（2017）闽0302民初3124号
裁判日期: 2017-09-17
公开日期: 2018-09-25
案件名称
林秀凤与莆田市世全房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
莆田市城厢区人民法院
所属地区
莆田市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
林秀凤,莆田市世全房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
福建省莆田市城厢区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0302民初3124号原告：林秀凤，女，1967年4月30日出生，汉族，农民，住所地莆田市城厢区。原告（也系原告林秀凤的委托诉讼代理人）：邱国忠，男，1962年9月1日出生，汉族，农民，住所地莆田市城厢区。被告：莆田市世全房地产开发有限公司，住所地莆田市城厢区学园路。统一社会信用代码：913503006112527171。法定代表人：李国镇，该公司董事长。委托诉讼代理人：林爱如、郑政煌，福建理顺律师事务所执业律师。原告邱国忠、林秀凤与被告莆田市世全房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年6月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邱国忠与被告莆田市世全房地产开发有限公司的委托诉讼代理人郑政煌、林爱如到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邱国忠、林秀凤向本院提出诉讼请求：1、判令莆田市世全房地产开发有限公司立即为邱国忠、林秀凤办理《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》并交付给邱国忠、林秀凤；2、判令莆田市世全房地产开发有限公司支付给邱国忠、林秀凤自2015年7月26日起至二人取得《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》之日止每日按购房款617141元的0.01%计算的逾期办证违约金。事实和理由：2012年8月10日，邱国忠、林秀凤与莆田市世全房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：1、邱国忠、林秀凤向莆田市世全房地产开发有限公司购买“世全.兴安名城”北区第5幢23层2304号房，按建筑面积计算，该商品房总金额为617141元；2、交房时间为2014年9月30日前，如因莆田市世全房地产开发有限公司的原因，邱国忠、林秀凤不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，邱国忠、林秀凤不退房的，莆田市世全房地产开发有限公司自逾期之日起每日按邱国忠、林秀凤已付款的0.001%向邱国忠、林秀凤支付违约金。合同签订后，邱国忠、林秀凤即按约定交付了全部购房款。莆田市世全房地产开发有限公司在2014年9月30日前没有按期交房。2015年4月19日，其在湄洲日报上刊登交房通知，要求在2015年4月25日前到售楼部办理交房手续。邱国忠、林秀凤办理交房手续后，莆田市世全房地产开发有限公司却没有按照《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记的约定履行自己的义务，已构成了违约。由于按合同约定的比例计算的违约金无法弥补邱国忠、林秀凤的损失，故请求判如所诉。莆田市世全房地产开发有限公司辩称：1、因政府颁发给答辩人的六本《国有土地使用证》载明的宗地范围存在重叠或空缝等历史遗留的技术性问题，土地登记部门为解决该遗漏技术性问题才导致的逾期办证，其责任不在于出卖人，不应由答辩人承担逾期办证违约金；2、因政府部门迟延办理土地出让金补交手续所延误的期限，也不属于答辩人的原因所导致，由此造成答辩人延期申请产权初始登记的后果不应由答辩人承担；3、邱国忠、林秀凤请求自2015年7月26日起至其取得《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》之日止以日0.01%计算违约金，与事实和法律不符，望驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人各方的陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年8月10日，莆田市世全房地产开发有限公司与邱国忠、林秀凤签订《商品房买卖合同》(合同编号：C201203797)一份，约定邱国忠、林秀凤以617141元的价格向莆田市世全房地产开发有限公司购买位于莆田市城厢区学园路与东园路交叉路口世全.