安徽省马鞍山市博望区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0506民初1645号
原告：夏治木，男，1964年5月10日出生，汉族，住安徽省马鞍山市博望区。
原告：张德寿，男，1951年8月2日出生，汉族，住安徽省马鞍山市博望区。
原告：陶小银，男，1976年11月12日出生，汉族，住安徽省马鞍山市博望区。 以上三位原告共同的
委托诉讼代理人：芮铭乐，安徽民主律师事务所律师。
被告：赵某某，男，1971年5月29日出生，汉族，户籍地四川省岳池县，现住安徽省马鞍山市博望区。
委托诉讼代理人：业雄友，马鞍山市博望区丹阳镇法律服务所法律工作者。 原告夏治木、张德寿、陶小银与被告赵某某排除妨害纠纷一案，本院于2018年9月12日立案后，依法适用简易程序，于2018年10月15日公开开庭审理了本案。原告夏治木、张德寿以及原告夏治木、张德寿、陶小银共同的委托诉讼代理人芮铭乐，被告赵某某及其委托诉讼代理人业雄友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 夏治木、张德寿、陶小银向本院提出诉讼请求：1.判令赵某某立即腾让非法占有夏治木、张德寿、陶小银所有的位于本市博望区的房屋；2.判令赵某某自2018年6月12日起，按照1000元/月的标准支付占有使用费至实际腾房之日止；3.本案诉讼费用由赵某某负担。事实及理由：2011年，安徽省当涂县新博供销合作社（以下简称新博供销社）将其位于博望镇的农村综合服务社商住楼工程（以下简称案涉工程）发包给当涂县行陈建筑安装有限责任公司（以下简称行陈公司）施工。夏治木、张德寿、陶小银三人作为实际施工人完成了案涉工程的全部施工任务。2018年6月11日，因新博供销社拖欠夏治木、张德寿、陶小银工程款，双方签订《施工合同结算及房屋买卖协议》，约定新博供销社将包含北楼2层B户（以下简称案涉房屋）在内的总面积为2292.03㎡的房产出售给夏治木、张德寿、陶小银折抵工程款。但是自2014年起至今，博望镇新博农村综合服务社商住楼北楼2层B户房屋一直由赵某某占有。后三原告为此多次与赵某某协商要求赵某某腾让并交还房屋，但赵某某拒绝腾让房屋。原告认为，三原告以合法方式取得案涉房产的物权，应受到法律保护。赵某某无权占有案涉房产，应当依法予以返还并赔偿损失。 赵某某辩称，三原告诉讼主体不适格，三原告不是案涉房屋的所有者。三原告应当提供房地产权证、土地使用证和行政规划许可证证明三原告系案涉房屋的所有人。案涉房屋系案外人张华平抵押给赵某某的。张华平欠赵某某工程款289820元，后用案涉房屋折抵工程款241353元，余款48467元至今未还。请求法院驳回三原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 夏治木、张德寿、陶小银提交的证据： 1.《施工合同结算及房屋买卖协议》1份，证明三原告系案涉房屋的所有人，赵某某应腾退房屋； 2.证人夏某1的证言，主要内容为：案涉工程发包给行陈公司施工，由三原告实际施工；案涉工程手续合法，因未办理施工许可证，暂时无法办理房产证；案涉工程于2013年12月23日前完工，因行陈公司未按时将房屋移交给新博供销社，故案涉工程工程款一直未结清；2018年6月，经行陈公司认可，新博供销社与三原告就案涉工程进行结算，并用案涉工程面积为2292.03㎡的房屋折价300多万元转让给三原告结清所有工程款；《施工合同结算及房屋买卖协议》系上级部门授权签订，合法有效；一次性整体转让房屋明细中标注为张华平的两套房屋系张华平占用，张华平系案涉工程现场施工负责人；案涉房屋在案涉工程封顶时就开始装潢，夏某1曾经去告知过，但赵某某仍坚持居住在案涉房屋里。 赵某某提交的证据： 1.