广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初4522号
原告：潘宇，男，1991年2月出生，汉族，住广东省中山市。
委托诉讼代理人：廖开喜，广东博浩律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李孟抒，广东博浩律师事务所律师。
被告：中山市古镇曹二经济发展公司，住所地广东省中山市古镇曹二村长安路78号。
法定代表人：李平稳。
委托诉讼代理人：刘湘妃，广东凡是律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘倩欣，广东凡是律师事务所律师。
原告潘宇与被告中山市古镇曹二经济发展公司（以下简称曹二公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年4月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潘宇的委托诉讼代理人廖开喜，被告曹二公司的委托诉讼代理人刘湘妃、刘倩欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。潘宇向本院提出诉讼请求：
一、曹二公司向潘宇支付逾期交房违约金120689元（以651600元为本金，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准按日自2014年7月2日起计算至2016年11月24日止）。事实和理由：潘宇与曹二公司签订《商品房买卖合同》，潘宇购买曹二公司开发的位于中山市××路××都花园××房，总价651600元（公共部位与共用房屋分摊建筑面积的建设费用已分摊计入上述套内建筑面积销售单价内）。合同约定曹二公司应于2014年6月30日前交楼，曹二公司如未能按合同和补充协议约定期限交房，则自合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，曹二公司按日向潘宇支付已付房款0.2‰的违约金，最高违约金累计总额不超过该商品房总价款的4%。曹二公司应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由曹二公司提供的资料至产权登记机关备案。如由于曹二公司的原因导致延误的，潘宇不退房，合同继续履行，曹二公司自迟延之日起每日按潘宇已付房价款的0.1‰向潘宇支付违约金，最高违约金累计总额不超过该商品房总价款的1%。潘宇逾期付款违约金约定按日按总房价款的0.04%支付，最高违约金为总价款30%。双方对违约金的约定不对等，约定被告逾期交楼、逾期办理产权过户等违约行为应付原告的违约金过低。合同签订后，潘宇已按时支付了款项，但曹二公司未按合同约定的交楼条件和交楼时间向潘宇交付涉案房屋，导致潘宇巨大的经济损失，由于合同约定违约金过低，根据对等原则，曹二公司应按法定的即按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准按日给潘宇支付违约金。潘宇为支持其诉请，提供证据如下：1.商品房买卖合同，证明双方有合同关系，约定被告违约金过低；2.购房发票，证明已付清房款事实；3.3.借记卡账户历史明细清单，证明原告按揭供楼事实，被告逾期交楼给原告造成损失事实；4.住房证明，证明被告已给原告办好涉案房屋的产权证。曹二公司辩称，1.原告的收楼时间为2015年11月3日，依据是原告签名的收楼通知书和收楼确认书，原告主张的逾期交楼违约金已过诉讼时效，丧失胜诉权；2.签订合同和约定的收楼时间有14天是暴雨天气，按照合同第八条约定交楼时间应当顺延14天；3.即使法院认定被告应向原告支付逾期交楼违约金，金额也应按照双方签订的中山市商品房买卖合同第九条约定标准计算，被告承担逾期交楼的违约金累计总额不超过总价款的4%，原告主张的计算标准及金额过高；4.被告代原告向中山市嘉怡物业有限公司结算自2015年11月3日起到2018年3月31日的物业管理费，该公司已经收取相应的物业管理费及违约金的权利转让给被告，原告应向被告支付2015年11月3日起到2018年3月31日止的物业管理费及违约金。曹二公司就其辩解，提供证据如下：1.《中山市商品房买卖合同》，证明该合同第八条约定了交楼据实予以延期的几种情形，包括因暴雨以上（含暴雨）的强降水。第九条逾期交房的违约责任中的约定出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房中房价款的4%；2.2013年1月-2014年6月中山气象站晴雨表，证明自2013年1月至2014年6月30日期间中山暴雨天气为14天，被告交楼时间因顺延14天；3.收楼确认书、收楼通知书，证明被告已于2015年11月3日将该房屋交付给原告使用，且原告已明确所购房屋的过程进度和条件，也知悉该物业尚未进行竣工验收尚不符合合同约定的交付条件，但是仍同意按现状接收所购物业，根据广东省高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引第三十二条买受人知道商品房不具备约定或法定条件同意接收商品房又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的不予支持；4.富都花园物业管理合同，证明合同第九条约定住宅物业管理费标准为每月每平方1.8元。第十条约定业主从通知收楼之日开始缴交物业服务费、每次收缴物业服务费的时间为每月5日前。第十一条约定了逾期缴纳物业服务费的违约责任；5.《通知》、《情况说明》，证明被告已与中山市嘉怡物业管理有限公司结算截至2018年3月31日的物业管理费，该公司将收取相应物业管理费及违约金的权利转让给曹二公司，中山市嘉怡物业管理有限公司已于2018年4月1日发出《通知》将相应事宜通知业主。本院
经审理认定事实如下：2013年1月19日，潘宇与曹二公司签订《中山市商品房买卖合同》，约定潘宇购买曹二公司开发的位于中山市古镇镇××路××都花园××房的预售商品房，总金额651600元。曹二公司应当在2014年6月30日前依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在该商品房项目取得建设工程竣工验收报告（指由建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位共同签署的建设工程竣工验收报告）即可办理交楼，买受人同意以此条件收楼后不追究出卖人任何交楼责任，但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：买受人未付清购房款或其他应付款项或其他非出卖人所能控制的原因；因暴雨以上（含暴雨）的强降水，或台风以及停水、咸潮、停电、封路等造成施工单位无法正常施工的。