（2017）内0622民初628号

裁判日期: 2017-09-01

公开日期: 2018-09-11

案件名称

徐银良与内蒙古雄鹏房地产开发有限责任公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

准格尔旗人民法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

徐银良,内蒙古雄鹏房地产开发有限责任公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条

全文

准格尔旗人民法院民事判决书（2017）内0622民初628号原告徐银良，男，汉族，出生于1965年8月17日，现住准格尔旗薛家湾镇银河家属楼3单元3楼东户。公民身份号码330324196508173713委托代理人张永军，准格尔旗法律援助中心律师。被告内蒙古雄鹏房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古准格尔旗兴隆街道办事处兴隆街北107号。法定代表人崔有仓，该公司董事长。委托代理人马卫青，内蒙古三恒（准格尔）律师事务所律师。委托代理人黄蓉，内蒙古三恒（准格尔）律师事务所律师。原告徐银良诉被告内蒙古雄鹏房地产开发有限责任公司（以下简称雄鹏公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月3日立案受理后，依法由代理审判员段俊合适用简易程序，于2017年4月27日公开开庭进行了审理。原告徐银良及的委托代理人张永军到庭参加诉讼，被告雄鹏公司的委托代理人马卫青、黄蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐银良诉称，2009年4月2日，双方签订了《雄鹏购物中心租赁合同》，合同约定了原告徐银良租赁被告雄鹏购物中心地上五层及地下一层用于商业经营，租赁期限为10年，即2009年6月2日起至2019年6月1日止，租金为每年250万元，租金的支付方式为原告徐银良向被告雄鹏公司首付400万元，双方签订合同，剩余租金2100万元平均分配到9个年度，每年需交纳233.33万元。由于屋顶防水等全权由原告徐银良负责维修，故被告雄鹏公司同意每年少收租金3.33万元作为维修经费，所以原告徐银良应交的租金为每年230万元，从2010年4月1日到2018年4月1日止。原告徐银良按照合同的约定向被告雄鹏公司首付了400万元，并且按照每年230万元的租金支付到了2013年4月1日。正当双方的合同在履行期间时的2013年4月3日，雄鹏购物中心发生火灾。原告徐银良的在此次火灾中的财产遭受到了巨大的损失，购物中心大楼也被严重损坏，直到现在无法修复和使用，为此原告徐银良认为，双方的租赁合同在事实于2013年4月3日已经终止了，租赁的标的物毁损甚至灭失，使得原告徐银良在无法租赁使用，而在此之前原告徐银良已经超额支付了被告雄鹏公司102万元的租金（诉讼中变更为90万），理应返还。故请求贵院判令解除原被告之间签订的《雄鹏购物中心租赁合同》及被告雄鹏公司返还原告徐银良超支付的租金90万元，并且由被告雄鹏公司承担本案的诉讼费用。被告雄鹏公司辩，根据合同第16条的约定，责任应当由原告徐银良承担，我方不负责任。合同首付400万元，后期每年230万元我方认可，对方共交了3期，计1090万元。我方同意解除合同，解除的时间应该是依照今天计算时间点，理由是对方今天才第一次提出解除的申请。解除之前的合同义务应当由对方承担，所以租金应当计算在今天，由此原告徐银良应当继续补交租赁费。原告徐银良的租金计算方法有错误，102万元的计算方法不对，租金首付是400万元，然后每年付款230万元，约定免除了每年3.33万元的维修费（总租金2500万元，首付400万元，剩余2100万元分9次付清，每年233.33万元，该233.33万元中免除3.33维修费，故约定的剩余9次付款中，每次为230万元）。2013年4月购物中心发生大火以后，至今没有重新经营。原告徐银良的《公证书》证据我方不予认可，因为送达不合法，我方也没有收到关于解除合同的相关通知，原告徐银良在诉讼请求中的第一项就请求贵院解除双方的合同，那么实际情况是如果原告徐银良已经以《通知》或《公证书》的方式解除合同，就不会存在在诉讼请求中再次请求解除的情形，即一个合同不能解除2次。我方另认为原告徐银良在租赁期间欠付电费42654.39元及从2012年10月15日—2013年4月15日的取暖费也欠付。原告徐银良每年交付租金的时间是4月1日以前，租赁的面积是12099.22平米，取暖费的收费标准是29.5元每平方米（我方也没有向供暖公司缴纳，实际欠付中）。