（2017）津0110民初5563号
裁判日期: 2017-09-03
公开日期: 2018-07-12
案件名称
范雄飞与黄羲房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市东丽区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
范雄飞,黄羲,天津链家宝业房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条，第九十七条
全文
天津市东丽区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0110民初5563号原告：范雄飞，男，汉族，北京京天威科技发展有限公司职员，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：郭倩，天津益清律师事务所律师。被告：黄羲，女，汉族，无职业，户籍地天津市东丽区，现住天津市北辰区。委托诉讼代理人：郑洪鹏，天津澍泽律师事务所律师。第三人：天津链家宝业房地产经纪有限公司，统一社会信用代码911201047972646279，住所地天津市南开区南门外大街与服装街交口悦府广场1号楼13层04、05、06、07、08室。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：孙桂荣，天津朗通律师事务所律师。原告范雄飞与被告黄羲、第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，系由天津市河西区人民法院裁定移送我院管辖，本院于2017年7月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告范雄飞及其委托诉讼代理人郭倩、被告黄羲及其委托诉讼代理人郑洪鹏、第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人孙桂荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告范雄飞向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告及第三人签订的《房产交易合同》；2、判令被告向原告返还购房定金30000元；3、本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告及第三人于2017年3月14日签订了编号NO.10000075619《房产交易合同》，该合同约定，被告将其天津市东丽区水域·天城8-1-703号房屋以1360000元的价格卖予原告，双方于2017年5月20日前到房管部门签订《天津市房产买卖协议》，合同签订后，原告当即向被告支付了购房定金30000元。由于2017年3月31日天津市人民政府发文，规定非本市户籍居民家庭在本市范围内购买住房的，需提供在本市3年内连续缴纳2年以上社会保险或个人所得税证明，原告即失去买房资格。根据该合同第九条，如遇不可抗力导致本合同不能履行或合同目的不能实现，经三方协商可解除合同，三方免责。原告要求被告全额退还购房定金30000元，被告不同意，故起诉。被告黄羲辩称，请求驳回原告的诉讼请求。被告没有违约，不同意返还原告定金30000元。原告的行为给被告造成提前偿还贷款的利息损失40000元，请求驳回原告的第二、三项诉讼请求。其补充辩称，签订合同的情况属实，但是在新政策下来后原告是否具有买房资格不清楚，现接受原告解除合同的请求，原告有无买房资格需要原告举证说明。第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司述称，事实与原告所述一致，服从法院判决，同意解除合同。围绕诉讼请求，原告依法提交了房产交易合同、定金收条、户口本、工资完税证明、天津市政府关于限购政策的文件，本院组织当事人进行了证据交换和质证，双方当事人对原告的证据无异议，本院予以确认并在卷佐证；被告提交借款合同、不动产登记核准注销通知书、提前还款凭证，被告与第三人对证据真实性无异议，对证明目的不认可，经本院审查，上述证据与其主张并无关联，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：2017年3月14日，原、被告及第三人签订了编号NO.10000075619《房产交易合同》，该合同约定，被告将其名下坐落于天津市东丽区水域·天城8-1-703号房屋以1360000元的价格卖予原告、原告应于当日向被告支付购房定金30000元、被告同意原告采用银行贷款方式支付房款、第三人协助原告办理贷款手续、原、被告于2017年5月20日前到房管部门签订《天津市房产买卖协议》以及该合同第九条约定，如遇不可抗力导致本合同不能履行或合同目的不能实现，经三方协商可解除合同，三方免责等内容。原告当日支付被告定金30000元。原告非本市户籍居民，其在北京市工作，自2016年7月至2017年7月在北京市缴纳个人所得税。根据《天津市人民政府办公厅关于进一步深化房地产市场调控工作的实施意见》规定，原告不具备在本市3年内连续缴纳2年以上社会保险或个人所得税证明的条件，因此不具有在本市购房资格。原告遂依双方所签合同第九条约定，向被告、第三人提出解除《房产交易合同》，被告不同意，故起诉。本院认为,原、被告及第三人签订的《房产交易合同》系三方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。上述合同签订后，《天津市人民政府办公厅关于进一步深化房地产市场调控工作的实施意见》，按照此规定，原告已不具有在天津市范围内购买房屋的资格，以致原、被告之间的房屋买卖合同无法继续履行。依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同，人民法院应根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除，现被告与第三人对于原告提出的解除合同要求均无异议，因此，原告要求解除其与被告、第三人签订的《房产交易合同》的诉讼请求本院予以支持。关于返还定金一节，因受房屋限购政策的影响导致原告不能继续履行房屋买卖合同的情形，属于不可归责于双方的事由，被告依据合同所收取的定金，应当返还予原告，现被告以其已为出卖房屋清理贷款损失40000元为由拒绝返还，而清理涉诉房屋贷款是卖方出卖房屋、完成交易的前提条件，偿清欠款的最终受益人仍为卖方，被告将该部分损失确定原告承担并无依据，且被告亦未反诉，其所称损失不能抵消或者吞并原告的该项诉讼请求，因此原告诉请被告返还定金30000元的诉讼请求，于法有据，应予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条规定，判决如下：一、解除原告范雄飞与被告黄羲、第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司签订的《房产交易合同》；二、被告黄羲于本判决生效之日起十日内返还原告范雄飞定金30000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1100元，减半收取计550元，由被告黄羲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员 许洪霞二〇一七年九月三日书记员 王佳妮本判决所依据的相关法律、法规一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。 微信公众号“”