该合同第九条约定曹二公司逾期交房的违约责任为曹二公司如未能按该合同和补充协议约定的期限交房，则自该合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，按日向潘宇支付已交付房价款万分之二的违约金，若逾期超过180日仍未能交付该商品房的，则潘宇有权解除合同。出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的4%。该合同第十一条约定在本合同约定交付商品房的期限届满时，若买受人未按合同约定支付房价款、违约金（若有）、装修款（若有）给出卖人，出卖人有权相应推延交付商品房而无须承担延期交楼的违约责任。双方在合同中还详细约定了其他权利义务。合同签订后，潘宇已依约向曹二公司支付全部购房款。2015年11月3日，潘宇签收收楼确认书及收楼通知书，收楼确认书载明：潘宇同意从现在起正式接收富都花园1幢304房及钥匙6条；收楼通知书载明：潘宇已知悉富都花园一期的主体工程即将全部竣工，但因园区绿化工程尚未完成，无法进行竣工验收，该物业尚不符合合同约定的房屋交付条件。但因本人急需使用该物业，特向贵公司提出收楼申请，潘宇已听取各项告知及风险提示，知悉所购物业的工程进度及现状条件，同时按现状接收所购物业，且对物业周边现状环境，公共设施不持异议。2018年4月23日，潘宇以曹二公司逾期未交付上述商品房，存在违约为由诉至本院，提出以上诉请。另查明：中山市气象局预报科出具2013年1月至2014年6月气象晴雨表显示：2013年3月28日，2013年5月8日、2013年5月22日、2013年7月20日、2013年7月26日、2013年8月14日、2013年9月4日、2013年9月23日、2014年3月30日、2014年3月31日、2014年4月2日、2014年4月3日、2014年5月9日、2014年5月11日，共14天24小时降雨量超过50毫米，降雨等级为暴雨。庭审中，潘宇明确计算违约金的标准以651600元为本金按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准即每日万分之二点一。
本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。潘宇与曹二公司签订的《中山市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容也没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。关于逾期交楼的起算时间问题。在2013年1月至2014年6月期间，合计暴雨天气为14天。双方的合同约定因暴雨以上（含暴雨）的强降水，或台风以及停水、咸潮、停电、封路等造成施工单位无法正常施工的，出卖人可据实予以延期，双方约定交楼时间为2014年6月30日，因在签订合同后至约定收楼时间有暴雨天14天，根据合同约定交楼时间可顺延14天至2014年7月14日。本案中，本院已经认定曹二公司应于2014年7月14日交付涉案商品房,潘宇主张于2016年11月24日才收楼，曹二公司辩称潘宇于2015年11月3日收楼并签收相关的收楼通知及收楼确认书，故应认定潘宇于2015年11月3日收楼，
本院认为，收楼通知及收楼确认书的签收日期为2015年11月3日，潘宇确认于该天收楼并知悉涉案商品房未竣工验收而同意按现状收楼，故本院认定潘宇收楼时间为2015年11月3日。曹二公司未按期向潘宇交付涉案商品房，已构成违约，应承担相应的违约责任。潘宇要求曹二公司以651600元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准即每日万分之二点一支付从逾期交房之日起计至2016年11月24日止的违约金，曹二公司辩称根据合同第九条约定应支付给潘宇逾期交楼的违约金累计总额不超过总价款的4%。
本院认为，曹二公司采用的是格式条款，其作为提供格式条款的一方，应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。而曹二公司通过该格式条款对其应承担的违约金数额设置了上限规定，限制其责任,与公平原则相悖，其也没有采取合理的方式提请对方注意或予以说明，故应认定双方签订的《中山市商品房买卖合同》第九条中关于格式条款的内容无效，本院对曹二公司该抗辩理由不予采纳。双方在上述买卖合同中已明确约定违约金的计算标准为日万分之二，潘宇认为约定过低，请求按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准每日万分之二点一计算，曹二公司辩称根据合同约定标准计算，
本院认为，双方约定标准为按日万分之二，未明显低于潘宇所主张按每日万分之二点一的标准，且与中国人民银行规定金融机构逾期贷款利率基本相符，故违约金应按合同约定日万分之二的标准计算。关于潘宇主张的违约金是否超过诉讼时效的问题。潘宇主张违约金按合同约定交楼期限的第二天算起，诉讼时效应当从被告符合交楼条件起算三年，曹二公司辩称逾期交楼违约金已过诉讼时效，丧失胜诉权，
本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”本案诉讼时效应从曹二公司约定逾期交楼之日即2014年7月1日起开始计算,因双方约定违约金标准为按日计算，而《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行，故2015年10月1日之前的违约金应适用民法通则规定的两年诉讼时效，2015年10月1日之后的违约金适用诉讼时效期间为三年，潘宇主张2015年10月1日之前产生的违约金应在2017年10月1日前提起诉讼。潘宇于2018年4月23日提起诉讼，2015年10月1日之后产生的违约金才受人民法院保护，故潘宇主张2014年7月2日至2015年9月30日期间的违约金已超过诉讼时效，本院不予保护，曹二公司抗辩有理部分，本院予以采纳，另，本院已认定潘宇的收楼时间为2015年11月3日，故潘宇主张自2015年10月1日起至2015年11月3日止的违约金为4300.56元（651600×0.02%×33）理据充分，本院予以支持，超出部分，缺乏理据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定，
判决如下：
一、被告中山市曹二经济发展公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告潘宇支付逾期交房违约金4300.56元；
二、驳回原告潘宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2714元，减半收取计1357元，由原告潘宇负担1332元，被告中山市曹二经济发展公司负担25元（该费用原告已预交，本院不作退还，被告负担部分由其于履行中迳付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 石一夫
二〇一八年十二月二十八日
书记员 潘汝彤 微信公众号“”