证人张某的证言，主要内容为：张某由赵某某召集在案涉工程工地工作，张华平系案涉工程的承包人，三原告是案涉工程老板；赵某某代表大家去找张华平索要工资，后张华平没有钱发工资，就将案涉房屋抵押给赵某某；张华平欠赵某某工资款约30万元左右；张某等人的工资已由赵某某结清。 2.证人尹某的证言，主要内容为：赵某某从张华平处承包钢筋工程，找尹某到案涉工程工地工作，并负责发放工资；因张华平欠赵某某工人工资，故将案涉房屋抵押给赵某某；张华平从何处得到案涉房屋的，尹某不知情。 3.证人陈某的证言，主要内容为：陈某在案涉工程工地从事油漆工作，与赵某某系工友，与三原告认识；张华平从夏治木处承包了案涉工程，要求陈某承揽油漆工作，现尚有部分工资未结清；张华平将案涉房屋抵押给赵某某时，陈某在场，说是折抵工人工资；案涉工程尚未结束时，赵某某就住进了案涉房屋，案涉房屋的油漆工作是陈某做的。 4.证人夏某2的证言，主要内容为：张华平从夏治木处承包了案涉工程，要求夏某2承揽木工工作，与赵某某系工友，夏某2与张华平结算工资；有一年春节的时候，听张华平说夏治木欠张华平钱，用两套房子抵给张华平，后张华平因欠赵某某案涉工程及永昌华城项目工人工资30万元左右，将其中的一套房子抵给了赵某某。 5.结算单复印件2份，证明张华平欠赵某某人工工资346300元。 当事人质证意见：
一、赵某某对三原告提交的证据1真实性无异议，但认为房屋买卖应当取得房地产权证和土地使用证；证据2的真实性无异议，但案涉工程工程款不应由三原告结算，且占用房屋的系张华平，而非赵某某，故可以证明本案双方主体均不适格。
二、三原告对赵某某提交的证据1、2、3、4的真实性有异议，且四位证人陈述的内容均为根据他人所说所推测的，达不到案涉房屋系张华平抵押给赵某某的证明目的；证据5系复印件，对真实性有异议，且与本案无关联性，即便张华平欠赵某某工资款，也不能证明张华平将案涉房屋抵押给赵某某。 本院认证意见：
一、三原告提交的证据1、2，赵某某对真实性无异议，本院予以认定。
二、赵某某提交的证据1、2、3、4、5，均系间接证据，不能直接证明张华平将案涉房屋折抵所欠赵某某工资款，本院结合案情对赵某某提交的证据予以综合认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年4月1日，新博供销社将新博农村综合服务社商住楼工程发包给行陈公司施工，三原告为实际施工人。后三原告将案涉工程交给张华平施工。张华平要求赵某某承揽案涉工程钢筋工工程，为案涉工程钢筋工负责人。案涉工程按规定施工结束。2013年12月23日，马鞍山市建设工程监督站博望分站出具《证明》1份，载明：博望区博望镇新博供销社按程序规范要求施工，各分部分项工程均履行验收手续，质量保证资料经审查符合要求，各专项检测合格，履行了竣工验收程序，验收结论为合格，但由于该工程未办理施工许可证，暂不能办理竣工验收备案手续。案涉工程施工过程中，新博供销社支付了部分工程款，余款未付。2018年6月11日，新博供销社（甲方）与三原告（乙方）签订《施工合同结算及房屋买卖协议》1份，约定：1.2011年4月1日，甲方与行陈公司签订了一份《建设工程施工合同》，甲方将案涉工程发包给行陈公司承建，乙方作为实际施工人履行了全部施工义务；2.乙方已经取得行陈公司确认有权直接与甲方决算和结算案涉工程工程款的书面证明；3.经县供销社研究同意，甲乙双方经友好协商，现达成如下协议：
一、甲乙双方确认，案涉工程价款按马鞍山市和合工程技术咨询有限责任公司审定价4649600.76元结算，甲方已经支付给行陈公司工程款3500000元，尚欠工程款1149600.76元；
二、甲方现将2292.03㎡的现存房屋（房号清单附后）出售给乙方，出售总价款为3208842元；
