（2017）粤2071民初4513号
裁判日期: 2017-09-16
公开日期: 2018-02-28
案件名称
杨燕娜与胡姬妮、陈健案外人执行异议之诉一审民事判决书
法院
中山市第一人民法院
所属地区
中山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨燕娜,胡姬妮,陈健,中山市东安房地产开发有限公司,广发银行股份有限公司中山分行
案由
案外人执行异议之诉
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第九条第一款，第十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百二十七条，第六十四条，第一百四十四条
全文
文书内容广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初4513号原告：杨燕娜，女，1972年12月21日出生，汉族，身份证住址广东省珠海市香洲区，委托诉讼代理人：张春峰，广东保信律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢金枚，广东保信律师事务所实习律师。被告：胡姬妮，女，1981年4月30日出生，汉族，身份证住址湖南省永川市零陵区，被告：陈健，男，1986年10月20日出生，汉族，身份证住址四川省阆中市，第三人：中山市东安房地产开发有限公司，住所地广东省中山市东区怡华苑五幢二层1号办公楼之四，统一社会信用代码91442000797759304C。法定代表人：陈诗鸣，该公司经理。委托诉讼代理人：李俊洲，该司员工。第三人：广发银行股份有限公司中山分行，住所地广东省中山市石岐华柏路55号，统一社会信用代码91442000982115156N。负责人：郑作群。委托诉讼代理人：余艳冰，该司员工。委托诉讼代理人：陆煜媚，该司员工。原告杨燕娜诉被告胡姬妮、陈健，第三人中山市东安房地产开发有限公司（以下简称东安公司）、广发银行股份有限公司中山分行（以下简称广发银行中山分行）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告杨燕娜及其委托诉讼代理人张春峰，被告陈健，第三人东安公司的委托诉讼代理人李俊洲、广发银行中山分行的委托诉讼代理人余艳冰庭参加诉讼。被告胡姬妮经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨燕娜提出的诉讼请求：1.立即停止对位于广东省××乡镇××域名××单元××房屋的强制执行，解除对上述房产的查封、扣押、拍卖等强制执行措施；2.判令位于广东省××乡镇××域名××单元××房屋[建筑面积：93.27平方米，预售许可证号：中建房（预）字第××号，合同业务编号：HTN2012048551]归原告杨燕娜所有；3.被告陈健立即将上述房屋腾退交付给原告杨燕娜；4.被告胡姬妮和陈健协助原告杨燕娜办理上述房屋的所有权证、土地使用权证变更登记手续，更名过户到原告名下；5.被告陈健承担上述房屋更名过户的一半的税金和费用；6.被告陈健按每月租金1000元的标准向原告支付自2016年4月8日起至2017年4月1日止的租赁房屋的租金，并判令被告陈健每月按租金1500元的标准向原告支付自2017年4月1日起至腾空返还租赁房屋之日止的房屋租金。[从2016年4月8日起计算到2017年4月1日止，租金按每月1000元计算；从2017年4月1日起计算到退还房屋之日止，租金按每月1500元计算，暂计到起诉时拖欠的租金为185000元]；7.被告陈健立即结清占用租赁房屋期间的水费、电费、租赁税、物业费、管理费、电视收视费等相关税金费用；8.被告向原告支付违约金50000元；9.第三人东安公司和被告陈健协助原告杨燕娜办理上述房屋的注销抵押手续和房屋所有权证、土地使用权证（不动产权属证）的变更登记手续，并且更名过户到原告名下；10.请求判令第三人广发银行中山分行和被告陈健协助原告杨燕娜办理上述房屋的注销抵押手续和房屋所有权证、土地使用权证（不动产权属证）的变更登记手续，并且更名过户到原告名下。诉讼中，原告明确第1项诉讼请求为对位于广东省××乡镇××域名××单元××房屋不予执行，解除对上述房产的查封、扣押、拍卖等强制执行措施；第6项诉讼请求为被告陈健按每月1000元的标准向原告支付自2015年11月1日起至2017年4月1日止的租赁房屋的租金，并判令被告陈健按每月租金1500元的标准向原告支付自2017年4月1日起至腾空返还租赁房屋之日止的租金。事实与理由：2015年5月18日，原、被告签订《房地产买卖合同》，主要约定了房地产座落、房地产价格、付款方式、登记过户手续办理、权利保证约定等。同日，原告向被告支付涉案房产定金18000元。同年9月25日，原告向被告支付涉案房产的首付款240000元，偿还被告该房产拖欠的银行贷款。同年10月14日，原告向被告提前支付购房余款10000元。同年12月17日，因被告违约，原告与被告签订《房屋买卖补充协议》，约定涉案房产交由原告使用，及涉案房地产已交付给原告并由原告占有、使用、收益。2015年12月17日，根据《房屋买卖补充协议》，原告向被告支付购房款10000元。2016年4月8日，原告向被告付清涉案房产的购房余款102000元，且约定收款当天双方到国土局办理更名过户手续。