广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0115民初6225号
原告:广州瑞科物业管理有限公司，住所地广州市南沙区大岗镇镇南路63号之五，统一社会信用代码91440101MA59QRTP9H。
法定代表人：孔令敏。
委托诉讼代理人：梁广宙，广东鹏瑞律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈震，广东鹏瑞律师事务所律师。
被告：广州南沙经济技术开发区板头经济发展公司，住所地广州市南沙区板头村，统一社会信用代码9144010119146208X0。
法定代表人：黎志权。
被告：广州市南沙区南沙街板头村民委员会，住所地广州市南沙区南沙街金岭北路237号，统一社会信用代码54440115743599763U。
法定代表人：黎志权。
原告广州瑞科物业管理有限公司（以下简称瑞科公司）诉被告广州南沙经济技术开发区板头经济发展公司（以下简称板头经济公司）、广州市南沙区南沙街板头村民委员会（以下简称板头村委会）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人孔令敏及其委托诉讼代理人梁广宙到庭参加诉讼，被告板头经济公司、板头村委会经本院合法传唤，未依时参加诉讼。本案现已审理终结。
原告瑞科公司向本院提出诉讼请求：1、确认其与板头经济公司于2018年9月12日签订的《物业租赁合同》（合同编号：2018（板头村）第004号）无效；2、板头经济公司、板头村委会连带向其返还保证金人民币1000000元及利息（利息以1000000元为本金，从2018年8月28日起计至付清之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率）；3、本案诉讼费由板头经济公司、板头村委会承担。事实和理由：2018年8月20日，广州市南沙区南沙公共资源交易站发布了《南沙区南沙板头村商业九街8号厂房招标公告》，定于2018年8月30日对板头经济公司的商业九街8号厂房出租项目进行招投标。该公告第一条第8、9点显示：交易保证金为1000000元，以存款或转账的方式缴纳至板头村委会名下帐户，合同履行保证金为1000000元，在投标人竞得资产后交易保证金将自动转化为合同履行保证金。2018年8月28日，瑞科公司通过银行转账的方式向被告支付保证金人民币1000000元。2018年8月30日，瑞科公司成功中标板头经济公司的商业九街8号厂房出租项目，并于当日与板头经济公司签订《南沙农村集体公共资源交易成交确认书》。同年9月12日，双方签订《物业租赁合同》（合同编号：2018（板头村）第004号），约定其租赁板头经济公司座落于广州市南沙区金岭北路板头商业街九街8号的工业厂房及其配套宿舍、电房、传达室，建筑面积为5079平方米，租用年限为18年，自2018年12月13日起至2036年12月13日止。合同签订之后，由于该物业没有产权证，无法取得消防许可证书，导致瑞科公司的商业用途的目的无法实现，租赁合同的合同目的无法达到，板头经济公司也一直没有交付该物业。2018年10月17日，瑞科公司委托律师致函被告，要求被告自行收回、自行处理该物业，并要求被告返还保证金，但被告不予理会。瑞科公司认为，涉案的物业根本未取得权属证书，也未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，故上述《物业租赁合同》（合同编号：2018（板头村）第004号）无效，两被告应向其返还保证金1000000元。被告板头经济公司、板头村委会未答辩。
经审理查明：2018年8月20日，广州市南沙区南沙公共资源交易站发布《南沙区南沙板头村商业九街8号厂房招标公告》，内容为其受板头经济公司委托，定于2018年8月30日对板头经济公司的商业九街8号厂房出租项目采用现场竞价方式进行招投标。项目的基本情况：1、资产类型及面积：厂房、面积5079平方米；2、标的物所在位置：南沙区金岭北路板头商业九街8号厂房；3、资产使用范围：商业用途；4、租赁/承包期限：18年，免租期为3个月，自签订合同之日起计算；6、租金收取方式：租金按月为一期收取，每月的前10天内交付当月租金；8、交易保证金为1000000元，以存款或转账形式于2018年8月28前缴纳至板头村委会名下指定帐户；9、合同履行保证金1000000元在投标人竞得资产后将自动转化为合同履行保证金。
