（2017）豫0108民初2105号
裁判日期: 2017-09-01
公开日期: 2017-11-01
案件名称
任红玉与河南望京房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一审民事判决书
法院
郑州市惠济区人民法院
所属地区
郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
任红玉,河南望京房地产开发有限公司
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条
全文
河南省郑州市惠济区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0108民初2105号原告：任红玉，女，1964年12月15日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：马力，蒋刘坤，北京华泰（郑州）律师事务所律师。被告：河南望京房地产开发有限公司，住所地郑州市惠济区长兴路23号，组织机构代码69488380-4。法定代表人：赵银生，该公司总经理。委托诉讼代理人：闫芳芳、回忆（实习），河南豫和律师事务所律师。原告任红玉与被告河南望京房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人马力，蒋刘坤、被告委托诉讼代理人闫芳芳、回忆均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2015年1月30日，原、被告签订了《内部员工认购协议书》（以下简称“协议书”）。协议书约定：原告认购被告精装修房屋一套，面积46平方米，每平方米10000元，房屋认购款280000元整，在签订正式商品房买卖合同时冲抵购房款等。同时被告承诺2016年底交房。协议书签订当天，原告按约定交纳购房款280000元整。但被告至今仍未交付房屋，房屋至今未取得预售许可证。原告多次向被告索要购房款，均无果。原告因此请求：1、依法确认原、被告签订的协议书无效；2、判令被告返还原告购房款280000元；3、被告赔偿损失29767.5元（利息自2015年1月30日暂计算至2017年3月6日起诉之日，按中国人民银行同期贷款利率计算至被告返还完毕之日止）；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。本案在审理中，原告撤回了其第3项诉讼请求，并将第1项诉讼请求变更为：解除原、被告签订的协议书。为支持其主张，原告向本院提供证据如下：证据一、协议书、收据各一份，证明原、被告签订的协议书情况；证据二、金钻国际公寓宣传页及其销售中心照片各一份，证明金钻国际公寓的具体位置及原告认购户型。被告辩称：协议书不符合合同成立的要件，该协议自始不成立。被告开发及对外宣称的项目一直是金钻公馆，而非进达·金钻国际公寓。进达·金钻国际公寓是郑州进达置业有限公司（以下简称“进达公司”）为了非法吸收公众存款以及转移非法吸收公众存款的刑事责任而杜撰的欺骗社会大众的手段。进达公司当时是被告的大股东，且暂时掌握了被告的公章，因此获得了大量盖有被告公章的空白合同及收据，让社会大众相信被告开发了所谓的进达·金钻国际公寓并对外销售。即便是金钻公馆，被告因尚未取得房屋预售许可证至今也未对外销售。第二，从协议书名称来看，原告应该是进达公司的内部员工，他很清楚让他签订合同的是进达公司的员工，不是被告的员工。从协议书销售的项目名称来看，很明显应该是进达公司开发的项目。原告在签订协议时明知不是被告员工对外销售，依然故意与进达公司签订协议，因而丧失善意相对人资格。第三，被告没有收到原告交来的任何款项，原告仅凭一张收据即坚称以现金方式向被告支付了动辄几十万元的大额购房款项，没有与该交易行为关联的现金取款凭证、银行转账凭证、POS机刷卡回单予以印证，完全不符合一般人的普遍交易习惯和正常的会计工作流程。因此，被告不是适格被告，原告诉请的对象应是真正的收款人进达公司。第四，协议书第二条约定原告须按照《进达金钻国际公寓项目内部员工认购方案》的有关规定交纳房款，第九条约定《进达金钻国际公寓项目内部员工认购申请书》视为本协议不可分割之附件。原告故意不提供认购方案与认购申请书，致使本案事实无法查清，请法院责令原告提交上述证据。综上，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求人民法院予以驳回。