河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫03民终6298号
上诉人（原审被告）：洛阳豫深文博城有限公司，住所地河南省洛阳市老城区西大街**。
法定代表人：曹新胜，该公司董事长。
委托诉讼代理人：尤佳迪，河南智明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈跃增，河南开物律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告）：洛阳市欣增公路运输劳动服务有限公司，住所地河南省洛阳市老城区九都东路**院运管局综合楼**。
法定代表人：张磊，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王浩，该公司员工。
委托诉讼代理人：郁鹏，河南金义丹律师事务所律师。上诉人洛阳豫深文博城有限公司（以下简称洛阳豫深文博公司）因与被上诉人洛阳市欣增公路运输劳动服务有限公司（以下简称洛阳欣增劳务公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市老城区人民法院（2018）豫0302民初1095号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。洛阳豫深文博公司上诉请求：1．依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或者发回重审；2．一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：
一、被上诉人所述的二楼转租在续签租赁合同之前已经存在，并得到洛阳市交通运输管理处（以下简称运管处）的允许和承认，对租赁合同内容形成了事实上的变更。2016年1月26日，双方续签房屋租赁合同时，被上诉人实际为运管处指定的代表。在续签合同前后，二楼洛阳市老城区和合音乐会所已经在此经营两年，截止目前已经经营四年，对于二楼的转租，运管处的领导及相关责任人员有过口头允诺，且一直未对转租提出异议。
二、双方的租赁合同属于续签，是前租赁合同的延续，运管处作为业主率先对租赁合同的内容进行了变更，从而产生了后续与租赁合同约定不同的履行事实。2011年11月至2015年5月期间，运管处作为业主单位在上诉人不知情的情况下，将房屋租赁给洛浦办事处使用，改变了合同条款。在此期间，上诉人不但没有使用到租赁合同约定的房屋，反而按照合同交纳了包含洛浦办事处使用房屋的租金，足以说明双方签订的租赁合同在履行过程中产生了事实上的变更。
三、并非是上诉人拒绝交纳房租，而是被上诉人“拒收”，故意制造房租拖欠的事实，以此来解除合同，另行出租以获得更大的收益。
四、被上诉人收取租金后，没有遵照法定的义务出具发票，属违法违约行为。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，应当予以纠正。洛阳欣增劳务公司辩称，1．一审认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，请求二审法院予以维持；2．导致本案合同解除的上诉人违约情形分别有三个：（1）逾期未能足额缴纳租金（2）未经被上诉人允许私自将房屋拆分转租第三方（3）未经被上诉人允许及相关建筑规划审批部门审核私自加盖违法建筑及对被上诉人出租的房屋结构进行破坏改造，上述三点违约情形均属于损害被上诉人核心利益的重大违约行为，上诉人具备上述违约情形的任意一条，均符合合同约定的解除合同条件，故一审判决遵从事实，合法有据；3．就上诉人的上诉请求，首先，在2018年3月份前，被上诉人不知道上诉人将房屋拆分转租的情况，就2楼KTV被上诉人一直主张属于其经营酒店的附带自营项目，直至2018年3月经被上诉人催缴房租无果，被上诉人开始进行解除合同的诉讼相关证据搜集过程中发现上诉人将承租的房屋拆分转租于老城区合和音乐会所及其他相关个人，经查实，上诉人对外转租的楼层分别为2/3/4层，但由于转租承租人配合收集证据的不多，截止目前仅取得2楼转租的合同及上诉人收取转租租金的收据，但其他楼层的转租事实客观存在，法院可依法至现场予以调查核实。上诉人主张转租行为被上诉人知情并默许，没有任何事实及法律依据，截止2018年8月3日一审法院对上诉人进行询问过程中上诉人仍然主张2楼KTV的经营模式为合作经营，并未承认转租。