同补充协议》一份，约定：“租赁期间自2007年1月4日至2027年4月3日。 后因鲁能贵和公司吸收合并山东鲁能商贸有限公司，珍珠泉大厦（甲方）、山东鲁能商贸有限公司（乙方）、济南竣弘物业管理有限公司（丙方）与鲁能贵和公司（丁方）于2016年10月18日签订《珍珠泉大厦租赁合同补充协议》，约定：“甲、乙、丙、丁四方经协商一致，同意将《租赁合同》、《补充协议一》、《补充协议二》中，甲方享有的权利义务一并由丙方享有和履行；乙方享有的权利义务一并由丁方享有和履行”。 2017年3月31日，珍珠泉大厦（甲方）、鲁能贵和公司（乙方）与济南竣弘物业管理有限公司（丙方）签订《关于2016年10月18日签署的之补充协议》，约定由珍珠泉大厦继续承继原《租赁合同》、《补充协议一、二、三》约定的权利义务。济南竣弘物业管理有限公司收取鲁能贵和公司支付的2017年房屋租金22776000元视为珍珠泉大厦已经收到。珍珠泉大厦于每月15日前给鲁能贵和公司开具当月租赁费增值税专用发票1898000元。逾期不提供，视为珍珠泉大厦违约，珍珠泉大厦按照不提供发票金额数额向鲁能贵和公司支付违约金，该违约金可以折抵以后年度租金。 上述合同签订后，珍珠泉大厦与鲁能贵和公司一直按照涉案合同及补充协议约定履行义务。2017年9月29日，鲁能贵和公司因发展战略调整，向珍珠泉大厦发出《告知函》一份，告知珍珠泉大厦不再租赁涉案房屋，将于2017年12月31日对贵和商厦进行正式闭店，又分别于2017年11月8日、11月14日、12月8日以EMS邮寄的方式向珍珠泉大厦法定代表人王竣弘发出闭店办理交接手续的告知函及关于租赁合同解除后续事宜沟通函，珍珠泉大厦均拒绝签收邮件予以退回。珍珠泉大厦则于2017年12月12日向鲁能贵和公司发出《关于催缴房屋租金的函》，通知鲁能贵和公司交纳应付租金500万元及因迟延支付租金构成的违约金455.52万元。鲁能贵和公司收到该函后于2017年12月15日向珍珠泉大厦邮寄出《关于函的回复》，自述不再继续租赁涉案房屋，亦不再继续缴纳2018年房屋租金，可在银行设立共管账户存入455.52万元，作为提前解除租赁合同给珍珠泉大厦造成损失给予的补偿。珍珠泉大厦于当日收到上述回复。之后，鲁能贵和公司多次通过邮寄信件的方式向珍珠泉大厦协调办理涉案房屋交接事宜，邮寄的过程办理了公证，但信件均被退回，庭审中珍珠泉大厦不认可收到相关信件。 珍珠泉大厦分别于2017年12月25日、2018年2月14日、2018年3月15日以邮寄的方式向鲁能贵和公司发出《关于催缴房屋租金的函》,通知鲁能贵和公司按照合同约定应缴纳房屋租金2277.6万元，违约金455.52万元，合计2733.12万元。鲁能贵和公司均已签收。2018年3月28日，珍珠泉大厦通过EMS快递向鲁能贵和公司法定代表人成振福发出《解除租赁合同通知书》，鲁能贵和公司在庭审中认可收到该通知书。另查明，2018年4月10日至2018年7月14日期间，珍珠泉大厦在报纸上进行公告招租。 2017年12月19日，珍珠泉大厦向济南水务集团有限公司交纳基本水费4717.5元、水资源费444元、污水处理费1554元，共计6715.5元；2018年1月19日，珍珠泉大厦向济南水务集团有限公司交纳基本水费3357.5元、水资源费316元、污水处理费1106元，共计4779.5元；2018年2月14日，珍珠泉大厦向济南水务集团有限公司交纳基本水费2295元、水资源费216元、污水处理费756元，共计3267元；2018年3月19日，珍珠泉大厦向济南水务集团有限公司交纳基本水费1105元、水资源费104元、污水处理费364元，共计1573元；上述费用共计16335元。另，珍珠泉大厦分别于2018年3月1日、2018年3月22日、2018年4月27日、2018年5月22日向国网山东省电力公司济南供电公司支付电费58971.88元、43494.88元、27928.7元、22595.13元，共计152990.59元。 