（2017）鄂民申1833号
裁判日期: 2017-09-01
公开日期: 2018-07-18
案件名称
潜江市鸿发房地产开发有限公司、潜江市国土资源局建设用地使用权出让合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书
法院
湖北省高级人民法院
所属地区
湖北省
案件类型
民事案件
审理程序
再审审查与审判监督
当事人
潜江市鸿发房地产开发有限公司,潜江市国土资源局
案由
建设用地使用权出让合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零四条
全文
湖北省高级人民法院民 事 裁 定 书（2017）鄂民申1833号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：潜江市鸿发房地产开发有限公司，住所地湖北省潜江市园林办事处东风路134号。法定代表人：文迎春，该公司总经理。委托诉讼代理人：周治元，湖北楚天律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：潜江市国土资源局，住所地湖北省潜江市园林办事处横堤路20号。法定代表人：董尚华，该局局长。委托诉讼代理人：李声平，该局法规科工作人员。再审申请人潜江市鸿发房地产开发有限公司（以下简称鸿发公司）因与被申请人潜江市国土资源局（以下简称潜江市国土局）建设用地使用权出让合同纠纷一案，不服湖北省汉江中级人民法院（2017）鄂96民终211号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。鸿发公司申请再审称：1.涉案合同是被申请人潜江市国土局提供的格式文本，不是鸿发公司真实意思表示。合同第三十五条加重鸿发公司的责任，排除主要权利，该条款无效。潜江市国土局以此约定诉请鸿发公司承担违约责任，主张不能成立。2.鸿发公司的建设行为获得了规划部门的批准，该行政行为具有溯及力，鸿发公司不构成违约。3.潜江市国土局起诉超过诉讼时效。4.潜江市国土局主张的违约金过高，应予以调减。二审判决以应补缴的出让金作为其实际损失，缺乏事实依据，鸿发公司提交新证据即其出让的另一宗地块，超容积率并未补缴土地出让金，仅缴纳罚款。发现鸿发公司违约后，潜江市国土局应及时采取措施防止损失扩大但未采取，对扩大损失部分应承担过错责任，依法调减违约金。请求对本案再审。潜江市国土局提交意见称：1.双方签订的出让合同属民事合同，该合同样本由国土资源部门与工商部门共同提供。合同效力问题由法院依法认定。2.双方签订合同至今未进行合同的变更。鸿发公司超容积率建设已经规划部门处罚，应依照双方合同约定承担违约责任。3.潜江市国土局于2013年12月接到规划局的函至2015年起诉，未超过诉讼时效。4.双方合同约定的违约金不存在过高的情形。对于超容积率的处理有两种方式，一种是行政处罚并补缴土地出让金，一种是承担民事违约责任，二者基本相当。请求驳回鸿发公司再审申请。本院经审查认为：1.潜江市国土局与鸿发公司于2011年1月13日就园林办事处东风路相关地块出让事宜签订的《国有建设用地使用权出让合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效。鸿发公司已依约缴纳土地出让金，潜江市国土局已将该地块出让给鸿发公司，双方合同项下的主要权利义务均已实际履行完毕。该合同第三十五条关于“本合同项下宗地建筑容积率、建筑密度等任何一项指标低于本合同约定的最低标准的，出让人可以按照实际差额部分占约定最低标准的比例，要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金，并有权要求受让人继续履行本合同；建筑容积率、建筑密度等任何一项指标高于本合同约定的最高标准的，出让人有权收回高于约定的最高标准的面积部分，有权按照实际差额部分占约定标准的比例，要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金”的约定虽属格式条款，但其内容并未加重鸿发公司的责任，也未排除鸿发公司的主要权利，该条款合法有效。鸿法公司违反上述约定超容积率建筑，应依照该约定承担相应违约责任。2.鸿发公司超容积率建筑后，虽经规划部门审批，但未改变该行为已经违反其与潜江市国土局关于容积率约定的事实，且未与潜江市国土局就超容积率问题达成新的约定。故鸿发公司关于超容积率经规划部门审批后即不构成对潜江市国土局的违约，理由不能成立。3.规划部门发现鸿发公司超容积率建筑对其进行行政处罚后于2013年11月23日致函潜江市国土局，潜江市国土局此时知晓鸿发公司超容积率建筑，至其2015年9月向人民法院起诉时，未超过法定诉讼时效。4.根据《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号二OO一年四月三十日）第二条关于“严格实行国有土地有偿使用制度……对出让土地，凡改变土地用途、容积率的，应按规定补交不同用途和容积率的土地差价”以及《国土资源部关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》（国土资发〔2010〕204号）第四项关于“加强房地产用地监管，严格落实制度……坚决制止擅自调整容积率行为。经依法批准调整容积率的，市、县国土资源主管部门应当按照批准调整时的土地市场楼面地价核定应补缴的土地出让价款”的规定，鸿发公司调整容积率经规划部门审批后，按实际建筑容积率应缴纳土地出让金2530.19万元，已实际缴纳1480万元，应补缴1050.19万元而未补缴，造成潜江市国土局相应土地出让金的减损。依据双方合同第三十五条关于超容积率的违约金标准计算，鸿发公司应承担违约金9294400元，与潜江市国土局应收取的补缴土地出让金1050.19万元基本相当，该违约金标准并未超过实际损失的30%，不符合应予调减的情形。二审判决已明确双方约定的“违约金”实为土管部门要求开发商按实际容积率缴足土地出让金，不存在加重鸿发公司责任的问题。关于鸿发公司另一开发项目亦超容积率的问题，鸿发公司于2016年11月15日向潜江市国土局提交的《关于鸿昊花苑开发项目超面积部分补交土地出让金及请求免予处罚或从轻处罚的请示报告》显示，鸿发公司对超建部分保证按规定足额缴纳土地出让金，不存在鸿发公司申请再审中陈述的另一项目同类情形仅罚款、不补缴土地出让金的问题。鸿发公司超容积率建筑，应为其违约行为承担相应违约责任，或依法承担补缴土地出让金的后果，不存在潜江市国土局扩大其损失的情形。综上，潜江市鸿发房地产开发有限公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定应当再审的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：驳回潜江市鸿发房地产开发有限公司的再审申请。审判长 严开元审判员 杨 艳审判员 马文艳二〇一七年九月一日书记员 漆昌伟 来自：