福建省宁德市蕉城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0902民初4081号
原告：王功浚，男，1972年5月7日，汉族，住福建省宁德市。
委托诉讼代理人：廖晨晖，福建万得律师事务所律师。
被告：福建盛辉房地产开发有限公司，住所地福建省宁德市东侨经济技术开发区福宁北路9号，统一社会信用代码91350900784517824N。
法定代表人：刘用佑，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李文希，福建拓维律师事务所执业律师。
委托诉讼代理人：李银，福建拓维律师事务所执业律师。 原告王功浚与被告福建盛辉房地产开发有限公司（以下简称盛辉房地产公司）合同纠纷一案，本院于2018年9月3日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王功浚委托诉讼代理人廖晨晖、被告盛辉房地产公司的委托诉讼代理人李文希、李银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王功浚向本院提出诉讼请求：
一、依法判令确认原告王功浚与被告福建盛辉房地产开发有限公司于2013年12月18日签订的《盛辉.仕林东湖地下停车位有偿使用（租赁）协议书》无效。
二、依法判令被告福建盛辉房地产开发有限公司立即返还原告王功浚的车位使用费8.5万元并赔偿利息损失（以8.5万元为基数从2013年12月18日起，按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率6%计算至实际履行之日止），暂计至2018年8月30日利息为23985元。事实与理由：原告系被告开发建设的盛辉·仕林东湖小区业主。2013年12月18日，原、被告签订了地下停车位有偿使用（租赁）协议书，约定原告使用（租赁）盛辉·仕林东湖202号停车位，使用费8.5万元，使用期限自车位移交之日起二十年为第一个使用期。第一个使用期满后，原告有权继续使用，下一个使用期为第一个使用期满之日的次日起二十年，之后的使用期亦照此方式确定，直至本车位所占用的国有土地使用权出让期限（即2078年12月）届满。原、被告双方签订的上述协议，名义上虽为租赁协议，但实质上为买卖合同。协议签订后，原告已向被告支付了款项8.5万元，但至今仍无法办理该车位的权属登记。后得知被告出售给原告的地下停车位至今未领取商品房预售许可证（车位），根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，被告将案涉地下停车位出售给原告时尚未取得预售许可证，且至今仍未取得，故双方签订的上述协议应属无效合同。同时，案涉的地下停车位建筑面积不计入容积率，对于不计入建筑容积率的建筑物（面积），由于其没有相应宗地号的土地使用权面积份额，因此，其初始登记时的法律权利只能依附于具有土地使用权份额的建筑物，也就是附属于承担了土地使用权和分摊了共用面积的单元房。被告将商品房出售给业主后，建设范围内的土地使用权已全部归属全体业主，因此地下停车位的权属也应属于共同享有建设用地使用权的全体业主。被告对案涉停车位无所有权和处分权，无权出租或出售，双方签订的地下停车位有偿使用（租赁）协议书应认定为无效，被告应返还车位使用费并赔偿利息损失。 被告盛辉房地产公司辩称，一、盛辉地产通过合法建造取得盛辉仕林东湖项目地下停车位的权属.盛辉地产是盛辉•仕林东湖项目的开发主体，依法受让项目土地并缴纳全部土地出让金后，依法办理项目规划和建设等开发审批手续并投资建设。项目地下室停车位属于结建地下空间项目，且盛辉地产已全额缴纳配套费。根据《物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”的规定，盛辉地产在依法受让取得的项目土地上通过合法建造取得盛辉•仕林东湖”地下停车位的权属。此外，地下室的建筑面积并未列入住宅公摊，原告购买房屋的专有部分和共有部分也未包含地下室的建筑面积，原告依据《商品房买卖合同》所支付的房屋价款没有包含未列入住宅公摊的地下停车位。因此原告无权对地下车位权属和收益提出任何主张和要求。