此后，因被告陈健未按约定与原告到国土局办理更名过户手续等，在原告多次催促下，被告陈健才告知其与案外人胡姬妮于2014年4月3日签订虚假的《二手房买卖合同》，实为民间借贷，其合同约定的房地产成交价为人民币220000元，远远低于当时的市场价格，合同签订的目的是“以物抵债”，用以抵充被告向案外人胡姬妮借的5万元借款，且该涉案房产现已通过虚假诉讼被法院查封，并已经被申请执行。涉案房产是原告向被告陈健购买的房屋，双方于2015年5月18日签订《房地产买卖合同》即双方签订合同在先，法院查封在后，原告已向被告付清了房款，并且该房产已交由原告占有、使用、收益，是被告陈健故意拖延才导致不能及时过户，是因被告陈健拖延过户才被法院查封涉案房屋。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应于支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。在法院查封涉案房屋之前，原告与被告签订合法有效的房地产买卖合同，且原告已付清全部购房款并且涉案房地产已交付给原告，现非原告自身原因未办理过户手续。故原告提出的查封异议符合法律规定解除查封的情形，应解除查封等强制执行措施。法院查封、扣押、拍卖的房产属于原告所有。为此原告特向法院提起执行异议之诉。为解决本案纠纷，2017年4月5日，原告为被告陈健垫付了（2015）中一法执字第9319号案件执行款项89932.25元，后被告胡姬妮同意解除涉案房屋的查封。在上述合同及补充协议后，原告又将涉案房屋出租给被告陈健使用，约定租金1500元/月，先付三分之二即先付1000元/月租金。现被告陈健故意拖延过户，且一房二卖导致涉案房屋被法院查封，被告陈健的行为已严重违反双方合同约定、侵犯了原告的合法权益。原告为维护自身的合法权益，特提起本案诉讼。原告杨燕娜对其主张的事实及诉讼请求在举证期间提交证据如下：1.房地产买卖合同；2.房屋买卖补充协议；3.二手房买卖合同复印件；4.中山市商品房销售合同登记备案证明表；5.收款收据（2015年5月18日、同年9月25日、同年10月14日、同年12月17日）；6.收据复印件；7.执行笔录复印件；8.本院（2015）中一法三民一初字第657号民事判决书；9.协助执行通知书；10.本院的（2015）中一法执字第9319-1号执行裁定书；11.中山市商品房买卖合同复印件；12.本院（2016）粤2071执异95号执行裁定书；13.中国工商银行现金存款凭条。被告陈健辩称，我与原告不存在房屋买卖关系，而是民间借贷关系，我向原告借钱是为了还银行按揭，因怕我方不还钱才签订《房屋买卖合同》，现原告得知现在房价高而不要求我还款，想要占有我的房子，我没有收到原告的钱，原告提交的证据中有一些是虚假的，我和原告签订了一些合同放在律师处，当时签订合同是为了应付和被告胡姬妮的纠纷，原告没有取得涉案房屋的产权。请驳回原告全部诉讼请求。被告陈健就其辩解在举证期间提交证据如下：2017年3月30日至31日的微信聊天记录。被告胡姬妮未作答辩。第三人东安公司述称，我方只是与陈健有房屋买卖关系，本案和我方没有关系，我方不是任何一方的当事人，是否办理过户应由原、被告自行解决。第三人东安公司就其述称意见在举证期间内没有提交证据。第三人广发银行中山分行述称，陈健向我方贷款233000元用于购买位于广东省××乡镇××域名××单元××房房屋【合同号：138120016061】，该一手住房按揭贷款已于2015年9月28日结清，根据被告陈健申请，我方已于2017年5月10日办理涉案房产的注销抵押登记手续。本案的执行异议与我方无关，因为涉案房屋已经解除了抵押，故不存在协助注销抵押及过户的问题。第三人广发银行中山分行就其述称意见在举证期间内没有提交证据。在本案的审理过程中，杨燕娜于2017年4月24日向本院提出财产保全的申请，要求保全被告陈健价值相当于389400元的财产，并提供中国人民财产保险股份有限公司珠海市分公司的担保金额为400000元的不可撤销保函作为诉讼保全的担保。本院于2017年5月8日作出（2017）粤2071民初4513号民事裁定，查封了被告陈健名下的位于中山市××乡镇××域名××单元××房的房地产[合同业务编号:HTN2012048551]价值相当于389400元的产权份额。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，并在卷佐证。本院认定事实如下:2014年4月3日，陈健与胡姬妮签订《二手房买卖合同》，约定陈健将中山市××乡镇××域名××单元××房屋（以下简称涉案房屋）以220000元出卖给胡姬妮。后胡姬妮以房屋买卖合同纠纷为由于2015年6月10日诉至本院，要求解除双方的合同、陈健向其返还定金等。本院经审理后于2015年8月17日作出（2015）中一法三民一初字第657号民事判决，判决：解除胡姬妮与陈健于2014年4月3日签订的《二手房买卖合同》；陈健于判决发生法律效力之日起七日内双倍返还定金60000元（30000元×2）及预付购房款20000元，合计80000元给胡姬妮。上述判决生效后，陈健没有履行判决，胡姬妮向本院申请强制执行，执行案号为（2015）中一法执字第9319号。