（2017）赣0981民初1302号
裁判日期: 2017-09-17
公开日期: 2018-05-09
案件名称
熊映辉与丰城市好优多超市、陈晨租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
丰城市人民法院
所属地区
丰城市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
熊映辉,丰城市好优多超市,陈晨
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第二十九条，第八十四条第一款，第一百零八条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百一十六条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
江西省丰城市人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0981民初1302号原告：熊映辉，男，1977年9月6日出生，汉族，南昌市人，住所地：江西省南昌市东湖区。委托诉讼代理人：李浪，江西朗秋律师事务所律师。执业证号：13601198910219599。委托诉讼代理人：卢宇，江西朗秋律师事务所律师。执业证号：13601201710444383。被告：丰城市好优多超市，住所地：宜春市丰城市剑南街办华光社区华光*****号店铺。注册号：360981610027972。经营者：陈晨，男，1988年2月11日出生，汉族，丰城市人，住所地：江西省丰城市。被告：陈晨，男，1988年2月11日出生，汉族，丰城市人，住所地：江西省丰城市。二被告委托诉讼代理人：邹永正，丰城市法律援助中心法律援助律师，执业证号：13609201080831689。原告熊映辉（简称原告）与被告丰城市好优多超市、陈晨租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月8日立案后，依法适用普通程序，两次公开开庭进行了审理。原告熊映辉及其委托诉讼代理人李浪、二被告委托诉讼代理人邹永正两次到庭参加诉讼，原告熊映辉诉讼委托代理人卢宇第一次开庭到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原告与被告二签订的《场地租赁协议》；2、请求依法判令两被告按合同约定向原告支付违约金10万元整；3、请求依法判令两被告按合同约定向原告支付超市停业补偿款、无甩货场地补偿款及滞纳金、装修装饰补偿款、未及时结算货款滞纳金、交通费、打印复印费共计202093.5元；4、请求依法判令两被告返还原告押金、货款共计43625.8元；5、请求依法判令两被告按合同约定支付原告律师费10000元；6、请求依法判令两被告支付原告垫付的员工工资共计29093元、搬运托运费595元以及仓库租赁费用9600元（暂定8个月）；7、请求依法判令本案诉讼费用按合同约定由两被告承担。在第二次庭审中原告更正了诉讼请求第四条中销售货款的金额为34530.8元，变更了部分诉讼请求，即放弃了第三项即要求超市停业补偿款、无甩货场地补偿款及滞纳金、交通费、打印复印费以及第六项员工工资的诉讼请求。事实与理由：被告陈晨开办了丰城市好优多超市，原告是被告招商而来。2016年12月25日原告与被告陈晨签订《场地租赁协议》，租期两年，并支付了1000元押金给被告。协议约定原告经营商品销售额由被告代收，被告每月在原告正价商品销售款扣除15%，特价商品销售额扣除5%作为每月场地租金。为进一步明确双方权利义务和诚信度，双方又签订了《补充协议》一份。协议签订后，原告依约装修进场。2016年12月31日，好优多超市开业。2017年2月15日，好优多超市因消防未达标被公安消防部门查封而关门停业整顿。被告关门后，原告多次询问被告开业时间，被告一直未将真实情况告知原告，直到2017年4月2日才告知好优多超市不再开门营业，单方终止了协议，并要求原告从场地撤出。原告因当时售卖的是冬季服饰，只能运回南昌另外租赁仓库进行存储，并且因被告一直不与原告结算货款，原告只能先行垫付员工工资。此后原告多次要求被告按协议约定承担违约责任，被告以各种理由推脱，故酿成本案。二被告辩称：1、原告起诉被告陈晨主体不适格，只能以被告一丰城市好优多超市为本案唯一被告，根据民诉法司法解释第59条规定，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人，被告一是个体工商户，只能以字号为被告。2、被告从来没有借任何理由，要求原告提前终止合同，更没有要求原告有偿终止合同，原告在诉状中所称，单方面终止合同不属实，被告从来没有要求终止协议，更没有要求被告从场地撤离，被告随时欢迎原告再次回场，被告的超市消防即将完善，即将通过消防验收。3、丰城市好优多超市只是因为消防问题暂时不合格而临时停业整顿，并不是原告所称的不再开门营业，被告的超市并不是被查封，仅仅是改善消防设施，达到消防验收。4、原告租赁的场地在消防整顿之外，并不属于消防整顿整改之列，原告租赁的地点可以正常营业，不会受到任何影响，被告超市的其他商铺，未在整顿范围之内的，也在营业，消防部门只是说场内消防不合格，在场外消防是规范的。原告的第1.2.5.6.7项诉讼请求没有任何法律依据，应当全部驳回，原告的第4项诉讼请求计算错误，货款金额应为34530.80元，扣除场地租赁费金额为30115.27元，再扣除电费1369元，被告应该支付给原告的货款为28746.27元。