（2017）鄂12民终571号
裁判日期: 2017-09-04
公开日期: 2017-12-01
案件名称
湖北金海湾置业有限公司、胡红商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省咸宁市中级人民法院
所属地区
湖北省咸宁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
湖北金海湾置业有限公司,胡红
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省咸宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂12民终571号上诉人（原审被告）：湖北金海湾置业有限公司，住所地湖北省咸宁市温泉黄畈村四组1号。法定代表人：朱汉明，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘运红，湖北昕明律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡群，湖北昕明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡红，女，1985年6月24日出生，汉族，住湖北省咸宁市。委托诉讼代理人：陈青松，湖北顺风律师事务所律师。上诉人湖北金海湾置业有限公司（以下简称金海湾公司）因与被上诉人胡红商品房预售合同纠纷一案，不服湖北省咸宁市咸安区人民法院﹙2017﹚鄂12**民初473号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年5月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。金海湾公司上诉请求：1.撤销原审判决，依法予以改判；2.本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审认定事实不清，被上诉人与上诉人签订《商品房买卖合同》当日双方另行签订了《委托经营协议》，根据《中华人民共和国物权法》第二十七条规定可知，上诉人与被上诉人签订《委托经营协议》时，双方实际上已经以占有改定的方式完成了该物权的交付。所以原买卖合同中约定的到期不交付，被上诉人有权解除合同是多余的条款，上诉人已经实际履行了交付义务。胡红辩称，1.上诉人提出的上诉理由违背事实和法律规定。民法中的占有改定是动产物权转让交付的具体形态之一，本案是不动产交易，且委托经营协议没有变更买卖合同中房屋的交付方式和时间；2.上诉人基于自身原因逾期交房，达到了合同约定的解除条件。请求驳回上诉，维持原判。胡红向一审法院起诉请求：1.请求解除2015年9月1日双方订立的商品房买卖合同；2.判令金海湾公司返还其交付的购房款80276元，并支付违约金8027.6元；3.本案诉讼费用由金海湾公司承担。一审法院认定事实：2015年9月1日胡红与金海湾公司订立了一份《商品房买卖合同》（合同编号：XN201510366），合同约定：胡红购买金海湾公司位于咸宁市××南站金色海湾（不夜城）第2号楼1单元319号房（商铺）；按建筑面积计算，每平方米9701.94元，建筑面积为16.52平方米，共计价款160276元，合同签订之日给付80276元，余款80000元办理银行按揭；商品房的交付期限为2016年1月31日前，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当出示本合同规定的证明文件，并签署房屋交接单；如出卖人逾期交房超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。同日胡红与金海湾公司签订了商铺委托经营协议，约定胡红将金色海湾（不夜城）第2号楼1单元319号房（商铺）交给金海湾公司统一招商和经营管理，时间为2016年2月1日至2019年1月31日。合同签订后，胡红支付了购房款80276元，金海湾公司出具了收款收据。交付房屋期限届满后，至今金海湾公司未向胡红交付涉案商品房。一审法院认为：当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原被告双方签订的《商品房买卖合同》属订购性质的商品房预售合同，合同约定的内容符合法律法规及有关商品房预售的规定，双方意思表示真实，合同合法有效，双方应按约定履行义务。在合同履行过程中，原告按照约定支付了购房款，而被告至今未能交房，根据双方合同约定，原告有权解除合同。故原告要求解除合同、退还购房款、支付违约金的诉讼请求，理由充分，一审法院予以支持。被告辩称双方另行签订了委托经营协议，实际上变更了合同约定的房屋交付方式，被告不需要向原告交付房屋。根据委托经营协议约定的内容，不能证明原被告变更了涉案房屋的交付方式，故对被告的该抗辩理由，一审法院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除原告胡红与被告金海湾公司于2015年9月1日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：XN201510366）。二、被告金海湾公司应于本判决生效之日起十日内退还原告胡红购房款80276元，并向原告胡红支付违约金8027.6元。本案案件受理费1004元，由被告金海湾公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明：一审判决查明的事实属实，本院继续予以确认。本案的争议焦点为：《委托经营协议》是否变更了《商品房买卖合同》约定的房屋交付方式及交付时间，胡红是否具有解除《商品房买卖合同》的权利。本院认为，胡红与金海湾公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，该合同约定出卖人逾期交房超过60日，买受人有权解除合同。现金海湾公司逾期交房远超过60日，胡红约定解除合同的权利已经成就。《委托经营协议》约定本案买卖的商铺实际交付后，由受托方租赁使用10年，并未约定如果金海湾公司逾期交付房屋，由金海湾公司向胡红按时支付租金，从而改变《商品房买卖合同》关于房屋交付方式及时间的约定。金海湾公司逾期交付房屋后，既未与胡红重新达成补充协议，也未向胡红支付租金。故胡红有权解除其与金海湾公司签订的《商品房买卖合同》。《中华人民共和国物权法》第二十七条规定：动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。该规定仅适用于动产交付，不适用于不动产的交付。综上所述，金海湾公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2008元，由湖北金海湾置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 赵 斌审判员 李 伟审判员 汤兆光二〇一七年九月四日书记员 杨 锐附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 更多数据：