德州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁1491民初907号 原告张宝峰，男，汉族，1979年10月11日出生，住德州市经济技术开发区。 原告石玉霞，女，汉族，1981年11月24日出生，住德州市经济技术开发区。 二原告委托诉讼代理人胡善善，山东德洲律师事务所律师。 二原告委托诉讼代理人刘勇，山东德洲律师事务所实习律师。 被告德州大壮实业有限公司，住所地德州市经济开发区104国道南。 法定代表人文爱武，董事长。 委托诉讼代理人刘洪雷，山东高行律师事务所律师。 委托诉讼代理人张惜，山东高行律师事务所实习律师。 原告张宝峰、石玉霞与被告德州大壮实业有限公司（以下简称大壮公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张宝峰、石玉霞及其委托诉讼代理人胡善善和刘勇、被告大壮公司的委托诉讼代理人刘洪雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张宝峰、石玉霞向本院提出诉讼请求1.请求法院判令大壮公司履行合同义务，限期为张宝峰、石玉霞办理不动产权证书；2.请求将原被告双方签订的《德州市商品房买卖合同》第十五条中关于违约金的规定变更为“出卖人每月按合同总价款的万分之三向买受人支付逾期办证的违约金”，并请求法院判令被告按上述规定支付原告逾期办证违约金7138.6元（违约金自2012年8月18日至起诉之日，每月按合同总价款的万分之三计算）；3.请求法院判令被告返还原告缴纳的物维基金10980元、契税款3344元及其挪用利息5514.7元（利息自2011年8月18日至起诉之日，按月息千分之五计算）；以上两项诉讼请求金额共计26977.3元；4.本案案件受理费全部由被告承担。 事实和理由原、被告双方于2011年2月25日签订《德州市商品房买卖合同》（以下简称《合同》），按照《合同》约定，被告应在交付房屋后的360日内将相关资料报产权登记机关备案，为原告办理相关产权证书。被告交房时，原告按被告要求提交了相关材料，缴纳了物维基金、契税等相关费用，然而被告却将其代收的应该用于办理产权证书的物维基金及契税挪作他用，至今尚未为原告办理不动产权证书。 被告虽然将房屋交付给原告，但在交房后长达数年内因被告自身原因仍未能为原告办理不动产权证书，且私自将其代收的物维基金及契税挪作他用，其行为构成违约，被告应限期办理产权证书并向原告支付逾期办证违约金。依据权利义务对等原则，被告应每月按合同总价款的万分之三向买受人支付逾期办证的违约金。 被告代收原告物维基金及契税，本应该用于为原告办理房屋土地产权证书。被告未经原告许可，擅自挪用上述款项，理当予以返还，对其占用上述款项期间所产生的利息，原告依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》解释第二十九条之规定，按年利率6%主张，符合法律规定。 综上所述，原告的诉讼请求合情、合理、合法，请求法院依法维护原告的合法权益，判如所请。 大壮公司辩称，原、被告双方签订的房屋买卖合同是双方真实意思的表示，因被告延期办证所产生的违约责任应按照双方签订的房屋买卖合同第十五条规定由被告来承担违约责任，原告诉讼请求中提出调整违约金比例没有合同依据及事实依据，同时原告已经实际占有并使用，被告的延期办证并未造成原告的损失，因此应按照双方签订的合同约定的违约条款来承担违约责任。2.被告代收原告的物维基金及契税是原告与被告之间的委托行为，该两笔费用是用于为原告办理房产证，并不是被告收取并使用，而该委托行为并没有约定具体的履行时间，因此，原告主张占有期间的利息，起算点应为主张权利之日（即起诉之日），同时该笔利息的计算利率，原告主张的千分之五没有事实及法律依据，综上，应驳回原告第二项、第三项诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下张宝峰、石玉霞与大壮公司签订合同编号为大壮201000441的德州市商品房买卖合同一份，张宝峰、石玉霞购买大壮公司开发的位于德州市经济开发区东风东路2555号外海.江南水郡23号楼2单元5层502号房屋一套。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.03%向买受人支付违约金。合同签订后，张宝峰、石玉霞支付了房屋总价款366075元，大壮公司为张宝峰、石玉霞开具了发票。2011年8月18日，德州外海物业服务有限公司代大壮公司收取了张宝峰、石玉霞维修基金10980元、契税3344元，以备办理不动产权证书之用。截至2018年5月11日张宝峰、石玉霞诉至本院，主张大壮公司应为其办理不动产权证书，大壮公司仍未为张宝峰、石玉霞办理不动产权证书。
本院认为，本案双方当事人的主要争议焦点为大壮公司是否应予为张宝峰、石玉霞办理不动产权证书、支付逾期办证违约金及返还已缴纳的物维基金和契税款。《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。合同编号为大壮201000441号的德州市商品房买卖合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.03%向买受人支付违约金”，合同中对出卖人逾期办理不动产权证书的违约责任进行了约定，合同中约定的“买受人不退房”即表明合同继续履行，大壮公司应继续履行其合同义务，为张宝峰、石玉霞办理不动产权证书。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”，即法律认定的出卖人逾期办理产权证书的违约时间限于90日内，为防止讼争无限期的持续及减少讼累，大壮公司应在本判决发生效力后的90日内为张宝峰、石玉霞办理不动产权证书。张宝峰、石玉霞主张大壮公司应支付其逾期办证违约金，但主张对合同中违约金的计算方式进行变更，《中华人民共和国合同法》第七十七条规定“当事人协商一致，可以变更合同”，本案中，张宝峰、石玉霞与大壮公司在购房合同签订后，并未就合同或合同款项进行变更，张宝峰、石玉霞单方变更合同，于法无据，大壮公司逾期办理不动产权证书的违约责任，应按双方签订的商品房买卖合同约定的方式计算，即房屋总价款的0.03%，经计算为110元。《中华人民共和国物权法》第二百四十三条规定“不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息……”，本案中，大壮公司代收了涉案房屋张宝峰、石玉霞的物维基金和契税，未为其办理不动产权证书，现张宝峰、石玉霞主张大壮公司返还其缴纳的物维基金、契税，大壮公司应予返还并支付占有期间的利息。张宝峰、石玉霞主张大壮公司应自2011年8月18日起至起诉之日止，按月息千分之五计算利息，
本院认为，张宝峰、石玉霞主张的利息计算起始时间于法有据，本院予以认可，但该计算方式合同中并未约定，且于法无据，应以中国人民银行同期贷款利率计算为宜。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下 一、张宝峰、石玉霞与大壮公司签订的合同编号为大壮201000441号的商品房买卖合同继续履行，大壮公司于本判决生效后90日内为张宝峰、石玉霞办理不动产权证书； 二、大壮公司于本判决生效后十日内支付张宝峰、石玉霞逾期办证违约金110元； 三、大壮公司于本判决生效后十日内返还张宝峰、石玉霞物维基金10980元、契税3344元及利息（自2011年8月18日起至2018年5月11日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）； 四、驳回张宝峰、石玉霞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取237元，由大壮公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。
审判员 潘立原
二〇一八年十二月二日
书记员 王丽丽 关注公众号“”