山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁13民终6674号
上诉人（原审被告）：山东荣盛富翔地产开发有限公司，住所地临沂市河**九曲滨河东路与凤仪街交汇处荣盛塞纳荣府**楼。
法定代表人：姚志强，总经理。
委托诉讼代理人：朱孟飞，山东创序律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告）:陈炳宇，男，1992年11月9日出生，汉族，住临沂市兰山区。
上诉人山东荣盛富翔地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）因与被上诉人陈炳宇房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省临沂市兰山区人民法院(2017)鲁1302民初16858号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。荣盛公司上诉请求：1.依法撤销一审判决或发回重审；2.上诉费由被上诉人负担。事实和理由：上诉人交付的房屋已经达到涉案《商品房预售合同》约定的交付条件。涉案房屋在2013年12月4日经勘察、设计、监理、施工、建设五方验收合格，上诉人于2014年4月份向被上诉人发出交房通知书，被上诉人于2014年5月1日验收后收房，且于2014年5月1日后装修房屋并入住至今。上诉人不存在交付不合格房屋的违约行为。陈炳宇答辩称，上诉人所说适用法律错误并没有法律依据，《国务院关于废止和修改部分行政法规的决定以及国务院关于修改部分行政法规的决定》自2011年截至2018年对《房地产经营开发管理条例》第17条并未作出任何修改决定，在之前的庭审中，上诉人所主张的该条例的修改系依据国务院的红头文件。根据《立法法》规定红头文件并不具有修改废止行政法规的法律效力。据此，该条款依然有效。荣盛公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。陈炳宇向一审法院起诉请求：1、依法判令荣盛公司支付逾期不合格交房违约金89000元；2、依法判令荣盛公司支付不能办理产权登记的违约金4475元；3、诉讼费由荣盛公司承担。一审法院认定事实：2012年8月24日，陈炳宇作为买受人与出卖人荣盛公司签订《商品房预售合同》（合同编号YS227645、房屋代码1742624、1742687），约定陈炳宇购买荣盛公司开发的位于临沂市兰山区北城新区三和五街与沂蒙十八路交汇处荣盛·香醍荣府35号楼的商品房一套，该楼房建筑层数地上18层、、地下**陈炳宇购买2单元501室住房及-117号储藏室一间，总价款为447478元。该合同第六条约定，陈炳宇首付房款137478元、余款310000元办理按揭付清；第八条第一款约定，出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格、2、此项无约定；第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用…逾期超过90日后…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，陈炳宇依约交付了购房款。荣盛公司于2014年5月1日将房屋交付陈炳宇，后陈炳宇装修、居住至今。至陈炳宇起诉时，荣盛公司未给陈炳宇办理房屋产权证书。陈炳宇认为，荣盛公司系逾期交付房屋且房屋未经验收合格，荣盛公司行为属违约，遂提起本案诉讼。另查明，2013年12月4日，涉案房屋所在工程“香醍荣府二期35#楼”经勘察单位、施工单位、设计单位、监理单位、建设单位出具《竣工工程质量验收报告》，质量等级评定为合格。2016年4月26日，临沂市住房和城乡建设局对涉案房屋的房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案情况予以公告。涉案房屋在陈炳宇起诉时尚未确权，庭审法庭辩论终结时已确权。一审法院认为，陈炳宇与荣盛公司于2012年8月24日签订的《商品房预售合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同。合同签订后，双方当事人均应按照合同约定履行义务。陈炳宇依合同约定交付了购房款，荣盛公司应当按约交付房屋。关于本案争议焦点，即房屋买卖合同中关于“该商品房经验收合格”交付条件的约定是指综合验收合格还是指竣工验收合格，本院评析如下：《合同法》第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。本案陈炳宇与荣盛公司签订的合同系格式合同，对于合同条款约定商品房经验收合格，应当作出有利于陈炳宇的解释，即按照陈炳宇主张的综合验收合格来理解。陈炳宇与荣盛公司签订的《商品房买卖合同》第八条明确写有“依照国家和地方人民政府的有关规定”，故荣盛公司向陈炳宇交付房屋首先应当受到该条件的约束。《城市房地产管理法》第二十七条规定，“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家有关标准和规范，房地产开发项目竣工经验收合格后方可交付使用”，国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定“房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请，房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或单位进行验收”。根据上述规定，验收合格是房屋出卖人将房屋交付给买受人的法定条件。房屋的验收合格，除要求房屋的质量符合国家规定的强制性安全标准或者合同约定的标准外，还需要满足买受人或者房屋使用人正常的居住和生活需要，因此，出卖人交付的房屋应是完成工程竣工验收和消防、配套设施、绿化、环保等综合验收。本案中，合同约定交付房屋的时间是2014年6月30日前、条件是验收合格，故荣盛公司至迟应于2014年6月30日将验收合格的房屋交付给陈炳宇，但涉案房屋直到2016年4月26日才由临沂市住房和城乡建设局对房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案，故荣盛公司虽于2014年5月1日交付了房屋，但因房屋不符合验收合格的条件，荣盛公司的行为仍属违约，应当按照合同约定承担违约责任，向陈炳宇支付违约金。违约金应自合同约定交付房屋的次日起即2014年7月1日起至2016年4月26日止，以总房款447478元、按日万分之三计算。陈炳宇主张的违约金数额89000元不超过该计算标准，予以支持。双方当事人对荣盛公司没有在合同约定的期限内为陈炳宇办理房屋权属证书的事实无异议，对于该违约行为，荣盛公司应按合同约定支付已付房价款1%的违约金，陈炳宇主张该违约金为4475元荣盛公司亦无异议，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，
判决如下：
一、山东荣盛富翔地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付给陈炳宇不合格交付房屋的违约金89000元。
二、山东荣盛富翔地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付给陈炳宇因逾期办理房屋产权登记产生的违约金4475元。案件受理费2137元，由山东荣盛富翔地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。
本院认为，本案二审的争议焦点是对涉案《商品房预售合同》第八条第一款中约定的交付房屋的条件，即对“验收合格”的理解问题。根据一、二审查明的事实，涉案房屋已于2013年12月4日经勘察、设计、施工、监理、建设单位五方验收合格，证明该房屋从物理结构到建筑质量已符合住宅要求。而被上诉人陈炳宇自2014年5月1日收房并入住至今，亦未对房屋质量提出异议。而被上诉人与上诉人签订合同，购买房屋的目的即是满足日常居住的需要。因此上述五方单位对于涉案房屋的验收合格应认定为该房屋已符合合同约定的交房条件，而五方验收的时间并未违反《商品房预售合同》中关于交房时间的约定，上诉人并不存在违约行为。对于被上诉人要求上诉人支付逾期交房违约金的诉讼请求不能成立，依法应不予支持。一审法院认定上诉人存在逾期交房的违约行为错误，本院予以纠正。综上所述，山东荣盛富翔地产开发有限公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项的规定，
判决如下：
一、撤销山东省临沂市兰山区人民法院(2017)鲁1302民初16858号民事判决第一项；
二、维持山东省临沂市兰山区人民法院(2017)鲁1302民初16858号民事判决第二项；
三、驳回被上诉人陈炳宇其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2137元，由被上诉人陈炳宇负担1500元，由上诉人山东荣盛富翔地产开发有限公司负担637元。二审案件受理费2137元，由被上诉人陈炳宇负担1500元，由上诉人山东荣盛富翔地产开发有限公司负担637元。本判决为终审判决。
审判长 万法宝
审判员 田开玉
审判员 姚玉蕊
法官助理葛志龙
法官助理朱萱萱
二○一八年十二月十四日
书记员王雨 微信公众号“”