（2017）川15民终1466号
裁判日期: 2017-09-10
公开日期: 2017-11-02
案件名称
黄玲、李运均房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省宜宾市中级人民法院
所属地区
四川省宜宾市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
黄玲,李运均,四川怀德房地产投资开发有限公司筠连分公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省宜宾市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川15民终1466号上诉人（原审原告）：黄玲，女，1978年4月出生，汉族，住四川省筠连县。上诉人（原审原告）：李运均，男，1981年8月出生，汉族，住四川省筠连县。上诉人黄玲、李运均的共同委托诉讼代理人：戴家彬，四川博胜律师事务所律师。特别授权。被上诉人（原审被告）：四川怀德房地产投资开发有限公司筠连分公司。住所地：四川省筠连县筠连镇滨河东路三段**号。统一社会信用代码：91511527078880650D。负责人：罗鑫，经理。委托诉讼代理人：闵书全，四川瑞龙律师事务所律师。一般授权。上诉人黄玲、李运均与被上诉人四川怀德房地产投资开发有限公司筠连分公司（以下简称怀德房产筠连公司）房屋买卖合同纠纷一案不服四川省宜宾市筠连县人民法院(2017)川1527民初229号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人的上诉请求：撤销原判，改判由被上诉人给付上诉人逾期交付房屋的违约金33918元，由被上诉人承担本案一、二审的诉讼费用。事实与理由：一、原判认定事实有错。根据《建筑法》、《城市房地产管理法》及相关行政规章及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，商品房交付时，商品房与商品房相关联的手续需同时具备，两者缺一不可。且合同双方当事人也把此内容在合同中做了专门的约定，明确了商品房的法定手续不可或缺并为此确定了相应的违约金。另一方面，上诉人接房时，接收的仅是商品房实物房，相关手续被上诉人并未出示，上诉人也不知道，被上诉人采取了欺诈手段交房。接房并不能证明上诉人放弃对被上诉人手续不全的责任追究，上诉人接收房屋后发现被上诉人履行义务不符合合同约定，有权要求被上诉人尽早办理完成手续，并赔偿违约金。二、原判适用法律错误。1、《合同法》第六十条规定当事人应当按照约定全面履行自己的义务，本案主合同和补充合同均约定交付的商品房需实物商品房和法定手续同时具备，被上诉人在缺少法定手续的情况下交房，不属于瑕疵交付，应属于交付不能，应按照合同约定支付违约金。2、合同归责属于严格责任原则，被上诉人即便事后补正，也不属于免除责任的法定事由。3、合同的严格责任着重强调当事人的意思自治。双方当事人约定不具备相应的法定手续即赔偿违约金，并未约定“损失”属于违约金适用的前提，原判将“无损失”作为不支持违约金的理由，是对合同当事人意思自治的否定。且，被上诉人交房时不具备法定手续，对上诉人而言是存在损失的。被上诉人怀德房产筠连公司答辩的主要内容：一审法院认定事实清楚，我方有瑕疵交付的情形，但是没有对上诉人造成任何损失。根据合同法第一百零七条之规定，我方已经履行完毕，所以被上诉人不承担违约责任。综上，请人民法院驳回上诉人方的上诉请求。上诉人黄玲、李运均向一审法院提出诉讼请求：1、怀德房产筠连公司给付逾期交付房屋产生的违约金33918元；2、怀德房产筠连公司承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：怀德房产筠连公司成立于2013年，经营范围为受主体企业委托从事房地产投资开发等。黄玲、李运均于2014年8月29日与怀德房产筠连公司签订《商品房买卖合同》一份，其中约定：黄玲、李运均购买怀德房产筠连公司开发的位于筠连县“筠州国际社区”9幢24层4号商品房一套，总价款为448645元；二、商品房交付条件为：“第十一条交付条件（一）出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、4、5项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；……4、满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件；5、该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅工程质量分户验收表》”；三、逾期交房责任为：“第十三条逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间……逾期超过60日后，买受人有权退房……买受人要求继续履行合同的……出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；四、交接手续约定为：“第十五条（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十一条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理”。