二、地下停车位属于地下建设用地使用权，独立于原告购买房屋的地表建设用地使用权。根据《物权法》第一百三十六条规定，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立，根据《城市地下空间开发利用管理规定》第二十四条规定，地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租赁。本案地下车位不计入项目用地容积率且属于地下建设用地使用权，系独立于原告购买房屋的地表建设用地使用权，原告提出的“地下停车位这种没有土地使用权份额的建筑物的法律权利只能依附于具有土地使用权份额的建筑物”以及“地下停车位权属应属于共同享有建设用地使用权的全体业主所有”等主张，显然是否定了《物权法》明文规定的地下建设用地使用权，没有任何法律依据和事实依据。如上所述，盛辉•仕林东湖项目地下室工程是盛辉地产合法取得项目用地并投资建设，合法建造的地下停车位依法属于盛辉地产所有，且不因是否能够办理地下停车位的产权证而否认盛辉地产对相关地下停车位的所有权，盛辉地产对其投资开发建设的地下停车位有权自营或依法进行转让、租赁。
三、本案地下停车位不属于业主共有范围，盛辉地产依法享有地下停车位权属《物权法》第七十三条规定：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。包括原告在内的全体业主可以主张共有权利的范围不能超出上述《物权法》第七十三条的规定。根据宁德市城乡规划局宁规审[2010]43号《关于“盛辉•仕林东湖”建设项目规划设计方案审定通知书》以及《“盛辉•仕林东湖”规划建设设计方案总平面图》，地下停车位属于单列项目，且地下室停车位在规划用途上并未包含在配套要求和公共服务设施中。因此，地下停车位依法也不属于《物权法》第七十三条规定的业主共有范围。《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，但前述用于停放汽车的车位、车库的归属应由当事人通过出售、附赠或出租的方式约定。最高人民法院《关于审理建筑物区所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。根据上述规定，车位配置比例是法律用于规范房屋设计以及建设单位对所建造房屋的车位数量要求，即使车位根据规划要求具备公共属性，也不能得出车位属于业主共有的的结论，业主实际能否取得或使用车位完全取决于业主与开发商的约定。盛辉地产与原告签订的《商品房买卖合同》第十六条关于业主共有的约定内容为“除附件二所列本幢计入分摊面积的公共部位外，以下其他公共部位和小区内公共场所的所有权属全体业主：物业管理用房、门卫收发室、垃圾间、配电房、安控中心、消控中心。法律、法规另有规定的除外”，该具体约定内容并未包含地下停车位。可见，不论是法律规定还是合同约定，地下停车位均不属于业主共有范围，盛辉地产作为取得项目用地使用权并投资和建设地下停车位的主体，依法享有地下停车位的权属。
四、盛辉地产与原告签订的《盛辉•仕林东湖地下停车位有偿使用（租赁）协议书》合法有效并已实际履行。在盛辉地产投资建设地下室并享有地下室权属情况下，地下停车位是否办理车位权属登记和预售许可证明并不影响盛辉地产对所建设投资的地下停车位享有的使用和获取收益等权利，而且本案地下停车位仅是涉及使用权处分，并非商品房销售。在相关地下停车位的使用权归属盛辉地产，且符合《合同法》、《城市地下空间开发利用管理规定》等法律相关规定且没有法律法规禁止地下停车位出租或者使用权转让情况下，《盛辉•仕林东湖地下停车位有偿使用（租赁）协议书》合法有效，原告主张地下停车位需要办理商品房预售没有法律依据和合同依据。《盛辉•仕林东湖地下停车位有偿使用（租赁）协议书》第十五条第1款和第2款约定：乙方明确并充分知晓，乙方仅在使用期限内有权有偿使用本车位，乙方并不拥有本车位的所有权，按照本车位所在地方政府的现行规定，本车位无法办理相关的权属证明及产权登记手续，乙方对此无异议，且不得以此为由解除本协议或主张本协议无效。若本车位所在场地系人防工程，如因政府原因导致本协议无法继续履行，双方同意终止本协议，乙方应当向甲方交还本车位，双方同意按照乙方已实际使用期间结算有偿使用费。从上述约定可见，盛辉地产已向原告如实披露地下室车位无法办理产权以及涉及人防车位的真实情况，原告已经知晓并接受。因此，《盛辉•仕林东湖地下停车位有偿使用（租赁）协议书》是双方真实意思表示，不存在胁迫、欺诈等法定无效情形，也不存在无效格式条款的情形，合法有效。盛辉地产依约将车位交付原告使用，原告依约支付使用费，《盛辉•仕林东湖地下停车位有偿使用（租赁）协议书》已经实际履行。综上所述，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 原告王功浚围绕诉讼请求，被告盛辉房地产公司围绕抗辩意见依法提交了证据，本院组织原、被告进行了质证，对原、被告无争议的事实，本院予以确认并在卷佐证。 原、被告双方无争议的事实： 原告王功浚系“盛辉·仕林东湖”小区7幢3101室业主，被告盛辉房地产公司系“盛辉·仕林东湖”小区的开发商。