广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0309民初2110号
原告：肖岳林，男，汉族，1987年9月5日出生，住址湖南省浏阳市，
委托诉讼代理人：刘利，广东君孺律师事务所律师。
被告：杨玉华，女，汉族，1989年8月9日出生，住址广东省深圳市宝安区，
委托诉讼代理人：罗辉，广东龙新律师事务所律师。
原告肖岳林诉被告杨玉华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘利，被告委托诉讼代理人罗辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告支付原告违约金45万元；2、判令被告赔偿原告因其违约行为导致原告女儿无法上公立学校只能上民办学校的学费损失468000元；3、判令被告返回原告因其违约无权出租所获得的收益31000元；4、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：原告因子女上学需要购买学位房。经中间人赖晓能介绍，原被告于2015年6月1日签订《房地产买卖合同》，合同约定：被告以2250000元价格向原告出售位于深圳市龙华街道××路南侧××19Ｃ1学位房，合同第八条明确交易物业不附有租赁合同，合同第二十条约定任何一方违约则赔付对方20%的总房价。合同签订时，原告明确购买合同目的系其孩子能上龙华中心小学公立学校，而被告也为此明确告知房屋不附有租赁合同，学位没有用过。鉴于此原告按期支付了合同购房款，且于2015年7月完成过户。2018年4月，原告为孩子申请龙华中心小学学位时被告知在购买的房屋在2015年2月4日存在被告与案外人梁辉锦签订的《深圳市房屋租赁合同书》，学位于2017年被锁定，现无法正常申请学位。在得知合同目的不能依法实现后，原告多次与被告委托人联系，希望能与被告协商学位问题，但经多次协商，均未果，且经原告与教育局多次沟通均被告知该房屋学位被锁定的情况下，原告不能依据该房屋再次申请公立学位。综上所述，原告认为被告与原告签订合同系各方真实意思表示，己对各方构成法律约束力。现涉案房屋学位已被占用，导致原告购买学位房的合同目的不能实现，给原告合法权益造成严重损害。被告的行为己构成违约，应依法依约向原告承担违约责任。为维护自身的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条等相关规定，特诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。
被告答辩称，一、原告要求被告支付违约金的诉求没有事实依据。涉案房产买卖合同签订人中载明的卖方是案外人赖晓能，而被告将房屋售给案外人邹钟慧，房屋总价款为190万元。被告从未将房屋与原告签订过房产买卖合同，合同中的权利义务及收取定金均是由案外人赖晓能实施，故案外人赖晓能应作为本案的被告参与诉讼。
二、关于原告在诉状中主张的学位房事宜，原告从未与被告协商购买的房屋是学位房。原告提交的房产买卖合同未涉及学位房约定。合同中第8条租赁约定的目的是为了能完成房屋买卖及交付，并没有强调是学位房，原告主张合同目的系为购买学位房缺乏合同依据。
三、原告主张违约金20%的合同条款并非合同打印件。被告未与原告签订合同，故该合同手写内容无论事前事后填写均不属被告的真实意思表示。
四、原告未提供证据证明其孩子无法上公立学校。家长申请公立学校存在几种情形、类别，第一类系深圳户籍在深购有商品房，第二类系深圳户籍且居住在直系亲属的商品房或者是租赁商品房，第三类系非深圳户籍在深圳购有商品房。实际情况是，深圳有很多学生是第三类或者第四类都申请到了公立学校。原告仅凭借2-3个录音对象都无法确认的录音材料来证明其孩子无法上公立学校明显依据不足，且其主张的学费损失46.8万元亦无任何依据。
五、原告未举证证明被告有收取到租金，且被告现当庭对租赁合同的签名提出了笔迹鉴定。被告从未签订过租赁合同，更没有收到过租金。综合前述，原告的诉讼请求均缺乏事实依据，请求予以驳回。
经审理查明如下事实：
一、涉案房产系位于深圳市龙华区××路南侧××19Ｃ1，为市场商品房，房屋用途为住宅，建筑面积60.04平方米。2015年7月16日，涉案房产办理了不动产变更登记，从被告杨玉华名下变更登记至原告肖岳林及其配偶谢兰花名下。现涉案房产已经交付，由原告及其配偶谢兰花实际占有、使用。