执行过程中，本院于2015年11月3日作出（2015）中一法执字第9319-1号的执行裁定，查封了陈健所有的位于中山市××乡镇××域名××单元××房产【合同编号：HTN2012048551】。后杨燕娜以上述查封房屋实际属其所有为由，向本院提出执行异议，2017年2月9日，本院作出（2016）粤2071执异95号执行裁定书，驳回杨燕娜的异议申请。杨燕娜对该裁定不服，遂于2017年3月17日诉至本院，主张前述实体权利。又查：2011年8月12日，中山市××乡镇××域名××单元××房屋在中山市房地产交易登记管理所办理了商品房买卖合同登记备案，登记的出卖人为东安公司、买受人为陈健，预售许可证号为中建房（预）字第××号，建筑面积为93.27平方米，购房总价为333907元。再查，2015年5月18日，陈健（甲方、转让方）与杨燕娜（乙方、受让方）签订《房地产买卖合同》，约定：甲方将中山市××乡镇××域名××单元××房屋转让给乙方，购房款为380000元；乙方支付二期楼款时甲方必须在售楼部办理中山市商品房销售合同登记备案证明表改名手续，如改名不成功，甲乙双方约定等到甲方房屋新证出来时，甲方拿到新证，甲乙双方15天内必须配合到国土部门办理签名过户手续。合同还约定了其他事项。2015年12月17日，陈健（甲方）与杨燕娜（乙方）签订《房屋买卖补充协议》，约定甲方承诺协议在乙方支付第二起楼款240000元给甲方还银行贷款，甲方在见证方见证下承诺该房屋交由乙方使用出租。如甲方不交付该物业给乙方使用，甲方承诺必须按租金的三分之二交租给乙方，从2015年11月1日计算起，甲方按每月应交1000元给乙方（甲乙双方协议，乙方为方便甲方每月租金在乙方支付后期楼款当中扣减）。在2015年10月14日甲方因为要急用资金，甲方要求乙方提前支付购楼款10000元给甲方。2015年12月17日因甲方要还银行手续费需要资金，甲方再要求乙方支付购楼款10000元。双方协议剩余楼款等甲方办理好房产证后，双方到国土局办理签名过户时，乙方支付剩余楼款扣减租金后和水电费后，剩余楼款直接转账给甲方。陈健分别于2015年5月18日、同年9月25日、同年10月14日、同年12月17日出具收据，确认分别收到杨燕娜款项18000元、240000元、10000元、10000元，合计278000元，后两笔支付的20000元不是购房款。杨燕娜又提供一份收据复印件，内容载明：“兹有陈健收到杨燕娜购买位于中山市××乡镇××域名××单元××房的购房款102000元。截止今日，陈健已收到杨燕娜购房款总数380000元。收款当天双方应到国土部门办理更名过户手续。收款人陈健2016年4月8日”。陈健对该收据不予确认，称未收到收据所述102000元款项。另查，本院在执行（2015）中一法执字第9319号案过程中，杨燕娜于2017年4月5日同意为陈健支付胡姬妮执行款及执行费用共89932.25元。后本院于2017年4月10日作出（2015）中一法执字第9319-2号执行裁定书，裁定解除本院（2015）中一法执字第9319-1号执行裁定书对陈健名下的涉案房屋的查封。本院认为：本案为案外人执行异议之诉纠纷。案外人执行异议之诉，是指案外人就执行标的享有足以排除强制执行之权利，请求法院不许对该标的实施执行之诉讼，其目的是请求人民法院排除对特定执行标的的执行行为。本案中，杨燕娜要求排除执行的（2015）中一法执字第9319号案所查封的房地产即涉案房屋，因杨燕娜代陈健支付了该案的执行款及执行费用，本院已于2017年4月10日作出（2015）中一法执字第9319-2号执行裁定书，裁定解除涉案房屋的查封。为此，本案所涉执行标的已不存在，杨燕娜要求本院判决对涉案房屋不予执行及解除相关的强制执行措施于法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”，第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律法规应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”，本案中，涉案房屋登记在陈健名下，并无证据显示已将涉案房屋变更产权登记至杨燕娜名下，为此，杨燕娜主张涉案房屋归其所有，于法无据，本院不予支持。至于杨燕娜要求判令陈健退还涉案房屋、东安公司、胡姬妮、陈健协助其办理涉案房屋的过户手续、陈健承担相应的过户费用，陈健向其支付租金、使用涉案房屋期间费用、违约金等其他诉讼请求，不属于本案案外人执行异议之诉的处理范围，本院不作处理，杨燕娜可另案主张权利。被告胡姬妮经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其自动放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应自行承担相应的诉讼风险。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：驳回原告杨燕娜的全部诉讼请求。案件受理费7000元，诉讼保全费2465元，合计9465元（原告已预交），由原告杨燕娜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长仇丽君人民陪审员陈明玉人民陪审员郭泳欣二〇一七年九月十六日书记员孙婉霞冯金梅 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