庭审中，鲁能贵和公司提交《2017年贵和商厦用电明细》一份，该明细记载：2016年12月26日至2017年12月28日，主楼电费4714166.7元。2016年12月26日至2017年12月25日，贵和商厦用电量5091868千瓦/时，珍珠泉用电量238158千瓦/时，珍珠泉电费205349.48元。鲁能贵和公司提交该组证据予以证明，截至2017年12月28日，整栋大厦的电费其已经交纳4714166.7元，其中包括替珍珠泉大厦代缴的电费205349.48元，根据涉案合同及补充协议的约定，珍珠泉大厦应向鲁能贵和公司返还垫付电费105349.48元。珍珠泉大厦对此主张予以认可。 涉案房产位于济南市历下区泉城路147号，该涉案房产于1996年4月18日获得编号（96）鲁01-01-32建设工程规划许可证，建设单位为济南珍珠泉宾馆，建设规模为面积29783.2平方米。1999年12月30日，房屋所有权人济南珍珠泉大厦取得济房历期他字第000800号房屋他项权证。对于该涉案房屋登记发证问题，济南市房产管理局于2001年9月21日向历下区房管局出具济房管字[2001]41号《市房管局关于珍珠泉大厦房屋确权登记问题的处理意见》，该处理意见明确记载：“坐落于泉城路147号的珍珠泉大厦······该大厦建设工程规划许可证的总面积为29783平方米，但实际建设了42440平方米······为尽快妥善解决这一遗留问题，按照特事特办的原则，市局经研究，同意你局提出的处理意见：根据申请单位提供的建设工程规划许可证、主体竣工验收证明、土地部门的证明、具结保证书、关于变更济南珍珠泉大厦裙房设计的请示等资料，先办理珍珠泉大厦裙楼房屋确权登记发证手续”。2004年3月2日，济南珍珠泉大厦变更名称为济南珍珠泉大厦有限公司。 以上事实有《租赁合同》、《珍珠泉大厦租赁合同补充协议》、《关于2016年10月18日签署的之补充协议》、《告知函》、《关于催缴房屋租金的函》、《关于函的回复》、《2017年贵和商厦用电明细》、《解除租赁合同通知书》、报纸刊登招租信息、水费电费发票、济房管字[2001]41号《市房管局关于珍珠泉大厦房屋确权登记问题的处理意见》、《公证书》等证据予以证实。 本案的争议焦点问题为：一是当事人双方签订的《租赁合同》及补充协议是否有效；二是涉案租赁合同何时解除及违约责任如何承担；三是被告鲁能贵和公司是否应按照原告珍珠泉大厦的主张将涉案商铺恢复原状。 关于焦点问题一，被告鲁能贵和公司主张涉案根据双方《租赁合同》约定，原告珍珠泉大厦保证所出租房屋的产权合法，争取在2007年12月31日前办理完该出租房屋产权证，但至今原告珍珠泉大厦并未取得涉案房屋的合法产权，也未能提供涉案房屋的建设工程规划许可证，无法证明出租房屋符合规划建设，双方签订的《租赁合同》及其补充协议均属无效合同。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，从该法律规定可以看出租赁合同只是将租赁物的使用权转让给承租人，是否取得房产证书不是合同合法有效的唯一条件。如果该出租房屋系违法建筑，双方签订的房屋租赁合同应认定为无效，但如果该房屋获得了有关审批，仅仅未取得房屋权属证书，则该房屋的合法使用人所签订的租赁合同合法有效。本案中，原告珍珠泉大厦已取得建设工程规划许可证，且根据济南市房产管理局于2001年9月21日作出的济房管字[2001]41号文件《市房管局关于珍珠泉大厦房屋确权登记问题的处理意见》，涉案房屋虽未办理产权证书，但获得了有关部门的审批，原告珍珠泉大厦作为该房屋的合法使用人，与被告鲁能贵和公司签订的《租赁合同》不宜认定为无效。因此，对于被告鲁能贵和公司的主张，本院不予采纳。