为支持其主张，被告向本院提供证据如下：证据一、建设工程施工合同、企业名称变更核准通知书、金钻国际售楼装饰工程施工合同、装饰工程结算书各一份、中国银行付款回单四份、照片三张，证明被告的售楼部在原告提交的认购协议显示的时间还未动工，被告不可能在售楼部与原告签订协议，原告明知是进达公司而非被告在对外销售房屋，不属于该协议的善意相对人。证据二、内部员工认购协议、收据复印件各四份、POS机刷卡回单复印件八张及河南省城乡小康进达投资担保有限公司上报材料一组，证明进达公司利用被告的名义对外销售房屋，骗取公众钱财，收款人均是进达集团旗下公司，而非被告。经庭审质证，被告对原告提交的证据发表质证意见如下：对证据一中的印章的真实性没有异议，但认为不是被告加盖的，是进达公司加盖的，原告没有与被告达成任何认购协议；对收据真实性有异议，认为被告自始至终也没有收到原告交纳的认购金。对证据二的真实性有异议，认为两份宣传单留的电话和项目名称都不一样；对照片真实性无异议，但认为照片上显示的项目名称为金钻公馆，并不是进达金钻国际公寓。原告对被告提交的证据发表质证意见如下：对证据一的真实性无异议，但认为证据与本案没有直接的关联性；对证据二的真实性、合法性、关联性有异议，认为组证据与本案无关。本院根据当事人的陈述、举证、质证及诉辩意见，对本案事实确认如下：2015年1月30日，原、被告签订《内部员工认购协议书》一份。协议书约定：原告自愿认购进达金钻国际公寓精装修房屋，每平方米10000元，面积46平方米（为预测面积，最终面积以政府部门实测结果为准），付款金额280000元整；选房序号A12；原告已获知被告尚未取得商品房预售许可证，并自愿按照《进达金钻国际公寓项目内部员工认购方案》的有关规定交付房款，以取得内部员工购房优惠资格及购买该房产优先权；原告交付的房款在双方签订正式商品房买卖合同时冲抵购房款，按实测面积多退少补；被告承诺开盘时若原告放弃购买房屋，原告有权退房，被告应退还原告已交纳的定金，并给予一定的回报；原告所购房屋在交房后若不自住，可委托进达集团代管；《进达金钻国际公寓项目内部员工认购申请书》视为本协议不可分割之附件。原、被告均在协议书上签名、盖章予以确认。原告当天向被告交纳认购款280000元整，被告向原告出具了加盖有被告财务印章的收据一份。被告至今未取得上述房屋商品房预售许可证明，也未与原告签订商品房买卖合同、向原告交付房屋。本院认为：《中华人民共和国民法通则》第四十三条规定“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。”因原告提交的加盖有被告印章的协议书、收据确系被告工作人员所加盖，故被告应当对由此产生的法律后果承担民事责任。被告所称“因为当时进达公司是被告的大股东，且暂时掌握了被告的公章，因此获得了大量盖有被告公章的空白合同及收据，让社会大众相信被告开发了所谓的进达·金钻国际公寓并对外销售”的相关情况系其内部管理事务，不影响其应承担的民事责任，故其所称“被告不是本案适格被告，原告诉请的对象应是真正的收款人进达公司”的主张，本院不予采纳。因协议书不但约定原、被告将来要签订正式商品房买卖合同，而且未就交易房屋的位置、交付时间等详细情况作出明确约定，故协议书的性质为预约合同。原、被告在签订协议书时意思表示真实，且不违反法律规定，故为有效协议。现因被告长期未取得商品房预售许可证明，且不认可双方曾经签订协议书的事实，故原告提出解除协议书、被告返还认购款280000元的诉讼请求合法合理，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原、被告签订的《内部员工认购协议书》；二、被告河南望京房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还原告任红玉房屋认购款280000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5947元，公告费52元，共计5999元，原告负担447元，被告负担5552元。如不服本判决，可在收到本判决之次日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。判决生效后，当事人应从判决书规定的履行期间最后一日起二年内向法院申请执行，逾期则不再执行。审判长 陈亚红审判员 郭瑞敏审判员 王彦斌二〇一七年九月一日书记员 贾世超 百度搜索“”