六、本次交易不组织实地查看资产具体位置，标的以实物为准，有意投标者可自行查看资产的位置及了解基本情况等。2018年8月28日，瑞科公司向板头指定的村委会帐户支付了交易保证金1000000元。板头村委会出具了相应金额的保证金收据。2018年8月30日，瑞科公司、板头经济公司、广州市南沙区南沙公共资源交易站签署《成交确认书》，三方确认瑞科公司竞得商业九街8号厂房出租项目，成交价格为34元/平方米/月，竞得人应当于2018年9月12日前与发包方签订交易合同。2018年9月12日，板头经济公司（甲方，出租方）与瑞科公司（乙方，承租方）签订《物业租赁合同》[合同编号：（2018）板头村第004号]，约定：
一、厂房概况。乙方租赁甲方位于南沙区金岭北路板头商业九街8号的工业厂房及其配套宿舍、电房、传达室，建筑面积5079平方米。乙方对甲方出租的物业情况已作充分了解，明确清楚该物业不具有产权证，并同意以现状承租，乙方承租该物业仅用于商业用途（不可用作幼儿园用途），按国家有关法律、法规和村规民约等有关规定使用。
二、租赁期限。1、本合同下的物业租用年限为18年，自2018年12月13日起至2036年12月13日止。2、免租期：3个月，自2018年9月13日起至2018年12月13日止。第三条、租金及支付。（一）合同履约保证金。在本合同签订之日起7天内，乙方须一次性向甲方支付人民币1000000元作为履行本合同的保证金。合同履约保证金不计利息，不抵作租金。合同租赁期届满，如乙方无违约并按照本合同第八条约定期限交回物业后，保证金无息退回给乙方。如乙方中途自行退租或违反本合同有关条款，视作违约处理，甲方有权单方解除合同，保证金归甲方所有，并收回物业。（二）租金标准。本合同约定的租金标准由不含税租金及税费共同组成：不含税租金按照物业建筑总面积5079平方米计算，每平方米34元（前三年不递增，第4年至第6年在第3年的租金基础上递增8%，……。（三）租金支付方式。租金（不含税租金及税费）按月支付，除本合同第三条第（二）项特别约定外，乙方应在每月10日前支付当月不含税租金及税费至指定的板头村委会名下帐户。第八条、合同终止物业的交付。合同期限届满或合同解除后，甲方无偿收回物业，乙方应在合同期限届满之日起15天内或合同解除之日起15天内自行清理场地，保持物业清洁完整，交回物业给甲方。第十一条、合同纠纷。本合同履行中如发生纠纷，由争议双方协商解决；协商不成，由镇（街）相关管理部门调解；协商、调解不成的，双方可向甲方所在地的人民法院提起诉讼。第十二条、其他约定。1、乙方在签订合同前已查看实地考察物业，了解物业现状、周边经营环境，同意按现状接收物业。双方自签订合同之日视为甲方已交付物业给乙方使用，无须再签订交接资料。2、甲、乙双方均确认，本合同物业在交付给乙方使用之时主体结构质量为合格，若乙方在合同期届满或合同被解除下向甲方返还的物业，经甲方聘请的鉴定机构鉴定得出主体结构质量不合格的，乙方须承担相关的修复及鉴定付费（包括但不限于甲方聘请第三方对主体结构损坏物业进行修复的费用、修复完成后甲方聘请鉴定机构进行鉴定的费用等）等。2018年10月19日，瑞科公司委托律师向板头经济公司及板头村委会邮寄了《律师函》，该函内容为瑞科公司在签订的案涉合同当天前去查看案涉租赁物，租赁物并未通电，无法使用，且板头经济公司也未将钥匙和物业交付给瑞科公司。此外，由于该物业没有产权证，无法取得消防许可证书，导致瑞科公司的商业用途的目的无法实现。涉案的物业根本未取得权属证书，也未取得建设工程规划许可证，故双方签订的案涉合同无效，板头经济公司应向其返还保证金1000000元及利息；由于板头经济公司在签订合同当天并未将租赁物和钥匙交付给其，瑞科公司一直也没有使用该租赁物，现请板头经济公司在收到该律师函3日内自行收回、自行处理该租赁物。该邮件的查询单显示邮件在2018年10月20日“投递并签收，签收人：他人收，放村委”。广州市国土资源和规划委员会于2018年12月10日出具穗国土规划公开[2018]6507号《依申请公开政府信息告知书》，内容为“经查广州市城市建设档案馆档案检索系统，您要求获取的政府信息：广州市南沙区金岭北路板头商业街九街8号的建设工程规划许可证信息不存在。特此告知。”诉讼中，板头经济公司向本院出具了《说明函》，内容为：“就本司与广州瑞科物业管理有限公司（以下简称“瑞科）的租赁合同纠纷案，本司作说明如下：