所以上诉人上诉理由第一条所述内容与客观事实不符，不应予以采信。4．就上诉理由第二条所述内容也与事实不符，且属上诉人虚构，首先被上诉人与上诉人之间签订的租赁合同是新签而不是续签，房屋的出租主体已经发生变化，根本不符合相同主体续签合同的客观要件，在被上诉人与上诉人发生租赁关系之前，经被上诉人向运管核实，运管局从未将房屋出租给洛浦办事处使用，也并未收取过洛浦办事处的相应租金，上诉人与运管局发生租赁关系期间，其房屋使用权益未遭受任何损害，其均正常使用，且上诉人该项事由与本案主诉合同无关，不属于本案审理范围。5．就上诉理由第三条上诉人主张被上诉人拒收房租的事实，与客观情况不符，在一审庭审笔录中就该情况已经查明，2018年1月10日前，上诉人应当依照合同约定支付半年房租，其一直欠租到2018年3月份，经被上诉人催告，上诉人拒不依约足额缴纳房租，在此期间上诉人曾向被上诉人要求缴纳2万元房租，但该2万元尚不足一个月的房租，且依合同约定应缴纳半年房租。故被上诉人不接收该2万元，就该上诉理由的其他内容均属上诉人主观捏造，没有事实依据。就租金缴纳方式，见合同第5条可清楚印证。2016年被上诉人与上诉人签订合同前，上诉人就有违约交租的行为，就是为了怕新签合同仍然发生违约交租，双方在协议第五条明确约定先付租金后使用，并且就每半年租金交付的时间进行了明确约定，所以上诉人以此前的违约交租行为去印证双方改变了交易习惯的理由依法不应当予以认定。6．就其上诉理由第四条不属于双方合同约定范围及本案审理范围，且其主诉内容与事实不符，双方合同并未约定发票事项，再者被上诉人与上诉人签订的合同是2016年才开始，我们此次约定的房屋租赁价格不含税，上诉人主张2014年的未开发票与被上诉人无关，并且就发票事项属税务部门管辖范围，不属于本案审理范围。洛阳欣增劳务公司向一审法院起诉请求：1、请求判令解除原告与被告签订的《房屋租赁协议书》；2、依法判令被告立即将房屋腾空并恢复原状返还原告；3、判令被告立即将其私搭乱建的违法建筑予以拆除，恢复原状；4、判令被告支付自2018年3月5日起至实际将房屋返还原告之日期间租金（依照每月38500元计算至房屋实际返还之日，暂计至起诉之日金额为160782元）及逾期付款违约金（按每日100元计算自2018年1月11日至租金实际清偿之日，暂计算至起诉之日金额为18000元）。一审法院认定事实：洛阳市公路运输管理处劳动服务公司系洛阳市道路运输管理局投资的独资企业。2016年1月1日，洛阳市道路运输管理局将其所有的位于洛阳市老城区九都路88号九层楼第一至四层、第五层（除天井部分）楼交由洛阳市公路运输管理处劳动服务公司托管经营及对外出租。2017年7月12日，洛阳市公路运输管理处劳动服务公司变更名称为洛阳市欣增公路运输劳动服务有限公司。2016年1月26日，洛阳市公路运输管理处劳动服务公司（甲方）与洛阳豫深文博公司（乙方）签订《房屋租赁协议书》，约定：
一、乙方承租九都东路318号运管局办公楼东二至五层、办公区天井部分二至四层、多功能厅、大堂、东大厅。
二、租期自2016年1月1日至2023年1月1日止。
四、租金从2016年1月1日起，房屋年租金（含设备使用费）为462000元。
五、付款方式：本协议从2016年1月1日起，按照现付租金后使用的原则，乙方每年分两次交付租赁，每年1月1日至1月10日（10日内）交付甲方次年租金25万元，每年6月30日至7月10日（十日内）交付甲方当年剩余租金21.2万元。
八、违约责任：1、乙方不按规定时间交付租金，每延付一天，每天向甲方支付违约金100元，超过规定期限三十天未交租金，甲方可采取停水停电等措施，并有权解除协议，收回乙方租用的房屋及设备设施，甲方不负责赔偿任何损失。房屋及设备设施如有损坏丢失由乙方负责赔偿。2、本协议双方均须严格遵守，任何一方不得擅自变更条款或违约否则应向对方赔偿由此造成的经济损失。3、乙方违约导致解除合同，自甲方将解除合同通知向乙方工商登记住所地址邮寄到达之日，本合同即解除。
七、乙方不得以任何方式变卖、抵押、质押该房屋及相关设施。乙方不得擅自转租该房屋，如需转租，应取得甲方的书面同意，由甲方与新的租赁方另行签订协议。
