广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0602民初680号
原告：广西防城港市业和房地产开发有限公司，住所地防城港市港口区行政中心区滨海大道南侧中央海洋公园项目**楼**。统一社会信用代码：91450600677706021J。
法定代表人：覃怀生。
委托诉讼代理人：韦成瑶，广西海狮律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱尉瑞，广西海狮律师事务所实习律师。
被告：王彩霞。 原告广西防城港市业和房地产开发有限公司（以下简称业和公司）诉被告王彩霞商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年4月28日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告业和公司的委托诉讼代理人韦成瑶、朱尉瑞到庭参加诉讼。被告王彩霞经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告业和公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.被告协助原告办理撤销《商品房买卖合同（预售）》备案登记手续；3.被告偿还原告代为支付给中国工商银行股份有限公司防城港市港口支行（以下简称工行港口支行）的贷款本息及逾期罚息23961元（暂计至2017年11月29日，以后另计）；4.被告向原告支付解除合同违约金67559元（违约金按合同总价款30%计算）及承担保证责任违约金4792元，共计72351元；5.本案诉讼费用、律师费14968元由被告承担。事实和理由：2015年11月19日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定被告购买原告开发的位于广西防城港市中心区，总金额225197元。首期款为70197元（已含定金），余款155000元向工行港口支行办理贷款手续。另外，合同附件四第三条第3款约定：“在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人可以任意行使以下权利：（1）有权要求买受人协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续，并有权对买受人所交的全部款项不予退还……”。上述合同签订后，被告在合同履行过程中未按借款合同约定履行还款义务，导致工行港口支行从原告的保证金账户中扣款23961元。因被告迟迟不履行银行还贷义务，原告作为连带保证责任人，代被告偿还借款本息、逾期罚息等。被告的行为已构成根本违约且符合解除合同的条件，依照《中华人民共和国民法通则》第八十九条第（一）项、《中华人民共和国担保法》第三十一条等法律规定，以及根据《商品房买卖合同（预售）》附件四第3条第（7）款的规定：“如买受人不能按借款合同约定如期偿还贷款本息，导致出卖人承担保证责任的，出卖人有权解除该合同并按合同总价款百分之三十计算违约金，且买受人应承担出卖人已承担的担保责任金额的20%支付违约金。出卖人因实现债权所支付的诉讼费、律师费及其他费用全由买受人承担”，原告有权向被告追偿已向工行港口支行履行的借款本息、逾期罚息23961元以及各项损失。同时，要求被告承担违约责任：对被告所交的全部款项不予退还；另外，《商品房买卖合同（预售）》解除后，被告负有协助办理撤销《商品房买卖合同（预售）》备案登记手续的义务。 被告王彩霞未作答辩。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证和答辩的权利。本院对原告提供的证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。 本院
经审理认定事实如下：2015年11月19日，原告作为出卖人与被告作为买受人签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，约定被告购买原告开发的位于防城港市港口区，建筑面积为47.93平方米，每平方米单价为4698.45元，总金额为225197元，交房日期为2016年12月31日前。《商品房买卖合同（预售）》附件四关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定，第3条第（7）款“如买受人向银行申请银行按揭贷款或个人住房公积金贷款支付房款的，在银行发放贷款后至办理完房屋权证及正式抵押手续，出卖人担任买受人贷款担保人期间，如买受人不能按借款合同约定如期偿还贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，出卖人有权解除本合同，并按合同总价款百分之三十计算违约金。出卖人解除本合同的，买受人应于出卖人发出书面解约通知7日内，与出卖人到相关部门办理好房屋抵押登记注销手续、合同备案登记注销、预告登记注销等相关手续。同时出卖人有权在承担担保责任的范围内向买受人追偿，出卖人因实现债权所支付的诉讼费、律师费及其他费用全由买受人承担，且买受人还应按出卖人已承担担保责任金额的20%向出卖人支付违约金。买受人购房支付的税费及装修、入住的各项支付损失，由买受人自行承担。该条款不影响出卖人依据其他条款约定向买受人追究其他的违约责任”。《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议约定：“第十七条、通知方式及效力。