（2017）豫1303民初4957号

裁判日期: 2017-09-16

公开日期: 2017-12-04

案件名称

河南三杰投资集团有限公司与黎艳艳、白明飞房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

南阳市卧龙区人民法院

所属地区

南阳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

河南三杰投资集团有限公司,黎艳艳,白明飞

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第一条，第十五条第一款，第二十三条

全文

河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1303民初4957号原告（反诉被告）：河南三杰投资集团有限公司，统一社会信用代码9141130069733419X5，住所地：南阳市宛城区陈棚（三杰安居新村）13幢2楼。法定代表人：ＸＸ发，任董事长。委托诉讼代理人：赵耀，男，1986年4月20日生，汉族，住南阳市卧龙区，代理权限为特别授权。被告（反诉原告）:黎艳艳，女，1984年11月7日生，汉族，住河南省唐河县。被告（反诉原告）:白明飞，男，1982年1月29日生，汉族，住河南省唐河县。系黎艳艳丈夫。委托诉讼代理人：党泽奇，男，河南近东律师事务所律师，代理权限为一般授权。原告（反诉被告）河南三杰投资集团有限公司诉被告黎艳艳（反诉原告）、白明飞（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月27日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）河南三杰投资集团有限公司的诉讼代理人赵耀，被告（反诉原告）黎艳艳、白明飞及其委托代理人党泽奇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）诉称，2014年3月26日，原被告双方签订商品房买卖合同（编号：14811189），合同约定被告购买原告开发的位于南阳市××区××路××南侧××单元××室商品房××套（小区名为：三杰盛世城）。该商品房总价款为454000元，首付款154000元，余款30万元按照按揭贷款方式支付。合同签订后原告已约履行义务，但被告仅向原告支付了首付款后拒不履行义务，致使无法办理按揭贷款，也不向原告支付余款，原告多次催要无果。2017年4月27日原告在该小区内和《南阳晚报》张贴和刊登催款公告，被告置之不理。被告行为明显违反合同约定，严重损害原告的合法利益。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼。请求：1、依法解除原被告双方签订的14811189号商品房买卖合同，被告向原告支付总房款5%的违约金。2、本案诉讼费及其他相关费用由被告全部承担。被告黎艳艳、白明飞辩称，一是原告请求解除合同，被告没有异议，但原告应当履行返还购房款等费用（177662元）的附随义务。二是原告起诉依据的合同无效。因为该合同是原告以不签字不给办理按揭手续为由，在胁迫和欺骗情况下让被告签字的合同，且签字时，没有将合同内容向被告展示；也没有将合同文本交给被告一份，被告手中至今没有该合同书，不符合《合同法》规定的合同当事人双方各执一份的规定。三是被告不存在违约的事实，房子按揭手续没有完善，责任不在被告一方，原告因瘦身钢筋风波是导致按揭手续不能完善的根本原因。原告请求被告承担违约责任，既没有事实根据，也没有法律依据。根据被告手中的合同，原告使用的合同文本是格式合同，在合同第四条“违约责任”一款中，仅规定乙方（被告）违约如何承担违约责任，而对甲方（原告）违约应否承担责任只字不提，明显违反合同法关于“权利、义务对等原则”，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，该“违约责任”条款应认定无效。原告作为提供格式合同文本一方，在合同签订时，没有将合同条款向被告说明，被告不能了解违约及如何承担责任内容，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，不能认定被告违约。