十一、合同期满或提前解除时的财产处理：1、乙方应向甲方归还处于完好状况的房屋及场地、设备设施。2、乙方向甲方归还完整的所有设备、设施，如发生损坏或丢失，乙方应以质论价进行赔偿。以经营过程中，乙方对甲方所配备的物品需要报废时，应以书面形式向甲方提出申请，经有关领导签字批准后，方可报废。3、乙方应在接到解除合同通知之日或合同期满之日10日内自行处理完毕属于乙方的所有可移动物品，但不能拆除或损坏任何不可移动的资产，不得破坏甲方提供的房屋及设备设施，如在10日内乙方未能处理完毕属于其的可移动物品则遗留物品无偿留置给甲方，乙方不得要求甲方承担任何责任。属乙方出资装修、添附的资产，移交时应保持经营期间的原貌不得损坏，无偿留给甲方。
十二、其他约定事项：未经甲方同意，乙方不得擅自改变原建筑物。如经营需要改建，应向甲方提出改建图纸或者意见书，并征得甲方书面同意后方可实施，费用自理。协议签订后，双方即开始履行。2016年4月1日，洛阳豫深文博公司将其承租的房屋以洛阳文博酒店的名义拆分转租给第三方。并且洛阳豫深文博公司还在其承租的房屋外墙私自搭建建筑物。2018年3月6日，洛阳欣增劳务公司向洛阳豫深文博公司发出告知书，要求洛阳豫深文博公司立即停止对租赁房屋的改造并在2018年3月8日之前缴纳所有拖欠的房屋租金。洛阳豫深文博公司将房屋租金交至2018年3月5日，之后的房屋租金未按照租赁协议的约定向洛阳欣增劳务公司支付。一审法院认为：原、被告签订的《房屋租赁协议书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行义务。被告洛阳豫深文博城有限公司未按协议中约定的时间向原告洛阳市欣增公路运输劳动服务有限公司交纳房屋租金，还将其租赁房屋拆分转租给第三方，此外，还在其承租的房屋外墙私自搭建建筑物，违反了《房屋租赁协议书》中第五条、第七条、第十二条的约定，已经构成违约，原告洛阳市欣增公路运输劳动服务有限公司要求解除与被告洛阳豫深文博城有限公司签订的《房屋租赁协议书》的请求，理由正当，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定以及《房屋租赁协议书》第八条违约责任的约定，该《房屋租赁协议书》解除后，被告洛阳豫深文博城有限公司应当拆除其在租赁房屋外墙上搭建的建筑物、腾空房屋，并将其返还给原告。被告洛阳豫深文博城有限公司未按照约定交纳房屋租金，应当承担向原告洛阳市欣增公路运输劳动服务有限公司支付自2018年3月6日起至实际返还租赁房屋之日止的房屋租金，按每月38500元计算，以及逾期支付房屋租金应承担的违约金，按中国人民银行同期贷款利率计算自2018年3月6日起至租金实际付清之日止。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百二十四条、第二百二十六条的规定，判决：
一、解除原告洛阳市欣增公路运输劳动服务有限公司（原名洛阳市公路运输管理处劳动服务公司）与被告洛阳豫深文博城有限公司于2016年1月26日签订的《房屋租赁协议书》；
二、被告洛阳豫深文博城有限公司于本判决生效之日起二十天内拆除搭建的建筑物并将租赁房屋腾空后交付给原告洛阳市欣增公路运输劳动服务有限公司；
三、被告洛阳豫深文博城有限公司于本判决生效之日起二十天内支付原告洛阳市欣增公路运输劳动服务有限公司自2018年3月6日起至实际返还房屋之日止的租金（按每月38500元计算）及逾期付款违约金（按中国人民银行同期贷款利率计算自2018年3月6日起至租金实际清偿之日止）；
四、驳回原告洛阳市欣增公路运输劳动服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1938元，由被告洛阳豫深文博城有限公司负担。本院二审期间，上诉人提交以下证据：第一组证据：1、2007年1月25日，洛阳市公路运输管理处与洛阳文博大酒店有限公司签订的《宾馆租赁经营协议书》一份；2、2012年2月23日，洛阳市道路运输管理局与上诉人签订的《宾馆租赁经营协议书》一份；3、2013年4月13日，洛阳市道路运输管理局与上诉人签订的《宾馆租赁经营协议书》一份；4、2016年1月26日，洛阳市公路运输管理处劳动服务有限公司与上诉人签订的《房屋租赁协议书》一份。拟证明上诉人与被上诉人于2007年6月25日签订《宾馆租赁经营协议书》，后由于被上诉人不断变更租赁范围，故双方又分别于2011年2月30日、2013年4月30日签订了《宾馆租赁经营协议书》，租期均截至到2017年4月30日止。2016年1月26日前述合同租期尚未到期时，由于被上诉人再次变更租赁范围，故双方于2016年1月26日，再次续签《房屋租赁协议》，租赁期限截止2023年1月1日止。