经审理查明，2009年4月2日双方签订了《雄鹏购物中心租赁合同》，该合同约定了租赁面积及范围，约定的租赁期限是10年，即2009年6月2日—2019年6月1日。双方约定的租金为每年250万元（10年计算得2500万元），双方签订的合同第六条对租金的给付方式作出约定，即原告徐银良向被告雄鹏公司首付400万元后双方签订该合同，剩余2100万元的租金平均分配到9个租赁年度，每年为233.33万元，基于屋顶防水维修的需要，被告雄鹏公司同意每年少收取3.33万元，原告徐银良每年应交的租金是230万元，时间从2010年4月1日—2018年4月1日，原告徐银良的交租金时间是每年4月1日前。《雄鹏购物中心租赁合同》合同第12条及第16条分别约定了租赁期间的相关费用的承担及发生消防失火时候的责任承担的问题（由乙方承担，也就是由原告徐银良承担）。原告徐银良于2009年4月2日和2010年4月8日分别向被告雄鹏公司交纳了200万元和200万元，共计400万元作为首付款。原告徐银良分别于2011年4月1日前、2012年4月1日前年、2013年4月1日前向被告雄鹏公司交纳230万元、230万元和230万元。以上事实有合同，收据，银行凭证，及当事人陈述予以证明。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷，所涉及的标的物是被告雄鹏公司所出租的雄鹏购物中心（原告徐银良租赁）。双方签订的关于《雄鹏购物中心租赁合同》均系真实意思表示，内容亦不违反法律规定，本院对其效力作出认定，但是在履行过程中，该购物中心于2013年4月份时，发生火灾，时至原告徐银良在起诉时上述购物中心仍未重新使用。本案的焦点之一是双方解除合同的时间节点为何?原告徐银良在庭审的证据中依据《公证书》拟证明双方已经解除了合同，但是经过本院审查《公证书》之送达有违相关法律文书的送达原则，故本院对于《公证书》拟证明的问题不予认可，另外被告雄鹏公司认为，原告徐银良的诉讼请求第一项就是解除《雄鹏购物中心租赁合同》，因而一个合同不能做2次的解除，所以被告雄鹏公司仅认可开庭之日即为合同解除之日的意见，本院予以部分采纳，即解除之日为原告徐银良的起诉之日，非开庭之日。合同权利和义务关系的消灭原由中，其一就是依法、依约定解除合同，解除合同的权利必须由当事方行使才可以实现，它不是出现某种事由后，未经行使便必然产生的权利或结果，本案中标的物在大火中损坏虽是众所周知的事实，但是原告徐银良在火后至起诉之时很长的时间内未予行使解除合同的权利，也就是从《中华人民共和过合同法》的法律层面上应当认定为原告徐银良在此期间任然租赁着被告雄鹏公司的房屋（购物中心）。本案中涉及诸多的法律关系，人民法院在审理案件时应当依照原告徐银良的诉讼请求及原告徐银良陈述的事实及理由依法作出判决，所以依照本院认定的解除合同的时间计算，被告雄鹏公司不应退还原告徐银良诉讼请求第二项中所谓的90万元。本案共涉及约定租金为2500万元，租期10年，虽然约定每年250万元租金，但是双方对租金的给付作出明确约定，本院认为应当依照双方的明确约定予以确定租金的给付时间，而不应依照每年应当给付250万元为标准。庭审中原告徐银良增加诉讼请求，但是未在规定的时间内缴纳诉讼费，故对于增加部分本院不予处理，同样被告雄鹏公司在答辩中涉及租赁期间的相关费用等问题，由于被告雄鹏公司未就此提起反诉，本院亦不予以处理。综上双方的合同不目的不能实现，签订的合同应于从原告徐银良起诉之日解除，被告雄鹏公司无需退还原告徐银良已经交纳的租赁费。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决如下：一、解除原告徐银良与被告内蒙古雄鹏房地产开发有限责任公司签订的《雄鹏购物中心租赁合同》，解除时间为2017年3月3日；二、驳回原告徐银良的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13980元（原告徐银良已预交6990元），减半收取6990元，由原告徐银良负担6890元，由被告雄鹏公司负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。(此页无正文)代理审判员　　段俊合二〇一七年九月一日书　记　员　　张桐语附：本判决援引法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。2、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。微信公众号“”