本院认为，原告珍珠泉大厦与被告鲁能贵和公司于2006年11月3日、2016年11月3日、2006年11月10日、2016年10月18日、2017年3月31日签订的《租赁合同》及补充协议均系双方真实的意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形。因此，本院认定涉案《租赁合同》及其补充协议合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。 关于焦点问题二，被告鲁能贵和公司主张其于2017年9月29日书面告知原告珍珠泉大厦将不再租赁涉案房屋，并将于2017年12月31日前闭店停止经营，并通过媒体宣传、公证发函等方式进行告知及交接等事宜，虽然原告珍珠泉大厦拒收并不配合交接工作，但合同应于2017年12月28日即被告鲁能贵和公司全面撤场搬离之日起解除。原告珍珠泉大厦则认为合同应于2018年3月28日其向被告鲁能贵和公司发出解除合同通知书时解除。
本院认为，承租方在既无约定解除权，亦不享有法定解除权，且与出租方未协商一致的前提下，不得提前退租，否则将承担相应的违约责任。本案中，被告鲁能贵和公司在无合同约定及法定解除权的情况下，其向原告珍珠泉大厦发出告知函及公证交接手续等行为，不发生合同解除的效力。但是，在被告鲁能贵和公司于2017年12月28日证实闭店撤场搬离涉案房屋，致使涉案租赁合同无法继续履行时，涉案租赁合同应予解除。因此，本院认定双方签订的租赁合同于2017年12月28日解除。但由于被告鲁能贵和公司在合同履行期仍有一半未履行的情况下，提前退租的行为严重违约，应按照双方合同约定承担相应的违约责任。涉案租赁合同第六条“违约责任”第一款约定：“甲、乙双方中任何一方违反本合同条款之规定，违约方均应向守约方支付相当于年租金20%的违约金，并赔偿守约方的全部经济损失”。按照该约定，被告鲁能贵和公司应承担年租金20%的违约金455.52万元及相应的损失。原告珍珠泉大厦重新招租需要一定的时间，对此期间的租金损失，被告鲁能贵和公司应予赔偿。但由于原告珍珠泉大厦未按照约定时间完成房产证办理义务，亦存在过错。因，此本院酌定被告鲁能贵和公司应赔偿原告珍珠泉大厦相当于原告珍珠泉大厦诉请三个月租金同等数额的损失，即5428800元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”。本案中，鉴于合同事实上已不能履行，故对于原告珍珠泉大厦提出判令被告鲁能贵和公司支付闭店撤场搬离后房屋租金的诉讼请求，本院不予支持。 关于焦点问题三，庭审中，鲁能贵和公司向法庭提交一组照片证实其于2017年12月28日将涉案大厦B1层至6层已经全部清空撤场，不存在占用房屋的情形。珍珠泉大厦对此主张不予认可，其主张该组证据足以证实“鲁能贵和公司在撤场时进行了破坏性拆除，对地面、吊顶、立柱等装饰装修以及消防设施进行了破坏”，其要求鲁能贵和公司将室内装饰装修恢复至经营时的状态。珍珠泉大厦于2018年4月23日向济南市历下公证处申请对济南市泉城路101号（原贵和商厦）的建筑物外观及内部进行保全证据公证，该公证处于2018年5月4日出具（2018）鲁济南历下证经字第3号《公证书》。珍珠泉大厦提交该公证书予以证明鲁能贵和公司在使用涉案商铺期间对外立面、南立面的大门、肯德基内的电线、装修及六楼楼顶防水进行破坏改造，并破坏主体结构在肯德基内设置电梯及楼梯、楼西南角咖啡厅设置楼梯，将楼顶约克空调废弃以及撤场时将室内地面、吊顶、墙面、立柱（532个）进行破坏性拆除。另，珍珠泉大厦提交广场效果图及贵和商厦图纸一宗，主张贵和商厦“于2002年进行装修，2006年合同到期后上述装修归珍珠泉大厦所有。在后期合同履行期间，与该图纸不符的损坏和改造，应按照图纸恢复原状”。鲁能贵和公司对此主张不予认可。