兴安名城北区第5幢23层2304号房（建筑面积共71.57平方米）；合同第八条约定：“出卖人应当在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项规定条件的商品房交付买受人使用：……”第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记,并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。……”该合同附件六：合同补充协议第二条约定：“关于付款和交房、办证、前期物业的补充约定：1、为了便于办理房产权证，在商品房交付时，买受人应预先缴清该商品房办理产权证书所应缴纳的契税、专项维修金等一切办证应缴费用和提交相关材料，否则造成权属登记的拖延或无法办理的责任由买受人自行承担。非出卖人原因（包括但不限于规划验收、资料归档、面积测绘或办证部门迟延等其他原因）导致买受人不能按时取得权属证书的，出卖人不承担任何责任。权属证书单指《房屋所有权证》，《土地使用权证》另行由出卖人通知买受人共同办理。”第四条约定：“2、任何一方为履行合同所涉及的通知，可以书面通知、短信或登报公告。……”合同签订后，邱国忠、林秀凤已向莆田市世全房地产开发有限公司交纳购房款617141元。2015年4月19日，莆田市世全房地产开发有限公司在湄洲日报上刊登交房公告，通知业主于2015年4月25日前到其售楼部办理交房手续。并于2015年12月5日收取邱国忠、林秀凤的代收代付办证费用9452元。同日。双方办理了交房手续。2015年1月16日，莆田市世全房地产开发有限公司向莆田市国土资源局提出申请报告。主要内容为2013年3月该公司向莆田市国土资源局勘察测绘院申请实地测量，发现取得的几块土地证合并后，出现重叠地块和空缝地块，请求该局按照重叠面积抵消空缝面积原则，解决土地证用地范围重叠及空缝用地手续补办并重新确权，以便完成建设各项手续完整备案。同年8月11日，莆田市国土资源局作出《关于莆田市世全房地产开发有限公司用地范围相关问题的通知》，该通知载明“鉴于你公司存在问题属于历史遗留问题，本着‘事实求是，利于解决问题’原则，在确保土地面积不增加的情况下，给予调整使用土地空缝和重叠部分土地。会议确定根据市土地勘测规划院实测宗地示意图，你公司六宗土地实际重叠土地面积分别为342.67平方米、699.35平方米，共计1042.02平方米；空缝面积分别为420.64平方米、43.62平方米，共计464.26平方米；实际重叠土地面积大于空缝土地面积，由你公司书面申请承诺冲抵后，在确保土地面积不增加的情况下，给予调整使用土地空缝和重叠部分土地，土地用途以实际规划用途为准，土地出让年限以调整使用的原土地证年限为准，我局土地登记中心直接根据本通知及市土地勘测规划院现状宗地图等相关材料直接予以办理土地变更登记，切实解决历史遗留的技术性问题。”同年12月16日，莆田市国土资源局收取了莆田市世全房地产开发有限公司提交的土地登记申请书等材料。2016年3月14日，莆田市城乡规划局向莆田市国土资源局发出《关于世全.兴安名城北区1-8#、10#楼项目规划指标实施情况的函》，请莆田市国土资源局对实测世全.兴安名城北区1-8#、10#楼项目计容建筑面积超出规划许可179.03㎡（其中商业计容建筑面积减少173.83㎡、住宅计容建筑面积增加352.86㎡）按照规定处理后函复该局。同年10月11日，莆田市国土资源局作出莆国土资函【2016】166号《关于世全.兴安名城北区1-8#、10#楼项目计容建筑面积超出许可补交土地出让金的通知》，通知莆田市世全房地产开发有限公司在收到通知的5个工作日内（以国库到账时间为准）一次性缴交上述该项目计容建筑面积超出规划许可应补交的土地出让金。2016年10月19日，莆田市城乡规划局作出莆规城核（2016）13号《建设工程竣工规划条件核实意见书》，经核实，世全.兴安名城北区1-8#、10#楼项目工程符合城乡规划要求，同意出具建设工程竣工规划条件核实意见书。2017年4月27日，莆田市国土局城厢不动产登记中心出具了《莆田市不动产登记申请受理通知单》。本院认为：邱国忠、林秀凤与莆田市世全房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应按照合同约定履行义务。