同日，双方当事人签订《商品房买卖合同补充协议》一份，对房款给付、交房标准、迟延交付的免责条件等事项进行了补充约定。合同签订后，黄玲、李运均于当日向怀德房产筠连公司支付首付款138645元，于2015年1月16日和2015年12月31日付清余款310000元。同年12月31日，怀德房产筠连公司向黄玲、李运均发出《交房通知书》，黄玲、李运均于当日接收了约定的商品房并签署了《交房流程确认单》，其中载明：“业主确认交房手续完成交房手续办理完毕”。对于交房日期，黄玲、李运均在起诉状中陈述为：“黄玲、李运均于2015年12月31日接收房屋”。2016年9月8日，“筠州国际社区”9幢、10幢、11幢楼经筠连县住房城乡规划建设和城镇管理局批准同意备案，取得了竣工验收备案书。现黄玲、李运均认为怀德房产筠连公司交付房屋时不具备“规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表”等，未达到买卖合同约定的交付条件，即未完成合同项目下房屋交付，根据双方合同约定，怀德房产筠连公司的行为违约，应向黄玲、李运均支付约定违约金。双方对此处理未果，遂酿成诉讼。一审法院审理认为：双方当事人于2014年8月29日签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。双方对《商品房买卖合同》第十一条交付条件的约定及怀德房产筠连公司按约定期限已向黄玲、李运均交付房屋的事实均无异议，一审法院予以确认。本案争议焦点为，怀德房产筠连公司在向黄玲、李运均交付房屋时，缺少部分约定的资料文件是否构成逾期交房；怀德房产筠连公司是否应按合同第十三条约定的违约金计算方式给付黄玲、李运均违约金。对此，一审法院认为，《商品房买卖合同》中明确约定了怀德房产筠连公司交付房屋时应当具备“规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表”等，而事实上怀德房产筠连公司在交付房屋时确未取得建筑工程竣工验收备案表等文件，存在瑕疵交付的情形。根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，此情形下黄玲、李运均享有拒绝接收房屋的权利，由此产生的逾期交房责任由怀德房产筠连公司承担并按照第十三条约定处理。但本案中黄玲、李运均并未选择拒绝接收房屋，而是对此瑕疵交付予以认可并接收了房屋。怀德房产筠连公司交房后，于2016年9月8日完善了相应备案材料，已继续履行合同，且黄玲、李运均对怀德房产筠连公司的瑕疵交付行为，也未提交产生了实际损失的任何依据。对怀德房产筠连公司的瑕疵交房行为，黄玲、李运均已接收房屋，按照合同第十五条的约定，其不能再以第十三条的约定要求怀德房产筠连公司承担违约责任。故黄玲、李运均主张要求怀德房产筠连公司支付逾期交付房屋产生的违约金33918元的请求，理由不充分，一审法院不予支持。据此，经一审法院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回黄玲、李运均的诉讼请求，案件受理费324元（已减半），由黄玲、李运均承担。二审中，双方当事人均没有提交新证据，二审法院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，双方当事人争议的焦点为：被上诉人在《商品房买卖合同》约定的交房时间未取得合同第十一条约定的建筑工程竣工验收备案表是否构成违约，上诉人能否要求被上诉人承担支付违约金的责任。根据当事人双方签订的《商品房购房合同》第十五条关于交付房屋所需具备条件的约定，被上诉人在约定的交房时间未取得建筑工程竣工验收备案表即构成违约。关于违约责任，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，本案中，双方当事人约定出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，逾期超过60日后，买受人有权退房，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。但并未对上诉人接收房屋后，被上诉人是否应当支付违约金进行约定。法律法规对此情形也无相关规定。即，上诉人要求被上诉人承担支付违约金的责任既无法定亦无约定基础。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。2016年9月8日，“筠州国际社区”9幢、10幢、11幢楼经筠连县住房城乡规划建设和城镇管理局批准同意备案，取得了竣工验收备案书，即被上诉人对它的违约行为采取了继续履行措施。因此，一审法院驳回上诉人黄玲、李运均的诉讼请求并无不当。综上所述，上诉人黄玲、李运均的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费案件受理费648元，减半收取为324元，二审案件受理费648元，合计972元，由上诉人黄玲、李运均负担。本判决为终审判决。审判长 张雪萍审判员 王 春审判员 吴 靖二〇一七年九月十日书记员 陈珏劲 更多数据：搜索“”来源：