被告黎艳艳、白明飞反诉称，2012年9月16日，反诉被告以其开发的位于南阳市××与××国道交汇处的三杰盛世城房屋，与反诉原告签订《三杰-盛世城商品房购销合同》一份，约定的付款方式为按揭，合同签订后，反诉原告依据合同付给其首付款154000元，其他合同外费用4笔共计23662元。之后因反诉被告在建房施工中使用“瘦身钢筋”，引起众购房户群访，事件一度轰动全国。造成银行一直不予办理按揭手续。依照双方签订的《三杰-盛世城商品房购销合同》第四条，反诉被告应于2013年10月1日前交付房屋，而其至今未能履行交房义务，反诉被告违约在先。反诉请求：1、判决反诉被告在返还已收取的购房款154000元、燃气初装费2618元、维修基金9619元、办证费2345元、契税9080元（合计177662元）前提下，偿付占用该资金利息49091元；2、判令被告赔偿不能交付房屋，造成反诉原告租房损失24000元（4年，每年6000元）；3、反诉费由反诉被告承担。反诉被告辩称，被告违约在先，诉求金额与事实不符，反诉请求于法无据。1、被告分别于2012年9月2日向河南三杰投资集团有限公司缴纳房款1万元，2012年9月16日缴纳房款14.4万元，累计缴纳购房款154000元。燃气初装费、维修基金、办证费、契税均未交至河南三杰投资集团有限公司，我公司也未向被告开具相关收据或发票。2、被告要求我公司偿付占用资金利息49091元、租房损失24000元、反诉费的主张不能成立。被告在反诉状中所提及因我公司在建房施工中使用“瘦身钢筋”，导致银行一直不予办理按揭手续。我公司认为不存在银行一直不予办理按揭手续的情况，该项目自2011年取得南阳市商品房预售许可证后，每年均有按揭业主办理按揭贷款。且该楼在建房施工中也未使用过“瘦身钢筋”，该楼竣工后已在南阳高新区建设环保局备案，并取得南阳市高新区建设工程竣工验收备案证明书。被告在缴纳首付款后迟迟未提供按揭手续，也未获银行按揭贷款审批，导致按揭贷款未能下放，是构成合同违约的主要原因。经审理查明，原南阳市盛世苑1#、2#楼（1-26层）（现更名为南阳市三杰盛世城）系原先河南三杰投资集团有限公司开发的商品房，该项目于2011年11月01日取得了商品房预售许可证，证号（宛市）房预售证第2011046号。原被告双方于2012年9月16日签订了商品房购销合同（合同编号：0001235），2014年3月26日签订商品房买卖合同（编号：14811189），合同约定被告购买原告开发的位于南阳市××区××路××南侧××单元××室商品房××套（小区名为：三杰盛世城）。该商品房总价款为454000元，首付款154000元，余款30万元按照按揭贷款方式支付。该合同第三条约定买受人（乙方）逾期付款的违约责任，第二款约定，买受人在付给出卖人购房定金后，若未能按照该合同约定支付剩余房款，买受人应向出卖人支付总房款5%的违约金，且出卖人有权终止该合同，将买受人所定房屋另行出售，并不退还定金。合同签订后原告已约履行义务，但被告仅向原告支付了首付款后，既未办理按揭贷款，也不向原告支付余款，原告多次催要无果。2017年4月27日原告在该小区内和《南阳晚报》张贴和刊登催款公告，内容为：尊敬的业主，根据你们与我公司签订的《商品房买卖合同》相关条款，为减少不必要的损失，请你们自本公告发布之日起七日内到南阳市解放路与滨河路交叉口三杰公司二楼办公室协商有关事宜，否则我公司将根据合同条款进行处理。下附30户名单（序号3，房号1-1-2104白明飞）。落款为河南三杰投资集团有限公司，时间2017年4月27日，但被告至今未交付下余款，双方发生纠纷。在庭审中，被告黎艳艳、白明飞当庭提出反诉，并交纳了反诉费，本院受理了反诉，与原诉合并进行了审理。黎艳艳、白明飞向法庭分别出示了2012年9月12日1万元、2012年9月16日144000元两张购房款收据，共计154000元，还提供了2014年2月1日、2014年3月11日分别向南阳市三杰物业管理有限公司缴纳费用9080元、2345元、2618元、9619元的缴费凭证。上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同等证据佐证，在庭审中均向双方当事人进行了出示，并经双方当事人进行了质证，已记录在卷，足以证实。本案争议的焦点为一、原被告双方签订的商品房买卖合同以哪一份为依据；二、在合同履行过程中违约责任确定问题。本院认为，2014年3月26日，原被告双方签订了一份为商品房买卖合同（编号为14811189）,2012年9月16日原被告双方签订了一份为商品房购销合同（合同编号0001235），两份合同主要条款内容一致，但违约责任约定不同，当事人签名人数不同。