青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2018）青01民终1566号
上诉人（原审被告）：青海泛泰房地产开发有限公司，统一社会信用代码×××，住所地青海省西宁经济技术开发区管委会大厦**。
法定代表人：孟庆良，董事长。
委托诉讼代理人：陆继龙、杨群，青海同光律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告）：四川兴安建设有限公司，统一社会信用代码×××，住所地四川省南充市西门坝街**。
法定代表人：敬正贤，董事长。
委托诉讼代理人：刘先进，四川英艳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：鲜其慧，四川义立律师事务所律师。上诉人青海泛泰房地产开发有限公司(以下简称泛泰公司)与被上诉人四川兴安建设有限公司(以下简称兴安公司)物权确认纠纷一案，兴安公司于2018年5月29日向西宁市城东区人民法院提起诉讼，请求判决：1.确认兴安公司对泛泰公司开发建设的西宁市××区号、面积约为155.4平方米的房屋享有不动产权；2.泛泰公司在十日内交付房屋；3.泛泰公司协助办理该商品房屋买卖备案登记和产权转移等相关手续。西宁市城东区人民法院于2018年8月22日作出（2018）青0102民初1785号民事判决，泛泰公司不服提起上诉。本院于2018年10月11日受理后，依法组成合议庭，于2018年11月15日公开开庭进行了审理。泛泰公司的诉讼代理人陆继龙、杨群、兴安公司的诉讼代理人刘先进、鲜其慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泛泰公司上诉请求：撤销原判，改判驳回兴安公司的诉讼请求。事实和理由：
一、原审判决认定事实错误有三:第一、误将《认购书》等同于《商品房买卖合同》。该《认购书》仅仅只是双方对于以房抵债协议的约定，是双方对于债权履行方式的一种约定，并且认购书中约定具体的内容以实际签订的《商品房买卖合同》为准。到目前为止，双方没有签订《商品房买卖合同》。原判将《认购书》等同于《商品房买卖合同》是对案件基本事实的认定错误。第二、原判认为认购书有效，所以兴安公司就对该房屋享有不动产物权错误。对于商品房屋是否享有不动产物权，并不是以是否签订认购书为标准，而是以是否按《中华人民共和国物权法》第九条之规定依法办理登记。只有依法办理登记的不动产才发生不动产的物权效力，未经登记的不发生效力。第三、原判根据上述错误认定，要求泛泰公司办理商品房买卖备案登记和产权过户手续更是错误。既然原判最终认定要求泛泰公司办理商品房买卖备案登记和不动产权过户手续，说明还是认可不动产物权的取得必须依法办理登记的基本法律规定，那么在没有商品房买卖合同的事实，仅仅只存在两个关于债权约定的以房抵债协议的基础上，办理不动产权的过户手续缺少法律依据。原判仅以“显属无理”为由作出判决明显不当。
二、原判结果与判决书中引用的已经生效判决互相抵触。在已经生效的判决书中兴安公司曾同样提出过要求根据以房抵债协议过户的诉求，但在该判决中泛泰公司提出“仅存在以房抵债的约定，不能引起不动产产权的变更”的抗辩理由，被法院采信，并据此已经驳回兴安公司在该生效的判决中的其它全部诉求。也就是说“仅存在以房抵债的约定，不能引起不动产产权的变更”这是生效判决的基础。但在原审中，基于同样的诉求，同样的事实，原判作出了截然相反的判决，导致原判结果与判决书中引用的已经生效法律判决互相抵触。兴安公司辩称，泛泰公司称原判认定事实有误不能成立。双方签订的合同完全符合买卖合同的性质，具有买卖合同的主要内容，根据最高法院买卖合同解释的规定，应当认定为买卖合同。本案为继受取得，出卖人应该交付标的物。原审判决是对认购书效力的确认，后来的判决书是对物权的确认，二者并不矛盾。原审认定事实清楚，适用法律正确。泛泰公司的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。一审法院认定事实：兴安公司就泛泰公司开发建设的西宁市××区号、面积约为155.4平方米房屋的产权确认问题于2017年11月6日向西宁市城东区人民法院起诉。西宁市城东区人民法院作出（2017）青0102民初3765号民事判决书，确认：“2010年9月20日，兴安公司与泛泰公司签订了一份认购书，约定泛泰公司将位于西宁市××区号房屋一套，房号为开发商暂定，最终以地名办核准房号为准，房屋建筑面积约为155.4平方米，以3000元/平方米的价格作价466200元抵账给兴安公司，房屋最终建筑面积以房产部门及相关单位实际测量为准，最终房款总价（单位价格不变）以产权面积计算，多退少补，双方未另行签订《商品房买卖合同》。另查明，西宁市中级人民法院作出的（2013）宁民一初字第129号民事判决书对被告以8套房屋冲抵工程款的事实予以确认。