海南省海口市秀英区人民法院 行 政 判 决 书 （2016）琼0105行初131号 原告王克卫，男，汉族，1979年1月19日出生，住江苏省邳州市。 委托代理人黄静，江苏省邳州水杉律师事务所律师。 委托代理人王尉尉，男，汉族，1985年9月1日出生，住江苏省邳州市。 被告海口市国土资源局，住所地海口市秀英区长滨路市政府第二办公区。 法定代表人韩艺师，局长。 委托代理人刘明泛，海口市国土资源局工作人员。 委托代理人黄一乐，北京盈科海口律师事务所律师。 第三人苗存莉，女，汉族，1979年2月24日出生，住江苏省邳州市。 委托代理人罗荣、闵智，北京盈科海口律师事务所律师。 原告王克卫因不服海口市住房和城乡建设局（以下简称住建局）于2014年11月4日为苗存莉办理位于海口市××区房（以下简称涉案房产）的房屋转移登记的行政行为，于2016年11月1日向本院提起行政诉讼，本院于同日立案受理，并于2016年11月8日向住建局送达起诉书副本和应诉通知书。在审理过程中，由于本案的处理结果与苗存莉存在法律上的利害关系，本院于2016年11月18日依法追加苗存莉作为第三人参加诉讼。因本案的审理须以相关民事诉讼的审理结果作为依据，根据第三人的申请，本院于2016年11月29日裁定本案中止诉讼。原告原以住建局作为被告提起本案诉讼，现因机构改革及政府职能重新划分，根据法律规定，本院依法通知住建局退出本案诉讼并通知海口市国土资源局（以下简称国土局）作为被告参加诉讼。由于本案中止诉讼的情形已经消失，本院决定恢复本案的审理。本院适用简易程序，于2018年11月30日公开开庭审理了本案，原告王克卫、委托代理人黄静，被告委托代理人刘明泛、黄一乐，第三人委托代理人罗荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 住建局于2014年11月4日为第三人苗存莉办理涉案房产的转移登记手续，将在第三人名下的涉案房产转移登记至第三人母亲曹某名下。被告国土局于2018年11月6日向本院提交答辩状，并提供其作出行政行为的证据：1、海口市房权证海房字第XX**，证明涉案房产原登记信息。2、《房屋所有权转移登记申请书》，证明2014年10月13日，第三人就涉案房产向原海口市房屋产权交易登记中心申请转移登记，该申请书上有原告的签字确认。3、《询问笔录》、《房地产买卖契约》、第三人苗存莉、原告王克卫、案外人曹某《身份证》、第三人苗存莉与原告王克卫《结婚证》及相关完税凭证；证明第三人就涉案房产办理转移登记所提交的材料齐全，符合法律规定，且均有原告签字按捺确认。4、《海口市房屋所有权登记审核表》,证明被告就涉案房产转移登记已尽合理审查义务，并无违法行为，原告的主张无事实和法律依据。 原告王克卫诉称，2014年10月13日，原告并没有和苗存莉到被告所属的海口市房屋产权交易登记中心将产权证号为HK319840的房屋转让给曹某，转移登记材料上的原告签名是假的。实际上原告对此事并不知情，原告与苗存莉已离婚，苗存莉为达到转移隐藏的婚内共同房产的目的，提交虚假的转移登记材料。被告的工作人员明知原告不知情，没有到场，明知苗存莉提供虚假材料，仍给苗存莉办理转移登记过户手续。目前涉案房屋已被曹某公证授权苗存莉（二人系母女关系）转移给第三人所有，被告违规办理转移登记的行为给原告造成重大损失。现请法院支持原告的诉请，判决确认被告于2014年11月4日将产权证号为HXXXX号的房屋办理转移登记的行政行为违法，并赔偿原告的损失。 在庭审过程中，经本院释明，原告同意将诉讼请求变更为请求确认被告为涉案房产办理转移登记的行政行为违法。 原告向本院提交以下证据：1、结婚证和离婚协议书，证明原告和第三人于2014年6月16日离婚。2、《房屋所有权转移登记申请书》，证明该申请书中的“王克卫”签名非原告本人所签。3、《房地产买卖契约》，证明该契约中的“王克卫”签名非原告本人所签。4、《询问笔录》，证明该笔录是被告工作人员所作，笔录中有原告的签名，推定出原告本人在被告处接受询问，并在询问笔录上签名；事实上原告对此事并不知情，也不可能在笔录上签名。以上四组证据证明涉案房产在办理转移过户登记时，原告与第三人己离婚，原告没有到被告处办理房屋转移登记，提交的申请材料中“王克卫”的签名非原告本人所签；证明被告在作出房屋转移登记的具体行政行为时，至少没有尽到合理的审慎职责，在履行行政职责时存在违法情况，甚至有可能存在被告的工作人员和第三人恶意串通进行违法转移登记，共同侵犯原告的合法权益。5、（2016）琼0106民初9869号《民事判决书》一份，证明涉案房产属于夫妻共同财产，被告未尽到合理审慎审查职责，给原告造成损失的事实。 被告国土局辩称，一、被告为涉案房产办理转移登记事实清楚，材料齐全，程序合法，符合法律规定。