（2017）浙0502民初4037号
裁判日期: 2017-09-16
公开日期: 2018-05-30
案件名称
陈红娟与田圣富、杨秀芝等行纪合同纠纷一审民事判决书
法院
湖州市吴兴区人民法院
所属地区
湖州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈红娟,田圣富,杨秀芝,吴兴米兰房产经纪中介所
案由
行纪合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十四条，第一百一十五条
全文
湖州市吴兴区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0502民初4037号原告（反诉被告）：陈红娟，女，1969年12月4日出生，汉族。住址：浙江省杭州市富阳区。委托代理人：徐小军，浙江恩波律师事务所律师。被告（反诉原告）：田圣富，男，1964年10月12日出生，汉族。住址：河南省商城县。被告（反诉原告）：杨秀芝，女，1961年5月15日出生，汉族。住址：河南省商城县。两被告（反诉原告）共同委托代理人：柳沛，浙江中铭律师事务所律师。被告：吴兴米兰房产经纪中介所。住所地：浙江省湖州市白鱼潭*******号。经营者：钱建琴，女，1967年5月24日出生，汉族。住址：浙江省湖州市吴兴区。原告（反诉被告）陈红娟与被告（反诉原告）田圣富、杨秀芝、吴兴米兰房产经纪中介所（以下简称米兰中介所）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月26日立案受理。2017年7月6日，田圣富、杨秀芝向本院提起反诉，本院于同月10日予以受理。依法由代理审判员吴文婷适用简易程序审理。因工作调整需要，本案后由审理员费为民适用简易程序审理，并于2017年8月29日对本案的本诉与反诉合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈红娟的委托代理人徐小军，被告（反诉原告）田圣富、杨秀芝及其委托代理人柳沛，被告米兰中介所的经营者钱建琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈红娟起诉称：2017年3月20日，原告与被告田圣富、杨秀芝，以及被告吴兴米兰房产经纪中介所签订一份《房屋买卖居间协议》，通过被告吴兴米兰房产经纪中介所提供的居间服务，由被告田圣富、杨秀芝购买原告位于湖州市卡丽兰花园6幢801室房屋。合同约定：房屋转让价格为630000元；付款方式为协议签订日交定金3万元，原告将三证留存在被告吴兴米兰房产经纪中介所；于2017年3月30日前带齐相关真实有效资料共同到房地产交易中心办理房产过户手续；过户当天被告田圣富、杨秀芝支付房款20万元由房产中介代收，于过户批复手续办理完后支付给原告，余款40万元在被告田圣富、杨秀芝办理银行按揭手续后支付，被告田圣富、杨秀芝确定无不良银行信用记录，定金3万元由原告收取1万元，其余2万元由房产中介代收；房款结清时腾空并移交房屋；如被告田圣富、杨秀芝违约，定金归原告所有，违约方还须向房产中介支付全部居间服务费，及交易过程中实际发生的费用。上述合同签订后，被告田圣富、杨秀芝已按约支付定金3万元，由原告收取1万元，房产中介代收2万元。但被告田圣富、杨秀芝未能按约于2017年3月30日交付购房款20万元，此后经原告、房产中介多次催讨，被告仍未履行付款义务，其行为已构成违约。为此，根据我国合同法的相关规定，原告于2017年6月10日分别向被告邮寄送达解除合同通知书。在上述合同已解除的情形下，被告吴兴米兰房产经纪中介所理应将代收的房产三证归还原告，并将代收的定金支付给原告。