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的原告身份证、被告好优多超市营业执照、押金收据、服装相片，本院予以确认并在倦佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、对原告提供的场地租赁协议、补充协议，被告对其系与被告好优多所签订的无异议，本院对其真实性予以确认，因该补充协议对违约条款的约定既约定违约金又约定了赔偿方式，本院在庭审中经释明，原告选择要求赔付违约金100000元，但不放弃装饰装修费用，本院认为装修装饰费用亦属于所列的赔偿方式，原告既然选择了违约金条款，在没有其他证据证实实际损失高于违约金的前提下，只能适用违约金条款，本院对装饰装修费用不作认定；对补充协议中结款方式所约定的未及时支付货款逾期按每日3%付滞纳金的约定，原告未提供证据证实其及时向被告要求结款，按每日3%计算滞纳金过高，但被告至原告起诉都未与原告结清货款，应承担相应的责任，本院将在合理的范围内对滞纳金予以核算。对补充协议中其他有关内容，本院予以确认。2、对原告提供的员工身份证复印件、工资领条收条、手机转帐凭证等相关证据，因原告庭审中确认员工工资由原告负责发放，原告当庭对该项诉请予以撤回，本院对该组证据不作认定。3、对原告提供的封条、手机短信，虽被告对其证明目的提出异议，只是暂时消防整顿，并非查封，但确因原告消防设施不合格导致不能正常营业，本院对该证据予以确认，可以证实原告的证明目的。4、对原告提供的销货票据，经原告核算，当庭确认被告提交的结算单的金额属实，当庭予以更正，以被告提供的为准，本院确认原告的销售金额为34530.8元，扣除合同约定的租赁费收取比例，被告应支付给原告的货款为30115.27元。5、对原告提供的物流托运单、打印复印费收据、交通费票据、仓库租赁费收据、搬运费、租用三轮车费用收据等，本院对以上费用的发生予以认可，原告在庭审时对交通打印费声明放弃，但本院认为以上费用是在被告违约之后被告处理其后续事务产生的费用，原告选择要求对方支付违约金后，该部分费用应由原告自行负担。5、对律师代理费发票，因补充协议中对律师费用有明确约定，本院对该证据予以确认。6、对原告提供的与陈晨及他人的录音通话记录，原告提供的通话号码系陈晨的电话号码，与陈晨的谈话内容亦明确提及本案所发生的事实，被告并未提供相对抗的证据，本院对原告与陈晨的通话予以确认，对与案外人的通话因原告未能明确说明该案外人的身份，本院不作认定。7、对被告提供的电表打印图片，因双方的合同中对用电情况进行了约定，被告未能提供其他证据证实该笔电费的产生是原告自己增加用电需求而应承担的，本院对该证据不予认定。结合庭审中原告的陈述与被告辩称，本院认定本案事实如下：被告陈晨开设了丰城市好优多超市。原告因租赁好优多超市的营业场地经营，双方签订了《场地租赁协议》及《补充协议》，《场地租赁协议》对租赁营业场地、经营范围、租赁期限、结款方式、协议的变更及解除等作了约定，《补充协议》对甲方如出现的一些违约行为进行了具体的约定，陈晨在协议上签字并加盖了丰城市好优多超市的公章。协议签订后，原告向陈晨交纳了押金1000元，陈晨2016年11月29日出具收据，收据上注明“熊映辉开业退还”，但原告于2016年12月31日开业后，被告并未退还押金。2017年2月15日，被告丰城市好优多超市因消防设施未达标被消防部门要求停业整顿，原告店铺亦停止营业。后原告与陈晨通话得知好优多超市不再营业，且陈晨要求原告撤场再结算货款，原告遂开始办理撤场事宜于2014年4月7日将货物全部拉回存放于租赁在南昌微货运输公司的仓库。原告在营业期间销售货物的货款共计34530.8元，按照双方约定的正价商品销售款扣除15%，特价商品销售额扣除5%作为每月场地租金，被告应支付给原告货款30115.27元，至原告撤场后，被告一直未支付。原告多次与被告协商结算货款以及要求赔偿的事宜，被告未予答复，遂酿成本案纠纷，原告具状至法院。本院另查明，丰城市好优多超市于2016年11月10日注册成立，为个体工商户，经营者为陈晨。至第二次开庭审理，丰城市好优多超市的消防设施整改仍未完成，仍处于停业状态。在原告坚持解除合同的情况下，被告同意解除租赁合同。本案在审理过程中，原告向本院提出诉讼财产保全申请，本院已依法作出裁定。本院认为：本案的争议焦点是：1、被告陈晨是否应列为本案的被告？2、本案解除合同的责任归属哪方？3、原告要求被告支付违约金100000元及其他费用是否有事实和法律依据？一、被告陈晨是否应列为本案被告的问题。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第五十九条规定，在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。被告好优多超市注册形式为个体工商户，被告陈晨系被告好优多超市的经营者，本案中，原告已将被告好优多超市列为被告并列明了经营者陈晨的基本情况。另根据《中华人民共和国民法通则》第二十九条规定，个体工商户、农村承包经营户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担。被告好优多超市的经营者陈晨应对被告丰城市好优多超市的债务承担偿还责任，但无需再将陈晨单独列为本案的被告。二、原、被告解除合同的责任在于哪方的问题。原告与被告好优多超市签订的《场地租赁协议》，系双方当事人的真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方都应当按照合同约定行使自己的权利，履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，因租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。