二、2015年5月21日，被告出具《委托书》，委托案外人深圳市中恒泰融资担保股份有限公司、王斌、赖晓能、杨铠淳、庄卫军办理涉案房产赎楼、资金监管、转卖房产以及房产变更登记等相关手续，代理期限自2015年5月21日至2016年5月20日。2015年6月1日，案外人赖晓能作为被告的代理人与原告签订《房地产买卖合同》约定：被告将涉案房产出售予原告，转让成交价为225万元；买方在签署本合同时向卖方支付定金5万元；双方约定买方以银行按揭方式支付购房款，买方应于签署合同之日起15日内付清首期款70万元并在首期款交付之日起3日内办理完毕全部银行按揭申请手续；卖方房产现状处于抵押状态，卖方同意于签署本合同之日起三日内自行还清银行按揭贷款，办妥注销抵押登记并将房地产证原件交予第三方托管；合同第八条约定，交易物业不附有租赁合同；合同第十五条约定，如卖方未按照本合同约定履行义务，逾期履行超过7日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；合同备注约定，经双方友好协商一致，如有任何一方违约则赔付对方20%总价款。合同还就双方的其他权利义务进行了约定，但未就学位房事宜在合同中予以明确。庭审中，原告主张双方曾就学位房事宜进行口头约定，案外人赖晓能对原告关于学位房的要求知情。
三、庭审中，原告提交《深圳市房屋租赁合同书》为证。该合同载明，被告将涉案房产出租予案外人梁辉锦，租赁期限自2015年1月1日至2017年12月31日，租金为1000元/月。合同落款出租人签章处由“杨玉华”签字确认，被告对该“杨玉华”签名真实性不予认可，并申请笔迹鉴定。
四、庭审中，原告提交了录音资料为证。原告主张该录音系其与案外人赖晓能及深圳市龙华区教育局的对话录音，以证明案外人赖晓能在签订涉案合同时曾口头承诺涉案房产不存在租赁合同，且深圳市龙华区教育局已明确告知原告涉案房产的学位已被占用，原告不能以涉案房产申请公立学校学位。被告对该录音资料真实性、关联性、合法性均不认可。被告认为，现有证据无法核实通话人的身份、时间、地点等信息，该证据不能实现原告的证明目的。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。2015年5月21日，被告出具《委托书》，委托案外人赖晓能代为办理涉案房产赎楼、转卖及办理变更登记等事宜。2015年6月1日，案外人赖晓能代被告与原告签订《房地产买卖合同》，将涉案房产出售予原告，该代理行为发生在代理期限内，依法对被告发生法律效力。故，涉案《房地产买卖合同》系原被告的真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。涉案房产已于2015年7月16日办理了不动产变更登记，且房产已经实际交付予原告，涉案《房地产买卖合同》已经履行完毕。被告关于原告并非涉案房产买受人之答辩意见缺乏事实依据，本院不予采纳。本案的争议焦点在于被告是否具有保证涉案房产可以为原告子女提供公立学校学位申请资格的义务。原告主张，被告代理人赖晓能在签订合同时对原告关于公立学校学位的需求知情，而原告为女儿申请公立学校学位时被告知涉案房产的申请资格已于2017年被占用，原告无权以其为房产所有权人为由申请公立学校学位。
被告则辩称其并无保证原告可以申请公立学校学位资格的义务。对此，
本院认为，当事人对其诉讼主张，有义务提供证据。综合原、被告的举证及庭审查明的事实，原告关于被告违约之主张不成立，理由如下：其一，涉案合同未就被告协助原告申请公立学校学位事宜进行约定。虽然原告主张案外人赖晓能对其申请公立学校学位的要求知情，双方曾达成口头协议对被告的协助义务进行约定，但原告对其与案外人赖晓能达成口头协议之事实未提供证据予以证明，且在双方已经签订书面协议的前提下，再行以口头方式对原告的主要购房需求达成协议显然与实际交易情况不符。其二，原告为证明双方达成口头协议之事实提供了录音资料为证，但录音人员未出庭作证，无法核实相关人员的身份，亦无法证实录音内容的真实性，在原告未提供其他证据对录音内容予以佐证的情况下，该录音资料无法作为认定事实的直接证据。其三，关于租赁问题。涉案合同约定涉案房产不附有租赁合同，结合合同载明的涉案房产如附带租赁时的处理方式等内容可知，原、被告对涉案房产租赁事宜达成协议的目的在于确保涉案房产的顺利交付，并无证据证明被告或其代理人在承诺房产不附带租赁时存在协助原告申请公立学校学位之意思表示，同时，涉案房产在办理不动产变更登记后即由被告交付原告占有、使用，且并无证据证明存在案外第三人向原告主张租赁权利之情形，故，被告的房产交付义务已经履行完毕，原告关于被告违反房产不附带租约之承诺缺乏事实依据。综合前述，原告关于被告违反合同约定，未协助其申请公立学校学位之主张缺乏事实依据，其诉请被告支付违约金并赔偿子女就读民办学校学费损失理由不足，本院不予支持。承上所述，原告在取得涉案房产所有权后即实际占有、使用涉案房产，其关于被告返还出租收益之诉求缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，
判决如下：驳回原告肖岳林的全部诉讼请求。案件受理费人民币6645元，由原告负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员 李知擎
二〇一八年十二月十五日
书记员 穆潇雨
书记员 陈宝玲 来源：