故原告特提起诉讼，请求判令：1、确认原被告于2017年3月20日签订的《房屋买卖居间协议》已解除；2、被告米兰中介所向原告支付代收的定金2万元；3、被告米兰中介所返还原告编号为“浙（2016）湖州市不动产权第0021985号”的不动产权证书；4、本案诉讼费用由被告承担。本案审理过程中，原告变更诉请第一项，请求解除原被告于2017年3月20日签订的《房屋买卖居间协议》。被告田圣富、杨秀芝共同答辩称：原告在起诉状中所称的内容并非事实，与实际情况截然相反：第一，《房屋买卖居间协议》系双方真实意思表示，是合法有效的合同，应当受到法律的保护。第二，原告未按照约定办理房屋过户手续，其行为已经构成违约。2017年3月30日，原告很晚才来到中介处，然后进门后的第一句话就是“这么麻烦的，我们推翻协议，房子我不卖了”。还向被告明确表示“有人愿意出65万购买我的这套房子”。纠纷中被告还拨打110报警，留有记录。原告应当承担双倍返还定金的违约责任。第三，被告毕竟看中涉案房子，而且房价又在不断增。在2017年3月30日之后又过了一个多月，原告前来谈解除合同的事情，刚好那天被告的身体不舒服，但告知中介，如果原告一定要解除合同，必须返还双倍定金。第四，原告总共来中介处只有两次，第一次是过户当天，后来没办过户手续。第二次就是之后的一个多月，原告过来中介处来谈解除合同。说到底，原告根本就是不诚心卖房。第五，原告所谓的没有支付购房款的事情，根本不存在。在该份协议中约定的很清楚，原告需要先在3月30日前和两被告一起带齐资料到房管局过户，然后两被告再向原告支付购房款首付20万元。而在2017年3月30日当天，原告一进门就说不卖房子了，根本没有一起去办理过户手续，故不可能冒然打钱给原告的。第六，原告无权单方解除合同。根据《合同法》第九十三、九十四条的约定，合同的解除可以有协商一致解除和法定解除两种方式。本案中，被告儿媳妇怀孕了，儿子要赶紧结婚，而房价又每天在飙升，被告肯定是想买这套房子的，包括现在被告也仍然想要这套房子。原告作为违约方，是无权单方解除合同。双方签订的协议上也并没有约定原告有权利解除合同。综上，本案是原告不想卖房子，原告违约，被告已经提起反诉进行主张，而被告在原告没有完成过户手续的情况下不可能将房款支付给不知道账号的原告，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。反诉原告田圣富、杨秀芝反诉称：反诉被告陈红娟曾于2017年3月20日与反诉原告签订《房屋买卖居间协议》，之后在2017年3月30日约定办理房屋过户手续的最后一天，反诉被告陈红娟在中介处明确表明不再出售该房屋。后两反诉原告多次向陈红娟表示要求双倍退还定金，共六万元，但陈红娟一直拖延不给，反而将两买房者诉至法院，诬陷其不过户，实际上是陈红娟看到目前持续上涨的房价后，不愿意按照原来约定的价格出售而产生的毁约行为。故请求判令：1、反诉被告双倍返还定金6万元和逾期归还所产生利息4200元，共计64200元；（自2017年3月20日暂计算至2017年7月5日的利息4200元，要求计算至支付日）60000*3.5*2%；2、请求反诉被告承担本案诉讼费。反诉被告陈红娟答辩称：一、田圣富、杨秀芝明确表示或以行为表明不履行合同，陈红娟有权要求解除合同。1、根据2017年3月30日录音，陈红娟多次要求对方履行合同，但均予以拒绝。2、在陈红娟要求履行合同的情形下，对方以无理理由拒绝履行。3、根据2017年3月30日的录音，买方因车库不能停放三辆电瓶车，面积103个平方变成97个平方为由以及税费承担等问题，不想继续购买案涉房屋，在陈红娟明确询问对方要不要房屋的情形下，对方答复不要了。4、根据《房屋买卖居间协议》的约定，过户当天买方应当将房款20万元由中介代收，于过户批复手续办理完后支付给原告。但买方未按约履行，也无能力支付该房款。综上，原告陈红娟要求按合同约定履行，而被告杨秀芝、田圣富无视合同的约定，以房屋面积价格、税费承担、车库等问题存在欺骗为由，明确表示不同意继续履行合同，且其也未履行支付20万元房款的合同义务。