1、出卖人与买受人的联络通讯地址以合同双方当事人中所列为准。任何一方变更通迅地址的，应在变更之日起5日内以书面形式通知对方。王彩霞现住址：”。该《商品房买卖合同（预售）》于2015年12月1日在防城港市住房保障和房产管理局进行备案证明登记。 另查明，2015年12月17日，原告（保证人）、被告（借款人）与工行港口支行（贷款人）签订了一份《个人购房借款∕担保合同》（合同编号Ａ：房信购字防港分行港口支行2015年2284号），约定被告向工行港口支行借款155000元购买防城港市港口区。2017年11月30日，工行港口支行向原告作出《关于从保证金账户扣收违约贷款的函》，告知因被告未按时偿还贷款，已从原告的按揭保证金账户扣收本金11306.54元、利息12654.31元，合计23960.85元。 2017年12月19日，原告委托广西海狮律师事务所通过邮政特快专递向被告寄送《律师函》，告知被告于2017年12月31日前履行还款义务或与委托人协商解决等事宜。该邮件的寄送地址为：“。2017年12月22日该邮件到达寄送地址，因收件人不在指定地址，邮件被退回。 2018年1月30日，原告作为甲方与广西海狮律师事务所作为乙方签订了一份《委托代理合同》，约定原告委托广西海狮律师事务所代理原告与被告商品房预售合同纠纷一案，律师费为14968元。广西海狮律师事务所向原告出具一张《收据》，表示收到原告交来与被告商品房预售纠纷一案律师代理费14968元。
本院认为，一、关于原告请求解除《商品房买卖合同（预售）》并要求被告偿还代付按揭贷款、支付违约金的问题。
原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行合同规定的义务。依据已查明的事实，该《商品房买卖合同（预售）》签订后，被告未按合同约定及时偿还每期的贷款本息，导致工行港口支行从原告的保证金账户扣款，且被告至今未偿还原告代为清偿的款项。根据《商品房买卖合同（预售）》附件四第3条第（7）款的约定，对原告请求解除《商品房买卖合同（预售）》并要求被告偿还原告代为支付的贷款本金、利息和相应的违约金，即贷款本金、利息暂计至2017年11月29日为23960.85元（2017年11月29日之后的贷款本息计至《个人购房借款∕担保合同》解除为止，以原告实际代为支付的数额为准）、解除合同的违约金为合同总价款225197元×30%=67559.1元、承担保证责任的违约金为23960.85元×20%=4792元，本院予以支持。 二、关于原告要求被告履行合同解除后的协助义务的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》解除后，原、被告双方应相互配合、及时办理撤销《商品房买卖合同（预售）》备案登记手续。现原告诉请被告协助办理撤销《商品房买卖合同（预售）》备案登记手续，本院予以支持。 三、关于原告要求被告支付律师费14968元的问题。根据《商品房买卖合同（预售）》附件四第3条第（7）款的约定，原告有权要求被告支付实现该债权所支付的律师费，虽原告提供的《委托代理合同》及《收据》证明原告因本案诉讼支出了律师费14968元，但该收费标准已超出《广西壮族自治区律师服务收费标准》的规定，故本院仅予支持4815.6元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，
判决如下： 一、解除原告广西防城港市业和房地产开发有限公司与被告王彩霞于2015年11月19日签订的《商品房买卖合同（预售）》； 二、被告王彩霞于本判决生效之日起十日内向原告广西防城港市业和房地产开发有限公司偿还代为支付的暂计于2017年11月29日的贷款本金、利息合计23960.85元（2017年11月29日之后的贷款本金、利息计至《个人购房借款∕担保合同》解除为止，以原告广西防城港市业和房地产开发有限公司实际代为支付的数额为准）； 三、被告王彩霞于本判决生效之日起十日内向原告广西防城港市业和房地产开发有限公司支付解除合同的违约金67559.1元、承担保证责任的违约金4792元，合计72351.1元； 四、被告王彩霞于本判决生效之日起十日内向原告广西防城港市业和房地产开发有限公司支付律师费4815.6元； 五、被告王彩霞于本判决生效之日起三十日内协助原告广西防城港市业和房地产开发有限公司办理撤销《商品房买卖合同（预售）》备案登记手续； 六、驳回原告广西防城港市业和房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 案件受理费2525.6元，公告费700元，两项合计3225.6元，由原告广西防城港市业和房地产开发有限公司承担433.87元，被告王彩霞承担2791.73元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区防城港市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费2525.6元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户银行：农行防城港分行营业室，账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理（防城港市中级人民法院不再另行通知）。
审 判 长 王 丽
人民陪审员 何水清
人民陪审员 潘泽耀
二〇一八年十二月二十一日 法官 助理 姚国荃
书 记 员 庞 剑 微信公众号“”