被告好优多超市在庭审中同意原告要求解除《场地租赁协议》的诉请，本院认为被告丰城市好优多超市因消防设施未达标而被消防部门要求停业整改，导致原告无法正常经营，原告租赁其场地的目的不能实现，原告解除与被告好优多超市签订的《场地租赁协议》的责任在于被告好优多超市，被告好优多超市应承担相应的违约责任。对被告好优多超市辩称的消防不合格并不表示租赁物有重大瑕疵，被告不存在违约的主张本院不予采信。告要求被告支付违约金100000元及相关其他费用的诉讼请求是否应该得到支持的问题。1、原、被告在《补充协议》第二条规定“甲方无论借任何理由，要求乙方有偿提前终止合同，视甲方违约，甲方应承担违约金壹拾万元给乙方。”，该条款是对被告好优多超市如出现要求原告提前终止合同应承担的相应的违约责任的约定。被告好优多超市辩称被告好优多超市并未主动要求原告终止合同，但被告好优多超市因消防原因不能让原告继续经营，且陈晨在电话中明确告知原告超市不能继续经营，要求原告清场再结算货款，被告好优多超市出现了违约事由，就应该按约定承担违约责任。对被告辩称的未要求与原告终止合同，不应适用该违约条款的主张本院不予采信。因该条约定中既约定了违约金又约定损失的计算方式，本院经释明，原告选择了要求被告支付100000元违约金，对超市停业补偿、无甩货场地赔偿金表示放弃，但不放弃装修装饰款，因装修装饰款亦属于约定的赔偿项目，原告未向本庭提供证据证实违约金比违约造成的实际损失低而要求被告对装修装饰款40000元应予赔偿，本院对原告要求被告好优多超市支付违约金100000元的诉讼请求予以支持，对要求被告好优多超市支付装修装饰款40000元的诉讼请求不予支持。2、原告在签订合同时即按约向被告交纳了1000元押金，押金收据上约定的是开业退还，但自开业经营至搬离，被告好优多超市既未将押金退还给被告，亦从未与原告结算过货款。庭审中双方确认货款扣除应支付的租金部分后实际为30115.27元，本院对原告要求被告支付营业款30115.27元及退还1000元押金的诉讼请求予以支持。此外，根据《补充协议》第3条结款方式的约定，逾期结款按每日3%计算滞纳金，原告要求被告好优多超市支付49956元未及时结算货款的滞纳金，本院认为被告好优多超市在支付营业款的问题上存在违约行为，应承担相应的违约责任，但原告未提供证据证实其在停业前每月及时向被告好优多超市主张过结算营业款，被告好优多超市为何未与原告结算营业款无法查清，每日按3%计算滞纳金的约定明显过高，本院酌情自原告停业之日起即2017年2月15日起以欠款30115.27元按年利率24%计算滞纳金，经本院核算，算至2017年9月14日为4216.14元，以后滞纳金算至付清款日止。3、对于原告要求被告支付原告委托律师的代理费10000元，因《补充协议》中对该笔费用有明确约定，且原告提供了律师事务所收取该10000元代理费的发票，本院对原告的该诉讼请求予以支持。4、对于原告主张要求被告好优多超市支付搬运托运费、仓库租赁费用等，本院认为以上费用是被告违约之后，原告处理其后续事务产生的费用，原告选择要求对方支付违约金后，该部分费用应由原告自行负担，对原告的该诉请，本院不予支持。综上综上，依照《中华人民共和国民法通则》第二十九条、第八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告熊映辉与被告丰城市好优多超市签订的《场地租赁协议》；二、被告丰城市好优多超市经营者陈晨于本判决生效之日起10日内向原告熊映辉支付违约金100000元、应付货款30115.27元及滞纳金4216.14元（滞纳金按年利率24%算至2017年9月14日，以后算至还清款日止）、律师代理费10000元，退还押金1000元，合计145331.41元；三、驳回原告熊映辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7225元、诉讼保全费2520元，合计9745元，原告熊映辉负担3585元，被告丰城市好优多超市负担6160元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款汇至江西省宜春市中级人民法院。如逾期不交纳，按自动撤回上诉处理）。义务人在本判决书规定的期限内拒不履行其义务的，权利人可在本判决书发生法律效力后，上述履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。申请强制执行应递交申请执行书与被执行人财产状况证据或线索材料。审 判 长 孙 瑜人民陪审员 胡水根人民陪审员 王林风二〇一七年九月十七日书 记 员 张 霞附：《中华人民共和国民法通则》第二十九条个体工商户、农村承包经营户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担。第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支信一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（1）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（1）租赁房屋权属有争议的；（1）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 关注公众号“”