商品房购销合同系被告白明飞、黎艳艳本人签名，应视为商品房预售合同，商品房买卖合同系备案合同，合同文本系南阳市房产管理机关制式合同，统一印制，主要内容由当事人约定后填充，然后由房管、税务等职能部门登记备案并在网络平台公示，因此该合同应作为审理本案的依据。在诉讼中被告称未持有合同，但该辩称与该合同二十四条约定不符。第二十四条约定：本合同连同附件共20页，一式5份，具有同等法律效力。合同持有情况如下：出卖人壹份，买受人壹份，房管局产权处壹份，房管局市场处壹份，市地税局壹份。故按此条约定可以推定为被告应持有该合同，即使当时未主张持有，也应视为权利的放弃，因此，对被告此辩称理由不予支持。关于争议焦点二违约责任确定问题，如前所述，本案应以商品房买卖合同作为审理依据，双方均应以合同约定享有权利，承担义务，不履行合同约定即构成违约。原告开发的房产在订立合同时已取得了商品房预售许可证及其它相关证件，开发房产符合法律规定，可以进入市场交易，符合本案主体条件，被告系公民，夫妻双方共同在合同上签字，亦符合主体条件，因而该合同为有效合同，双方当事人应按合同约定履行合同。合同第六条付款方式及期限约定：其他方式约定金额154000元，余款300000元办理商业贷款。被告分别于2012年9月2日、16日分两次预交购房款154000元，已全部履行了首付款义务，下余300000元应按合同约定办理按揭贷款手续，但由于被告黎艳艳、白明飞个人原因无法办理按揭贷款，导致下余款至今未支付，而双方合同并未约定办理按揭贷款的时间，仅在合同违约责任第二项中约定买受人若采用按揭贷款方式购房，在付清首付款后，应在5日内向出卖人提供按揭贷款手续，……。现买受人(被告)也按时提供了按揭贷款手续，只是因个人原因无法办理按揭贷款，但重要的是原告未及时通知被告协商解除合同或提起诉讼，被告至今仍未付清全部房款，而原告也未按约定时间交付房屋（2013年10月1日），因此，本院认为合同双方当事人均存在违约情形，故互不追究违约责任。现合同双方当事人均认为合同已无履行必要，均要求解除合同，本院予以准许。关于原告于2017年4月27日张贴和刊登催款公告的效力问题，本院认为原告在小区张贴和在报纸上刊登公告属于对未交清房款的房主通知交款的通知书，告知未交清房款户不交清房款的后果，属原告单方行为，但该行为行使的时间过长，在签订合同三年后才行使，而通知后双方当事人协商不成发生纠纷，原告即诉至法院，因此该公告内容不影响双方合同约定内容。关于被告反诉问题，被告的反诉请求符合法律规定，本院已受理与原诉合并审理，故对其主张返还购房款的诉讼请求应予支持。对其请求返还向南阳市三杰物业管理有限公司缴纳的配套费用2618元，2345元，9080元，9619元，共计23662元，因系合同附加费用，应视为原告指定他人收取，现被告有交款票据予以证实，故对其该项反诉请求本院予以支持。关于被告反诉请求原告赔偿资金占用费及租房损失49091元、24000元共计73091元，因被告在合同履行过程中因个人原因未能办理按揭贷款，违约在先，故对其该项请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十五条、第二十三条之规定判决如下：一、解除原告（反诉被告）河南三杰投资集团有限公司与被告（反诉原告）黎艳艳、白明飞于2012年9月16日签订的三杰盛世城商品房购销合同（编号：0001235），2014年3月26日签订的三杰盛世城商品房买卖合同（编号：14811189）。二、限本判决生效后三十日内，原告（反诉被告）返还二被告（反诉原告）购房款154000元及配套款23662元，共计177662元。三、驳回原告（反诉被告）的其他诉讼请求。四、驳回二被告（反诉原告）的其他反诉请求。如果未按照本判决规定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8110元,反诉费2531元，共计10641元，减半收取5320.5元。由原告河南三杰投资集团有限公司承担2660.25元，被告黎艳艳、白明飞承担2660.25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员　　赵清来二〇一七年九月十六日书记员　　杨殿娜 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