山东省宁阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0921民初3345号
原告：宋现芬，女，1948年6月16日出生，汉族，农民，住宁阳县。
原告：王卫东，男，1969年1月23日出生，汉族，农民，住宁阳县。
原告：王卫红，女，1971年12月23日出生，汉族，农民，住宁阳县。
原告：王健，男，1977年8月20日出生，汉族，住宁阳县。
委托诉讼代理人：吴明锋，山东创纪律师事务所律师。
委托诉讼代理人：薛艳新，山东创纪律师事务所律师。
被告：郭怀沛，男，1962年1月4日出生，汉族，住宁阳县，现住八仙桥街道办事处西××社区××家园××楼××单元××室。
委托诉讼代理人：张新建，宁阳八仙桥法律服务所法律工作者。 原告宋现芬、王卫东、王卫红、王健与被告郭怀沛确认合同无效纠纷一案，本院于2018年8月30日立案后，于2018年9月29日公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告王卫东、王健及四原告的委托诉讼代理人吴明锋、薛艳新，被告郭怀沛及其委托诉讼代理人张新建，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告宋现芬、王卫东、王卫红、王健向本院提出诉讼请求：确认王开秋与被告签订的《买卖房屋交易协议书》为无效协议。事实和理由：1997年1月4日原告的亲人王开秋与被告签订了《买卖房屋交易协议书》，王开秋将东关东街东北巷的一套房屋卖给了被告，按照《土地管理法》及相关的规定，该合同是典型的无效合同，请求法院依法判决。 被告郭怀沛辩称，原告诉讼的事实与理由不实，真正的事实是1997年1月8日王开秋与被告签订了房地产买卖契约。根据《合同法》第五十二条规定的五种情形，王开秋和被告签订的买卖契约未违反上述规定，因此王开秋和被告于1997年1月8日签订的房地产买卖契约是有效的，是双方达成买卖契约的真实意思表示。王开秋与被告达成的契约发生在21年前的1997年1月8日，距原告起诉时的2018年8月23日长达21年零8个月，已超出法律规定的最长诉讼时效期间20年的规定，诉讼时效是《民法通则》和2017年实施的《民法总则》所规定的，根据两个法律规定，原告有诉权而无胜诉权。对涉案买卖的房屋，王开秋与被告于1997年1月8日签订买卖契约后，双方已全面履行了该契约的权利和义务，并与签订契约的当日对涉案房屋的权属进行了变更登记，并由宁阳县房屋确权发证办公室代表宁阳县人民政府向被告颁发宁房字第4××6号房屋所有权证，也就是被告从1997年1月8日起合法取得和拥有该涉案房屋。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 本院
经审理认定事实如下：原告宋现芬系王开秋的妻子，原告王卫东、王卫红、王健系王开秋的子女。1991年5月27日，王开秋向宁阳县人民政府申请土地登记，当日，宁阳县人民政府准予登记发证。1993年2月16日，王开秋领取了宁房字第2033号房屋所有权证。1997年1月4日，王开秋与被告签订《买卖房屋交易协议书》，内容为：本买卖房屋交易协议书有出卖房屋方、购买房屋方、中间介绍人三方共同制定。出卖房屋户主王开秋，宁阳镇东关村民；购买房屋方户主郭怀培，在宁阳县××镇××组工作；中间介绍人系宁阳镇东关村民。出卖房屋方户主王开秋与家人共同商定将宁阳城内东街东北巷路东侧房屋宅基地处的红墙砖红瓦房正房两间、红砖墙平房南屋两间和南侧、西侧院墙及全套油漆双扇外大门的房屋宅基财产权一次性出卖。
三、房屋购买方户主郭怀培经中间介绍人赵志奎介绍，在出卖房屋户主王开秋家面对面的洽谈，最后达成一致，房屋出卖价格为壹万伍仟伍佰元整数，一次性足额付清。
四、根据买卖房屋双方达成的一致意见决定房屋购买方郭怀培于公元一九九七年一月四日上午十点钟在王开秋家将壹万伍仟伍佰元现金足额面对面付给王开秋，出卖房屋户主王开秋并且向郭怀培写了收到现金壹万伍仟伍佰元整数的收据。至此房屋买卖双方达成交易。已证明郭怀培已经王开秋的房屋宅基财产权一次性的买断。
五、在买卖房屋双方达成交易后，有关房屋转让过户手续的一切费用均购买房屋方户主郭怀培负担。
六、最后双方一致达成协议意见，今后卖方的房屋债权债务永不反悔（误写为诲），如出现房屋债权债务纠纷概由（误写为有）卖方承担民事责任，并补偿给买方造成的经济损失。有关转让过户手续费用郭怀培也将永不反悔（误写为诲），所造成的经济损失概有郭怀培本人承担。房屋出卖方王开秋、购买房屋方郭怀沛、中间介绍人赵志奎在协议书上签名。签订《买卖房屋交易协议书》后，被告向王开秋支付了购房款，王开秋向被告交付所购房屋。1997年1月8日，王开秋与被告签订了宁房地产买卖契字4196号房地产买卖契约，并报审批机关宁阳县房地产交易监理所审批；当日，宁阳县房地产交易监理所向王开秋与被告出具了房地产买卖申请审批书，审批意见为“情况属实，同意交易”。1997年1月8日，宁阳县房屋确权发证办公室向被告发放了宁房字第4××6号房屋所有权证。2004年5月，王开秋去世。2017年6月22日，涉案房屋需要搬迁，被告与宁阳县东关社区居民委员会签订了搬迁房屋安置补偿协议。四原告主张在2016年通告拆迁后通过宁阳县东关社区居民委员会与被告协调过拆迁权利问题。被告主张2017年6月22日签订拆迁协议当天原告王健、宋现芬找被告说房子的事，经宁尚刚协调未能达成一致意见。
本院认为，王开秋与被告于1997年签订的《买卖房屋交易协议书》系双方真实意思表示，双方已按约定交付房款和房屋，且双方已到房屋产权部门办理产权转移手续，房屋产权部门已为被告颁发房屋所有权证书。1999年5月6日《国务院关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》发布实施，规定农村的住宅不得向城市居民出售，王开秋与被告房屋买卖合同发生在该规定之前，不适用该规定。现行《中华人民共和国土地管理法》于1999年1月1日修订，而王开秋与被告房屋买卖发生在实施之前，不应适用现行的《中华人民共和国土地管理法》。1986年《中华人民共和国土地管理法》第四十一条规定：城镇非农业户口居民建住宅需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准。1997年王开秋与被告签订房屋买卖合同后，宁阳县人民政府于1997年1月8日批准并给被告颁发了房屋所有权证，被告合法取得该房屋所有权。因此，王开秋与被告在签订房屋买卖合同时，并不违反国家强制性规定，合同合法有效，四原告的诉求均不能成立，本院不予支持。且事隔21年后，四原告主张合同无效，有违诚信原则。依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定， 驳回原告宋现芬、王卫东、王卫红、王健的诉讼请求。 案件受理费200元，由原告宋现芬、王卫东、王卫红、王健负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。
审 判 长 贾如力
审 判 员 孙春华
人民陪审员 胡振江
二〇一八年十二月二十一日
书 记 员 杜雪晴 更多数据：