（2017）内0423民初1497号
裁判日期: 2017-09-17
公开日期: 2018-01-03
案件名称
罗振然与秦峰、赤峰宇洪房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
巴林右旗人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
罗振然,秦峰,赤峰宇洪房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}巴林右旗人民法院p t ” > 民 事 判 决 书（2017）内0423民初1497号原告：罗振然，男，1988年6月17日出生（），汉族，无职业，现住内蒙古自治区赤峰市。委托代理人：白凤武，内蒙古大川律师事务所律师。委托代理人：韩颖，内蒙古大川律师事务所律师。被告：秦峰，男，现住内蒙古自治区赤峰市。被告：赤峰宇洪房地产开发有限公司（以下简称宇洪公司），住所地：内蒙古自治区赤峰市巴林右旗。法定代表人：接竹青，系董事长。委托代理人：崔占禄，内蒙古红城律师事务所律师。原告罗振然诉被告秦峰、宇洪公司房屋买卖合同纠纷一案，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告罗振然及其委托代理人韩颖、白凤武，被告宇洪公司的委托代理人崔占禄到庭参加诉讼，被告秦峰经本院开庭传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告罗振然诉称，2013年5月，我全款购买了秦峰借用被告赤峰宇洪房地产开发有限公司资质开发的百吉乐二期××楼房，双方签订了《内蒙古商品房买卖合同》并进行了网签备案。2013年10月，我入住该房屋。在原被告签订的《内蒙古商品房买卖合同》中约定订立合同时房屋已经竣工的，自合同订立之日起90日内办理房屋权属转移登记。迄今为止，经原告多次催促二被告履行其合同义务，但其拒绝履行，为保护我的合法权益，特诉之贵院，请求贵院判令二被告协助原告办理大板镇二区查干沐沦街北百吉乐二期1号楼2单元501室房屋的产权登记手续，并由二被告支付迟延办理产权登记的违约金（以320000元为基数，自2013年8月26日起按年息6%计算至实际办理产权登记之日止），截止2017年1月26日暂计65600元，并判令本案诉讼费用由二被告承担。被告宇洪公司庭审答辩称，被告秦峰借用我公司资质开发百吉乐小区，因该项目没有竣工验收，我公司无法协助原告办理房屋登记。因被告秦峰在实际开发过程中，拖欠应交纳的相关税费，拖欠项目勘查、设计部门的费用，以及在房屋交付使用后，一些住户非法改建未能消除，导致政府相关部门、勘察设计等部门不能为本项目出具竣工验收备案手续，在此情况下，我公司无法协助原告办理产权登记手续。被告秦峰拖欠应交纳的相关税费，并且采取不予配合的态度，致使该项目竣工验收工作无法正常开展。根据相关的司法实践，在开发企业无法竣工验收的情况下，购房者诉请开发企业协助办理房屋登记，因办理登记的条件不具备，只能驳回购房者的诉讼请求。原告提出的违约金，超过了法律规定的诉讼时效，故其主张的违约金的诉讼请求不应支持。即使原告主张的违约金成立，其造成的损失也应该由被告秦峰负担。被告秦峰未作答辩。经审理查明，2013年5月27日，原告罗振然（乙方）与被告宇洪公司（甲方）签订商品房买卖合同，合同约定将赤峰市巴林右旗大板镇二区查干沐沦街北百吉乐二期1#-2-501室出售给原告罗振然，该房屋的建筑面积为90.5平方米，每平方米价格为3535.91元，合计价格为320000元。原告罗振然通过内蒙古农村信用社向秦峰转款320000元，巴林右旗王府家园B区为原告罗振然出具一枚收据。另查明，合同的第十二条第二款约定，”订立本合同时，房屋尚未建成的，自房屋交付使用之日起90日；订立合同时房屋已经竣工的，自合同订立之日起90内，办结房屋权属转移登记。由于甲方的原因，未能在上述期限内办结房屋权属转移登记的，合同继续履行，甲方应按房屋价款的0.01%向乙方支付违约金。”再查明，被告秦峰借用被告宇洪公司资质进行开发建设百吉乐小区二期1、7#楼。现百吉乐小区二期1、7#楼因欠缴勘察费、设计费、监理费等费用，无法进行竣工验收。上述事实有商品房买卖合同、原、被告的陈述等证据予以证实。本院认为，原告罗振然与被告宇洪公司签订了”商品房买卖合同”，该合同不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效。原告罗振然已经实际交纳了购房款320000元，并且于2013年实际收到该房屋，根据”商品房买卖合同”第十二条约定”自房屋交付使用之日起90日办结房屋权属转移登记”，因被告秦峰借用被告宇洪公司资质开发建设百吉乐小区二期1、7#楼，故被告宇洪房地产、秦峰应当在该房屋交付使用后的90日内协助罗振然办理产权登记手续，被告秦峰、宇洪房地产未按合同约定履行此项义务，办理产权登记手续是被告宇洪房地产、秦峰应履行的合同义务，同时依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条有关”房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，房地产开发企业负有协助买房人办理房屋权属登记的法定义务。但涉案房屋并没有办理竣工验收，罗振然实际占有使用，涉案房屋并非经验收质量合格的商品房。根据《中华人民共和国合同法》第二百七十九条”......建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条”房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”以及《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款”房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”等法律法规的规定，竣工验收是房屋交付实用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。虽然罗振然从2013年开始实际占有使用该房屋，但本案至今尚不具备办理房产登记的法定条件，待具备办理房产登记的法定条件后，被告宇洪房地产公司、秦峰负有协助罗振然办理房产登记的义务，因此原告罗振然要求秦峰、宇洪公司协助办理房产登记手续的部分诉讼请求本院予以支持。被告秦峰、宇洪房地产未按合同约定履行此项义务，应按合同约定按房屋价款的0.01%向罗振然支付违约金32元。原告请求本院对约定的违约金标准予以调整，但原告未向本院提供双方对违约金的约定缺乏公平性及因逾期办证给其造成实际损失的相应证据，故本院对原告要求调整违约金标准的主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告秦峰、赤峰宇洪房地产开发有限公司应于本判决生效且具备房屋所有权登记备案手续办理条件后三十日内，协助原告罗振然办理位于内蒙古自治区内蒙古自治区赤峰市××区房屋的过户手续，将该房屋的房地产权利登记至原告罗振然名下；二、被告秦峰、赤峰宇洪房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告罗振然支付迟延办理产权登记违约金32元，被告秦峰、赤峰宇洪房地产开发有限公司对上述给付款项互负连带给付责任。如果被告未按判决中指定的期间履行给付金钱义务，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告秦峰、赤峰宇洪房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审判长马艳茹审判员李超人民陪审员牡丹二0一七年九月十七日书记员刘杨 来自：