邱国忠、林秀凤根据《商品房买卖合同》中附件六合同补充协议第二条的规定向莆田市世全房地产开发有限公司预交代收代付办证费用（含办证契税等），故莆田市世全房地产开发有限公司也应按照《商品房买卖合同》第十四条、附件六合同补充协议第二条规定为邱国忠、林秀凤办理《房屋所有权证》，并通知邱国忠、林秀凤共同办理《土地使用权证》。莆田市世全房地产开发有限公司于2015年4月19日在湄洲日报上刊登交房公告，通知业主于2015年4月25日前办理交房手续，此应视为莆田市世全房地产开发有限公司已于2015年4月25日将讼争的房屋交付给邱国忠、林秀凤，双方在《商品房买卖合同》中确认选择第二种方案解决逾期办证问题。莆田市世全房地产开发有限公司应在2015年6月24日前办理房屋所有权初始预登记，在2015年7月24日前办理《房屋所有权证》，然莆田市世全房地产开发有限公司至本案庭审结束（即2017年8月22日）仍未办理讼争房屋所有权初始登记和《房屋所有权证》，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。现邱国忠、林秀凤要求莆田市世全房地产开发有限公司支付已付购房款617141元自2015年7月26日起至其取得讼争房屋《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》之日止按0.01%计算的逾期办证违约金，因《商品房买卖合同》明确约定逾期办证按日0.001%计算违约金，邱国忠、林秀凤自行调整为按日0.01%计算违约金，缺乏法律规定及合同约定，本院不予支持；同时因诉争房屋的房屋所有权初始登记至今尚未办理，而在办理过程中可能会出现规划验收、资料归档、面积测绘或办证部门迟延等非出卖人的原因，应扣除这些原因造成延期办证的时间，而该时间无法确定，故邱国忠、林秀凤请求莆田市世全房地产开发有限公司支付至邱国忠、林秀凤取得讼争房屋《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》之日止的逾期办证违约金，缺乏依据，本院酌情确定由莆田市世全房地产开发有限公司暂支付至2017年8月22日本案庭审结束止每日按购房款617141元的0.001%计算的逾期办证违约金。2017年8月23日起的逾期办证违约金应由邱国忠、林秀凤待实际发生后另行主张。莆田市世全房地产开发有限公司辩称因宗地范围存在重叠或空缝等历史遗留的技术性问题及政府部门迟延办理土地出让金补交手续所延误的期限导致其逾期办证，不应由其承担逾期办证违约金，因宗地存在重叠或空缝等历史遗留问题早已存在，莆田市世全房地产开发有限公司于2013年3月即已发现该问题，但其于2015年1月才向莆田市国土资源局提出解决问题的申请报告，是其自身怠于履行义务导致逾期办证，故莆田市世全房地产开发有限公司的上述辩称缺乏依据，本院不予采信。因《商品房买卖合同》明确约定“……权属证书单指《房屋所有权证》，《土地使用权证》另行由出卖人通知买受人共同办理。”莆田市世全房地产开发有限公司负有为邱国忠、林秀凤办理《房屋所有权证》和通知邱国忠、林秀凤共同办理《土地使用权证》的义务，因现实施不动产统一登记制度，故莆田市世全房地产开发有限公司应在符合办理讼争房屋的《不动产权证书》转移登记时为邱国忠、林秀凤进行办理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(98761,0)?)》第六十四条(?javascript:SLC(98761,64)?)第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：莆田市世全房地产开发有限公司应在涉案楼盘符合办理《不动产权证书》条件之日起三十日内为邱国忠、林秀凤办理位于莆田市城厢区学园路与东园路交叉路口世全.兴安名城北区第5幢23层2304号商品房的《不动产权证书》并交付给邱国忠、林秀凤；莆田市世全房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给邱国忠、林秀凤自2015年7月26日起至2017年8月22日止每日按购房款617141元的0.001%计算的逾期办证违约金；驳回邱国忠、林秀凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费970元，由邱国忠、林秀凤负担775元，莆田市世全房地产开发有限公司负担195元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审 判 长 黄 凤人民陪审员 何国庆人民陪审员 张晓娟二〇一七年九月十六日书 记 员 江琦敏附：本案相关的法律法规及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。-9--2-