（2017）内01民终1598号
裁判日期: 2017-09-17
公开日期: 2018-02-23
案件名称
赵某、刘某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院
所属地区
内蒙古自治区呼和浩特市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
赵某,刘某
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
呼和浩特市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）内01民终1598号上上诉人（原审被告）：内蒙古天建房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市成吉思汗大街琦琳北辰商务写字楼C座11层。法定代表人：旺某，该公司董事长。委托诉讼代理人：高卫东，慧聪律师事务所律师。委托诉讼代理人：段君毅，慧聪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵某，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：刘某（系赵某的配偶），男，1978年2月5日出生，汉族，无固定职业，住呼和浩特市。被上诉人（原审原告）：刘某，无固定职业，住呼和浩特市。上诉人内蒙古天建房地产开发有限公司（以下简称天建公司）因与被上诉人赵某、刘某房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2016）内0102民初4755号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人天建公司的委托诉讼代理人高卫东，被上诉人赵某的委托诉讼代理人刘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天建公司上诉请求：撤销一审判决、依法改判。事实和理由：―审法院认定事实不清，适用法律错误。一、一审法院未对赵某、刘某无正当理由拒绝接收房屋的客观事实进行认定，存在认定事实不清的错误。本案中，天建公司在涉案房屋具备交付条件之后就通知了赵某、刘某前来办理交房手续，天建公司按照双方合同约定要求缴纳契税、物业维修基金、取暖费用、物业服务费用的、产权代办费、工本费等，但是赵某、刘某认为该费用不合理拒绝缴纳，并拒绝接收，其行为存在过错，责任在赵某、刘某，一审对违约金的计算有误。二、一审判决认为取得《商品房竣工验收备案表》是商品房经竣工验收合格的依据是错误的。法律明确禁止将未经竣工验收合格的房屋交付业主使用，但是并未明确规定竣工验收备案是工程竣工验收合格的依据。在双方签订的《商品房买卖合同》第8条约定，应当将具备下列第1种条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。由前述约定内容可知，前述四个交付条件是层层递进的逻辑关系，逐项评价了验收所包括的范围，提高了交付标准。双方约定的交付标准是商品房经验收合格而非是其他几种方式，更谈不上是竣工验收备案。商品房经验收合格是指工程竣工后由开发商组织施工单位、设计单位、监理单位、勘査单位按照国家规范对竣工的商品房质量进行检验，检验合格的由开发商予以接受的行为。商品房经验收合格与验收备案是完全不同的两个概念，双方从未约定商品房经验收备案并取得竣工验收备案表作为交付条件。在本案中，只要天建公司所交付的商品房经建设、施工、勘查、设计、监理五方验收合格即具备合同约定交付条件而无需取得竣工验收备案表。一审判决所认为的以取得竣工验收备案表作为验收合格的依据的观点显然是双方合同约定的后几种交付条件的内容。同时，依据《房屋建筑和巿政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第4条规定”建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内；依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建筑主管部门”。可见，竣工验收合格与竣工验收备案并不是同一回事，建设工程竣工验收备案是建设主管部门为加强房屋建筑质量监督管理的行政措施，系在建设单位组织工程竣工验收合格后，由备案机关进行事后监督、复査的制度，并不对工程是否验收合格产生决定作用；并非是一审判决所称的”《商品房竣工验收备案表》是商品房验收合格的依据”另外，一审判决以取得竣工验收备案表作为验收合格的依据为由认定本案所涉房屋不具备交付条件进而否定了天建公司的交付房屋的事实，并且以此理论作为依据，在判决计算违约金的时候，将违约金的计算至所谓的”竣工验收合格并交付之日”，即使天建公司存在逾期交付房屋的情形，那么按照双方合同约定计算违约金也应当计算至2016年7月初，而不应计算至所谓的”竣工验收合格并交付之日”。因此，一审判决认为只有取得了竣工验收备案表才具备交付条件是错误的，其据此结论作出判决也是错误的，应当依法予以纠正。综上，天建公司认为一审判决认定事实不清，适用法律存在错误，依法应当撤销并改判。赵某、刘某答辩称，对天建公司的交房条件无法接受，天建公司不赔偿违约金，并且在2016年7月的时候，赵某、刘某所购房屋的外墙还没有做，建设单位所组织的验收不能证明涉案房屋已经合格。之后赵某、刘某要求交房，天建公司以赵某、刘某组织业主告天建公司为由拒绝交付房屋。赵某、刘某向一审法院起诉请求：一、天建公司承担逾期交房的违约金24669元（逾期交房违约金从2015年9月1日起算暂计算到2016年9月1日，最终以房屋验收合格并交付之日为准）；二、判令天建公司七日内向赵某、刘某交付房屋；三、案件受理费由天建公司负担。一审法院认定事实如下：赵某、刘某与天建公司在2014年9月1日签订《商品房买卖合同》，约定赵某、刘某购买天建公司开发的位于呼和浩特市××区以北，北二环路以南北国风光天建城第9号楼1单元802号商品房，建筑面积118.69平方米，总购房款675867元。合同第八条约定：天建公司应当在2015年8月30日前，将经验收合格的商品房交付赵某、刘某使用。合同第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，赵某、刘某按照约定全部付清了购房款，天建公司未按约定日期交付房屋。