“盛辉·仕林东湖”小区按规划要求建有856个停车位，其中地面停车位25个，地下非人防停车位831个（该车位未计入容积率）。2013年12月18日，原告与被告签订了地下停车位有偿使用（租赁）协议书，约定被告同意原告有偿使用（租赁）“盛辉·仕林东湖”202号地下停车位，使用费8.5万元。使用期限自车位移交之日起二十年为第一个使用期。第一个使用期满后，原告有权继续使用。下一个使用期为第一个使用期满之日的次日起二十年。之后的使用期亦照此方式确定，直至本车位所占用的国有土地使用权出让期限（即2078年12月）届满。协议书签订后，原告向被告支付了8.5万元。目前原告所购的商品房已取得不动产权属证书。 原、被告双方争议的焦点是：
一、原、被告签订的地下停车位有偿使用（租赁）协议书是否有效；
二、被告应否返还原告的车位使用费并赔偿利息损失。 围绕上述争议焦点，本院予以查明、分析并认定如下： 原告王功浚为证明自己的主张，出示如下证据:证据1身份证复印件，证明原告的主体资格。证据2《盛辉.仕林东湖地下停车位有偿使用（租赁）协议书》复印件，证明原告“租赁”盛辉.仕林东湖地下车位，使用费8.5万元，使用期限自车位移交之日起二十年为第一个使用期。第一个使用期满后，乙方有权继续使用，下一个使用期为第一个使用期满之日的次日起二十年，之后的使用期亦照此方式确定，直至本车位所占用的国有土地使用权出让期限（即2078年12月）届满的事实。证据3地下车位收款发票、平面图复印件，证明原告已依约向被告全额支付地下车位租赁费用的事实。 被告盛辉房地产公司质证认为，对证据1的三性无异议，对证据2-3的真实性、合法性无异议，对证明对象有异议，协议书并未涉及商品房买卖，仅涉及对车位使用权的处分，符合法律规定，且没有法律法规对车位使用权租赁方式的处分有规定。 被告盛辉房地产公司为支持自己的抗辩意见，出示如下证据:证据一、宁德市发展和改革委员会关于福建盛辉房地产开发有限公司新建“盛辉•仕林东湖”项目备案通知书；证据二、国有土地使用权证；证据三、建筑工程施工许可证；证据四、福建省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，证明被告是“盛辉•仕林东湖”项目的建设主体，“盛辉•仕林东湖”项目由被告出资建设完成，被告通过合法建造取得盛辉•仕林东湖”地下停车位的权属。证据五、《盛辉•仕林东湖》总平面图；证据六、宁德市城乡规划局关于“盛辉•仕林东湖”建设项目规划设计方案审定通知书，证明1、地下停车位在规划上属于单列项目，且地下停车位在规划用途上并未包含在配套要求和公共服务设施中。地下停车位依法不属于《物权法》第七十三条规定的业主共有范围。2、建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立，本案地下车位不计入容积率且属于地下建设用地使用权，独立于原告购买房屋的地表建设用地使用权。证据七、《商品房买卖合同》；证明1、《商品房买卖合同》第十六条关于业主共有的约定内容为“除附件二所列本幢计入分摊面积的公共部位外，以下其他公共部位和小区内公共场所的所有权属全体业主：物业管理用房、门卫收发室、垃圾间、配电房、安控中心、消控中心。法律、法规另有规定的除外”，该约定内容并未包含地下停车位，地下停车位依约不属于业主共有。2、地下室未列入住宅公摊，原告购买房屋的专有部分和共有部分也未包含地下室，原告依据《商品房买卖合同》所支付的房屋价款没有包含未列入住宅公摊的地下停车位。证据八、《“盛辉•仕林东湖”地下室房屋面积测绘成果报告书》；证据九、《“盛辉•仕林东湖”#房屋面积测绘成果报告书》；证据十、《【盛辉•仕林东湖】地下停车位有偿使用（租赁）协议书》，证明1、协议是双方在平等、自愿、协商的基础上签订，是双方真实意思表示，合法有效。2、本案地下停车位仅是涉及使用权处分，并非商品房销售。3、原告已明确并充分知晓仅在协议有效期内有偿使用车位，原告并不拥有车位的所有权，原告对车位无法办理相关的权属证明及产权登记手续无异议。 原告王功浚质证认为，证据1-4的真实性无法确认，由法庭审查，对关联性有异议，其不是案涉地下停车库，没有直接关联，对证明对象有异议，不能证明被告通过合法的手续建成地下室，故不能待证其目的。对证据5-6的真实性无法确认，由法庭审查，对关联性有异议，没有相应的施工图、竣工图与以印证，被告提交的证据有可能不是案涉工程使用的设计规划。对证明对象有异议，被告称建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立，但被告没有提供证据证明其另外取得地下室的土地使用权，因此案涉地下室的使用权仍然依附于地上建筑的土地使用权。对证据7的三性予以认可。对证据8中的最后一页有异议，由于该页没有单位和个人签章，对真实性不予认可。对证据9的真实性无法确认，对该组证据的证明对象有异议，由于被告没有提供案涉小区公摊的完整测绘资料，不能证明地下室是否已经进入公摊，故不能待证其目的。对证据10三性无异议，对证明对象有异议，该组证据实际上是房屋销售合同而不是租赁合同，且该合同是格式条款，不能证明被告已经尽到提示义务。 以上证据经审查，围绕本案的争议焦点，
