江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏05民终9697号
上诉人（原审被告）：江苏魔方小镇商业管理有限公司，住所地昆山市巴城镇湖滨路**。
法定代表人：吴顺姬，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李衍福，上海融孚律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告）：朱炳康，男，1949年9月29日出生，汉族，住无锡市新区。
委托诉讼代理人：朱国平，江苏茂业律师事务所律师。
上诉人江苏魔方小镇商业管理有限公司（以下简称魔方小镇公司）与被上诉人朱炳康确认合同无效纠纷一案,不服江苏省昆山市人民法院（2018）苏0583民初4406号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年10月30日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。魔方小镇公司上诉请求：撤销一审判决，改判魔方小镇公司无须返还24万元，并改判朱炳康支付占有使用费26万元。事实和理由：
一、城管部门的《通知》系照片打印件，真实性无法核实。一审法院认定标的物系违法建筑，进而认定合同无效，缺乏依据。
二、双方已经签订租赁标的物验收确认书，朱炳康至今仍占有使用标的物，即便认定合同无效，但魔方小镇公司向朱炳康交付租赁物是事实，朱炳康应当支付占有使用期间的费用。并且，朱炳康在接收租赁物后进行了装修，故其实际使用了租赁物，如果不承担使用费用，明显违反法律规定。
三、如果确认合同无效，则应当判令朱炳康向魔方小镇公司返还租赁物。朱炳康辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。朱炳康向一审法院起诉请求：1、判令朱炳康、魔方小镇公司之间所签订的《租赁及管理合同》无效；2、判令魔方小镇公司返还定金240000元；3、判令魔方小镇公司告赔偿朱炳康损失32296元；4、判令魔方小镇公司承担本案的一切诉讼费用。魔方小镇公司向一审法院反诉请求：1、判令确认双方所签的《租赁及管理合同》有效；2、判令朱炳康向魔方小镇公司支付拖欠的租金250000元；3、判令本诉及反诉的诉讼费由朱炳康承担。一审法院认定事实：
一、2017年5月18日，朱炳康作为乙方与魔方小镇公司作为甲方签订《租赁及管理合同》一份，该合同约定：1、甲方将集装箱改造柜铺租赁给乙方，具体将魔方小镇羊绒工厂店位于D101租赁给乙方。2、租期三年（2017年5月18日起至2020年5月18日止）。3、年租金480000元，首年度租金乙方在2017年5月18日前交付甲方，后续年度租金分别在2018年4月18日和2019年4月18日前支付甲方，如乙方逾期交纳，甲方有权向乙方每天按租金1%加收滞纳金。4、乙方应当在本合同签订当日向甲方支付租赁定金10000元（签订合同时乙方所交意向金转为定金），乙方须在交房之日补齐柜铺租金余款，柜铺租金于交房之日起计算，乙方还需支付履约保证金6000元、质量保证金2000元、装修工程保证金2000元。5、为保证市场的同一性，乙方自行装修的，需在装修前7天将装修方案提供给甲方，经甲方审核同意后方可开工，装修期限不得超过20天，乙方委托甲方装修的，双方另签协议，不受本合同约束。6、租赁期间，乙方应严格遵守消防法律法规规定，对承租柜铺的安全负责；承租柜铺除商品外，不得放置任何易燃易爆或其他危险品；乙方应按照消防法律法规的规定配备消防器材，并承诺不在柜铺内住宿做饭，不使用任何明火，不使用电炉子电热取暖器等大功率电器设备，店铺无人时拔下并关闭电源插头，保证没有电源处于接通状态。7、租赁期间，若发生政府征用、征收、收回等产生的拆迁补偿款和安置费用，无论是针对土地还是地上的建筑物、构筑物及附属设备设施的，所有拆迁补偿安置费用均归于甲方所有。该合同同时约定其他相关事项。
二、合同签订当日，朱炳康依约向魔方小镇公司交付定金100000元（含履约保证金6000元、质量保证金2000元、装修工程保证金2000元），后于2017年8月12日再向魔方小镇公司转账支付租金140000元。2017年7月27日昆山市城市管理行政执法大队巴城中队发出向魔方小镇公司所在区域各承租户发出通知，称巴城镇新澄路昆山天际机械有限公司在其厂内的建设行为未经规划行政部门审批许可，已被昆山市规划局认定为违法建设行为，城管执法部门正在依法定程序予以查处。请昆山天际机械有限公司厂区内的各承租户立即停止此处一切建设、装潢、经营等行为，积极配合行政执法机关调查取证。如拒不停止建设、装潢施工的将对施工现场依法采取相应的行政强制措施，如存在妨碍违法建设查处行动的，将交由公安部门依法处置。同时，执法机关已责令该企业负责人自行拆除涉案违法建筑。如拒不履自行拆除义务的，将依法予以强制拆除，因此造成的损失由当事人自行承担。嗣后，朱炳康认为，魔方小镇公司因缺乏合法手续，迟迟未能开张，双方所签的合同属无效合同，双方又磋商无果，遂诉诸一审法院。
三、朱炳康在对上述城管通知不知情的情况下，于2017年8月12日签署《集装箱柜租赁交付确认书》，该确认书载明：“根据出租方（魔方小镇公司，以下简称‘甲方’）与出租方（朱炳康，以下简称‘乙方’）签订的集装箱柜租赁合同的相关条款，甲乙双方在2017年5月18日对租赁场所（位于昆山市，原苇城路东侧、新澄路北侧的魔方小镇公司的部分集装箱柜，面积D101共120M2)进行验收。经现场核实确认，甲方交付的租赁集装箱柜符合集装箱柜租赁合同“交付条件”的约定，乙方对此没有异议，自本确认书签署之日起，甲方正式移交且乙方正式接收租赁场所”。魔方小镇公司据此指认双方合同确定的标的物作为出租方已经交付给朱炳康。