一审法院认为，赵某、刘某与天建公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，内容合法，应受法律保护。赵某、刘某按合同约定履行了交付购房款的义务，天建公司主张房屋已经验收合格，赵某、刘某拒收，天建公司不承担违约责任，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。天建公司未取得《商品房竣工验收备案表》，建设行政主管部门在对开发商的申报资料及其他文件进行审查后决定同意备案或者重新组织竣工验收，其颁发的《商品房竣工验收备案表》是商品房验收合格的依据，涉案房屋目前不具备房屋交付的条件，天建公司的抗辩不能成立，赵某、刘某要求天建公司交付房屋的诉讼请求，一审法院不予支持。天建公司未按合同约定日期将经验收合格的房屋交付赵某、刘某，构成违约，应承担违约责任。天建公司应按合同约定按日向赵某、刘某支付已付购房款0.1‰的违约金，自2015年9月1日起至房屋验收合格并交付之日止。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定,判决：一、内蒙古天建房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付赵某、刘某2015年9月1日至2016年9月1日期间的违约金（每日按已付购房款0.1‰计算，并继续计算至房屋验收合格并交付之日止）；二、驳回赵某、刘某的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实有相关证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是赵某、刘某请求天建公司交付房屋并支付违约金是否应予支持。对此争议，本院结合相关法律、行政法规的规定和双方当事人的诉辩意见，评析如下：一、从合同约定的交付条件来看，双方当事人签订的《商品房买卖合同》第八条分别列举了四种交付条件，除当事人选定的第一种”该商品房经验收合格”之外，还包括其他三种交付条件。根据《建设工程质量管理条例》第十六条的规定：”建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”依照该规定，结合本案实际，双方在合同中约定的第一种交房条件，应理解为建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，并取得勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件。天建公司出具相关内蒙古呼和浩特市北国风光天建城9#楼分部（子分部）工程质量验收记录的证明材料，可以认定天建公司所建设北国风光天建城9#楼商品房经过了建筑工程质量验收，符合双方当事人的合同约定的交付条件内容。二、建设工程是否能够视为”验收合格”，也需符合法律规定的交付条件。《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条的规定：”国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责”、”按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”该规定明确了针对不同类型的建设工程所采取的不同消防验收管理模式，即第十三条第一款第（一）项规定的建设工程，需先向消防机构申请消防验收，未通过消防验收的，禁止投入使用；第一款第（二）项规定的其他建设工程可在验收后投入使用，同时报消防机构备案，并由消防机构依法抽查，抽查不合格的，应当停止使用。可见，并非所有的建设工程均需通过消防验收后才能投入使用。对于上述规定中必须经过消防验收方可投入使用的”大型的人员密集场所和其他特殊建设工程”的范围，中华人民共和国公安部发布的《建设工程消防监督管理规定》中第十四条第（四）项明确规定：”国家标准规定的一类高层住宅建筑”。而中华人民共和国建设部《高层民用建筑设计防火规范》第3.0.1条，明确将十九层及十九层以上的住宅归为一类高层建筑，将十层至十八层的住宅归为二类高层建筑。本案中，天建公司涉案工程名称为北国风光天建城，其中赵某、刘某所购涉案房屋位置在第9号楼，建筑层数为10层，其中地上9层，地下1层，不属于一类高层住宅建筑，也不属于《中华人民共和国消防法》、《建设工程消防监督管理规定》规定的必须经过消防验收方可投入使用的”大型的人员密集场所和其他特殊建设工程”。因此，天建公司向赵某、刘某交付的涉案房屋仅需达到双方约定的交付条件即”该商品房经验收合格”即可。本案中，天建公司确实存在迟延交付房屋的情形，且天建公司是在一审诉讼中提供的内蒙古呼和浩特市北国风光天建城9#楼分部（子分部）工程质量验收记录的证明材料，该证明材料中均不能体现验收的时间，因此对于天建公司承担违约金的截止时间按照当事人一审起诉时间进行计算，从2015年9月1日至2016年9月19日，按照已付房款日万分之一计算违约金，故天建公司应向赵某、刘某支付逾期交房违约金25886元（675867元×0.0001元／天×383天）。赵某、刘某已经依约支付全部房款，现涉案房屋已达约定的交付条件，天建公司应当向赵某、刘某交付涉案房屋。综上所述，天建公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、变更呼和浩特市新城区人民法院（2016）内0102民初4755号民事判决第一项为内蒙古天建房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付赵某、刘某逾期交房违约金25886元；二、内蒙古天建房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向赵某、刘某交付涉案房屋；三、驳回赵某、刘某的其他诉讼请求。一审案件受理费208元，内蒙古天建房地产开发有限公司负担158元，赵某、刘某负担50元；二审案件受理费416元，内蒙古天建房地产开发有限公司负担316元，赵某、刘某负担100元。本判决为终审判决。审 判 长 马国民审 判 员 韩 韬审 判 员 鄂晓红审 判 员 孙 昊代理审判员 刘 伟二〇一七年九月十七日书 记 员 曹建飞书 记 员 吴丽诗书 记 员 乌日汗 搜索“”