本院认为，涉案租赁合同第四条“权利”第七款约定：“合同届满，乙方不在续租时，乙方在经营过程中进行的装饰、装修，乙方不得拆除，无偿归甲方所有”。涉案租赁合同第六条“违约责任”第三款约定：“在合同履行过程中，因乙方违约而造成甲方解除合同的，乙方所做的装修应无偿转归甲方所有”。根据以上约定，被告鲁能贵和公司在闭店撤场搬离时，应按照双方合同约定，不得拆除室内的装饰装修，涉案房屋室内所做的装饰装修应无偿转归原告珍珠泉大厦所有。因此，对于原告珍珠泉大厦要求将房屋室内装饰装修恢复原状的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。 对于原告珍珠泉大厦主张被告鲁能贵和公司支付房屋占用费的诉求，由于被告鲁能贵和公司将涉案商铺闭店经营并于2017年12月28日进行了撤场搬离，并未实际占用涉案房屋经营，故
本院认为原告珍珠泉大厦的该项诉求，于法无据，不予支持。 对于原告珍珠泉大厦主张的电费，庭审中，被告鲁能贵和公司提交证据证明其已经缴纳了2017年度电费4714166.7元，其中包括替原告珍珠泉大厦代缴的电费205349.48元。根据涉案合同及补充协议的约定，原告珍珠泉大厦应向被告鲁能贵和公司返还垫付电费105349.48元，原告珍珠泉大厦对此主张予以认可，故对于原告珍珠泉大厦主张被告鲁能贵和公司应向其支付112465元电费的诉讼请求，本院不予支持。对于原告珍珠泉大厦主张的自2018年1月1日至2018年3月29日期间的电费，因被告鲁能贵和公司在此期间并未实际占有使用涉案房屋，故本院对此诉求不予支持。 对于原告珍珠泉大厦主张的水费，根据涉案合同约定租赁期间的水费由被告鲁能贵和公司支付，原告珍珠泉大厦已提供证据证明其实际支出2017年12月份水费6715.5元，故此费用应由被告鲁能贵和公司承担。对于超出的部分，本院不予支持。 另，对于原告珍珠泉大厦主张被告鲁能贵和公司支付因拖欠的租金而赔偿的利息损失、未付违约金造成的损失以及未付水电费造成的损失，原告珍珠泉大厦主张的该损失系以未付租金、违约金、水电费为基数计算出来的利息。
本院认为，利息属于法定孳息，利息给付并非合同给付的本来目的，而是合同无法履行或非正常履行的法律后果，旨在恢复或补偿受损害的合同关系或合同利益，其属于损害赔偿责任的内容，本案约定的违约金已弥补其利息损失，不应一并主张，故对于该项诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、第一百一十条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，
判决如下： 一、被告山东鲁能贵和商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告济南珍珠泉大厦有限公司违约金4555200元； 二、被告山东鲁能贵和商贸有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告济南珍珠泉大厦有限公司经济损失5428800元； 三、被告山东鲁能贵和商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告济南珍珠泉大厦有限公司水费6715.5元； 四、被告山东鲁能贵和商贸有限公司于本判决生效之日起三十日内将室内装饰装修恢复至闭店撤场前经营时的状态，即将闭店撤场时损坏的地面、墙面、立柱、吊顶、电线等设施予以修复； 五、驳回原告济南珍珠泉大厦有限公司超出部分的诉讼请求。 六、驳回原告济南珍珠泉大厦有限公司的其他诉讼请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费82500元，由原告济南珍珠泉大厦有限公司负担1650元，被告山东鲁能贵和商贸有限公司负担80850元；财产保全费5000元，由原告济南珍珠泉大厦有限公司负担100元，被告山东鲁能贵和商贸有限公司负担4900元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 姚文辉
人民陪审员 咸维玲
人民陪审员 王群群
二〇一八年十二月二十八日
书 记 员 庞嫣然 关注公众号“”