广西壮族自治区平南县人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）桂0821执异52号 异议人（案外人）：覃大海，男，1967年5月1日出生，汉族，居民，住平南县。
委托诉讼代理人：卢伟，广东诚公（贵港）律师事务所律师。
申请执行人：梁俊，男，1978年11月5日出生，汉族，居民，住平南县。
委托诉讼代理人：韦羡立，平南县鼎盛法律服务所法律工作者。
被执行人：梁扬，男，1965年11月5日出生，汉族，居民，住平南县。 本院执行梁俊与被执行人梁扬民间借贷纠纷一案中，案外人覃大海于2018年11月28日对本院的（2017）桂0821民初2396号民事裁定书查封被执行人梁扬所有的位于平南县【国有土地使用证编号：平国（2005）字第020100123号，房屋所有权证号：平房统字第××号】提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。 异议人覃大海称，2017年10月8日，其与另案异议人梁琛松一起与被执行人梁扬约定将被执行人梁扬名下的位于平南县【国有土地使用证编号：平国（2005）字第020100123号，房屋所有权证号：平房统字第××号】作价150万元卖给覃大海、梁琛松，该房屋以中间楼梯为界，靠寺面北侧街的一半归覃大海所有，靠寺面近环城公路的一半归梁琛松所有。之后，覃大海依约代被执行人梁扬向平山镇农行归还贷款450000元；同时，异议人覃大海还陆续向被执行人支付购房款共141000元。双方在签订协议后，被执行人将涉案的房屋交付给异议人覃大海管理使用，由于被执行人未及时按约履行办理房屋过户变更手续，致使该房屋至今一直未办理变更手续。异议人认为其已合法取得该房屋，虽未办理变更手续，但不影响其对房屋的所有权取得。因此，向本院提出执行异议，请求解除对该房屋的强制措施。 异议人对其陈述的事实提供的证据有：1、《身份证》1份，证明异议人覃大海的身份情况；2、《房屋土地转让协议》、《房屋所有权证》、《土地使用权证》复印件各1份，证明梁扬将该房屋转让给案外人覃大海的事实；3、《借款单》、《银行交易转账凭据》、《房屋土地转让收款收据》复印件各1份，证明异议人依约支付购房款共591000元的事实。 申请执行人梁俊称，异议人覃大海虽与被执行人梁扬签订房屋转让合同，但一直未办理变更登记手续，该房屋的所有权尚未变更仍是被执行人梁扬名下的合法财产，不能认定异议人实际取得该房屋所有权，法院应依法处置。请求本院依法驳回异议人的异议请求。 被执行人梁扬未作答辩。
本院查明，本院审理申请人梁俊与被执行人梁扬民间借贷纠纷一案，申请人梁俊于2017年10月23日向本院提出财产保全申请，请求查封被执行人梁扬名下的位于平南县【国有土地使用证编号：平国（2005）字第020100123号，房屋所有权证号：平房统字第××号】，本院于2017年10月24日作出（2017）桂0821民初2396号民事裁定书，依法查封了被执行人梁扬名下的上述房屋。 另查明，异议人覃大海于2018年2月1日向本院以买卖合同纠纷为由将被执行人梁扬、周海惠、梁林等人作为共同被告，经本院开庭审理，于2018年7月10日作出（2018）桂0821民初453号之一民事裁定书依法驳回异议人覃大海的起诉。异议人覃大海不服本院民事裁定，于是向贵港市中级人民法院提出上诉。该院于2018年9月21日作出（2018）桂08民终1329号民事裁定书，依法裁定驳回上诉，维持原裁定。而后，异议人以执行异议之诉向本院提起诉讼，本院审理认为，异议人在未按执行异议程序后直接提出异议之诉的，不符合法定程序，据此于2018年11月20日作出（2018）桂0821民初3428号民事裁定书，驳回异议人覃大海的起诉。 另查明，申请人据以已经发生法律效力的本院（2017）桂0821民初2396号民事判决书，判决被执行人偿还借款本金320000元给申请人梁俊。由于被执行人不及时履行法定义务，申请人于2018年1月30日向本院申请强制执行，本院依法予以立案受理，执行案号（2018）桂0821执312号。 另查明，2017年10月8日，异议人覃大海与被执行人梁扬、周海惠、梁林等人签订了房屋转让协议，2017年10月11日如约代被执行人梁扬现中国农业银行平南平山分理处支付了贷款款450000元，而后陆续支付该房屋价款，但尚未支付完毕，异议人一直居住并管理该房屋至今。
本院认为，异议人覃大海已于2017年10月8日与被执行人梁伟杰签订房屋转让合同后一直在该房屋居住至今，根据物权法规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有规定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”双方基于房屋转让合同自愿转让该房屋属于当事人意思自治表示，根据物权法定原则，虽然当事人均不能创设法律之外的物权类型，但是双方基于契约性所有权人自主处分物权导致物权发生变动，不动产变动原则需要登记公示对抗善意第三人，异议人覃大海自收到该房屋后一直管理使用，虽未办理变更登记作为公示对抗原则，但不影响其对房屋所有权的支配，异议人在本院依法查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，并支付了房屋部分的价款，足以能够排除执行，故对异议人提出的异议请求，应予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二款、第二十八条的规定，
裁定如下： 一、异议人覃大海的异议请求成立； 二、解除本院（2017）桂0821民初2396号民事裁定书查封被执行人梁扬所有的位于平南县【国有土地使用证编号：平国（2005）字第020100123号，房屋所有权证号：平房统字第××号】的强制措施。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 吴 胜
人民陪审员 梁艺苑
人民陪审员 彭国智
二〇一八年十二月十五日 法官 助理 陈枢文
书 记 员 李晓琴 来自：