三、本协议二项中“出售价款”与协议一项中“欠工程款”两款项的差额为2059241.24元，扣除乙方在本协议签订前已经支付给甲方的购房款865000元，甲方应分摊的（电工死亡、高压防护、大片垫层、封闭窗户）费用等合计294241.24元，购房余额为900000元，乙方在本协议签订的同时一次性将购房余款支付给甲方；
四、自乙方支付完购房余款起，该部分房屋归乙方所有，所有权转移视为甲方向乙方交付房屋；
五、房屋交付后，产权、该分摊的土地使用证归乙方所有；
六、乙方已经知悉本协议所转让房屋没有办理权属证书的事实及原因，如今后相关法律法规允许办理房产证时，甲方应无条件协助乙方办理；
七、张华平占用的两套房，甲方应出示相关证明给乙方，如发生争议需甲方该配合，甲方应无条件协助乙方处理解决；
八、本协议自双方签署之日起生效，本协议一式两份，双方各执一份。同日，三原告向新博供销社支付90万元，新博供销社向三原告出具《收款收据》1份，载明：今收到张德寿、夏治木、陶小银转账交来新博农村综合服务社转让费人民币（大写）玖拾万元整（￥900000.00元），备注新博供销社农村综合服务社打包转让费。夏某1在收款人处签名，并加盖新博供销社印章。 另查明：案涉房屋尚未办理权属登记证书。2013年，张华平占用案涉房屋，后将案涉房屋交给赵某某折抵工资款。案涉工程封顶时，赵某某即开始装修案涉房屋，并在案涉房屋居住生活至今。
本院认为，新博供销社将案涉工程发包给行陈公司，并由三原告实际施工，后三原告又将案涉公司转包给张华平施工。施工过程中，张华平占用了案涉工程中包括案涉房屋在内的两套房屋。后张华平因欠赵某某工资款，将其中的案涉房屋抵给赵某某折抵工资款。后赵某某对案涉房屋占用至今。因案涉工程工程款尚未结清，新博供销社与三原告于2018年6月11日签订《施工合同结算及房屋买卖协议》，将包括案涉房屋在内的房产出售给三原告折抵工程款。因此，本案双方的争议焦点为：三原告是否有权要求赵某某腾让案涉房屋？第一，三原告未取得案涉房屋的所有权。根据《中华人民共和国物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。案涉房屋未办理权属证明书，新博供销社将其建造的包括案涉房屋在内的房产出售给三原告折抵拖欠的工程款，并与三原告签订《施工合同结算及房屋买卖协议》，但并未办理过户登记，实际上也无法办理过户登记，故三原告尚未取得案涉房屋的所有权。第二，新博供销社未将案涉房屋交付给三原告。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。新博供销社将案涉房屋出售给三原告，应当向三原告交付案涉房屋，交付案涉房屋应包括将案涉房屋的钥匙等交付给三原告占有，或者将案涉房屋登记在三原告的名下。本案中，双方签订的合同中已明确载明案涉房屋由张华平占用。张华平已将案涉房屋抵给赵某某，且赵某某自案涉工程完工即占用案涉房屋至今。故新博供销社未向三原告交付案涉房屋，双方签订的《施工合同结算及房屋买卖协议》约定自三原告支付购房余款时起，所有权视为转移并交付，与事实不符。综上，三原告的诉请，无法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，
判决如下： 驳回夏治木、张德寿、陶小银的诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取50元，由夏治木、张德寿、陶小银负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。
审判员 费亮亮
二〇一八年十二月二十八日
书记员 许丹丹 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 百度搜索“”