2014年10月13日，第三人与案外人曹某共同向原海口巿房屋产权交易登记中心递交《房屋所有权转移登记申请书》，申请将第三人与其配偶共同共有的产权证号为HK319840的涉案房产转移登记至案外人曹某名下。为此，第三人还提交了《房地产买卖契约》《身份证》《结婚证》及《询问笔录》来证明房屋交易的真实性，且上述材料均有原告的签字按捺。被告经审查认为，该房屋所有权转移登记申请材料齐全，符合《房屋登记办法》第三十三条办理转移登记的规定，且产权清晰、无查封、抵押等限制，无法定不予登记的情形，故被告依法将涉案房产办理转移登记至案外人曹某名下的行为事实清楚、程序合法，符合法律规定。 二、原告无证据证明涉案房产办理转移登记所提交的相关材料非其本人所签字按捺确认，且被告已尽合理审查义务，无违法行为。原告的主张缺乏事实和法律依据。首先，原告无证据证明前述办理房屋转移登记所提交的《房地产买卖契约》《身份证》《结婚证》及《询问笔录》上的签字均非其本人所签。其次，不动产登记以形式审查为原则，《中华人民共和国物权法》第12条规定了登记机关应当履行的审查职责，即查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；就有关登记事项询问申请人；如实、及时登记有关事项等。而涉案房产办理转移登记时，原海口市房屋产权交易登记中心已就申请人所交材料的完整性和合法性进行查验，也已就申请材料、申请信息的真实性、合法性、有效性对申请人进行了询问和确认。至于签字是否系原告所签、前来办理的申请人是否系原告本人，被告无能力进行实质审查。据此，被告办理涉案房产转移登记已尽合理审查义务，即使涉案房产确实存在第三人隐瞒真实情况、虚假申报转移登记，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十二条及《房屋登记办法》第九十二条的规定，由此对原告造成的损失也应由第三人承担。 综上所述，被告为涉案房产办理转移登记的行政行为已尽合理审查义务，事实清楚，材料齐全，程序合法，符合法律规定。原告的主张无事实和法律依据，恳请法院不予支持。 第三人苗存莉述称，一、原告诉称其对涉案房产转让并不知情，该说法明显与事实不符。由于龚琦连是香港人，在内地无法按揭购房，故以第三人的名义、出资首付及月供购买涉案房产，并给第三人3万元的好处费。2009年5月14日，龚琦连以现金的方式支付涉案房产的首付款30万元，剩余房款以按揭方式进行支付。由于龚琦连资金周转困难，其房贷由许广清代为支付。在第三人和原告协议离婚后不久，原告以离婚协议内容表述不清为由将第三人诉至法院，龚琦连为保全自己的房屋，要求第三人暂时先将涉案房产过户至第三人母亲名下。由于抵押房产无法过户，龚琦连支付了涉案房产的尾款及办理过户所需的费用。2013年4月9日，原告已经委托第三人将涉案房产转让出售，委托的截止时间并没有明确约定，故委托时间应截止至房屋转让出售之日。另外，在2014年6月16日，第三人与原告签订的离婚协议书中第三条第一款明确约定，婚前婚后各自名下的物品均归各自所有。这足以说明即使涉案房产属于夫妻共同财产，也应当视为已对此作出处理。由此可知第三人将房屋转让并办理转移登记是征得原告同意并授权的，故原告诉称对此事并不知情的说法与事实严重不符。因此，通过这两个方面的了解，尽管在2014年10月13日第三人将涉案房产转让并办理转移登记时是承认涉案房产属于夫妻共同共有，但这并不影响第三人将涉案房产转让并办理转移登记的真实性和合法性。 二、原告诉称第三人为达到转移隐藏婚内共同房产的目的，提供了虚假的转移登记材料的说法，纯属凭空捏造。首先，该涉案房产的产权证所登记的房屋所有权人是第三人，共有情况是单独所有，并且《询问笔录》中也明确问及该申请登记的涉案房产是共有还是单独所有，第三人的回答是共同共有。如果第三人有心隐藏婚内共同财产，怎么会有此掩耳盗铃之举，何不直接以自己的名义将该涉案房产转让来得轻巧。其次，第三人皆按照由原承担房屋登记职能的住建局的要求来填写《房屋所有权转移登记申请书》、《询问笔录》、《结婚证》、《身份证》、《房地产买卖契约》等办理转移登记的材料，何来虚假可言。第三，第三人在征得原告同意并授权的前提下，委托中介公司代为办理该涉案房产的转移登记手续。 综上，第三人将涉案房产转让并办理转移登记的行为并无不妥，而原住建局对此实施的具体行政行为也并无不当之处。恳请法院查明真相，维护第三人的合法权益，驳回原告的诉讼请求。 第三人提交以下证据：1、2009年5月18日原告出具的公证委托书，证明原告授权第三人全权负责购买涉案房屋。2、2013年4月9日原告出具的公证委托书，证明原告授权第三人全权负责转让涉案房屋，对第三人所签的字据、意见，原告均予以认可。3、离婚协议书，证明涉案房产不属于原告也不属于原告与第三人的夫妻共同财产。以上三份证据共同证明，原告至始至终没有参与涉案房产的购买和销售，在离婚协议中也未提及该房产；原告明知涉案房屋不属于其夫妻共同财产，也已授权第三人在房屋转让中代表其签字，在此情况下，原告仍提起两次诉讼，属于浪费国家行政和司法资源，没有法律依据。