本院认为： 一、原、被告签订的地下停车位有偿使用（租赁）协议书是否有效 该案件为确认原、被告双方所订立的车位租赁合同是否有效及赔偿。对于原告出示的证据2可证明原、被告签订车位租赁合同“使用费8.5万元，使用期限自车位移交之日起二十年为第一个使用期。第一个使用期满后，乙方有权继续使用，下一个使用期为第一个使用期满之日的次日起二十年，之后的使用期亦照此方式确定，直至本车位所占用的国有土地使用权出让期限（即2078年12月）”，该合同虽名义上为每20年签订一次，但该合同后续租赁不再继续签订合同，只依据原合同由原告继续租赁，该合同实质已超过20年的最长租赁期限，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”的规定，可认定该租赁合同超过最长租赁20年期限的部分无效。证据3可证明原告已将租赁期间全部租金付给被告。对于被告所举证据，证明该车位使用权及收益归被告所有，并认为该合同有效，原告不予认可，认为该车位使用权应归原告所有。
本院认为，该案仅涉及合同是否有效及赔偿的问题，对于车位使用权归属问题，本院不予审查，双方可另行起诉。 二、被告应否返还原告的车位使用费并赔偿利息损失 依据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”及第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定。该合同期限从2013年12月18日至2078年12月，因2078年12月份具体时间未定，本院确定为2078年12月31日，该合同期限为65年零13天。该合同已确认为部分有效，即租赁20年内的期限有效，时间为2013年12月18日至2033年12月17日有效，从2033年12月18日起至2078年12月31日的时间为无效部分，按资金使用比例计算，租金有效部分应该为85000元÷（65+13÷365）×20＝26139元。因租赁无效需退还的租金应为85000元-26139元＝58861元。对于原告主张利息损失部分，原、被告在订立合同时，双方都明知租赁不能超过20年的最高期限，故双方都有过错，对该利息损失部分的主张，本院不予支持。 综上所述，
本院认为，原、被告双方签订车位租赁合同，但租赁合同签订超过20年的最高期限，对于超过最高期限部分应认定无效，被告对该部分的租金应予以退还。由于原、被告双方签订合同时均明知租赁合同的最高期限为20年，故对原告要求因租赁合同无效导致其利息损失的主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，
判决如下： 一、确认原告王功浚与被告福建盛辉房地产开发有限公司于2013年12月18日签订的《盛辉·仕林东湖地下停车位有偿使用（租赁）协议书》从2013年12月18日起至2033年12月17日止有效，从2033年12月18日起至2078年12月31日止的租赁期限无效； 二、被告福建盛辉房地产开发有限公司应于本判决生效之日返还原告王功浚车位租赁费用58861元； 三、驳回原告王功浚的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2480元，减半收取1240元，由被告福建盛辉房地产开发有限公司负担670元，由原告王功浚负担570元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。(上诉案件受理费交纳办法：到本院诉讼服务中心领取《福建省政府非税收入缴款通知书（诉讼费专用）》，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理。)
审判员 陈伏棉
二〇一八年十二月二日
书记员 彭小琴 申请执行期限提示： 义务人在规定的期限内必须履行义务，如未履行义务的，权利人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为二年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 关注公众号“”