一审法院向西宁经济技术开发区东川工业园区不动产登记中心查询获知，‘西宁市城东区泛泰依山郡小区规划验收手续未完成，不符合不动产登记相关条件，所以无法办理不动产权证书’”等事实，并判决“确认兴安公司与泛泰公司于2010年9月20日签订的《认购书》合法有效”。该判决生效后，兴安公司向泛泰公司发函催告签订正式《商品房买卖合同》、开具不动产发票，但至今未办理。一审法院认为，兴安公司与泛泰公司于2010年9月20日签订的认购书合法有效，泛泰公司以其开发的西宁市××区号房屋冲抵工程款466200元，兴安公司、泛泰公司对此事实均予以认可，可见兴安公司已履行完给付购房款的义务，泛泰公司理应依约向兴安公司交付房屋并办理不动产登记的相关手续，但泛泰公司长期拖延办理，显属无理，对酿成此纠纷应承担全部责任，兴安公司要求确认对位于西宁市××区号、面积约为155.4平方米房屋享有不动产权，事实清楚，应予认定。兴安公司主张泛泰公司十日内交付房屋并协助办理该房屋商品房买卖备案登记和产权过户手续一节，因该房屋已经确认产权，上述要求亦合情合理，予以支持，遂判决：
一、确认兴安公司对泛泰公司开发建设的的位××区号、面积约为155.4平方米房屋享有不动产权；
二、泛泰公司于十日内向兴安公司交付上述房屋；
三、泛泰公司于十日内协助兴安公司办理上述房屋商品房买卖备案登记和产权过户手续。本案二审期间，泛泰公司、兴安公司对一审查明的基本事实无异议，本院对各方均无异议的事实予以确认。
本院认为，本案诉争的房屋是因泛泰公司用房屋抵偿拖欠的工程款而与兴安公司产生了权利义务关系，该房屋正是抵顶工程款的房屋之一。以房抵债是泛泰公司与兴安公司的共同意思表示，也已付诸实施，并在关于工程款的诉讼中，双方已将抵顶房屋的价款视为工程已付款的一部分，已从工程欠款中扣减，所以兴安公司已对特定的抵偿工程款的房屋拥有了相应的权利，泛泰公司也就该特定的房屋对兴安公司负有了一定的义务。涉案房屋属于泛泰公司开发建设的商品房，诉讼中双方均认可该商品房具备了交付使用的条件，而且该房屋所在楼宇早在数年前就已经交付使用。既然泛泰公司已用该房屋抵偿欠款，那么泛泰公司就有义务将该房屋交付兴安公司，并且有义务协助兴安公司办理该房屋的相关权属证书，兴安公司的此项请求应予支持。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。泛泰公司以房抵债是兴安公司对该房屋拥有不动产权利的来源，也是不动产权利的登记基础，需要泛泰公司履行交付、转移权利等等义务。泛泰公司按照约定完成以房抵债的全部义务后，兴安公司自然取得了不动产权，但至今泛泰公司未按照约定履行义务，未协助兴安公司完成权属的转移登记，所以尚不能确认兴安公司对涉案房屋享有不动产权，泛泰公司应该继续履行相关义务。一审法院未考虑泛泰公司至今未履行实际义务，仅仅依据以房抵债的事实即认定兴安公司享有不动产权于法无据，应予纠正。泛泰公司部分上诉理由成立，应予采信，但上诉理由成立也不能改变以房抵债以及泛泰公司未履行约定义务的事实。诉讼中泛泰公司提出其与兴安公司另有未完全解决的诉讼事宜，应当与涉案房屋合并处理的抗辩，因以房抵债已是数年前双方共同的意思表示，仅仅因泛泰公司未按照约定履行义务导致至今未完成不动产权的转移登记，与泛泰公司所说的诉讼事宜并无合并处理的必须性。而且即使合并处理，也需兴安公司同意，但兴安公司明确表示不考虑合并处理，所以泛泰公司如有其它争议可另行解决。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，
判决如下：
一、维持西宁市城东区人民法院（2018）青0102民初1785号民事判决第二、三项，即青海泛泰房地产开发有限公司于判决生效后十日内向四川兴安建设有限公司交付西宁经济开发区昆仑东路49号8号楼1单元111号（以最终核定的门牌号为准）、面积约为155.4平方米房屋、协助四川兴安建设有限公司办理该房屋的商品房买卖备案登记和产权过户手续；
二、撤销西宁市城东区人民法院（2018）青0102民初1785号民事判决第一项，即确认四川兴安建设有限公司对青海泛泰房地产开发有限公司开发建设的的位××区号、面积约为155.4平方米房屋享有不动产权；
三、驳回四川兴安建设有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费100元、二审案件受理费200元均由青海泛泰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 张 磊
审判员 左志萍
审判员 王有林
二○一八年十二月二十一日
书记员 岳文伟附：审理本案适用的法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五百零七条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行非金钱给付义务的，无论是否已给申请执行人造成损失，都应当支付迟延履行金。已经造成损失的，双倍补偿申请执行人已经受到的损失；没有造成损失的，迟延履行金可以由人民法院根据具体案件情况决定。 百度搜索“”