应当认定被告一方明确表示或以自已的行为表明不履行合同，已构成违约，根据《合同法》第94条第二项的规定，陈红娟有权解除合同。二、田圣富、杨秀芝主张陈红娟违约不符合客观事实，没有任何证据证明在田圣富、杨秀芝要求履行合同的情形下陈红娟明确拒绝履行合同。相反田圣富、杨秀芝提供的2017年3月30日的完整录音将事实真相完整地呈现，足以证实系田圣富、杨秀芝签约后反悔，以房屋面积、车库、税费承担等问题为由无理纠缠拒绝履行，反而诬蔑陈红娟违约，严重违反诚实信用原则，其不诚信的行为理应受到违约制裁。根据《合同法》第一百一十五条之规定，田圣富、杨秀芝已支付的定金无权要求返还。请求支持陈红娟的本诉诉请，驳回田圣富、杨秀芝的反诉请求。被告米兰中介所不发答辩意见也未进行举证。原告（反诉被告）陈红娟在本诉与反诉中一并举证如下：证据1、房屋买卖居间协议一份；证据2、米兰房产收件清单、不动产权证（复印件）；证据3、解除合同通知书（复印件）、邮寄详情单。上述证据证明原、被告于2017年3月20日签订一份房屋买卖居间协议，并约定各方权利义务及解除的事实。被告（反诉原告）田圣富、杨秀芝质证认为，证据1、没有异议。具体约定内容包括付款方式、时间地点、违约责任等已约定清楚。证据2、收件清单，不清楚，无法判断。证据3、对三性均有异议，原告无权单方解除合同，被告也未收到该通知书。被告吴兴中介所质证后没有异议。被告（反诉原告）田圣富、杨秀芝在本诉与反诉中一并举证如下：证据1、2017.3.30录音及文字材料；证据2、2017.6.28录音及文字材料；证据3、2017.3.31微信聊天记录；证据4、《阿奇讲事体》栏目视频及文字材料。上述证据证明陈红娟表示不出售房屋的事实。原告（反诉被告）陈红娟质证后认为，对证据1录音真实性没有异议，但无法达到被告杨秀芝、田圣富的证明目的，相反该录音可以证实被告杨秀芝、田圣富签约后反悔，以车库无法存放三辆电瓶车、房屋面积变小、不愿承担税费为由而拒绝继续履行合同的真实意思。证据2-3真实性、合法性、关联性均有异议，达不到被告的证明目的，该资料系被告间的相互陈述，对原告不具有法律效力。对证据4三性有异议，无法达到被告的证明目的，均是被告方的单方陈述，且与2017年3月30日原始录音的内容不符，达不到被告的证明目的。被告米兰中介所质证如下：这些录音、视频都是真实的。2017年3月20日，原、被告双方到中介所来签合同，之前是双方自己协商好价格、看好房子等。当天下午4点左右，双方到米兰中介所来代办签订合同，办理过户。合同是双方自己约定好的，房价、税费等都约定好了，过户当天把20万打到钱建琴的卡上，另外的是贷款支付。卡号当时没有相互交换，但讲好过户那天交换卡号、进行过户，一并进行。合同签订好了，买方打款给钱建琴邮储银行帐户30000元，钱建琴包里正好有10000元现金就给了陈红娟。同年6月30日，本应办理过户的这天，双方来到米兰中介所。原被告之前电话互相联系过，为车库的问题发生过争论，所以房东进来后，就说她不卖了。然后，双方就吵起来了，房东就说房子不卖了。买方说不同意解除合同，如果解除，要付双倍定金。下一次（几十天之后），陈红娟来米兰中介所解除合同，双方同意解除合同，后来买方说身体不好不来，如果要解除的话，要双倍返还定金，买方不来，所以房东就回去了。阿奇讲事体栏目到米兰中介所来了解情况时，钱建琴向阿奇栏目反映因为房东不想卖房子了，所以没有过户成功。2017年9月2日，原告陈红娟补充举证录音光盘一份并附文字稿一份，证明2017年3月30日被告杨秀芝、田圣富因车库不能停放电瓶车、房屋面积变小、不愿承担税费为由明示拒绝继续履行合同的事实。本院向被告方进行了送达，并要求5天内提供书面质证意见。后田圣富、杨秀芝质证后称原告提供的该证据超过举证时限，请求对其行为训诫罚款，关于谁违约的问题是陈红娟不卖房屋引起，是陈红娟违约；被告米兰中介所质证后称是房东推翻协议房子不卖了。