湖北省大冶市人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0281民初4348号
原告:朱红英,女,汉族,住大冶市。
委托诉讼代理人：吴风全，黄石市金山法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。
被告：湖北东龙房地产开发有限公司，住所地大冶市城北开发区大冶大道**,统一社会信用代码：91420281588241111B。
法定代表人：彭雪冰，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：明旭，湖北湛月律师事务所律师。代理权限：特别授权。
原告朱红英与被告湖北东龙房地产开发有限公司（以下简称东龙公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱红英及其委托诉讼代理人吴风全、被告东龙公司的委托诉讼代理人明旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱红英向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付迟延交付原告商品房违约金56100元，违约金从2017年12月31日开始计算至被告交接符合合同约定的标准房屋时止，按已付房款的日万分之十计算；2、判令被告赔偿原告变更设计损失5000元。事实和理由：2017年5月18日原告与被告签订了购买东隆家园1号楼1单元203号商品房一套的合同一份。合同约定该房建筑面积128.99平方米，其中套内面积97.45平方米，公共部分面积31.54平方米，该商品房单价3953.79元/平方米，总价伍拾壹万整，合同同时约定交房时间为2017年12月30日前。并且该合同第八条约定商品房交房条件为“1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格。”该合同第九条第一款第一项约定逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天（即2017年12月31日）起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之十的违约金，合同继续履行。同时该条款的第二项约定逾期超过60日后合同继续履行，出卖人按日向买受人支付不小于第一项中比率的违约金。根据上述约定原告在2017年5月18日向被告支付了首付购房款260000元，同时向银行按揭贷款，现原告已全部向被告支付了购房款510000元。但被告没有按约定于2017年12月30日合同约定最后之日向原告交接符合合同约定购买的房屋。至今达210天之久，扣除因创建文明城市及自行车竞赛等法定停工100天，还延期交房110天，应赔偿违约金。同时被告改变室内和阳台部分设计，变更阳台未依据合同约定提前十天书面通知原告，侵犯了原告的知情权，影响了房屋的使用功能，并且现在还有部分工程未完工或有明显瑕疵，致使无法验收交接，使原告的利益受损。为此原告认为被告没有按双方约定的时间向原告交付双方约定标准房屋，应按双方约定的违约金赔偿原告损失。
被告东龙公司辩称：
一、原告已经和答辩人达成调解协议，其提出本次诉讼有违约定，请予驳回。2018年3月15日，包括原告朱红英在内的绝大部分“东隆家园”业主委托几名代表，在和答辩人充分协商之后，达成了《关于东隆家园一期项目相关问题调解协议》。协议就工程收尾工作、设计变更等事项进行了约定，答辩人补偿每户2000元，并约定“自本协议签订之日起，乙方不得再向甲方申请购房合同中延期交房条款中的赔偿、补偿权利。不得到政府上访、法院上诉”。该调解协议系双方的真实意思表示，且没有违反法律规定，应属合法有效，对双方具有法律约束力。因而，原告等人已经和答辩人达成了调解协议，其无权再提出起诉，请求法庭驳回其诉请；
二、答辩人已依约发出了交房通知，不存在逾期交房的违约行为。2017年12月28日，答辩人通过微信群、打电话和登报等方式，向全体业主发出交房通知和公告，因而不存在逾期交房的违约行为；
三、原告诉称答辩人延期交房110天，与实不符。虽然原告在起诉状主动扣除因创建文明城市和自行车赛等法定停工100天，但根据合同第八条和补充协议相关约定，下列两种情形同样应该扣除：（一）执行政府的法规、规章等强制性文件及行政禁令、命令：包括法定节假日和十九大维稳；（二）停电停水和下雨等天气因素；
