福建省南安市人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）闽0583执异46号 案外人（异议人）：徐火炎，男，1963年11月6日出生，汉族，住福建省厦门市。 委托代理人沈雁锋、黎萍，福建瀛坤律师事务所律师。
申请执行人：吴连生，男，1960年6月26日出生，汉族，住福建省南安市。
被执行人：吴远红,女，1969年7月28日出生，汉族，住福建省厦门市。
被执行人：李伟年,男,1970年7月12日出生,汉族,住福建省厦门市。 本院在执行申请执行人吴连生与被执行人李伟年、吴远红民间借贷纠纷一案中，案外人徐火炎向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人徐火炎称，2015年7月31日，徐火炎以4192200元的价格向李伟年吴远红购买址于福建省厦门市的房屋，双方并签订房产买卖协议书。2015年8月18日，徐火炎共向李伟年支付购房款合计1602200元，李伟年将上述房产的相关权利委托给徐火炎的儿子徐灵辉行使，并在厦门公证处办理了全权委托公证书。自2015年8月28日起，徐火炎按照合同约定按月支付诉争房屋按揭款，至2017年4月25日，徐火炎已提前向银行支付全部按揭款并代李伟年代垫支付了97486.89元契税。徐火炎已完全履行了合同义务并对诉争房屋实际占有使用和装修居住。因诉争房产被厦门市思明区人民法院在2016年4月12日采取查封、冻结措施，徐火炎申请执行异议，并经厦门市思明区人民法院、厦门市中级人民法院判决认定不得执行本案上述房产，厦门市思明区人民法院也作出（2016）闽0203执6798号执行裁定书解除对舒张房产的查封措施。徐火炎对上述房产享有排除执行的权利，请求贵院裁定不得执行址于福建省厦门市的房屋，并解除对该房屋的查封措施。 经审查查明，本院在执行申请执行人吴连生与被执行人李伟年、吴远红民间借贷纠纷一案中，因被执行人李伟年、吴远红未履行生效判决确定的义务，本院于2017年11月21日对李伟年名下址于福建省厦门市的房屋进行轮后查封。后案外人徐火炎向本院提出执行异议，请求本院不得执行址于福建省厦门市的房屋，并解除对该房屋的查封措施。 另查明，2017年12月7日，就原告徐火炎与被告李慧慧、第三人李伟年、吴远红执行异议之诉一案，厦门市思明区人民法院作出（2017）闽0203民初6262号民事判决书，认定事实包括：李伟年与吴远红原系夫妻关系，于2013年5月24日登记离婚。讼争房屋系由李伟年于2013年5月25日向世贸公司购买的预售商品房。2015年7月31日，吴远红以李伟年委托代理人的身份与徐火炎签订一份《房产买卖协议》，约定：李伟年将讼争房屋出售给徐火炎，购房总价为4192200元。合同签订当日，支付定金30万元。房款分两次支付，2015年7月31日向李伟年支付300000元，于2015年9月1日前支付第二笔款【总房款减定金30万元减预留款15万元减按揭款（2015年8月18日银行查询贷款余额）】。合同还约定，李伟年应以开发商通知交房为准将房产交付徐火炎使用。中介费41900元由徐火炎支付。双方在付第一笔款的当天即办理全权委托公证，在开发商通知办理产权的一周内备齐办理权证。该份协议在落款的”丙方处”加盖有厦门朝鹏房产代理有限公司印章。后李伟年与徐火炎另行签订一份与上述合同内容基本一致的《房产买卖居间协议书》，并在备注中补充”2015.8所交的按揭款，若是交9月份的按揭款，由徐大炎支付，否则李伟年支付。该份协议记载的”丙方（居间房）”为厦门启明房地产营销策划有限公司，但没有丙方的签字或盖章。该份合同还约定，该合同经三方签名盖章后生效。徐火炎分别于2015年7月31日、8月18日、8月28日支付定金及购房款共计1602200元。 2015年8月18日，李伟年将讼争房屋的相关权利委托给徐火炎的儿子徐灵辉代为行使，并在厦门市公证处办理了公证，厦门市公证处出具（2015）厦证内字第22646号公证书。 2015年8月28日开始，徐火炎逐月替李伟年偿还讼争房屋按揭贷款至2017年4月。2017年4月25日，徐火炎通过其女儿徐小玲账户支付2286956.6元至李伟年账户，提前一次性偿还了讼争房屋按揭贷款。另，2015年9月29日，徐灵辉账户向世贸公司账户支付97486.89元。2016年5月3日，徐火炎通过其配偶苏玉莲账户向李伟年账户支付5万元，李伟年确认该5万元为提前支付的预留款。2016年4月27日，世贸公司于发出产权办理通知书，通知厦门世贸湖滨花园B2地块业主于2016年4月30日后办理产权登记手续。
本院认为，本案的争议焦点为徐火炎对诉争房屋所享有的权利能否排除吴连生所享有的金钱债权对诉争房屋的执行。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人提供已发生法律效力的厦门市思明区人民法院作出的（2017）闽0203民初6262号民事判决书等相关证据证明其在执行法院查封涉案房产之前已经订立房屋买卖合同，在人民法院查封之前已合法占有该房产，并支付全部购房款，办理了房产全权委托公证手续，双方在办理房产过户手续时因该房屋被法院查封而未能办理过户登记。案外人徐火炎提供的证据足以证实其已合法占有上述房产，且已经缴纳上述房产的契税，其未办理过户登记并非因自身原因。因此，案外人徐火炎对本案执行标的享有足以排除强制执行的权益，其异议理由成立，本院依法予以支持。 综上，案外人徐火炎的异议理由成立，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第五条、第十五条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）款、第二十八条的规定，
裁定如下： 中止对址在福建省厦门市的房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 潘钊明
审 判 员 张得意
审 判 员 陈燕能
二〇一八年十二月二十一日
法官助理 周佳宝
书 记 员 徐光坝 更多数据：搜索“”来源：