经审理查明，涉案房产位于海口市××区房，所有权人为第三人苗存莉，房产证号为海口市房房权证海房字第XX**原告王克卫，曾用名王克伟。2000年8月8日，原告以“王克伟”的名字与第三人办理结婚登记手续。2014年6月16日，原告以“王克卫”的名字与第三人协议离婚。离婚时双方未对涉案房产进行分割处理。在原告与第三人夫妻关系存续期间，2009年5月18日，原告出具公证委托书，委托第三人办理购买涉案房产事宜。随后，第三人购买了涉案房产，并办理产权证，登记在第三人名下。2013年4月9日，原告再次出具公证委托书，委托第三人办理涉案房产的转让事宜。2014年10月13日，第三人与其母亲曹某签订《房屋买卖合同》，将涉案房产转让给其母亲曹某。2014年10月13日，第三人持原告的身份证复印件，伪造的名字为“王克卫”与第三人的《结婚证》及《房屋所有权转移登记申请书》，以原告和第三人的名义与曹某共同到住建局原海口市房屋产权交易登记中心，申请将涉案房产转移登记至曹某名下。在交易登记中心工作人员所作的《询问笔录》中，第三人承认涉案房产为夫妻共同共有，并代原告签名按手印。住建局经审核，认为第三人提交的申请材料齐全，符合形式要件，于2014年11月4日为第三人办理了涉案房产的转移登记手续，并重新向曹某颁发了新的产权证。2015年10月23日，曹某将涉案房产以110万元的价格转让给案外人焦某，并已办理了产权转移登记手续。
原告在得知涉案房产被转让并已办理过户的情况后不服，遂向本院提起本案诉讼。 上述事实，有原告提交的《结婚证》和《离婚协议书》，《房屋所有权转移登记申请书》，《房地产买卖契约》，《询问笔录》，（2016）琼0106民初9869号《民事判决书》;被告提交的海口市房权房权证海房字第XX**海口市房屋所有权登记审核表》；第三人提交的2009年5月18日原告出具的公证委托书，2013年4月9日原告出具的公证委托书以及庭审质笔录，足以认定。
本院认为，本案当事人争议的焦点是住建局向第三人办理涉案房产转移登记的行为是否合法;住建局是否尽到了审慎审查的义务。经庭审质证后确认，根据国家建设部颁布的《房屋登记办法》第十一条第三款的规定，申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。第十三条规定，共有房屋，应当由共有人共同申请登记。本案中，涉案房产为原告与第三人在婚姻关系存续期间购买，登记在第三人名下，且第三人办理转移登记是以夫妻的名义共同申请，被询问时也承认属于夫妻共同共有。因此，涉案房产应认定为夫妻共同财产，该房产在双方离婚时并未进行分割。第三人在办理涉案房产转移登记过程中，未经原告同意或授权，故意向房产登记机关隐瞒原告与第三人已经离婚的事实，以原告的名义共同申请并擅自冒充原告签名，其提交的房产转移登记材料为虚假材料。虽然住建局对第三人提交的材料只做形式审查，不对材料的真实性负责，但其未尽审慎审查义务，且在原告未到场的情况下，依据第三人提交的虚假材料为第三人办理涉案房产转移登记的行为，显然缺乏证据支持，属认定事实不清，主要证据不足，依法应予以撤销。鉴于涉案房产在转移登记后又被转让他人，原告要求确认该转移登记的行政行为违法符合法律规定，应予支持。综上，原告起诉的理由成立，本院予以支持；被告的辩解理由与事实不符，且于法无据，本院不予采纳；住建局作出的涉案房产转移登记的行政行为应确认违法。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第（一）项之规定，
判决如下： 确认海口市住房和城乡建设局于2014年11月4日为第三人苗存莉办理位于海口市××区房的房屋转移登记的行政行为违法。 案件受理费人民币50元，由被告海口市国土资源局负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于海口市中级人民法院。
审判员 李会勤
二〇一八年十二月二日
书记员 吴 倩 附相关法律条文 《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款：行政行为有下列情形之一的，人民法院判决确认违法，但不撤销行政行为：（一）行政行为依法应当撤销，但撤销会给国家利益、社会公共利益造成重大损害的。 搜索“”