本院对双方当事人提供的证据认定如下：陈红娟提供的证据除证据3解除合同通知书（复印件）、邮寄详情单本院不予认定外其余证据予以认定。田圣富、杨秀芝提供的证据本院予以认定。根据认定的证据结合当事人的到庭陈述，本院查明如下事实：2017年3月20日，陈红娟与田圣富、杨秀芝通过被告米兰中介所提供的居间服务签订房屋买卖居间协议一份，约定由田圣富、杨秀芝购买陈红娟位于湖州市卡丽兰花园6幢801室房屋，房屋转让价格为630000元，付款方式为协议签订日交定金3万元，于2017年3月30日前带齐相关真实有效资料共同到房地产交易中心办理房产过户手续，过户当天田圣富、杨秀芝支付房款20万元由被告米兰中介所代收，于过户批复手续办理完后支付给原告，余款40万元在田圣富、杨秀芝办理银行按揭手续后支付，定金3万元由陈红娟收取1万元，其余2万元由被告米兰中介所代收。上述合同签订后，陈红娟将（2016）湖州市不动产第0021985号不动产权证留存在被告米兰中介所，被告田圣富、杨秀芝已按约支付定金3万元，由原告收取1万元，被告米兰中介所代收2万元。2017年3月30日，田圣富、杨秀芝未将20万元房款交给米兰中介所，因房屋的车库成在争议等问题双方协商不能达成一致意见，陈红娟表示房屋不卖了。本院认为：陈红娟与田圣富、杨秀芝签订的房屋买卖协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性的规定，合法有效。本案争议的焦点是涉案房屋没有过户成功，是陈红娟不愿卖房了，还是田圣富、杨秀芝不要房屋了？现有证据证明2017年3月30日及之前双方为车库等问题在协议签订之后产生了争议，故田圣富、杨秀芝没有在过户当天交纳约定款项，但这不至于便解除合同，双方可以继续协调房屋买卖中的细节问题，但后陈红娟表示不卖房屋了则应承担违约责任。故陈红娟本诉诉请解除《房屋买卖居间协议》、被告米兰房中介所返还不动产权证和田圣富、杨秀芝反诉诉请双倍返还定金，本院予以支持，双方当事人其余请求，本院予以驳回。综上，为正确调整民事法律关系，维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）陈红娟与被告（反诉原告）田圣富、杨秀芝于2017年3月20日签订的《房屋买卖居间协议》予以解除。二、被告吴兴米兰房产经纪中介所于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）陈红娟（2016）湖州市不动产第0021985号不动产权证。三、原告（反诉被告）陈红娟双倍返还被告（反诉原告）田圣富、杨秀芝定金60000元，扣除被告吴兴米兰房产经纪中介所代收的20000元，尚应支付40000元，限于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）田圣富、杨秀芝清偿。四、被告吴兴米兰房产经纪中介所于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）田圣富、杨秀芝定金20000元。五、驳回原告（反诉被告）陈红娟的其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）田圣富、杨秀芝的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费300元，减半收取150元，反诉受理费703元，合计受理费853元，由原告（反诉被告）陈红娟负担803元，被告（反诉原告）田圣富、杨秀芝负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审判员 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