四、2017年8月13日与常熟市水盛装饰工程公司签订《苏州市住宅装饰工程合同》一份，由该公司对朱炳康所出租的前述D101柜铺进行装修，装修半途，遭城管部门制止。一审庭审中，朱炳康提请的证人王某、夏某、朱某作为上述装饰工程的相关人员均证实了上述情况。朱炳康同时提供了一份装修费用的预算清单、结算单和装修付款收据1张，并指认其装修投入有32296元，对此，魔方小镇公司并不认可。朱炳康对此也未申请对其装修投入损失进行评估。一审法院认为，当事人就自己的主张负有举证证明的义务。本案所涉标的物系集装箱改造柜铺。集装箱本身是一种能装载包装或无包装货物进行运输，并便于用机械设备进行装卸搬运的一种组成工具，可以随便移动，属动产。但集装箱改造柜铺，是将集装箱改造成柜铺来使用，它需要附着于一定的土地，不能轻易移动，一旦移动将会损坏其作为柜铺的使用价值，因此由于用途的变化集装箱的性质也变成一种不动产，属于建筑物。本案双方所涉租赁标的物固定于土地上，不能随便移动。同时，双方在合同中对租赁标的物的装修必须符合消防有关的法律法规规定以及拆迁补偿利益的享受等均作出了明确的约定，上述约定能够证明双方明确合同标的为建筑物或构筑物，而非一般的动产。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，出租人就未经批准或未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。魔方小镇公司未提供证据证明涉案集装箱改造柜铺经相关行政管理部门批准，且根据朱炳康提供的昆山市城市管理行政执法大队巴城大队出具的通知书可以确认涉案标的未经相关行政部门批准，故一审法院认定朱炳康与魔方小镇公司之间的《租赁及管理合同》无效。尽管朱炳康着手对涉讼构筑物进行了装修，但由于政府相关部门的制止，朱炳康实际并未真正能够利用涉讼构筑物进行经营，装修行为仅仅是朱炳康经营活动的预备行为，朱炳康的合同目的根本没有实现，因此一审法院无法认定朱炳康实际使用了涉讼构筑物，故魔方小镇公司主张朱炳康已经实际控制和使用涉案标的的抗辩意见，一审法院不予采信。合同无效后，依照合同取得的财产应当予以返还。因此，魔方小镇公司应当返还朱炳康已经支付的总款240000元。关于魔方小镇公司要求朱炳康支付租金260000元的反诉请求，一审法院认为涉案租赁合同属无效合同，朱炳康也未实际占有使用涉案标的，故其无需按照合同约定支付房屋租金和违约金。因合同自始无效，对于朱炳康所主张的装修价款损失，朱炳康自行负担。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：
一、朱炳康与魔方小镇公司于2017年5月18日签订的《租赁及管理合同》无效；
二、江苏魔方小镇公司于判决生效之日起十日内返还朱炳康已付款共计240000元；
三、驳回朱炳康其余本诉诉讼请求；
四、驳回魔方小镇公司的全部反诉请求。如未按照判决确定的履行期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5544元，由魔方小镇公司负担。反诉案件受理费5050元，减半收取2525元，由魔方小镇公司负担。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。二审中，本院向昆山市城市管理行政执法大队巴城中队函询案涉2017年7月27日《通知》的真实性，该中队函复本院确认该《通知》属实。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，出租人未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。魔方小镇公司改装集装箱柜铺并使其固定于土地，且用以作为店铺出租，具有建筑物的性质及功能，一审法院认定其属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定的临时建筑，并无不当。魔方小镇公司未提供证据证明其获得了该柜铺经主管部门批准建设的依据，且昆山市城市管理行政执法大队巴城中队发出的《通知》亦印证该情形，故一审法院据此认定魔方小镇公司与朱炳康之间的租赁合同无效，并无不当。魔方小镇公司与朱炳康于2018年8月12日签署租赁物交付确认书时，城管部门已经发出要求承租户停止使用的《通知》，魔方小镇公司在未取得规划许可的情况下与朱炳康订立合同已不属善意，且在城管部门已经发出停用通知的情况下仍然向朱炳康交付租赁物，导致朱炳康合同目的完全未能实现，故魔方小镇公司没有证据证明朱炳康实际在案涉合同项下获得利益，且合同无效的原因在于魔方小镇公司，一审法院未支持魔方小镇公司要求朱炳康支付费用的反诉请求，并无不当。因案涉租赁合同无效，魔方小镇公司应向朱炳康返还已收取的合同项下款项，且租赁物的处分权自合同确认无效时由魔方小镇公司享有，朱炳康应履行必要配合义务。综上所述，魔方小镇公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，且程序亦无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5544元，由江苏魔方小镇商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 俞水娟
审判员 蒋毅颖
审判员 李晓琼
二〇一八年十二月二十八日
法官助理韩小安
书记员刘汐法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：
一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。
二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。
三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。
四、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。
五、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买费经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。
六、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。
七、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。 来源：百度搜索“”