被上诉人的持股股东为洛阳市道路运输管理局，持股比例是100%。第二组证据：5、2013年6月1日，洛阳文博大酒店有限公司与高宏乐签订的《承包经营合同》一份；6、2015年1月14日，洛阳文博大酒店有限公司与高宏乐签订的《租赁协议》一份；7、高宏乐出具的《证明》一份；8、《企业信用信息公示报告》一份。拟证明洛阳市老城区和合音乐会所于2013年在文博大酒店开始经营，2014年9月办理工商登记。上诉人与被上诉人于2013年、2016年签订租赁合同时，和合音乐会所已经承租文博大酒店部分楼层并经营多年，被上诉人在两次签订合同之时就转租事实并未提出任何异议，反映出被上诉人对转租事实的是认可的，否则，被上诉人根本不会与上诉人多次签订租赁合同。租赁房屋是1至4层，5层以上是被上诉人及洛阳市道路运输管理局的办公场所，故被上诉人对转租应当知情。第三组证据：9、证明一份。拟证明2011年11月至2015年6月租用文博大酒店4楼整层房屋作为办公用房，使用运管局一楼作为便民服务大厅。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人认为，证据1系复印件，对其真实性合法性和关联性均有异议，且与本案无关。证据2、证据3的真实性由于被上诉人并非签约的合同相对方，所以该证据的真实性无法确认，对其证明方向有异议，依照上述协议不能证明洛阳市道路运输管理局存在违约行为。证据4真实性无异议，证明方向详见被上诉人提供该证据时的举证意见，就本案上诉人所涉的违约行为在合同中均有所明确约定，其租赁范围在合同中予以明确约定，双方达成合意，不存在租赁范围违约的情况。另外，欣增公司系企业并且具备独立的法人资格，洛阳市道路运输管理局属事业单位也具备独立的法人资格，上诉人以运管局是欣增公司股东以印证合同主体并未发生变动与事实不符，运管局与被上诉人属于不同的法人组织。证据5、证据6系复印件，真实性合法性关联性有异议，并且该情况2018年3月前欣增公司及运管局并不知情，上诉人一直主张KTV是其酒店附带的自营经营项目从未告知欣增公司或运管局该KTV系转租经营。证据7的真实性合法性关联性均有异议，一审中被上诉人提交了2018年8月2日高宏乐及老城区合和音乐会所出具的证明一份，该证明对上诉人提交的该份证明的内容进行了否定并明确上诉人提交的证明并非高宏乐的真实意思表示且与事实不符，故该证据不具备证明力。证据8的真实性合法性关联性有异议，应当以工商部门出具的加盖印章的企业信息报告为准，并且个体工商户何时注册并不能说明欣增公司或者运管局就知道这个情况。对证据9的真实性有异议，没有经办人员的签字，不能排除是在加章的空白纸上又打印添加的内容，对于该证明中也明确了其租用的是文博大酒店的房屋，对于一楼的位置表述为原运管局一楼大厅，只是对使用位置的表述，并非是办事处由运管局租用或使用一楼收费大厅位置。就该证据请求依法到老城区洛浦办事处核实真实性，以查明该证明的出处。并且该证明与本案无关。本院
经审理查明的事实与一审认定的事实相一致。
本院认为，上诉人洛阳豫深文博公司与洛阳欣增劳务公司2016年1月26日签订的《房屋租赁协议书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应当依约履行。本案中，上诉人未按《房屋租赁协议书》的约定支付租金及将房屋拆分转租，已构成违约。被上诉人有权依据协议约定要求解除双方签订的《房屋租赁协议书》，并要求上诉人承担违约责任。上诉人认为其已通过按月缴纳房租的形式改变了《房屋租赁协议书》约定的半年交纳一次房租的约定，但被上诉人不予认可，上诉人也未提交证据证明双方为此达成新的合意，故对上诉人的该项上诉理由，本院不予采信。上诉人亦未提交证据证明其转租行为被上诉人同意或知情，故对其上诉所称转租行为已征得被上诉人同意的上诉理由，本院不予采信。开具发票属于税法上的义务，属于行政管理法律关系，不属于民商事案件受案范围。综上所述，洛阳豫深文博公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费7075元，由上诉人洛阳豫深文博城有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 王惠谦
审判员 王 睿
审判员 蔡美丽
二〇一八年十二月二十一日
书记员 苏 航 关注公众号“”