四、原告主张违约金明显更高，请求依法减少。退一步讲，假设答辩人存在逾期交房的违约行为，但合同约定日万分之十的违约金明显过高，不应得到法律的支持。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告东龙公司以出让方式取得位于大冶市南侧编号为国用（2016）第001003GB00018号地块的土地使用权，规划用途为住宅用地。经有权机关批准，被告在上述地块上建设商用品，定名东隆家园。2017年5月18日，原告朱红英（买受人）与被告东龙公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》。原告购买的商品房位于东隆家园第1幢1单元10203号房。该房属框剪结构，层高为3米，阳台是非封闭式，建筑面积128.99平方米。该商品房每平方米3953.79元，总金额510000元。合同约定，买受人应于2017年5月18日交纳首付款260000元，余款250000元办理银行按揭贷款；出卖人应当在2017年12月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列1、2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格，2、该商品房经综合验收合格，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。1、其他非因出卖人原因造成的延期，2、执行政府的法规、规章等强制性文件及行政禁令、命令，3、由于大面积停水、停电导致工期延长的（以相关部门文件为准）,4、自然灾害：台风、连续暴雨等；除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过60日，出卖人按实际延期时间按日向买受人支付已交房款万分之十的违约金，合同继续履行，逾期不超过60日，视同按时交付，出卖人不承担逾期责任；经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交付时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品为住宅的出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担，出卖人关于基础设施，公告配套建筑正常运行的承诺；本合同连同附件，一式六份，具有同等法律效力。合同签订后，原告按合同约定向被告东龙公司交齐了购房款，但被告至今未如约向原告交付综合验收合格商品房。还查明，2018年3月15日，部分业主委托的代表人肖其斌等（乙方）与湖北东龙房地产开发有限公司东隆家园项目部（甲方）签订了《关于东隆家园一期项目相关问题调解协议》。协议约定：
一、甲方承诺自签订协议之日起三个月内完成下列工程收尾项目，如到期未完成同意赔付每户违约金5000元：1、小区内的绿化、硬化、小区大门、停车道闸、单元门禁、小区围墙。2、正式配电房投入使用，二次加压供水设施完成。天然气和水开户基础工作完成，可供业主正常使用。3、空调预留洞贯通到户。4、房屋外墙渗水、漏水按国家标准执行。
二、签订本协议之日起甲方同意向乙方每户支付补偿款2000元，乙方认可甲方相关设计图纸的变更事项，如阳台栏杆、书房阳台、客厅推拉门、中户入口等。
三、自签订本协议之日起，乙方不得再向甲方申请购房合同中延期交房条款中的赔偿、补偿权利，不得到政府上访、法院上诉。如果甲方在协议签订之日起三个月后未完成本协议承诺的相关事项，除本协议约定的违约金外，乙方保留追究甲方从2018年6月16日起延期交房责任的权利。但本案原告朱红英并未委托肖其斌等人代表其签订此协议。原告在庭审中自认扣除被告因大冶市创建文明城市及举办国际自行车赛大冶站赛事等停工100天。
本院认为，原告朱红英与被告东龙公司签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，属有效合同。合同签订后，原告按约支付了购房款。按合同约定，被告应在2017年12月30日前交付原告商品房，扣除原告自认的100天误工时间，被告也应在2018年4月9日前交付，而被告至今因故未予交付，属违约，应承担继续履行、支付违约金等违约责任。原告请求被告按实际延期时间按日向原告支付已交房款万分之十的违约金明显过高，原告又请求予以适当减少。根据法律规定，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等因素综合考虑，根据同地段房屋租金标准确定。故对被告逾期交房违约金计算标准本院确定为同地段月租金每平方米5.9元的130%。原告主张的逾期交房违约金超出部分，本院不予支持。原告请求被告赔偿变更设计损失5000元，因《商品房买卖合同》对此没有约定违约条款，原告提出赔偿5000元，也没有事实依据，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，
判决如下：
一、被告湖北东龙房地产开发有限公司应自本判决生效之日起十日内支付原告朱红英逾期交房违约金8245元（2018年4月10日至2018年12月15日期间）。被告还应每月支付原告从2018年12月16日起至交付经综合验收合格房屋之日止的违约金（违约金计算公式为：128.99平方米×5.9元×130%÷30天×实际逾期天数）；
二、驳回原告朱红英其它诉讼请求。本案受理费减半收取664元，由被告湖北东龙房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费人民币1328元，款汇湖北省黄石市中级人民法院。户名：法院诉讼费汇缴财政专户，帐号：17×××18，开户银行：农行黄石市分行团城山支行。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 方新明
二〇一八年十二月十五日
书记员 闵进取 来自