一、关于双方签约过程。案涉厂房在南沙公共资源交易站进行招投标，瑞科为中标人，中标后瑞科与本司就案涉厂房的租赁签订《南沙农村集体公共资源交易成交确认书》及《物业租赁合同》。
二、关于租赁物情况。租赁物无产权证、建设工程规划许可证，《物业租赁合同》中已明确。同时根据《物业租赁合同》第四条第三项，瑞科须自行配备灭火器、自行办理相关消防验收。
三、关于交付情况。双方签订合同前（签合同当日）本司已将租赁物交付瑞科，根据《物业租赁合同》第十二条，瑞科确认已按现状接收租赁物。
四、关于合同履约保证金。双方在《物业租赁合同》中约定，由瑞科将合同履约保证金向第三人，即板头村民委员会账户支付，村委账户为本司收取合同履约保证金的指定账户，瑞科根据约定向第三人（即板头村民委员会）履行义务，本司视为其已履行交付合同履约保证金的义务。
五、关于瑞科主张本司、本村委支付保证金100万元的利息诉求不具有事实与法律依据，瑞科作为承租人，在承租案涉厂房时已清楚知道案涉厂房不具有产权证、建设工程规划许可证，对合同的无效具有过错，瑞科公司并没有因合同无效而存在合同履行上的障碍，其恶意毁约，在免租期内拒绝继续承租，实为严重违反诚实信用原则，损害本司合法权益。而板头村民委员会非租赁合同相对人，为不适格被告，瑞科要求板头村民委员会对上述保证金的返还及利息的支付承担连带责任不具有事实与法律依据。”。瑞科公司书面质证陈述其对上述第一、二、四点内容无异议；对第三点关于交付情况，其陈述合同签订当天前去查看该物业，但该物业并未通电，无法使用，且板头经济公司也未将钥匙和物业交付给其。以上事实，有原被告证据及当事人陈述证实。以上证据经过庭审质证，本院予以采信。
本院认为，本案为租赁合同纠纷。瑞科公司、板头经济公司确认案涉租赁物未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”故瑞科公司与板头经济公司签订的《物业租赁合同》为无效合同。合同无效，自始不发生法律效力，双方因该合同取得的财产应予以返还。瑞科公司向板头经济公司缴纳的交易保证金在双方签约后已转为履约保证金，板头经济公司对此亦予以确认，故瑞科公司要求板头经济公司返还租赁保证金1000000元合理有据，本院予以支持。板头经济公司明知案涉租赁物未取得规划许可证，仍将其对外出租，导致案涉合同无效，存在过错；参照案涉合同约定“乙方对甲方出租的物业情况已作充分了解，明确清楚该物业不具有产权证，并同意以现状承租，”可知在签订合同时瑞科公司对案涉租赁物情况是知晓的，其明知案涉租赁物状况仍签订案涉合同，亦存在过错。据此，瑞科公司、板头经济公司对案涉合同无效均存在过错，且过程度相当，均应对其自身损失负责，同时参照双方在合同中约定保证金不计利息，故瑞科公司要求给付保证金利息据理不足，本院不予支持。板头村委会并非案涉合同的相对方，根据板头经济公司出具的《说明函》内容，板头村委会系受板头经济公司的指定收取款项，相应的法律后果应由板头经济公司承担，瑞科公司以板头村委会收取了案涉交易保证金为由要求其承担连带责任没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，
判决如下：
一、确认广州瑞科物业管理有限公司与被告广州南沙经济技术开发区板头经济发展公司于2018年9月12日签订的《物业租赁合同》为无效合同；
二、被告广州南沙经济技术开发区板头经济发展公司应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告广州瑞科物业管理有限公司返还履约保证金1000000元；
三、驳回原告广州瑞科物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6931.2元，由原告广州瑞科物业管理有限公司负担3465.6元，被告广州南沙经济技术开发区板头经济发展公司承担3465.6元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审判员 邓小春
二〇一八年十二月二十八日
书记员 梁凤茵 微信公众号“”